マンション経営で成功するために知っておくべき全知識

投稿日:

総額が5億円以下の物件では、個人投資家による一棟のマンション経営をする人たちが多くいます。

マンション経営には一棟マンションの他、1室だけを所有する区分所有マンションの経営もあります。

マンション経営に興味のある人の中には、

  • マンション経営をするにあたっていい物件の選び方を知りたい
  • マンション経営にはどのような落とし穴があるのか知りたい
  • マンション経営とアパート経営の違いを知りたい

等々のことを思っている方も多いと思います。

そこで今回の記事では「マンション経営」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事は、1棟マンションでも、区分所有マンションでも共通に役立つ内容が書かれています。

どちらのマンション経営者も、ぜひご覧ください。

>土地活用の成功の秘訣は多くのプランを見て比較検討すること!<

1.知っておきたい!賃貸マンションの鉄則

マンションには2人以上の世帯が住むファミリータイプと単身者が住むワンルームタイプのマンションがあります。

賃貸マンション一棟を建てる、もしくは購入する、または区分所有マンションを購入してマンション経営をする場合、対象となるのはワンルームタイプのマンションであることが鉄則です。

投資対象をワンルームマンションとすべき理由は主に2つあります。

1-1.ワンルームマンションは賃貸需要が強い

1つ目は、ワンルームマンションの賃貸需要の強さです。

単身世帯となると、独身サラリーマンや独身女性、大学生、高齢者が対象となります。

高齢者を除くほとんどの単身世帯者は、基本的に賃貸物件に住んでいます。

まれに、独身女性が終の棲家としてワンルームマンションを自宅として購入するケースがありますが、単身世帯と言えば基本的に「家を借りる」人がほとんどです。

一方で、2人以上の世帯となると、賃貸需要がグッと下がります。

2人以上で「家を借りる」行動に出る人は、DINKSや小さな子供のいる夫婦、姉妹等です。

DINKS(ディンクス)とは、共働きで子供を意識的に作らない、持たない夫婦、またその生活観のことを指すアクロニム。

Wikipediaより

これらの2人世帯は40㎡程度の2DKに賃貸することはありますが、単身世帯の賃貸需要よりは低いです。

さらに70㎡前後の3LDKとなると、著しく賃貸需要が落ち込みます。

ファミリータイプのマンションは賃料総額が張るため、「家を借りる」よりも「家を買う」ことを選択する人が増えます。

そのため、賃貸需要が著しく弱くなり、マンション経営が難しくなります。

実は筆者が知っている中でも、マンション経営でファミリータイプの物件を購入してしまっている人は意外と多く存在します。

とくに、40㎡台の2DKは市場にも収益物件として多く出回っているため、購入してしまう人が多いです。

ファミリータイプによるマンション経営は、十中八九上手く行きません。

まずはワンルームタイプのマンションを中心に選ぶようにしましょう。

1-2.ワンルームマンションは賃料単価が高い

2つ目は、ワンルームマンションの賃料単価の高さです。

マンション経営の重要な指標の一つに利回りがあります。利回りは、投資効率を表しています。

利回りは「賃料が高い」もしくは「購入額が安い」という2つの理由で高くなります。

例えば、同じ50㎡でも以下のようなケースを考えています。

間取り 面積 月額賃料 単価
2DK×1戸 50㎡ 15万円 3,000円/㎡
1K×2戸 25㎡×2戸 10万円×2戸 4,000円/㎡

住宅は間取りが大きくなると、賃貸需要が落ちるため、高く貸すことができません。

上表のように同じ面積でも間取り広くなると、賃料単価が下がってしまいます。

一方で、ワンルームマンションであれば、賃料単価を上げることが可能です。

同じ建築費に対しても賃料単価が高い方が投資効率は上がります。

つまりファミリータイプよりもワンルームの方が利回りは良くなります

このようにマンション経営においては、ワンルームマンションはファミリータイプよりもメリットが多く、マンション経営をするのであればワンルームが必須です。

一棟マンションを新築または購入する場合であっても、マンション経営をするのであれば、原則ワンルームマンションを選ぶのが鉄則になります。


以上、ここまで賃貸マンションの鉄則について見てきました。

マンション経営を決めるポイントには「立地」「建物」「専有部分」3つの構成要素があります。

これら3つの要素を意識することは、一棟マンションでも区分マンションでも共通した事項です。

そこで次に投資用ワンルームマンションの3つの構成要素について見ていきます。

2.マンション経営に重要な3ポイント

重要ポイント1.立地の選び方

マンション経営で最も重要なのは絶対に「立地」です。

立地の良し悪しがマンション経営の成否を8割方決めてしまいます。

最寄駅

立地の中で、特に重要なポイントは「最寄駅」です。

最寄駅が立地の中でも、8割くらいの重要性を占めるファクターになります。

実際、プロの機関投資家は驚くほど、この最寄駅にこだわります。

最寄駅が悪ければ、築浅や駅近の物件であっても、見向きもしません。

それほどこの最寄駅は立地の中で重要なポイントを占めます。

駅の良し悪しは、まず沿線で決まります。

各地域には、人気の沿線というものが存在します。

例えば東京ならJR中央線、大阪なら地下鉄御堂筋線等、人気の沿線というものが存在します。

駅選びではます、不人気の沿線は選択肢から外すということが重要です。

不人気の沿線とは、例えば地下鉄や私鉄の支線や本数の少ないJR等です。

次に、人気の沿線の中でも、快速停車駅や乗換駅、ターミナル駅、始発駅等を選ぶことがポイントです。

各駅しか停まらず、駅前にろくな店が無いような駅は不人気な駅になります。

人気の沿線で、かつ、人気の駅の物件であれば、賃貸マンション経営はかなり手堅くなります。

個人投資家は、駅選びを軽視する人が多いです。

最寄駅が悪い物件は選ばないというスタンスが重要

駅距離

立地の中で、次に重要なのが駅距離です。

個人投資家の方は駅選びを軽視して、いきなり駅距離を考えがちです。

まず駅をきちんと選んでから、駅距離を考慮します。

マンション経営では、駅距離は、原則5分以内です。

ただ、札幌など雪の多いエリアでは3分以上ではアウトになるような場所もあります。

実はこの駅距離も、最寄駅次第では許容範囲が伸びます。

例えば、東京のJR中央線沿線であれば、徒歩15分圏内でも賃貸需要が十分にあるため、15分以内でもOKです。

このように駅距離よりも駅の方が影響力はあります。

良い駅を選んでから、駅距離を気にする

住環境

ワンルームと言っても、住環境を無視してはいけません。

駅から物件までの間にコンビニ1つ無いような物件はNGです。

理想は、深夜帯まで営業しているスーパーのようなものがあるとベストです。

ポイントは駅と物件までの間に、スーパー等の生活利便施設が存在するような物件が良い物件になります。

また駅に近いといっても、近くに風俗やラブホテルがあるような物件もNGです。

このようなエリアの物件は、女性単身者の需要をごっそりと落としてしまいます。

ワンルームであっても、住環境を重視して物件を選ぶ

重要ポイント2.建物の選び方

マンション経営は立地選びでほぼ8割が決まりますが、建物についても見るべき点があります。

建物は、基本的には築浅の方が望ましいですが、立地の悪い築浅物件よりは、立地の良い築古物件を選んだ方が良いです。

そこで、築年数以外で建物の見るべきポイントについて見ていきます。

エントランス

エントランスは物件の顔になります。

エントランスが良い物件は、グレード感が高い印象が生まれます。

エントランスの床や壁の仕上げが、石貼りの物件だと高級感があります。

床がタイル貼りの場合は、石貼りよりも劣ります。

床がタイル貼りの場合は、60cm角くらいの大判タイルで、表面が質感のあるものであれば大丈夫です。

きちんとしたエントランスでは風除室と言って、2つの扉があります。

1枚目の手前の扉と2枚目の奥の扉の両方が自動扉の物件は、相当に良い物件です。

ただ、ワンルームマンションの場合、1枚目は自動扉ではなくても構いません。

バルコニー・中廊下

見落としがちなのが、バルコニーです。

バルコニーはあって当然と思い込みがちですが、数億円の小さなワンルームマンションの場合、バルコニーがない物件もあるため要注意です。

バルコニーがない物件は、ゴミ等を外に置くことができないため、不人気です。

バルコニーがあるものと思って、数字ばかりに目が行き、物件選びに失敗してしまう人もいます。

思い込みで重要なことを見落としがちな部分ですので、バルコニーが有ることを真っ先に確認するようにしてください。

また、ワンルームマンションでは、ほとんどの物件が外廊下です。

外廊下とは、共用廊下が外部に開放されているマンションのことを言います。

外廊下とは逆に、廊下が建物内にある物件を内廊下と呼びます。

もし、内廊下の物件があれば、その物件はとても仕様の高い物件です。

内廊下は滅多にない物件ですが、あれば優先的に検討すべき物件になります。

オートロック・バイク置き場等

最近の築浅物件では、ほとんどオートロックがついている物件が当たり前になりました。

オートロックはワンルームマンションの機能として、もはや必須です。

しかしながら、個人投資家が1~3億円程度で購入する一棟マンションには、オートロックのない物件もまだまだ存在します。

もしオートロックがない物件であれば、後からオートロックを付けることができるかどうかを確認してから購入することをオススメします。

オートロックは最悪、無くても後から設置が可能であれば問題ありません。

また単身者に根強い需要があるのがバイク置き場です。

バイク置き場は、少なくとも2~3台程度は欲しいところです。

バイク置き場も、もしない場合、後から敷地内に設けることができるかどうかを確認してから購入した方が良いです。

駐輪台数に関しても、条例で設置義務台数が決まっていることがほとんどのため、条例違反にならないような形でバイク置き場を新設できることを確認するようにしてください。

重要ポイント3.専有部分の選び方

区分所有のワンルームマンションを購入する人は、専有部分には特に注意を払う必要があります。

また一棟マンションの方も共通する知識ですので、抑えるようにしてください。

ワンルームマンションは、とても部屋が狭いですので形が整形であることが重要です。

ワンルームマンションの中でも、端住戸(ツマジュウコ:建物の一番端の部屋のこと)などは、壁が斜めになっていたり、部屋がL字型になっていたりする場合があります。

ワンルームの中で一番大きな家具はベッドになります。

部屋の形が悪いと、ベッドの配置がしにくくなり、ベッドを置くことで部屋にデッドスペースが発生します。

入居者は、部屋の内覧をしに来たときに、自分が持ってくる家具がどのようにレイアウトできるのかを非常に気にします。

ベッドを入れると部屋が使いにくくなるとわかると、その時点で入居を見送ります。

芸能人も顔の大きさだけは整形できないため、芸能スカウトマンは顔の小ささを重視するようです。

ワンルームも部屋の形は後から変えることはできません。

形はリフォームできない部分ですので、部屋は整形な形の物件を選ぶようにしましょう。

脱衣所・キッチンの位置

ワンルームであっても、親や友達が泊まりに来ることがあります。

その際、困るのがバスに脱衣所がない点です。

ワンルームは、通常、洋館切りと呼ばれる長方形の形をしています。

良いワンルームというのは、同じ広さであっても間口の広い物件です。

間口の広い物件では、空間的に脱衣所を設けることができます。

同じような物件でも、間口が2.9mの物件では脱衣所がなく、3.2mくらいになると脱衣所が登場してきます。

間口の広い物件は、設計がゆったりとしており、全体的に良い物件です。

脱衣所があるかどうかを確認するようにしてください。

また、キッチンの位置ですが、キッチンは基本的に廊下にあり、部屋とは独立していることが重要です。

たまにキッチンが部屋の中にある物件がありますが、このような物件は匂いが全て部屋に残るため不人気です。

キッチンは廊下にあるオーソドックスなタイプのものを選ぶようにしてください。

収納スペース

全てのワンルームマンションに共通して言えることは、どの物件も収納スペースが不足しているという点です。

そのため、収納スペースが広い物件、もしくはトランクルームがある物件などは、非常に良い物件です。

ワンルームでもたまに「WIC」という表示を見ることがあります。

WICとは、ウォークイン・クローゼット(walk-in closet)の略

ウォークイン・クローゼットとは、人が中で歩けるほどの広さの押入のことです。

ワンルームでのWICは、「なんちゃってWIC」が多いですが、それでも普通のクローゼットよりは大きいことの方が多いです。

図面をよく見て、収納の広さを十分に確認するようにしてください。


以上、ここまでマンションの3つの構成要素について見てきました。

色々述べましたが、細かいことはあまり気にせず、まずは立地選びのみに集中することが重要です。

立地選びをきちんと行えば、マンション経営は8割方成功です。

焦らずに、良い立地の物件を探しましょう。

次章は、一棟モノのマンション経営をする人向けの落とし穴についてご紹介します。

区分所有のマンションの方は、読み飛ばして次々章へ移って構いません。

3.マンション経営の落とし穴

3-1.サブリース契約の契約形態

個人投資家の方が一棟マンションを経営する場合、管理会社とサブリース契約(一括借上げのこと)をすることが多いです。

サブリースは「空室保証」とか「家賃保証」などと呼ばれることが多いため、家賃もずっと一定と思い込んでしまう人が多いですが、それは違います。

サブリースでも家賃は下がるという点がマンション経営の落とし穴です。

サブリースでは、まずオーナーと管理会社が賃貸借契約を結びます。

次に管理会社が各部屋の入居者とそれぞれ賃貸借契約を結びます。

オーナーにとってみると、部屋が30戸であっても賃貸借契約書は一本になります。

サブリースには、入居状況によって賃料が変動する「パススルー型マスターリース」と入居状況によっても賃料が変動しない「賃料固定型マスターリース」の2種類があります。

空室保証をウリにしているサブリースは、賃料固定型マスターリースになります。

賃料固定型マスターリースでは、満室賃料の80~85%程度の賃料がオーナーへ支払われることになります。

賃料固定型マスターリースは、オーナーと管理会社との関係は、法律的にはただの「貸主」と「借主」の関係になります。

契約形態としては普通借家契約になります。

普通借家契約とは、住宅の賃貸借契約の中で最も一般的に締結されている形式の契約

特徴としては契約書の中に「更新」に関する規定が存在します。

端的に言うと、更新期限がきたときに、契約更新ができる賃貸借契約は全て普通借家契約です。

普通借家契約というのは、借地借家法で借主の権利が強く守られているというのが特徴です。

サブリースの場合、借主は管理会社ですので、管理会社の権利が強く守られていることになります。

普通借家契約については下記に詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。

土地活用で知っておきたい定期借家・普通借家の基礎知識を徹底解説

賃料ももらうことで稼ぐ不動産投資では、賃貸借の知識が欠かせません。 物件を購入した後は、賃貸借の知識は必ず必要になります ...

続きを見る

3-2.家賃削減は防げない

普通借家契約では、どれだけ借主が守られているかというと、例えば管理会社との賃貸借契約書で「賃料は減額できないものとする」というような条文を契約に入れても、その条文は無効になるくらい守られています。

契約の中で「賃料は下げられない」という特約を結んだとしても、借主から賃料減額の申出があれば避けられないということになります。

つまり家賃減額は防ぎようながいという点が落とし穴になります。

しかも、このようなサブリース会社からの賃料減額申入れについては、最高裁判所も判例でできることを認めています。

結局のところ、空室が多くなれば、サブリース会社は家賃の減額をオーナーに申し出てきます。

古いワンルームマンションなどは、管理会社が毎年のように家賃の減額交渉をしてくるような物件もあります。

空室保証と言いながらも、管理会社から家賃減額の申入れがあるため、結局、空室リスクはオーナーが負っていることになります。

「空室保証」や「家賃保証」を謳うサブリースは、結局、賃料が目減りしているだけという落とし穴があるのです。


以上、ここまでマンション経営の落とし穴について見てきました。サブリースの落とし穴に関しては、マンション経営に限らずアパートも同様です。

ではアパート経営とマンション経営では、どのような違いがあるのでしょうか。

そこで次にアパートと比較した場合のマンション経営のメリットとデメリットについて見ていきます。

4.マンション経営のメリットとデメリット

4-1.マンションとアパートの違い

マンションとアパートでは、主に建物の構造、規模、階数が異なります。

マンションの場合:鉄筋コンクリート造(RC造)が多く、戸数としては30戸以上、階数も3階建て以上のものを指します。

アパートの場合:木造(W造)または鉄骨造(S造)が多く、戸数としては10戸前後、階数は2階建て以下のものを指します。

4-2.マンション経営のメリット

両社は主に建物の構造の違いにより、「陳腐化」のスピードが異なるという点があります。

例えば築20年を経過したものでも、RC造のマンションであれば十分に使用できる建物ですが、W造のアパートであれば老朽化が目立ち始めます。

陳腐化の差は、賃料や空室率に影響を与えます。

新築当初はマンションもアパートも賃料はほぼ変わりません。

ところが、築20年も経過すると、賃料はマンションの方が維持されるという傾向があります。

そのため、マンションのメリットとしては、築古となった際、アパートよりも賃料水準を高く維持ができ、また空室率も低く抑えることができる点です。

マンションの方が高収入を維持できる期間が長いということになります。

またマンションはアパートよりも賃料の下落リスクや空室リスクが低い分、売却の価格も維持しやすいというメリットがあります。

言い換えると、資産価値も長く維持することができるという点もメリットです。

収益力や資産価値の維持については、築20年を過ぎると両者の間で差が表れ始めます。

マンションはアパートよりも後半戦が強いという特徴があります。

それでは次にデメリットについて見ていきます。

4-3.マンション経営のデメリット

アパートとマンションは建物の構造や規模、階数の違いにより、設備の維持費も異なってきます。

両者の間における設備の維持費で、特に大きな違いが現れるのはエレベーターの維持点検費用です。

アパートの場合、2階建てのためほとんどの物件ではエレベーターがありません。

一方で、マンションの場合、5階建て以上の物件ではエレベーターがある物件がほとんどです。

そのため、マンションはエレベーターの保守メンテナンス契約が必要となり、維持費用が発生します。

その他、マンションには増圧給水ポンプもしくは受水槽等の給水設備や消防設備等があり、設備の定期点検費用が維持費としても発生してきます。

また定期清掃や植栽選定等も業者に依頼することになります。

一棟マンションではかかる維持費がかなり高額になってきます。

これらの費用はビルメンテナンスコスト(BMコスト)と呼ばれます。

アパートではメンテナンスコストはほとんど発生しませんが、マンションではメンテンナンスコストがかかります。

BMコストの目安としては、マンションの専有面積に対し、月額で坪400~600円程度が目安です。

5.5坪(約18㎡)のマンションの場合、月額で2,200円~3,300円程度は維持費としてかかることになります。

マンションはアパートに比べ、全体的に費用が高くなるというのがデメリットです。

土地の活用を考えるなら一括資料請求がオススメ

土地の活用を考えるなら、とにもかくにも自らどういった土地活用があるのかを理解するべきです。

まずは勉強も兼ねて、イエカレを使って、多くのプランを見て検討するのが、一番成功への近道です。

カンタン60秒、しかも無料で利用できますので、まずはイエカレを利用してみましょう。

6.まとめ

以上、マンション経営をするにあたっての物件の選び方・落とし穴とアパートとの違いについて見てきました。

マンション選びで重要なポイントは立地です。

立地の良い物件は、マンション経営に見られるリスクを最小化してくれます。

立地にこだわってマンション経営をスタートさせましょう。

>土地活用の成功の秘訣は多くのプランを見て比較検討すること!<

おすすめ記事一覧

1

不動産を売りたい!と考えていてインターネットで色々なサイトを見ていると「不動産一括査定」や「不動産売却の一括査定」がよく ...

2

一生涯でマンションを売却する機会は、ほとんどありません。 おそらくあなたも今回がはじめてのマンション売却ではないでしょう ...

3

これから土地を売却しようとする人の中には、土地の価格がどのようなポイントの基づき査定されているのか知りたい方も多いと思わ ...

4

突然ですが、あなたは不動産買取の仕組みをしっかりと理解しているでしょうか。 仕組みといわれると難しい感じがしますが、不動 ...

-不動産投資, 土地活用

Copyright© 不動産売却の教科書 , 2017 All Rights Reserved.