供給過剰だから頭を捻る!アパート建築の成功はターゲットの絞込企画

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土地活用に有効な手段として、しばしばアパート建築があげられます。

税金対策や老後資金の足しになると、業者から提案される方もいるかもしれません。

アパート建築の危険性が指摘される反面、自己資金が少なくても始められるとか、家賃保証がついているから大丈夫と説明を受け、納得した方もいるのではないでしょうか。

アパート建築に興味のある方の中には、

  • アパート建築は、本当にリスクはないのか?
  • どのような場所ならアパートを建てて大丈夫か?
  • アパート建築に興味があるのだが、どのくらいの資金が必要か?
  • 何に注意すれば良いのか?

と、気になっている方も多いと思います。

そこでこの記事では、「人口減少時代におけるアパート建築の注意点」についてフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたは、人口減少時代を見据えてアパート経営を行なう際の注意点を知ることができます。

1.アパートを建築しても良い場所

人口減少時代においては、アパートは立地の選定がますます重要となっていきます。

どんなに良いアパートを建てたとしても、立地が悪ければ入居者は入りません。

いくつかの要素に分けて見ていきましょう。

駅と駅距離

最初に注目したいのが鉄道の「沿線」です。

人気の路線かどうかが重要になります。

JRであっても本数の少ない路線や、私鉄や地下鉄の支線といったものは、外すべきです。

賃貸に住む人は、便利な場所に住むことを志向するため、不便な電車しか使えない路線にある最寄り駅の物件は避けた方が良いです。

沿線の次に注目すべきが「駅」になります。

人気の沿線の中でも、最寄り駅が快速は停まる駅なのか、普通電車しか止まらない駅なのか、始発駅なのか、乗換駅なのか等でかなり賃貸需要が異なります。

最寄り駅は、私鉄や他の路線と乗り換えができる「交通の結節点」となっている駅や、「ターミナル駅」と呼ばれる大きな駅だと良いです。

マイナーな路線やマイナーな駅は避けるようにしましょう。

次に選びたいのが、駅の出口です。

同じ駅でも「南口」や「北口」等の駅の出口によっても繁華性が全く異なる場合がります。

ここでもできるだけ繁華性の高い出口の方を選ぶようにします。

駅距離は10分圏内が基本です。

願わくは、5分圏内の物件を選びます。

実際、駅から10分の物件は慣れてこないと近いと感じることはできません。

周辺にあった方が良い施設

また、周辺施設で最も注目したいのは、スーパーがあるかどうかです。

できれば深夜帯まで営業しているスーパーがあると便利です。

またスーパーが駅と物件との間にあるような位置関係にあるとベストです。

最低でもコンビニは必要です。

まずは買物環境が整っているところを選ぶことが重要になります。

避けるべき施設

駅から物件までの間に、大きな公園があるような物件も避けるべきです。

公園は夜、暗くなるため、危険な場所になるためです。

公園は一見すると、良さそうな施設ですが、アパートの立地選定においては避けるべき存在になります。

その他、大きな国道を渡らなければいけない土地や、薄暗い高速道路の高架下を通らなければいけない土地も避けた方が良いでしょう。

以上のような土地は、人口減少社会においても、今後も比較的、賃貸需要を底堅く拾える土地となります。

人口減少社会においては、立地条件を十分考慮した上でアパート経営を行うようにして下さい。

ここまで便利で住みやすく、明るい土地が適していることが分かりました。

次に、アパート建築に必要な土地の広さについて確認します。

2.アパート建築に必要な土地の広さは「60坪」が目安

いわゆるワンルームタイプのアパートは例外的に30坪程度の土地でもできますが、ここでは土地の広さは60坪で考えてみたいと思います。

一般的に、戸建住宅の土地は40~60坪程度ですので、若干広めの戸建用地をイメージしてください。

土地の用途地域としては、一番規制の厳しい第一種低層住居専用地域でも大丈夫です。

第一種低層住居専用地域は、原則として戸建住宅しか建てられないエリアの地域ですが、2階建アパートなら建築することが可能

都市部では、第一種低層住居専用地域の土地の面積が最も広いため、土地が探しやすいというメリットがあります。

また第一種低層住居専用地域は、規制が厳しいことがから、土地価格も安くなっています。

安い土地を探しやすいという点から、第一種低層住居専用地域を前提にアパート建築を考えます。

第一種低層住居専用地域では、建ぺい率50%、容積率100%と規制されていることが多いです。

かんたん説明

建ぺい率とは、建築面積の敷地面積に対する割合

建築面積とは建物を上から見た場合の面積です。

容積率とは延床面積の敷地面積に対する割合をいいます。

延床面積とは、各階床の合計面積になります。

例えば、60坪の土地で建ぺい率が50%と指定されている場合、建物を上から見た場合の面積(建築面積)は30坪(=60坪×50%)まで広げることができます。

また60坪の土地で、容積率が100%と指定されていれば、延床面積が60坪(=60坪×100%)までのアパートの建築が可能です。

1階を30坪、2階を30坪とすることで、延床面積はちょうど60坪となります。

60坪の土地で建ぺい率50%、容積率100%と指定されているような土地であれば、1階は30坪、2階も30坪のアパートを建築することができます。

1階あたりの面積が30坪程度だと、7畳程度の1Kタイプのワンルームの部屋が4部屋作れます。

2階建で60坪とすると、合計で8部屋作ることが可能です。

このように考えると、60坪程度の土地であれば、建ぺい率や容積率の規制が厳しい土地であっても、少なくとも8部屋程度のワンルームタイプのアパートを作ることができます。

7畳1Kタイプの部屋は、エリアによって家賃は異なってきます。

例えば、家賃が月額6万円だとすると、8戸で月額48万円の家賃となります。

年間収入に換算すると、576万円となります。

逆に言えば、ワンルームタイプのアパートを8戸作ろうと思ったら、60坪程度の敷地は必要となるという考え方もできます。

8戸程度であれば自主管理も可能であるため、土地がない人は、まずは60坪程度の土地を探すのが良いでしょう。

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以上、ここまでアパート建築に必要な広さについて見てきました。

60坪程度の土地が必要であることが確認できました。

次は、建築費について説明します。

3.アパートの建築費

条件としては、以下のアパートを想定します。

  • 土地の広さ:60坪
  • 建物の大きさ:60坪
  • 部屋の数:10戸
  • 構造:木造2階建

木造アパートの建築費の坪単価は75万円/坪程度です。

重量鉄骨など、構造を変えるともう少し割高になります。

延床面積60坪のアパートを建築しようとすると、以下のような計算となります。

建物価格 = 延床面積 × 単価 = 60坪 × 75万円/坪 = 45,000,000円

建物の工事費は、全国どこでもほぼ同じです。

2階建10戸のワンルームタイプのアパートを作ろうとしたら、4,500万円程度が必要となります。

しかし、この価格は純粋に建物の工事費のみです。

土地代、諸経費を合計すると、さらに金額が膨らみます。

以上、ここまでアパートの建築費について見てきました。

では建築に関して、注意点はないのでしょうか。

そこで次に、建築に際しての注意点をお伝えします。

4.アパート建築の3つの注意点

良い立地でアパート経営を行っても、注意点はあります。

アパート建築を考えている方は、「相見積を取ること」「ファミリータイプは避けること」「安易に家賃保証型サブリースを締結しないこと」、の3点に注意してください。

それでは、順を追って説明していきます。

注意点1. 必ず相見積を取ること

ハウスメーカーは、普段からアパートを建てたい人を必死に探しているため、自らアパートを建てたいと言えば、喜んで見積を出してしてくれます。

設計も何度も提案してくれますが、提案段階は全て無料です。

その際、複数のハウスメーカーから相見積を取ってください。

ハウスメーカー間で競争原理が働き、値切りなどの交渉がしやすくなります。

大きな減額交渉ができるのは、見積を取っている最初の段階のみであるという点が注意点です。

ハウスメーカーを特定してから、本格的に打合せが始まってしまうと、後はほとんど減額ができません。

複数のハウスメーカーから提案を受けられるのが「 HOME4U土地活用 」です。

注意点2. ファミリータイプは避けること

ファミリー世帯は、基本的に住宅を購入したいと思っている人が多く、住宅を「借りる」人が圧倒的に少ないです。

ファミリー世帯は、夫婦プラス小さな子供1人のような家族でも、50㎡以上は必要になります。

都内であれば、ファミリー向けの賃貸住宅を借りると、家賃がすぐに15~16万円程度になってしまいます。

それであれば、借りるよりも買った方が安いという判断になります。

そのため、ファミリー世帯はワンルームに比べと賃貸需要が圧倒的に弱いです。

しかし、ハウスメーカーにとっては、ファミリータイプの方がハウスメーカーの収益性が高いため、立地に関わらずファミリー向けアパートが提案されます。

また、ファミリー向けは賃料単価が低く投資効率が低いというデメリットもあります。

注意点3. 安易に家賃保証型サブリースは締結しないこと

サブリース会社と家賃保証型サブリース契約を締結することにより、初めてのアパート経営でも安心して行なうことができます。

「空室保証」を謳っているサブリース会社も多いですが、これは必ずしも定額の家賃が一生保証されるわけではありません。

空室が増えるなど入居状況によっては、サブリース会社より家賃減額を申し出られることがあるため注意が必要です。

家賃保証でも家賃は下がることを後から知るオーナーも多く、当初の資金計画どおりにいかないという事態も発生しています。

サブリース会社との契約は、リスクを完全に無くすものではないことを承知の上で活用を検討してください。

5.まとめ

以上、人口減少時代におけるアパート建築の注意点について見てきました。

人口減少時代への突入によって入居者の取り合いになってきます。

あなたが活用しようとしている土地が、アパート建築に向いているのか慎重に見極めて検討してください。

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