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空き家のマンション売却/特有の注意点とその対応方法を徹底解説

投稿日:2016年12月21日 更新日:

空き家特別措置法の施行により、空き家の不動産の売却が注目されています。

空き家を売却しやすくするため、各種税金の優遇措置が行われている中、「マンションの空き家の場合はどうなの?」と思っている方も多いことでしょう。

そこで今回の記事では、「空き家のマンション売却」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことで、あなたは空き家のマンション売却に関しての税制を理解し、マンション売却の注意点も分かるようになることをお約束します。

ぜひ最後までご覧ください。

1.空き家マンションの売却の税制

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まず最初に空き家マンションを売却した際の税制についてお伝えします。

1-1.空き家が多く社会的課題となっている

実は、全国の空き家は820万戸と言われており、放置された「空き家」の撤去が社会的に課題となっています。

空き家が発生するきっかけで、一番多いパターンは相続です。

地方に住んでいた親の実家が、相続のタイミングで空き家となります。

空き家は取り壊すことで、土地の固定資産税と都市計画税が高くなってしまうことと、建物の取壊しにも費用がかかることから空き家は放置され続けてしまうのです。

1-2.特定空き家に指定されると改善勧告が出る

空き家特別措置法では、空き家が自治体から「特定空き家」に指定されてしまうと、所有者が改善や勧告を受けることになります。

特定空き家とは、そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となる恐れのある状態の空き家と定義されています。

具体的には以下のような建物が特定空き家に該当すると言われています。

1-2-1.空き家の定義

  • 看板が外れて落ちそう。
  • ゴミの放置で臭いや多数のネズミなどが発生している。
  • 多数の窓ガラスが割れたまま放置されている。
  • シロアリが大量発生して周辺に飛来し悪影響を及ぼす恐れがある。

特定空き家は、特に戸建やマンションという指定はありません。

居住していないことが常態化している家を空き家としています。

しかしながら、法律が一番にイメージしているのは戸建の空き家というのは明らかでしょう。

1-3.「戸建の空き家」であれば、3,000万円の特別控除が適応される

そのため戸建の空き家に関しては、国の方も空き家の撤去を促す仕組みを真剣に考えています。

空き家特別措置法に関連して、平成28年には不動産を売却した時の所得税に関して緩和措置が設けられました。

それは、相続財産であっても、空き家であれば3,000万円の特別控除が適用されるという点です。

空き家に係る譲渡所得の3,000万円特別控除は以下の通りです。

1-3-1.3,000万円の特別控除が受けられる条件

  • 昭和56年5月31日以前に建築された家屋(マンション等の区分所有建物を除く)であること。
  • 譲渡の時において地震に対する安全性に係る規定に適合していること、または建物を取り壊して更地とすること。
  • 相続開始の直前において、被相続人以外に居住をしていた者がないこと。
  • 相続時から相続開始日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの譲渡であること。
  • 譲渡金額の合計が1億円以下であること。
  • 相続の時から譲渡の時まで、事業用、貸付用、居住用になっていないこと。
  • 地方公共団体の長などが②⑥の要件をみなすことを確認した旨を証する書類を添付すること。

1-4.空き家のマンションは3,000万円の特別控除が適応外

この中では、上記要件①の中で、明確に相続による空き家マンションは3,000万円特別控除の適用外であることが明記されています。

そのため相続によって得られた空き家マンションは、売却しても3,000万円の特別控除は受けられないという点に注意が必要です。

3,000万円の特別控除の適用が受けられない場合の課税譲渡所得は、以下の計算式で計算されます。

1-4-1.課税譲渡所得の計算式

課税譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費(減価償却後) - 譲渡費用

取得費とは売却した土地と建物の購入価額です。

但し、建物については減価償却後の価格となります。

3,000万円の特別控除の適用が無くても、上記の計算式で課税譲渡所得がマイナスとなっていれば、所得税は発生しません。

マンションの場合、3,000万円の特別控除の適用を受けなくても、購入時よりも大きく値下がりしている物件が多いため、課税譲渡所得がマイナスとなっているケースは多いです。

所得税の発生が気になる方は、マンションの売却価格の査定を行ってみましょう。後ほどオススメの査定方法は紹介します。

尚、相続財産ではなく、自分で住んでいたマンションが、以下の条件にあてはまる場合で空き家となった場合は、3,000の特別控除の適用を受けることができます。

  • 転居してから3年後の12月31日までに、居住していたマンションを譲渡する場合

3,000万円の特別控除のさらに詳細ついては、「不動産を売却した時の3,000万円特別控除についての徹底解説」で詳しく解説しています。

以上、ここまで空き家マンションの売却の税制について見てきました。

それでは次にマンションが空き家であることのメリットとデメリットについて見ていきましょう。

2.空き家のメリットは売却がしやすいこと

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空き家であっても、メリットはあります。それは、売却しやすいという点です。

居住中のマンションを売却する場合は、どうしても生活感あふれる家がマイナスの印象を与えてしまいます。

その点、空き家であれば買主に綺麗なマンションを見てもらうことが可能です。

2-1.空き家になったさいはハウスクリーニングをオススメ

空き家になった際は、一度、ハウスクリーニングを行って、マンションと言う商品を綺麗にしておくことがおすすめです。

ハウスクリーニングは不動産会社に査定を依頼する前に行いましょう。

マンションのハウスクリーニングのさらに詳細については、「ハウスクリーニングを利用して上手にマンションを売却する方法」で詳しく解説しています。ご興味のある方は、是非、ご参照ください。

以上、ここまで空き家のメリットについて見てきました。

それでは次に空き家のデメリットについて解説していきます。

3.空き家のデメリットは固定費が垂れ流し状態になっていること

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マンションは、空き家であっても所有している以上、固定資産税及び都市計画税や、修繕積立金、管理費、保険料等の維持費が発生しています。

空き家のマンションは、これらの固定費が垂れ流し状態になっていることがデメリットです。

またマンションに限らず、空き家は空気の入替をしないと、家の中がカビ臭くなります。

埃等も入り込むため、使っていなくても床がザラついていきます。

そのため、マンションの空き家については、売却までに定期的な巡回管理が必要となることもデメリットです。

室内の巡回管理では、必ずトイレや洗面所、キッチンなど、定期的に水を流す必要があります。

洗面所の下の排水管は、排水トラップと言われるS字状の管があります。

ここには水が常に溜まっていることで、下水管からの臭いが上がってくることを防いでいます。

3-1.空き家は放置しておくと臭いがひどくなり価値がどんどん下がる

空き家を放置しておくと、この排水トラップから水が蒸発してしまうため、部屋中が下水臭くなってしまいます。

部屋に臭いが染みついてしまうと、マンションの価値が下がります。

例えばペットの臭いが染みついたマンションは、売却が難しくなります。

下水の臭いもペットの臭いと同様に、マンションの価値を下げます。嫌な臭いが部屋に充満しないように気を付けましょう。

さらにマンションの場合、ポスティングによって郵便受けにチラシも溜まってしまいます。

勝手にポスティングされないように、郵便受けの入り口部分をしっかりとガムテープで固定しておく必要もあります。

このように、空き家のマンションはデメリットも多く、また管理が行き届かないと臭いなどで価値が下がってしまいます。

そのため空き家のマンションは早めに売却することが望ましいと言えます。

4.おすすめのマンション査定サイト

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マンションを売却したい方は、マンション専門の一括査定サイトである「マンションナビ」がオススメです。

また空き家であれば、すぐにでも賃貸で貸すことも検討できるため、賃貸も検討してみるのも良いかもしれません。

売却か賃貸かの検討については、「マンションを売却すべきか賃貸すべきか悩んでいるあなたへの処方箋」にて詳しく解説しています。是非、ご参照ください。

5.まとめ

以上、空き家のマンション売却の際の特有の注意点とその対応について見てきました。

マンションは固定費も多く、空き家にしておくとデメリットが大きいです。

一方で、売りやすい状態であるというメリットもあります。早速に売却活動を始めてみるのが良いでしょう。

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