不動産査定の時間ってどれぐらい掛かるの?査定方法や物件ごとの違いは?

不動産査定の時間ってどれぐらい掛かるの?査定方法や物件ごとの違いは?

家や土地などを売却する時には必ずいくらぐらいで売れそうなのかを見極める必要があります。

それがいわゆる「不動産査定」です。

簡易的な査定であれば、「机上査定」で価格を算出することも可能。

ただし、最終的に売却するのであれば、家やマンションは「訪問査定」が必要になります。

  • 机上査定とは、過去の取引事例や路線価などにより算出する簡易的な査定方法
  • 訪問査定とは、自宅に訪問してもらい査定をしてもらう方法

では、それぞれに要する時間はどれぐらいなのでしょうか?また、物件の違いはあるのでしょうか?

本記事では、不動産査定の時間についてお伝えしていきます。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.不動産を売却するまでの全体スケジュール

最初に査定依頼から売却までの全体スケジュールについて解説します。

不動産売却の全体の流れ

不動産売却の全体の流れ

マンションや戸建て等の通常の不動産であれば、査定依頼してから査定結果がでるまで2~3日

その後、不動産会社から説明をよく聞き、気に入った不動産会社に売却を依頼します。

通常であれば、査定を依頼してから1~2週間後には媒介契約を依頼し、売却活動に入ります。

売却活動(販売活動)期間は3ヶ月掛かる

売却活動の期間は、標準的には3ヶ月です。

公益財団法人東日本不動産流通機「首都圏不動産流通市場の動向(2018年) 」によると、首都圏におけるマンションと戸建ての販売期間の平均日数については、以下のようになっています。

販売活動に要する日数

販売活動に要する日数

分かりにくいため、マンションと戸建てをグラフにしてみました。

売却に要する平均日数

売却に要する平均日数

売却に要する平均日数は、10年平均で

  • マンション:71.5日
  • 戸建て:88.9日
  • 土地:95.9日

となっています。

ざっくりいうと、約3ヶ月ということです。

その後、売買契約から引渡までの間を1ヶ月程度開けるのが通常。

買主は、その間に住宅ローンの本審査を通します。売主は、その間に引越を行います。

不動産の売買は、販売活動開始から引渡まで順調にいって4ヶ月程度。

その前の準備や査定、不動産会社選び等の時間を含めると5~6ヶ月程度かかることになります。

査定にかかる時間は2~3日

査定にかかる時間は数日(2~3日)ですので、全体のスケジュールからすると一瞬です。

ただし、物件によっては査定までに時間を要することがあります。

査定に時間がかかるような物件は、価格の提示まで2週間以上かかることもあります。

家を売る全体の流れについては下記記事でさらに詳しく説明しています。

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2.査定方法別の不動産査定にかかる時間

不動産の価格を算出する査定にも大きく下記3つの方法があります。

  1. 匿名査定
  2. 机上査定
  3. 訪問査定

それぞれの特徴を見ていきましょう。

匿名査定は瞬時に出るが精度が低い

査定方法には、インターネット上で匿名で依頼できるシミュレーション査定があります。

匿名査定サイトには、「HowMA(ハウマ)」や「HOME’Sプライスマップ」「IESHIL(イエシル)」といった無料査定サイトがあります。

匿名査定の場合は、必要な入力項目を入力するだけで、その場で一瞬にして価格が出てきます。

マンション名を入力するだけで査定価格が出てくるサイトもありますので本当に一瞬。

ただし、かなり価格の精度は低いと思ってください。

つまり匿名査定は、興味本位で知りたい場合に利用するようにしてください。

匿名査定サイトについては下記記事でさらに詳しく説明しています。

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机上査定は1~3日程度で精度もそこそこ高い

査定方法には机上査定もあります。

机上査定とは、不動産会社が住宅地図や登記簿謄本等の情報だけで机上で価格を出す無料サービス

机上査定は、一括査定サイトの中でサービスメニューの一つとして設けられていることがあります。

一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

一括査定サービスの仕組み

一括査定サービスの仕組み

複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。一括査定の流れとしては下記の通り。

一括査定の流れ

一括査定の流れ

例えば、下記は「 すまいValue 」という一括査定サイトの入力フォームです。

すまいValue_査定方法の選択画面

すまいValue_査定方法の選択画面

机上査定にかかる時間は「1~3日程度」です。

マンションであればすぐに価格が出てきますし、戸建ては若干時間がかかります。

机上査定も不動産会社により人間が査定価格を出すため、精度はそこそこ高いです。

特にマンションは比較的精度が高いです。

マンションは、机上査定と訪問査定との間にあまり差が生じません。

一方で、戸建ては机上査定と訪問査定との間に、大きな価格差が生じることがあります。

理由としては、戸建ては土地の高低差や建物の劣化状態等、実際に見ないと分からない部分が多いからです。

訪問査定の方が価格は下がることが多く、戸建てを売るのであれば早めに訪問査定を受け、正確な価格を知った方が時間の無駄はありません。

訪問査定は1週間程度で売却時には確実に必要

訪問査定とは、実際に不動産会社が物件を見に来て行う査定

訪問査定が最も精度の高い査定となるため、売却前は必ず訪問査定を受けることになります。

訪問査定は、一括査定サイトを依頼すると簡単に複数の不動産会社に査定を依頼することが可能。

訪問査定で査定に係る時間は、1週間程度となります。

正直言うと、マンションなどは、不動産会社が自宅の訪問する前に、机上査定によりほぼ価格が出ています。

マンションは不動産会社の頭の中では訪問時のほぼ査定が終わっていますが、他に大きな損傷や管理費等の滞納がないか等の確認だけをしにいく感じです。

特に問題のないマンションの場合、だいたいの目安を訪問査定時に教えてくれる不動産会社もいます。

戸建てについては、不動産会社は土地の坪単価程度なら訪問時に頭に入っています。

ただし、実際に訪問すると、地型が悪かったり、日照条件が悪かったり等の問題があることも多く、そこから価格の修正が入ることが通常です。

建物については、デザイン性が高かったりすると、訪問査定後に価格が上がります。

訪問査定時にあった方が良い書類

訪問査定時に以下の書類があると、建物価値が上がります。

  • 建物状況調査(インスペクション)の結果報告書
  • 既存住宅に係る建設住宅性能評価書
  • 耐震診断結果報告書
  • 瑕疵保険の保険付保証明書
  • 建築士法第20条第2項に規定する証明書(構造計算書)の写し
  • 耐震基準適合証明書の写し
  • 住宅耐震改修証明書の写し
  • 固定資産税減額証明書の写し
  • 増改築等工事証明書の写し

上記の書類は、建物の性能を客観的に証明する書類です。

特に、「新耐震基準に適合している書類」や「瑕疵保険の保険付保証明書」、「住宅性能評価書」等の資料があると、築年数に関わらず購入者が住宅ローン控除を利用することができるため、建物の価値が上がります。

建物の性能を証明する書類を持っている場合には、査定時に必ずアピールするようにしてください。

不動の査定方法については下記記事でさらに詳しく説明しています。

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机上査定と訪問査定の違いや特徴については下記記事でさらに詳しく説明しています。

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不動産の売却を検討するなら一括査定で机上査定を利用する

少しでも不動産の売却を検討しているなら紹介した一括査定サイトを使ってまずは机上査定を受けましょう。

一括査定サイトを使うことで、複数社から査定額を提示を受けるので、おおよその相場観を掴むことができます。

査定額を比較するのが大切

査定額を比較するのが大切

1社だけの査定だと、その査定額が高いのか低いのかの判断できません。

中には、仕事を取りたいがために高い査定額を提示して、無理にでも売る方向にもっていく業者もあるため注意が必要です。

査定額が高すぎる不動産会社は危険

査定額が高すぎる不動産会社は危険

不動産会社にとっては、不動産売買が成立して初めて売り上げが立つます。

一括査定サイトを使ったからと言って、必ずしも売る必要はありません。

まずは机上査定でおおよその査定額を確認するようにしましょう。

一括査定サイトのオススメは 「すまいValue」「HOME4U」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

その中でも

の4つを特にオススメしています。

筆者も不動産一括査定(「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 イエウール 」)を利用しました。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

不動産査定書を3社より入手

不動産査定書を3社より入手

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
知名度がある大手に依頼すれば問題ないですか?
売却を成功させるなら大手・中堅・中小を幅広く依頼した方がいいぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

売らなくてもOK!簡易的な机上査定&メール連絡も可能

紹介したサイトは、簡易的な机上査定も可能です。

また、イエウール以外は備考欄を設けており「メールでの査定額提示を希望」の旨を記載することで、不動産会社に伝わります。

ご要望・ご質問の欄にメールでの査定額を希望

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
どの一括査定なら「机上査定」「メール要望」が使えるんですか?
下記に比較してまとめてみたぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生
一括査定机上査定備考欄
すまいValue
HOME4U
イエウール  
SRE不動産(※旧ソニー不動産)

一括査定サイトについては下記記事でさらに詳しく説明しています。

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3.特殊な不動産だと査定に時間がかかるので注意

不動産の中には査定に時間が物件もあります。

この章では、不動産査定に時間がかかるケースについて紹介します。

市街化調整区域の物件

市街化調整区域の物件は役所調査に時間がかかるため、査定結果が出るまで時間がかかります。

市街化調整区域とは、市街化を抑制する区域であり、原則として建物を建てることができないエリア

ただし、例外的に建物を建てられることもあり、単純に査定することができません。

特に、市街化調整区域内の「更地」は、「建物を建てられない土地」と「建物を建てられる可能性のある土地」があり、不動産会社が慎重に役所調査を行うことが必要です。

「建物を建てられない土地」と「建物を建てられる可能性のある土地」では、価値も大きく異なり、不動産会社が集めるべき取引事例も異なってきます。

また、既に建物が建っている土地であっても、建物が建った経緯がそれぞれ異なります。

同規模同用途の建物しか建てられないこともありますが、新たに開発許可を取得して異なる建物を建てられる場合もあります。

市街化調整区域の物件は、不動産の価値を決める役所調査に時間がかかるため、査定に1~2週間程度の時間を要するのが通常です。

市街化調整区域の売却については下記記事でさらに詳しく説明しています。

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土壌汚染の可能性がある物件

土壌汚染の可能性がある物件は、査定に時間がかかります。

土壌汚染の可能性がある不動産は、所有者が土壌汚染調査を行うことが必要です。

土壌汚染の可能性がある土地とは、例えば過去に化学工場が建っていた土地や、要措置区域に指定されている土地があります。

要措置区域とは、土壌汚染の摂取経路があり、健康被害が生ずるおそれがあるため、汚染の除去等の措置が必要な区域のこと

土壌汚染があることが判明したら、汚染の除去費用にいくらかかるか調査します。

これらの調査資料が揃って始めて不動産会社への査定依頼ができるようになります。

土壌汚染の除去費用の調査が済んでいれば、査定は早いです。

除去費用の見積もり調査が終わっていない場合には、まずは土壌汚染調査から開始することが必要になります。

土壌汚染調査には、土のサンプリング調査を行うと、1ヶ月弱程度の時間が必要です。

土壌汚染の土地については下記記事でさらに詳しく説明しています。

土壌汚染の可能性のある土地売却の調査方法や除去方法・注意点を解説
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収益物件でレントロールがない物件

収益物件でレントロールがない物件は、査定に時間がかかります。

レントロールとは、賃貸条件一覧表のこと

レントロールの見本

部屋 番号入居者賃貸面積間取り賃料賃料単価契約 年月日契約 期間敷金
101○○○○65.00㎡3LDK80,000円1,231円/㎡2016/5/12年160,000円
102○○○○65.00㎡3LDK80,000円1,231円/㎡2015/1/12年160,000円
103○○○○70.00㎡3LDK83,000円1,186円/㎡2009/4/43年249,000円
104○○○○40.00㎡2DK50,000円1,250円/㎡2012/6/82年100,000円
105空室40.00㎡2DK0円0円/㎡   
201○○○○65.00㎡3LDK81,000円1,246円/㎡2013/1/32年162,000円
202○○○○65.00㎡3LDK82,000円1,262円/㎡2016/1/12年164,000円
203空室70.00㎡3LDK0円0円/㎡   
204○○○○40.00㎡2DK52,000円1,300円/㎡2018/4/12年104,000円
205○○○○40.00㎡2DK51,000円1,275円/㎡2017/3/12年102,000円

レントロールが無いと、収益物件はそもそも査定ができません。

売主としては管理会社に作ってもらうか、もしくは自分で作ることが必要です。

収益物件の査定依頼は、資料をしっかりと準備してから依頼するようにしましょう。

収益物件の売却については下記記事でさらに詳しく説明しています。

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心理的瑕疵がある物件(事故物件)

  • 心理的瑕疵とは、取引物件で過去に自殺や殺人事件、火災、忌まわしい事件、事故などがあり、心理的な面において住み心地の良さを欠く瑕疵のこと
  • 瑕疵とはキズのこと

心理的瑕疵のある物件は、価格が下がります。

ただし、心理的瑕疵は、一律に何%価格が下がるというルールはなく、事件が起きた時期や事件の残忍さ、報道のされ方等によって影響が異なります。

過去の裁判の判例では、心理的瑕疵が認められた物件は、30%程度の減価が判決で示されていることが多いです。

7~8年前程度の事件だと、価格に影響しますので、その事件がどのようなものだったか、人々の間でどの程度記憶に残っている内容か等を調査することになります。

一方で、過去に事件があった不動産でも、その建物が取り壊されている場合は、心理的瑕疵にならないこともあります。

心理的瑕疵は、どのような瑕疵がどの程度減価されているか調べる必要があり、査定に時間がかかります。

事故物件の売却については下記記事でさらに詳しく説明しています。

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過去に自殺等のあった事故物件は、売却が難しい部類の不動産の一つ。 こんな悩みをスッキリ解消! 事故物件はどのようにして売 ...

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環境的瑕疵がある物件

環境的瑕疵とは、近隣からの騒音、振動、異臭、日照障害、近くに反社会的組織事務所があり安全で快適な生活が害されるおそれが高い瑕疵のこと

心理的瑕疵は物件そのもので過去に直接生じた瑕疵のことを指しますが、環境的瑕疵は物件の周辺環境が原因で生じる瑕疵になります。

典型的な環境的瑕疵としては、例えば南側に空地があり、そこに建築計画があって日照が害されるケースです。

隣地の空地に既に建築計画がある場合には、その計画を調査しなければならず、査定までに時間を要します。

建築計画がなくても、法律上、隣地に高い建物が建築可能な場合には、契約書には隣地に高層建築物が建つ可能性があることの記載は必要です。

まとめ

「不動産査定の時間」について解説してきました。

訪問査定は、特に問題のない物件であれば、2~3日で終わります。

一方で、市街化調整区域の物件等、なんらかの調査が別途必要となる特殊な物件では査定まで時間がかかります。

特殊な物件を査定依頼するときは、時間に余裕をもって依頼するようにしてください。

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