マンション経営で稼ぎ続けるために知っておきたい5つのポイント

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不動産投資の一つにマンション経営があります。

今後、人口が減り続ける中で、マンション経営で稼ぎ続けていくには、稼ぐためのポイントを知ることが重要です。

マンション経営に興味のある人の中には、

  • マンション経営で稼ぐにはどうしたら良いのだろうか
  • マンション経営のための稼ぐポイントが知りたい
  • マンション経営で損をしないためにはどうしたら良いのだろうか

等々のことを思っている方も多いと思います。

そこでこの記事では「マンション経営」についてフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたは、マンション経営とはどういうものかを知り、稼ぐためのポイントを知ることができます。

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1,マンション経営で一番重要なのは「物件選び」

マンション経営とは、入居者と賃貸借契約を行い、賃料を収受するビジネス

江戸時代からある非常に単純なビジネスですが、全てが簡単ということではありません。

まず、マンション経営で非常に簡単な部分としては、収入の確保です。

一旦、入居者が決まってしまえば、あとはずっと収入が安定します。

一般的な商売では売上を安定させることが難しい部分となりますが、安定して売上を上げることができるという意味では、破格に簡単な商売ということができます。

一方で、全てのマンションが安定的に入居者を確保できるわけではありません。

物件によっては、空室が多い、家賃が下がる、修繕費が増える等々の問題を抱えます。

マンション経営で一番重要な「物件選び」

これらの問題は、ひとえに「物件選び」にかかっています。

物件選びを間違えると、ずっと、空室や家賃の下落、収税費負担の問題につきまとわれます。

物件選びを間違えてしまうと、難しい経営が続くため、最初の物件選びが破格に難しい商売ということになります。

マンション経営は経営という単語がついていますが、最初の投資の判断がとても重要です。

どんな物件に投資をするのか、それによってマンション経営が楽になるか、難しくなるかが決まっていきます。

繰り返しになりますが、マンション経営では、まず一番大事なことが物件選びになります。

そして結論を先に言うと「立地の良い物件」を選ぶということです。

ただし、マンション経営には立地以外にもいくつかの重要なポイントがあります。

そこで次にマンション経営に必要な5つのポイントについてご紹介します。

2.マンション経営で成功するための5つのポイント

マンション経営で稼ぎ続けるには、以下の5つがポイントとなります。

マンション経営で重要な5つのポイント

  1. ワンルームタイプで行う
  2. 高過ぎない家賃の物件を選ぶ
  3. 入居者に長く居てもらう
  4. 賃貸仲介に強い管理会社を選ぶ
  5. 適切なタイミングで売却する

ポイント1. ワンルームタイプで行う

マンション経営は単身者向けのワンルームで行うことが基本です。

ターゲットは、社会人の単身世帯者となります。

同じ単身者でも、大学生や高齢者を対象としたマンションは投資の対象外となります。

大学生や高齢者は支払う家賃が低いため、投資効率が劣ります。

社会人の単身世帯者は、賃貸需要も高く、賃料単価も高いため、最もマンション経営に適したターゲットとなります。

たまに、ファミリータイプのマンションを投資物件として購入する人がいますが、原則、ファミリータイプは避けるべきです。

ファミリータイプのマンションは面積が大きく、賃料総額が張るため、賃貸需要が極端に落ち込みます。

ファミリー層は家賃を払って「家を借りる」よりも、住宅ローンを組んで「家を買う」方が安いです。

そのため、借りる人が少ない、家賃も単価が低い等の問題が常に付きまとい、マンション経営が上手くいかない原因となります。

区分のファミリーマンションなら救いの手あり

尚、もし区分のファミリーマンションを既に購入してしまった場合には、唯一、救いの手があります。

区分のファミリーマンションとは、元々分譲マンションだった一室を賃貸に貸し出している収益物件を指します。

ファミリーマンションであれば、入居者が退去した後、そのマンションを自分が住むという人に売却してください。

ポイント

貸すのではなく、売るという点がポイント

ファミリーマンションは賃貸需要よりも購入需要の方が圧倒的に高いです。

今の入居者が退去した後、空の状態になったタイミングで売るのがポイントです。

ファミリータイプのマンションは、売ろうと思えば売れますので、退去のタイミングを見て売却してしまいましょう。

尚、賃貸のファミリータイプを購入する投資術については、下記で詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。

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マンション経営は、一棟マンションであっても、区分マンションであっても、ワンルームマンションを選ぶのが鉄則になります。

ポイント2. 高過ぎない家賃の物件を選ぶ

マンションは賃料が高過ぎない物件を選ぶのもポイントです。

都心部には、家賃が月額200万円のような超高級賃貸物件というものが存在します。

こうした物件は、もちろん良い立地のみに存在します。

都内の港区麻布あたりにこのような物件が点在しています。

立地が重要だからといって、逆にこのような超高級賃貸物件にたどり着いてはダメです。

良い立地と言っても、良過ぎる立地の物件は適切ではありません。

こうした物件は、入居者が日本に短期在中しているエリート外国人か、日本人の大企業の社長等の一部の人に限られます。

超高級賃貸物件に入居できるような人は、元々の絶対数が少なく、景気が悪くなると、さらにその数が減ります。

このような超高級賃貸物件は、一度、空室が発生すると、なかなか次が埋まらない場合もあり、リスクが高いです。

どの程度の家賃なら投資対象になるのか

では、どの程度の賃料帯なら投資対象として良いのでしょうか。

例えば、都内であれば家賃が10万円の物件です。

社会人単身者であれば、家賃が10万円に壁があり、それを超えると急に客足が遠のきます。

月額家賃が12~13万円の物件を購入してしまうと急にマンション経営が苦しくなるので注意が必要です。

社会人単身者が支払うことのできる家賃には、エリアによって差があります。

地方の政令指定都市では、7~8万円が限度です。

ポイント

エリアごとに家賃相場を調べ、そのエリアに適した高過ぎない賃料帯の物件を選ぶことがコツ

マンション経営は、立地が重要なのですが、立地が良過ぎて賃料が高過ぎる物件を購入しても駄目です。

さじ加減が難しいとことですが、良い立地で、なおかつ適切な家賃の物件を選ぶようにしましょう。

ポイント3.入居者に長く居てもらう

現在のマンション経営では、入居者には長く居てもらう方が得という方向へ完全にシフトしています。

古き良き時代には、マンション経営は入居者が頻繁に入れ替わった方が儲かるという時代がありました。

昔は礼金収入が2~3ヶ月程度取れたため、良く回転するほどマンション経営が儲かるという時代だったのです。

ところが、今のマンション経営では礼金収入をほぼ取ることができません。

それだけ物件も過剰になり、人口も減ってきていることから、オーナーが礼金を取るようなことが自然とできなくなってきました。

今は入居者の奪い合いの時代であるため、考え方が180度変わっています。

物件から入居者が退去すると、オーナーには3つの費用が発生します

1つ目は入居者募集のための仲介手数料です。

空室を埋めるために、オーナーは管理会社に仲介手数料を支払うことになります。

2つ目は入居者募集のためのAD(広告宣伝費)です。

現在は、仲介手数料だけでは不動産会社がなかなか入居者を決めてくれないため、追加でADを支払うことが常態化しています。

ADは家賃の2~3ヶ月程度の物件が多く、仲介手数料と合わせると家賃の3~4ヶ月分の出費となってしまいます。

以前は、2~3ヶ月程度の礼金をもらえていましたが、今は2~3ヶ月程度のADを払わなければなりません。

全く逆の状況が起きているため、入居者が頻繁に入れ替わることは儲からなくなっているのです。

3つ目は、修繕費です。

毎回ではないですが、退去が発生すると、部屋のクロスやフローリングの貼り換え費用も必要となってきます。

現在のマンション経営は敷金も非常に少ないため、退去時の修繕費はほとんどオーナーの持ち出しとなります。

このように、マンション経営では、入居者の入れ替わりが激しいと儲からない状況になっています。

ポイント

入居者に長く住んでもらうためには、入居者を飽きさせない工夫が必要

例えば、クリスマスやハロウィンに飾り物をしている、植栽に季節の花が咲き続いている等、マンションに飽きさせない工夫がなされている物件が選ぶ際のポイントになります。

区分ワンルームマンションを選ぶのであれば、共用部にどのようなサービスが提供されているのか、入居者の気持ちになって確認するようにして下さい。

掲示板で提供されている情報なども参考になります。

1棟ワンルームマンションであれば、管理会社に入居者を維持するための工夫をするように指示してください。

入居者維持活動のことをテナントリテンションと呼びます。

管理会社には、「何かテナントリテンションを実施してください」と指示すればOKです。

もし、テナントリテンションって何ですか?と聞いてくるような管理会社であれば、モグリですのでバッサリ切ってしまいましょう。

ポイント4. 賃貸仲介に強い管理会社を選ぶ

マンション経営では、賃貸仲介に強い管理会社を選ぶことがポイントです。

マンションで管理を委託すると、通常は管理会社が賃貸代理となる契約もセットで行われます。

また、サブリースのような転貸形式の管理であれば、入居者の貸主はサブリース会社となります。

管理委託と、サブリースともに、賃貸仲介の窓口は管理会社に一本化されます。

賃貸仲介が得意な管理会社であれば、入居を獲得しやすくなりますが、賃貸仲介が苦手な管理会社であれば、入居者をなかなか獲得することができません。

マンション経営を良くするためには、絶対に良い管理会社を選ぶべきなのです。

ポイント

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ポイント5. 適切なタイミングで買い替える

マンション経営では、持ち続けず、適切なタイミングで売却することも重要です。

物件も年数が経てば、おのずと老朽化してきます。

そうなると修繕費もかかり、物件そのものの価格も下落します。

家賃も下がり、空室のリスクも高くなります。

マンション経営は築年数が重なると良いことが一つもありません。

朽ち果てるまで持つのではなく、適切なタイミングで売却し、築年数の新しい物件へと買い替える経営努力が必要となります。

3.まとめ

以上、ここまで、マンション経営で稼ぎ続けるために知っておきたい5つのポイントについて見てきました。

マンション経営は今後ますます厳しい環境となっていきます。

物件選びやテナントリテンション、管理会社の選定、適切なタイミングでの売却等、意識しながら経営にあたるようにして下さい。

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