マンションを売買する際、まずは売り主が不動産の売却を不動産会社に依頼して、買い主との間の仲介を依頼します。
この仲介のことを宅建業法での法律用語では「媒介」と呼び、正式に依頼をするためには、契約の締結が必要となります。
この依頼契約を「媒介契約」と言います。「媒介契約」は3種類存在し、それぞれにメリット・デメリットや特徴があります。
この記事では、3つの媒介契約について解説します。
こんな悩みをスッキリ解消！
- 不動産売買の際の3つの媒介契約、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の特徴が理解できるようになる
- 自分が不動産を売却する上でどのような媒介契約を締結すべきか分かる
2月3月の売却絶好機を逃さない為には今すぐアクション！
不動産売却は今の時期に行動を起こすと成功確率がぐっと上がります。
4月の新生活を前に引越し需要が増え、2・3月が1年で最も中古住宅の取引が活発になるからです。
しかも、近々の不動産マーケットは買いニーズがとても旺盛です！
しかし、コロナ情勢で先の読めない今、いつまでこの売り手市場が続くかは未知数です。
不動産売却を検討中の方は、この大きなチャンスに売却活動を進めていきましょう！
媒介契約は、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の三種類
媒介契約には、以下の三種類があります。
・一般媒介契約
・専任媒介契約
・専属専任媒介契約
物件売却の仲介を不動産会社に正式に依頼するタイミングで媒介契約を締結しますが、それぞれの特徴をしっかり理解し、自分が希望通りにマンション売却ができる媒介契約を見つけましょう。
専任媒介と一般媒介の違い
一般媒介契約とは？メリット・デメリットは？
一般媒介契約とは、売主が複数の宅建業者に重複して依頼できる媒介契約をいいます。
依頼者は複数の会社に媒介を依頼でき、また、自ら取引相手(顧客)を探して売買や賃貸借契約を結ぶこともできます。
一般媒介契約のメリット
- 複数の会社に仲介を依頼できたり自分自身で探すこともできるため、顧客の幅が広がる
一般媒介契約のデメリット
- 不動産会社側から見ると自社で売れるとは限らないため、積極的に販売活動をしていない可能性もある。
- 販売状況の報告義務がないため、不動産会社がどのように活動しているか分かりづらい。
専任媒介契約とは？メリット・デメリットは？
専任媒介契約は、売却活動を1社のみに依頼する契約です。
販売状況や活動状況を2週間に一回以上報告する義務があります。
売り手が買い主を見つけて直接を取引して、締結していた専任媒介契約を解除した場合、不動産会社から今まで物件売却活動にかかった費用を請求される可能性があります。
一般的に名前が知られたブランドは、販売を行った不動産会社会社に「ここの中古物件が出たら購入したい」という希望が届くケースも多いので、販売会社に依頼するのもオススメです。
専任媒介契約のメリット
- 一社との契約＋活動報告義務があるため、不動産会社も販売活動に力を入れてくれる。
専任媒介契約のデメリット
- 一社しか契約ができないため、会社選びに失敗した時でもその不動産会社頼みになってしまう。
専属専任媒介契約とは？メリット・デメリットは？
専属専任媒介契約は、専任媒介契約よりもさらに厳しく独占販売を行う契約で、売り主が買い手を見つけてきて販売した場合には違約金を払わなければなりません。
販売状況や活動状況は1週間に一回以上の報告義務があります。
また依頼を受けた不動産会社は、媒介契約日から5日以内に指定流通機構へ物件を登録しなければならない義務もあります。
1社に任せる形になるので、不動産会社としては横取りされる心配がありません。
選んでしまった不動産会社がやる気のない会社だった場合は、報告だけこなして効果的な販売活動がなされない危険性もあります。
専属専任媒介契約のメリット
- 優良な会社1社を選べるなら、効果的な販売活動を行える。
専属専任媒介契約のデメリット
- 両手仲介となりやすく、囲い込みの危険性や、値引き交渉を受けやすい。
- 専任媒介契約と同様、一社としか契約ができないため不動産会社の力量が大きく問われる。
- 売り主が買い手を見つけても、通常の顧客と同じように不動産会社を介してしか販売することができない。
両手仲介については、下記記事で詳しく解説しています。
-
両手仲介とは？片手仲介との違いや不動産会社の囲い込み問題について
売主にとっては、どうしても両手仲介が問題となってしまいます。 両手仲介では、売主が囲い込みを受けやすく、損をするのは売主 ...
続きを見る
一番安心なのは、複数社に依頼できる一般媒介契約
これまで3つの媒介契約の違いについて紹介してきましたが、自分がどの契約をすべきか分からない人がいるかと思いますので、パターン別にオススメの媒介契約方法を整理してみました。
- 「売れ筋物件」や「こだわりがない」場合 ： 一般媒介契約
- 「信頼できる不動産会社がある」場合 ： 専任媒介契約・専属専任媒介契約
特にこだわりがない場合、複数の不動産会社に依頼ができる一般媒介契約がオススメです。
媒介契約が不動産売却成功のカギ
不動産会社に査定してもらう必要がありますが、不動産会社ごとに、実績や算出方法が異なるので、不動産会社によって査定額がバラバラになってしまうことが一般的です。
複数社に不動産査定をして、複数の不動産会社の査定結果を比較検討することがとても大切です。
ただし、一般媒介では複数の不動産会社に対して同時に声掛けをしなければならず、非常に手間がかかります。
そんな時に不動産一括査定サイトの活用を強くオススメします。
不動産一括査定とは、売却を検討している不動産の情報を入力するだけで、複数の不動産会社から不動産の売却価格の査定を出してもらうことができるサービスのこと
便利な不動産一括査定サイトですが、筆者が知っているだけでも30はあります。
多くのサイトが乱立し、どのサイトを使えば良いか素人には分かりづらくなってしまっています。
実績や信頼性、提携不動産会社の質など、総合的に判断すると筆者は下記の3つをオススメします。
一括査定サイトのオススメ3選
- 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる「 すまいValue
」
- NTTグループで安心、一番歴史があり実績抜群の「 HOME4U
」
- 地域密着の不動産会社にも数多く依頼ができる「 イエウール
」
※番外：一括査定と合わせて使うことで効果を発揮する「 SRE不動産（※旧ソニー不動産） 」
まとめ
「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つの契約のメリット・デメリットは分かりましたか？
不動産会社にはそれぞれ強みや弱みがあるので、よほどの信頼関係がある不動産会社がある場合は、一般媒介契約で複数の不動産会社に依頼をするのが安全です。
ネット時代ならではの「不動産一括査定」を利用して複数の不動産会社とやりとりをすることで、ぜひ信頼できるパートナーを見つけて下さいね。
