不動産投資

法人が事業拡大に伴い隣地買収をするときに知りたい価格の調べ方

投稿日:2017年6月6日 更新日:

工場の拡張や駐車場台数の増加等、企業は必要に迫られて隣地を買収したくなるときがあります。

隣地買収を考えている企業担当者の方の中には、

  • 隣地を購入したいが、隣地がいくらくらいなのかを知りたい
  • 周辺に事例がなくいくらくらいなのか値段を知りたい
  • 隣地が市街化調整区域の土地であるがいくらくらいなのか知りたい
  • 隣地を購入するのにどれくらい買い上がるのが適正なのか知りたい

等々の疑問を持たれている方も多いことでしょう。

結論を言うと、隣地を買収する場合、購入限度額を求めることが合理的です。

不動産一括査定サイトを使って購入限度額を求めるための査定を行うことがオススメです。

不動産一括査定サービスとは?

インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。

そこで今回の記事では、隣地買収を行うときの価格の調べ方についてご紹介します。

この記事を読むことで、あなたは隣地を買収するときの価格の調べ方について知ることができます。

尚、この記事では、一括査定サイトを紹介する前に、隣地買収にあたっての基礎知識を紹介します。

一括査定サイトの価格は、隣地所有者が隣地を買い求める価格を直接査定してくれるわけではありません。

一括査定サイトを利用する前に隣地買収の基礎知識を知る必要があります。

基礎知識の部分が不要な方は4章からお読みください。

1.法人で最も多い相談は「隣地買収」

法人から受ける不動産の相談で最も多い相談内容が、この隣地を購入したいのだが、いくらくらいか分からないという相談です。

ほとんどの場合、工場や倉庫、作業所が手狭になってきたため隣地を買いたいというのが理由です。

たいていは、既に隣地所有者へ「不動産を買わせてください」と申し出ていることが多く、そしたらとんでもない金額を隣地から吹っ掛けられて困っているという相談が多いです。

しかも、郊外に工場や倉庫を持っている場合、隣地が市街化調整区域の土地や農地である場合も多く、先方から吹っ掛けられた金額がそもそも妥当なのか、高過ぎるのか分からないと言った相談もあります。

隣地所有者との話が一旦こじれてしまった後でも遅くはありません。

先方に全く売却する意思がないのであれば別ですが、価格の折り合いさえつけば売却するという話であれば、まだまだ解決は可能です。

ここでは、適正な買入限度額を理解し、再度、合理的な価格を先方に提案できるまでのステップを見ていきます。

それでは次に限定価格という考え方について見ていきます。

2.限定価格という考え方を知る

2-1.隣地買収によって価値が上がる

隣地買収において、下図のように元々持っている土地を甲地とし、買収したい隣地を乙地とする例を考えます。

甲地と乙地のイメージ図

甲地と乙地のイメージ図

甲地の所有者が隣地の乙地を購入するのと、第三者が乙地を購入するのでは、意味合いが異なります。

今回の例でいくと、甲地が乙地を買収できれば、「甲+乙」地は大きな整形地となり、合体することで甲地も乙地も価値が上がります。

そのため全くの第三者が乙地だけを購入するよりも、甲地の所有者は乙地を多少でも高く買う価値はあると考えることができます。

このような考え方を限定価格といいます。

2-2.限定価格の定義

限定価格とは、国土交通省が定める不動産鑑定評価基準によると以下のように定義されています。

限定価格とは、市場性を有する不動産について、不動産と取得する他の不動産との併合又は不動産の一部を取得する際の分割等に基づき正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することにより、市場が相対的に限定される場合における取得部分の当該市場限定に基づく市場価値を適正に表示する価格をいう。

長くて分かりにくい定義ですが、例えば隣地を購入して元々の土地とくっつける場合は、高く買っても価値はあることから、市場価格と乖離します。

それは隣地所有者同士という市場が想定的に限定された状態における価格であるため限定価格と呼ばれています。

平たく言うと、隣地を購入する場合は、メリットが多いので普通の人が購入するよりも価格は高くなるという話です。

以上、ここまで限定価格という考え方について見てきました。

それでは次に買入限度額について説明します。

3.買入限度額というのも知っておく

では、高く買うと言っても、いくらまで高く買うのが合理的なのでしょうか。

そこで買入限度額という考え方を紹介します。

上図の甲地と乙地で買入限度額を考えます。

そのために以下の査定を行ったとします。

査定対象地 査定額
甲地単独 3,800万円
乙地単独 1,500万円
「甲+乙」地全体 6,000万円

まず、甲地は乙地を買収して全体が大きな整形地となることで、「甲+乙」地全体の価格が6,000万円に上がります。

元々の甲地の価格は3,800万円であるため、甲地は乙地を

6,000万円 - 3,800万円 = 2,200万円

で購入しても良いことになります。

第三者が乙地を購入した場合は、1,500万円ですが、甲地が購入すると2,200万円で購入しても損はしていないとになります。

つまり、乙地の買入限度額は2,200万円であると言えます。

乙地は甲地という隣地に購入されることで、700万円(=2,200万円-1,500万円)の増分価値が発生しました。

合理的に考えると、甲地が乙地を買収する場合、2,200万円を上限額として価格交渉することになります。

購入限度額は、隣地購入にあたっての最大譲歩額となります。

逆に言えば、これ以上高く買う必要はありません。

以上、ここまで買入限度額について見てきました。

それでは次に価格の目安を知る方法について見ていきます。

4.価格の目安を知るオススメの方法

4-1.査定依頼する内容

隣地買収をする場合、買入限度額を求めるために、以下の3つの価格を査定することが必要となります。

  • 隣地買収前の元々の土地の価格(甲地)
  • 隣地買収後の合併した土地の価格(「甲+乙」地)
  • 隣地の価格(乙地)

買入限度額は以下の式で求めた価格になります。

買入限度額 = 「隣地買収前の元々の土地の価格」-「隣地買収後の合併した土地の価格」

隣地の価格は買入限度額を求めるのに直接必要ありませんが、先方を納得させるためにも査定をしておく必要があります。

4-2.法人に向いている一括査定サイト

購入希望者でも一括査定サイトを用いることで、価格査定を取ることは可能です。

以下のサイトは全て購入希望者でも利用することができます。

農地や市街化調整区域の土地など、法人特有のニーズにも答えられる一括査定サイトは以下のサイトです。

各サイトで査定可能な物件種別を列挙しておきますので、自分たちに適した用途の土地をご利用ください。

サイト名 査定可能な物件種別
イエイ 分譲マンション、一戸建て、土地、農地・畑・田んぼ、山林、ビル一室 マンション一棟、アパート一棟、ビル一棟、店舗・事務所、工場・倉庫 その他
イエウール 分譲マンション、一戸建て、土地、一棟アパート・一棟マンション、区分マンション(収益)、一棟ビル、区分所有ビル(ビル一室)、店舗・工場・倉庫、農地、その他
オウチーノ 分譲マンション、一戸建て、宅地、店舗付き住宅、一棟マンション/アパート、区分マンション(収益物件)、倉庫/工場/店舗/事務所、一棟ビル、区分所有ビル、田畑・山林、市街化調整区域(建物)、市街化調整区域(土地)
スマイスター 分譲マンション、一戸建て、土地、一棟アパート・一棟マンション、投資マンション(1R・1K)、一棟ビル、区分所有ビル(ビル1室)、店舗・工場・倉庫、農地、その他

一括査定サイトでは、直接買入限度額は求めてくれません。

そのため、依頼する際は、事情を説明し

  1. 隣地買収前の元々の土地の価格
  2. 隣地買収後の合併した土地の価格
  3. 隣地の価格

の3つの価格の査定を依頼するようにしてください。

以上、ここまで価格の目安を知る方法について見てきました。

それでは次に隣地を購入する上で覚悟すべきことについて見ていきます。

5.隣地を購入する上で覚悟すべきこと

土地の売却では、まず隣地所有者に「買いませんか」と声をかけることが鉄則です。

理由としては、隣地所有者は高く買ってくれる可能性があるからです。

そのため、隣地所有者から「隣地を買わせてください」と話を持ち掛ければ、当然ながら隣地所有者は高く買ってもらえるのだろうと期待します。

不動産の取引では、隣地買収でなくてもこちらから「買わせてください」と話を持ち掛けると価格が高くなる傾向にあります。

隣地買収の場合は、こちらから声をかけると特に価格が高くなりがちです。

なかなか安くは変えないので覚悟が必要となります。

合理的な考え方で価格を妥結させるためにも、しっかりと準備をしたうえで先方に話を持ち掛けましょう。

それでは最後に隣地との交渉方法について見ていきます。

6.隣地との交渉方法

先方へは査定額に基づき、購入限度額を上限に価格を交渉する必要があります。

この際、査定額が1社だけのものだと、意図的な感じになり、先方の納得感を得られることができません。

そのため、複数の不動産会社からの査定額を持っていくことで、査定額に客観性・公平性が生まれてきます。

前述している一括査定サイトであれば最大6社からの査定を受領することが可能です。

査定額はそれぞれバラバラに出てきますが、それを全て提示した方が、透明性もあり先方も納得感が得られます。

いくつかの査定額を示し、「この辺で妥結しませんか?」とお互い歩み寄ることが必要です。

先方も土地売却を決断するのは時間がかかります。

粘り強く交渉してください。

7.まとめ

以上、法人が事業拡大に伴い隣地買収をするときに知りたい価格の調べ方について見てきました。

一括査定サイトを使って、3種類の価格を査定し、購入限度額に基づき納得のいく価格交渉を行うようにしましょう。

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不動産を高く売るなら「不動産一括査定サービス」をがおすすめ。

不動産一括査定サービスとは、インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービス

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