マイホームを購入した際、当初の想定以外の費用が発生してしまい、住宅ローンを後から増額させたいという場合があります。
結論からすると、本審査が通った後の住宅ローンは、後から増額することはできません。
- 後から住宅ローンを増額したいが何か良い方法はないだろうか
- どのような場合に増額が必要になるのか
- 予想していたより借り過ぎた場合は、どうなるのだろうか
- 住宅ローンを多く借りるためにはどうしたら良いのだろうか
そこで今回の記事では住宅ローンの「増額」にフォーカスして
- 既に借りてしまった人向けの対処方法
- これから借りる人向けに注意点
をお伝えいたします。
この記事を読むことで、あなたは住宅ローンを増額することに関し、対処方法と注意点が分かるようになります。
- 第1章は「既に借りてしまった人向け」の内容になります。これから本審査を通す前の人は読み飛ばしてもらっても構いません。
- 第2章は「これから借りる人向け」の記事になります。既に借りてしまった人は読み飛ばしてください。
- 第3章は「将来、離婚した場合も増額したい」というケースがあるということについてご紹介します。
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既に住宅ローンを借りてしまった人の増額方法
増額はできない住宅ローン
冒頭に結論を申し上げましたが、既に住宅ローンの本審査を通し、借りる金額が決定した後は、住宅ローンを増額することはできません。
住宅ローンを後から増額したい方は、特に注文住宅を作った人に多いです。
増額をする必要性が生じる典型的な例としては、以下のようなものがあります。想定外の地中障害物が存在し、
- 余計な処分費用がかかった。
- 地盤改良費用が予想以上にかかった。
- 途中で設計変更をしたため増額した。
- 設計段階で見込んでいなかった工事を追加した。
- 外構工事が見積から漏れていた。
新築マンションのような完成品を購入する場合、途中で「想定外」や「変更」「追加」「見積漏れ」というのは基本的にありません。
一方で注文住宅のようなゼロから作り上げるようなものは、「想定外」等が十分に起こり得ます。
そのため、注文住宅の引渡時点では、あと100万円、あと500万円増額して欲しいというケースがありえます。
ところが、住宅ローンを増額したい旨を銀行に依頼しても、断られます。
銀行では本審査を通す際に、審査の手間がかかっています。
増額するということは、その手間を再度やり直すことになるため、銀行はとても嫌がります。
ここを無理に押し込もうとすると、元々の住宅ローン自体が否決されるようなケースもあります。
そのため、強引に増額の申入れをすることは絶対にしてはいけません。
住宅ローンの増額は、10万円とか50万円とかのレベルでも無理です。
既に借りてしまった場合は、既存の住宅ローンを増やすことはできません。
増額したい場合の対応方法
工事で追加が必要になってしまった場合、残念ながら自己資金で対応しかありません。
もしくは親から借りるという方法です。借りれる人は、これが一番ベストです。
借りたお金は、結局は利息を付けて返さなければならないため、身内で対処できるようであれば、なるべく借りない方法で対処すべきです。
住宅ローンは金利が安いから借りた方が得と主張する人がいますが、どちらにしても借金であることには変わりありません。
不用意に住宅ローンを増やすべきではないのです。
ただし、どうしても借入でなければ対応できない場合であれば、住宅ローン以外のローンを組むことになります。
無担保住宅ローン
住宅ローンを増額したい場合に使える別のローンとしては、「無担保住宅ローン」があります。
無担保住宅ローンは、住宅ローンよりは金利が高くなりますが、消費者金融等のキャッシングよりは低い金利で借りられます。
住宅ローン以外のローンを借りる場合、決して消費者金融からお金を借りてはいけません。
無担保住宅ローンというきちんとした道がありますので、無担保住宅ローンを組むようにしてください。
無担保住宅ローンは主に地方銀行や信用金庫、労働金庫等が扱っています。
三菱UFJ銀行や三井住友銀行、みずほ銀行等のメガバンクでは無担保ローンという名称でのローン商品があります。
メガバンクの無担保ローンは、借入金額が300万円～500万円です。これらの範囲で増額したい場合は、無担保ローンで十分に対応できます。
住宅ローン以外のローンを組む場合、よほどのことがない限り、同じ銀行でローンを借りることをオススメします。
万が一、返済できなくなることを考えると、債権者(お金を貸す人)は単独であることが望ましいためです。
仮に、返済不能となり任意売却をするに至った場合、複数の債権者がいると債権者同士の調整が困難となり、任意売却が上手くいかない可能性も出てきます。
このような困った事態が生じた場合、債権者が1人だけだと融通が利きます。
住宅ローンが払えなくなったときに、無担保ローンの部分も併せて返済の調整ができます。
ローンを増額するということは、借入を増やすことなので、その分、返済リスクが増加します。
返済リスクは、「返せなくなったとき」の対処方法を考慮して、リスクを最小化すべきです。
ローンを返せなくなったときに、最もリスクを最小化できるのは、債権者が1人だけの「1行取引」です。
住宅ローンを増額したい場合は「同じ銀行」で「無担保ローンを借りる」ということが最善策になります。
住宅ローンと同じ銀行であれば、無担保ローンの金利を引下げてくれる銀行もあります。
住宅ローンを増額したい場合は、住宅ローンを借りている同じ銀行に、無担保ローンを借りることができないかを相談してみましょう。
無担保ローンについては、下記に詳しく紹介していますので、ぜひご参照ください。
ここまで既に借りてしまった人の対処方法について見てきました。
それでは次はこれから借りる人の注意点について見ていきます。
既に借りている方は第2章を読み飛ばして頂き、もし離婚などで増額という場合は「離婚で増額したい場合」をご覧ください。
これから住宅ローンを借りる人で増額が可能性がある人の注意点
増額が想定されるケース
これからマイホームの購入を検討する人の中で、更地から購入して注文住宅を建てようとする人は、竣工までに増額が必要となる可能性があるため、特に注意が必要です。
注文住宅の購入は、ほとんどの人が初めて経験するため、段取りのイメージがわきません。
注文住宅では着工前の請負契約時で金額が確定するような感覚を覚えますが、着工後、工事の追加変更が発生し、当初予算をオーバーすることが良くあります。
実はプロのディベロッパーでさえ、請負契約時の予算のまま竣工を迎えることは至難の業です。
プロの場合、着工までに、追加変更工事が発生することが分かり切っているため、着工時に予備費を設けています。予備費は建築費の5％程度です。
着工後、不測の事態や、設計段階では気付かなかった不具合等が発生した場合、予備費で対応します。
また請負時点では、仕上げ材等の細かい仕様がすべて決まっているわけではありません。
請負契約というのは、設計者が「これくらいの仕様だろう」と予想して予算取りしているだけの金額です。そのため、着工後、仕上げ材等を決定する際、設計者と発注者との間に意識の齟齬が生まれます。
発注者が、「もっとこういうものにして欲しい」という追加要望が出れば、それは追加工事になります。
増額させないためには、追加工事を行う際、必ず減額工事部分も見つける必要があります。この減額工事を見つける努力をしない限り、工事代金は膨れ上がる一方です。
減額工事は、素人にはなかなか見つけることはできません。
一つ一つ、設計者と仕様を確認し、オーバースペックの部分は取りやめ、工事費を削っていきます。
このように、増額と減額を繰り返したとしても、最終的には増額となる場合が多いです。
注文住宅を作る際は、住宅ローンを多めに申請しておくことをオススメします。
尚、新築マンションや建売住宅等は完成品の購入であるため、住宅ローンの増額が必要となるケースはあまりありません。
一方で、中古住宅の購入でリフォームを前提としている場合は、リフォームで思わぬ増額が発生する可能性があります。
未完成のものを購入する場合については、想定外のことが発生しますので、増額の可能性があるということを知っておきましょう。
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増額する方法
「注文住宅」や「リフォームを前提とした中古住宅」等、未完成品を購入する人たちは、ある程度多めに住宅ローンを借りておく必要があります。
住宅ローンは本審査が通った後、基本的には後から増額することはできません。
そのため、事前審査の段階から、多めに住宅ローンの確保をしておく必要があります。
目安としては、請負契約の金額にプラス5％を上乗せした金額を借ります。
融資実行日は竣工時点ですので、竣工までに増額が5％以内に収まるように調整していきます。
増額する方法としては、本審査では請負契約金額よりも5％上乗せした金額を申請しておくということになります。
本審査のタイミングを外してしまうと後から増額できませんので、本審査では増額した金額を申請しましょう。
一方で、予算内で工事費が収まり、減額できる場合は、融資実行前に減額の申請ができます。増額はできませんが、減額はできます。
そのため、多めに本審査を通すことについては、心配は不要なのです。増額する目安としては5％程度ですが、5％を上乗せした金額が審査に通らないようであれば、ローン計画全体を見直す必要があります。
5％の増額ができない人は、つまり既に目いっぱい借り過ぎている可能性があります。
仮に5％下げたら審査が通るようであれば、5％部分は自己資金で対応するようにしてください。
もしくは、請負業者に最初から「追加はできません」とハッキリ伝えておくことが必要になります。
工事中に増額の必要性が生じたら、減額工事を見つけた上で、承認するようにしましょう。
余ったときの注意点
本審査に余計に通した住宅ローンが余った場合、減額申請して、減らした後の金額を借りることをオススメします。
たまに、余った金額を引越代や家具購入に充てようとしている人がいますが、それは避けるべきです。
家具や引越代は数十万円単位なので、わざわざ35年間の利息を払ってまで借りる必要はないからです。
例えば、500,000円を金利1.090％の35年間固定(ボーナス返済無し)で借りたとします。
すると、総返済額は601,441円にもなってしまいます。
余った住宅ローンで50万円のものを購入してしまうと、60万円で購入しているようなものなのです。
手持ちの現金を残しておきたいと思っても、数十万円単位のものであれば、手持ちの現金で払ってしまった方が得です。
住宅ローンはあくまでも手持ちの現金で払いきれない住宅を購入するためにあるのです。
少額のものは住宅ローンで購入すると、金利の分だけ損するので、やめておきましょう。
諸経費を住宅ローンで借りた場合の注意点
不動産取得税や登録免許税といった諸費用も余った住宅ローンで払おうとする人がいますが、これもやめた方が良いです。
諸費用も含めて住宅ローンを借りてしまうと、後で借り換えができなくなるケースがあります。
フラット35で借り換えを行う場合、「当初借入時に諸費用も含めて借入をしていないこと」が条件となっています。
借り換えの審査の際は、「購入時の不動産売買契約書」と「登記簿謄本」を提出します。
登記簿謄本には抵当権の記載内容として借入額が記載されています。
この際、契約書の売買代金よりも登記簿に記載された借入額が大きい場合は、諸費用も含めて借りていることが分かってしまうため、借り換えが否決されてしまうのです。
そのため、登録免許税等の諸費用についても住宅ローンで払うことは避けるのが基本です。
住宅ローンはあくまでも住宅を購入するための費用であり、余ったら原則、借りないというのが基本です。
以上、ここまでこれから借りる人の注意点について見てきました。
住宅ローンを増額したい場合は、新築時だけとは限りません。
離婚でも住宅ローンを増額したいケースがあります。
そこで最後に離婚で住宅ローンを増額したいケースについて見ていきます。
離婚で住宅ローンを増額したい場合
マイホームを夫婦共有で購入する場合があります。
共有の場合、夫も妻も連帯債務者になりますが、住宅ローン控除も2人で適用できるなどのメリットもあります。
売却しても夫婦で3,000万円の特別控除の適用を受けることができるというメリットもあります。
ただし、夫婦が離婚してしまうと、共有物件は問題が顕在化します。
離婚時に物件を売却してしまえば問題にはなりませんが、どちらか一方が住み続けるとなると、共有状態が残ります。
離婚と不動産の所有形態は、無関係のため、離婚をしても共有状態は解消されません。
例えば、離婚して引き続き共有物件に夫が住み続ける場合があります。
この場合、共有状態を解消するには、財産分与で妻の持分を夫へ渡し、妻のローン残債は夫が住宅ローンを「増額」して借り換えるという方法を取ります。
今まで夫は自分の分しか住宅ローンを支払ってきませんでしたが、妻の分まで払うとなると、住宅ローンを増額して返すことになります。
増額して借り換える方法は、共有を解消する最もオーソドックスな方法ですが、この際、必ずしも夫がすんなり住宅ローンを増額できるとは限りません。
住宅ローンを組む際、勤続年数が3年以上などの制限があります。例えば、離婚直前に夫が転職してしまっている場合、借り換えによる増額の審査が通らないケースがあります。
また何らかの事情で収入が下がっている場合も、増額の審査は通りません。
借り換えの増額で共有を解消するには、借り換えの申請をする人に一定の信用力が必要となります。
まとめ
住宅ローンを増額したい場合の対応方法と注意点について徹底解説してきました。
既に本審査を通してしまった人は、住宅ローンを増額させることはできません。
増額は無担保ローンで対応することになります。
これから住宅ローンの本審査を申請する人は、あらかじめ5％程度上乗せした金額を借りる申請をしておきましょう。