マンション経営で行う相続税対策の基礎知識をわかりやすく解説

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相続対策にはマンションやアパート、店舗などの収益物件の活用があります。

マンションを持つとなぜ相続税対策ができるのか、基本的なことから知りたいと思っている人もいらっしゃるのではないでしょうか。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • なぜマンションは相続税対策となるのか知りたい
  • マンションの相続対策とアパートの相続対策との違いが知りたい
  • マンションで相続対策するならどのような物件を購入すべきか知りたい

そこで今回の記事では、「マンション経営による相続税対策」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことで、あなたはマンションによる相続税対策について理解し、マンションならではの有効性や物件を購入するコツについて知ることができます。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.マンション経営における相続財産と基礎控除

相続では、現金や不動産など、金銭的価値のあるものは原則として相続財産になります。

現金は現金の金額がそのまま相続財産の評価額となります。

不動産に関しては、一定のルールの基づき計算されたものが相続税評価額となります。

相続では、まず被相続人(故人)の資産の額を把握することが第一歩です。

次に、基礎控除額を計算します。

基礎控除額は以下の式で表されます。

基礎控除額 = 3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の数

例えば、法定相続人が2人いた場合の基礎控除額は以下の通りです。

基礎控除額 = 3,000万円 + 600万円 × 2人 = 3,000万円 + 1,200万円 = 4,200万円

相続では、被相続人が保有する資産のうち、基礎控除額を超えた部分について相続税が発生します。

相続税を把握する上では、最初に全ての資産の相続税評価額と基礎控除額の計算を行います。

以上、ここまで相続財産と基礎控除について見てきました。

では、マンションはなぜ相続対策となるのでしょうか。

そこで次にマンションが相続税対策となる理由について解説いたします。

2.マンションが相続税対策となる理由

不動産の相続税評価額の基本

保有している不動産は、その資産価値が本当はいくらなのか、売却してみないと分かりません。

しかしながら、相続の度に、いちいち不動産を売却して時価を把握するのは非現実的。

そもそも売却してしまったら相続人が不動産を使うことができなくなります。

また、売却しなくても、上場株式のような資産であれば、株式市場で値段を調べることができるため、売らなくても今売ったらいくらかということが客観的に分かります。

ただし、不動産には上場株式のように客観的で公開された売買市場というものがありません。

つまり、今不動産が売れるという確証を持った金額が証明できないという性質を持っています。

そこで、不動産に関しては、一定のルールに基づき、評価額を決めることになっています。

不動産の相続税評価額は、相続税の計算のために簡易に決めた価格です。

相続税評価額は実際の時価ではないということを理解しておく必要があります。

不動産の相続税評価額は建物と土地で別のルールがありますので、それぞれ解説します。

建物の評価方法

建物については、固定資産税評価額が相続税評価額となります。

建物の固定資産税評価額は、新築当初は建築時の請負工事金額の50%程度の価格になるのが一般的。

例えば、現金2憶円でマンションを建築した場合、建物の固定資産税評価額は1憶円程度になります。

現金を持っている人は、それを建物に変えるだけでも、評価額は半額となるため、大きな節税対策となります。

ただし、建物の固定資産税評価額は、新築当初は請負工事費の半額ということで大きな減額メリットがありますが、その後、なかなか固定資産税評価額が下がらない傾向があります。

元々は、固定資産税の税金を取るための評価額であるため、市場価格と同様に金額を落としてしまうと、税収が大きく減ってしまうことから、価格を下げられないといった背景があるためです。

よって、築年数が相当に古くなると、建物の市場価格より固定資産税評価額の方が高いという逆転現象が生じます。

このような状況になると、不動産を売却して現金にした方が財産評価額は下がることになります。

建物に関しては、築年数が浅い建物ほど、節税対策効果が大きくなります。

固定資産税評価額については下記記事で詳しく解説しています。

固定資産税評価額とは?目安やチェックの仕方・不服申立てを解説

固定資産税評価額とは、固定資産税や不動産取得税、登録免許税等の税金を算出するための根拠となる土地や建物の価格です。 市町 ...

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土地の評価方法

土地については、相続税路線価によって評価額が決まります。

相続税路線価とは、国税庁が開示している土地の相続税評価額を決めるための土地の単価のこと

路線価は、国税庁のホームページである「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で開示されており、誰でも閲覧することが可能です。

「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」の中では、路線価図と呼ばれる地図を見ることができます。

路線価とは、対象地の道路に記載されている数値になります。

路線価は「165D」のような数値とA~Gまでの記号で書かれています。

数値の方が、相続税路線価の単価となります。単位は(千円/㎡)です。

165と記載されていたら、165,000円/㎡ということになります。

路線価が165と記載され、対象地の面積が200㎡なら、土地の相続税評価額は以下のように計算されます。

相続税評価額 = 165,000円/㎡ × 200㎡ = 33,000,000円

相続税路線価は、地価公示価格の80%水準で価格が決定されています。

公示地価とは、国が毎年、標準地と呼ばれる土地の価格を算定して公表している価格のこと

地価公示価格は、一応、時価相当額を表しています。

路線価は地価公示の80%であるため、時価の80%相当額ということになります。

例えば、1億円の現金で時価1億円の土地を購入した場合、相続税評価額は8,000万円で評価されるイメージになります。

現金を土地に替えるだけで評価額が下がるため、相続税対策となります。

また、A~Gの記号は借地権割合を表しています。

借地権割合とは、借地価格の更地価格に対する割合のことです。

A~Gの記号は、それぞれ以下の借地権割合のことを示しています。

記号
借地権割合90%80%70%60%50%40%30%

165Dと記載されていれば、相続税路線価は165,000円/㎡であり、借地権割合は60%ということになります。

この借地権割合に関しては、後ほどマンションの土地の評価に用います。

路線価については、下記に詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。

路線価とは?路線価図の見方と目安と相続性評価の計算例

路線価とは、相続や贈与時の土地の評価額を求めるために道路(路線)に付された価格 路線価とは、一般的に国税庁のホームページ ...

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収益物件の評価方法

現金は建物や土地といった不動産に変えるだけでも相続税対策の効果があります。

その不動産は他人に貸すことでさらに評価額が下がります。

不動産は、他人に貸すことで相続税評価額が安くなる理由は、他人に貸してしまうと自分では自由に使えなくなるため。

その分、権利が制約されて価値が落ちるという考えに立っているためです。

不動産は、賃貸マンションであっても、アパートであっても、店舗・オフィスビルであっても全て他人に貸すことで相続税評価額が下がります。

まず、建物については、借家権割合による評価減が適用されます。

借家権割合は、全国一律で30%と決められています。

建物の固定資産税評価額が1億円だった場合、借家権割合による評価減で評価額が7,000万円となります。

次に土地については、貸家建付地評価減というものが適用されます。

貸家建付地とは、以下の式で計算されます。

貸家建付地 = 路線価評価額 × (1 - 借地権割合 × 借家権割合)

ここで、前節で触れた借地権割合が登場します。

借地権割合とは、路線価に書かれているA~Gまでの記号で表されたものになります。

借地権割合は、借家権割合とは異なり、場所によって異なります。

借家権割合については、建物の評価で使った30%が使われます。

例えば、200㎡の土地で「165D」と記載された土地の貸家建付地を計算してみます。

Dと記載された借地権割合は、60%となります。

貸家建付地 = 路線価評価額 × (1 - 借地権割合 × 借家権割合) = 165,000円/㎡ × 200㎡ × (1 - 60% × 30%) = 33,000,000円 × 82% = 27,060,000円

借地権割合が60%のところであれば、土地の評価額は路線価評価額の82%に減額されます。

一般的に、賃貸マンションが建つような土地は、借地権割合が60%または70%と指定されていることが多いです。

借地権割合が60%または70%が多いことから、マンションの場合、土地については約2割程度減額されるイメージとなります。

以上、ここまでマンションが相続税対策となる理由について見てきました。

マンションには他の収益物件にはない相続対策のメリットがあります。

そこで次にマンションならではの相続対策メリットについてご消化します。

3.マンションならではの相続対策メリット

マンションは、アパートと比べると金額が大きいです。

アパートは資産の額が1億円未満となることが多いですが、マンションは1億円を超えることがほとんど。

そのため、多くの現金資産を持っている人は、マンションで相続対策を行えば、一回で十分な対策を取ることができます。

借入金も使うと、借入金の額がそのまま相続財産からマイナスされるため、さらに節税効果が生まれます。

金額が大きいため、何棟も保有する必要がなく、相続税対策の手間は少なくて済みます。

また、マンションは鉄筋コンクリート造で作られていることが多いため、アパートよりも頑丈で、耐用年数も長いです。

アパートの場合、木造であることから、マンションよりも早く躯体の老朽化が進み、耐用年数も短いです。

最近では、高齢化が進んでいることから、子供の相続時点が遅い老々相続が増えてきています。

例えば、親が50代の頃に建てたアパートでも、90代で相続が生じると築40年を超える物件となってしまいます。

アパートの場合、築40年も過ぎると、子供が相続したときは、既にボロボロです。

資産としてはプラスの財産として相続しても、実態としてはマイナスの遺産となりかねません。

このような資産を引き継いだ子供は、相続税の支払いに加え、マンションの処分等の敗戦処理をするようなことが多いです。

一方で、鉄筋コンクリートのマンションであれば、47年とされており、40年経ってもまだまだ十分に貸すことができます。

子供が引き継いだ後も、賃貸物件として活用できることから、敗戦処理は行わなくて済みます。

老々相続を前提とすると、子供にしっかりとした資産を残してあげることができるのは、アパートではなくマンションとなります。

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4.まとめ

以上、マンション経営で行う相続税対策の基礎知識をわかりやすく解説してきました。

マンションは金額が大きいため、一発で大きな節税効果を得ることができます。

また、耐用年数も長く、引き継いだ相続人も十分に活用することができます。

マンションを有効に活用して相続対策しましょう。

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