中古住宅を購入したときの不動産取得税の軽減措置を徹底解説

投稿日:2017年11月4日 更新日:

新築住宅を購入した際、不動産取得税を払った記憶のない方もいらっしゃると思います。

新築住宅は、不動産取得税の軽減措置が大きく、場合によっては税額がゼロとなる場合も少なくありません。

ところが、中古住宅の場合は、軽減措置が少ないため、不動産取得税が発生する場合が多いです。

不動産の買い替えや購入を検討している人の中には、

  • 不動産取得税っていくらかかるのだろう?
  • 中古住宅の不動産取得税の軽減措置とはどのようなものだろうか?
  • 不動産取得税の軽減の具体的な計算例を知りたい

等々のことを思っている方も多いと思います。

そこで今回の記事では不動産購入時のおける「不動産取得税」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたは不動産取得税について理解し、軽減措置等の特例も知ることができます。

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1.不動産取得税は都道府県に支払う税金

不動産取得税とは、土地や家屋などの不動産を取得した際、その不動産が所在する都道府県が課する都道府県税になります。

東京の人が大阪の不動産を取得した場合、大阪府から納税通知書が届きます。

不動産の取得とは、売買や交換、贈与、建築のいずれも該当します。

ただし、相続による取得では不動産取得税は課されません

不動産取得税の支払うタイミングは、購入後、半年後くらいが一般的です。

忘れたころに納税通知書が届きます。

不動産取得税も登録免許税と同様に、不動産売買の流通時に発生する税金のため、流通税と呼ばれています。

それでは不動産取得税とは、どの程度かかるものなのか、まずは原則から見ていきます。

2.不動産取得税の計算方法

不動産取得税の計算式は以下のようになります。

不動産取得税 = 不動産の価額 × 税率

ここで、不動産の価額とは、実際の売買額ではなく、固定資産税納税通知書に記載された固定資産税評価額になります。

これは登録免許税も同じです。

不動産会社が仲介に入っている場合には、事前に不動産会社に売り主へ固定資産税評価額をヒアリングしてもらうことになります。

不動産取得税の税率は、平成30年3月31までは以下のようになっています。

大分類 土地建物の別 税率
住宅関係 土地 3%
建物 3%
住宅以外 (店舗、事務所等) 土地 3%
建物 4%

尚、宅地評価土地の場合は、土地の課税標準額は固定資産税評価額に1/2を乗じたものになります。

宅地評価土地の不動産取得税は、以下のようになります。

宅地評価土地の不動産取得税 = 固定資産税評価額 × 1/2 × 3%

以上、ここまで不動産取得税の原則について見てきました。

それでは中古住宅を購入した場合、不動産取得税の軽減を受ける場合、どのような要件が必要なのでしょうか。

そこで次に不動産取得税の軽減要件について見ていきます。

3.中古住宅の軽減要件

3-1.住宅の基本要件

中古住宅については、土地と建物に以下のような基本要件が必要です。

住宅の基本要件

土地
  1. 土地を取得した日から1年以内に、その土地の上にある自己の居住用の中古住宅を取得した場合
  2. 自己の居住用の中古住宅の取得後1年以内にその中古住宅の敷地となっている土地を取得していた場合
建物
  1. 自己の居住用に供するものであること

3-2.中古の軽減要件

上記の住宅の基本要件に加え、土地と建物には以下の要件があります。

要件 中古住宅 住宅用土地
床面積 50㎡以上240㎡以下 中古住宅の敷地については、左記の要件を満たす中古住宅の敷地であること
築後経過年数等 次のイ・ロのいずれかに該当すること イ.   昭和57年1月1日以降に新築された中宅であること ロ.   築後年数にかかわらず新耐震基準に適合することが証明されたものであること又は、既存住宅瑕疵担保保険に加入しているもの(加入後2年以内のものに限る。)

不動産取得税の場合、面積要件が50㎡以上240㎡以下というように、下限と上限が定められています。

登録免許税の50㎡以上という下限だけを設定している要件とは異なりますので注意が必要です。

また建物の軽減要件として、「新耐震基準に適合していることの証明」もしくは、「既存住宅瑕疵担保保険への加入」については、登録免許税も同じです。

登録免許税の軽減については、下記に詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。

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尚、「既存住宅瑕疵担保保険への加入」している物件については、まだ数は少ないです。

ただし、宅建業法の改正により、平成30年4月以降は既存住宅瑕疵担保保険の加入要件であるインスペクションのあっせんが義務付けられています。

そのため、平成30年4月以降は、既存住宅瑕疵担保保険に加入している物件が増える見込みです。

購入時に、既存住宅瑕疵担保保険の加入の有無を注意深く見るようにしてください。

インスペクションについては下記に詳しく解説していますので、ぜひご参照ください。

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3-3.中古住宅の軽減額

中古住宅の建物の軽減額については、以下のように定められています。

軽減額は中古建物が新築された年月日によって異なる点がポイントです。

建築年月日 控除額
昭和50年12月31日以前 新築当時の軽減額
昭和51年1月1日~昭和56年6月30日 350万円
昭和56年7月1日~昭和60年6月30日 420万円
昭和60年7月1日~平成元年3月31日 450万円
平成元年4月1日~平成9年3月31日 1,000万円
平成9年4月1日以後 1,200万円

控除額は、都道府県によって異なる場合があります。

尚、新築住宅の場合の不動産取得税の控除額は「1,200万円」となります。

新築住宅の要件としては、面積が50㎡以上240㎡以下という面積要件だけになります。

3-4.住宅土地の軽減額

土地に関しては、以下のいずれか多い方の額を控除することができます。

  1. 45,000円
  2. 土地1㎡の評価額 × 1/2 × 住宅の床面積の2倍 × 03
    ※住宅の床面積の2倍については、200㎡が限度となる。

土地の場合、物件ごとに上記2を計算し、1の45,000円と比較して、大きい方の額を控除することになります。

以上、ここまで中古住宅の軽減要件について見てきました。

不動産取得税の軽減は、少し難しいです。

そのため次に具体的な計算例を用いて、その計算方法をかみ砕いて見ていきます。

4.中古住宅軽減の具体的計算例

4-1.軽減額の控除方法

最初に建物の不動産取得税の計算方法について解説します。

まず控除額によって税金を減額する方法には、

  1. 評価額から控除額を引いて税率を掛け税金を求める方法
  2. 求めた税金から控除額を引く方法

の2通りがあります。

建物については、1.評価額から控除額を引いて税率を掛け税金を求める方法になります。

建物の不動産取得税の求め方は以下の通りになります。

建物の不動産取得税 = (建物評価額-控除額) × 3%

次に土地の不動産取得税の計算方法について解説します。

土地については、2.求めた税金から控除額を引く方法で税額を計算します。

まず、土地の不動産取得税は以下の計算式で求められます。

土地の不動産取得税 = 土地評価額 × 1/2 × 3%

この求めた土地の不動産取得税額から、以下のいずれかの大きい方の金額を控除します。

控除額

  1. 45,000円
  2. 土地1㎡の評価額 × 1/2 × 住宅の床面積の2倍 × 0.03
    ※住宅の床面積の2倍については、200㎡が限度となる。

よって、最終的に土地の不動産取得税は以下のようになります。

土地の不動産取得税 = 土地評価額 × 1/2 × 3% - 控除額

以上、ここまでが求め方になります。

それでは次に具体的な計算例について見ていきます。

4-2.具体的な計算事例

Aさんは、平成29年9月に以下の条件の中古不動産を購入した事例をもとに具体的に計算をしていきましょう。

項目 数値等
土地の固定資産税評価額 1,800万円
建物の固定資産税評価額 1,200万円
土地の面積 120㎡
建物の面積 180㎡
建物の新築年月日 平成5年1月1日

建物の不動産取得税は以下のようになります。

ここで、平成5年1月1日築の中住宅の控除額は1,000万円(平成元年4月1日~平成9年3月31日)となります。

建物の不動産取得税 = (建物評価額 - 控除額) × 3% = (1,200万円 - 1,000万円)  × 3% = 60,000円

よって、建物の不動産取得税は60,000円となります。

土地の不動産取得税については、まず控除額2から求めます。

控除額2は以下の式で求められるものになります。

控除額2

  • 土地1㎡の評価額×1/2×住宅の床面積の2倍×0.03
    住宅の床面積の2倍については、200㎡が限度となる。

したがって具体的に数字を入れていくと

控除額2 = 土地1㎡の評価額 × 1/2 × 住宅の床面積の2倍 × 0.03 =1,800万円 ÷ 120㎡ × 1/2 × 200㎡※ × 0.0.3 = 450,000円

※住宅の床面積の2倍は360㎡(=180㎡×2)となるが、200㎡が限度のため200㎡となる。

上で求められた控除額2(450,000円)は、控除額1(45,000円)よりも大きいため、この場合、控除額は控除額2の450,000円となる。

よって、土地の不動産取得税は以下のようになります。

土地の不動産取得税 = 土地評価額 × 1/2 × 3% - 控除額 = 1,800万円 × 1/2 × 3% - 450,000円 = 270,000円 - 450,000円 < 0円

よって求められた数値はマイナスとなるため、この場合は土地の不動産取得税はゼロになります。

5.まとめ

以上、中古住宅を購入したときの不動産取得税の軽減措置を徹底解説について見てきました。

中古住宅の場合、要件をきちんと満たしていないと控除額がありません。

中古建物の要件は一応、気に留めるようにしておきましょう。

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