不動産売却でややこしい課税譲渡所得の計算を具体的な事例を用いて解説

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不動産の取引には大きな金額が動きますし、ややこしい計算が多いのも事実です。

これから不動産を売却する人の中には、不動産を売却した時の所得税や減価償却、諸費用、確定申告の計算方法を知りたいと思っている方も多いのではないでしょうか。

そこで、今回の記事では不動産売却で税金を計算するためのあらゆる「計算」をお伝えします。

この記事を読むことで、不動産を売却した時のシミュレーションが誰でもできるようになることを約束します。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.不動産売却で計算するべき項目と説明

不動産を売却した時に、売却益が発生した場合、所得税がかかります。

売却益とは売却額から取得費を引いたものとなります。

住宅の価値は経年とともに下がるため、「我が家には関係ないよ」と思われる方も多いと思いますが、実はその考えは「ちょっと、待った!」なのです。

ひょっとしたら、あなたの不動産は、売却益が発生して税金が発生するかもしれません。

今回はそのカラクリを詳しくご紹介します。

課税譲渡所得の計算方法

初めに、不動産を売却した場合の基本的な課税譲渡所得の計算式を紹介します。課税譲渡所得は以下の計算式で計算されます。

課税譲渡所得 = 譲渡価格 - 取得費 - 譲渡費用

譲渡価格とは売った売却した価格です。譲渡費用とは仲介手数料や測量費などの売却の際、かかった費用です。

減価償却費の計算方法

取得費とは売却した不動産の購入額になります。

ここで注意が必要なのは、この取得費は減価償却後の価格だということです。

減価償却と聞いて、「ん?」となる方も多いと思います。

不動産のうち、建物については経年と共に価値が下がっていると捉えられるため、売却時は価値が下がった取得費に置き換えて計算されるのです。

この減価償却費というのは、費用ですが、実際には支払いをしていない費用です。

あくまでも概念上・計算上の費用のため、支払った形跡は無くても、建物保有期間中に目減りした価値を減価償却費という形で表現しているのです。

減価償却のサンプル例

例えば3,000万円で購入した建物も、築15年経過して減価償却後の価格が2,000万円になっていたとします。

土地の購入費が2,000万円だとすると、15年前に支払った取得費は5,000万円=「3,000万円(建物代)+2,000万円(土地代)」となります。

それが築15年目の取得費となると4,000万円(内訳:2,000万円(減価償却後の建物代)+2,000万円(土地代))となるのです。

土地は減価償却の対象外

土地については減価償却を行いません。

建物のみが減価償却されるため、建物の価格割合が大きな不動産は、減価償却の影響を大きく受けることになります。

課税譲渡所得を計算するにあたっては、建物の減価償却費用を正しく計算することがポイントとなります。

では建物の取得費の計算方法を見てみましょう。建物の取得費は以下の式で計算されます。

建物取得費 = 建物購入代金 - 減価償却費

減価償却費 = 建物購入代金 × 0.9 × 償却率 × 経過年数

償却率に関しては、用途と構造によって、以下の様に決まっています。

 構造非事業用 マイホーム・セカンドハウス事業用 賃貸マンション
償却率耐用年数償却率耐用年数
木造0.03130年0.04622年
軽量鉄骨0.02540年0.03827年
鉄筋コンクリート造0.01570年0.02247年

上表で、マイホームを売る方は、非事業用の中で、戸建住宅であれば「木造」を、マンションであれば「鉄筋コンクリート造」を見ます。

戸建とマンションの影響の違い

理解を深めるため、以下にあえて数字が同じ条件の戸建とマンションを想定して課税譲渡所得を計算してみます。

4,000万円で購入した家が3,000万円(▲1,000万円の損)で売却した場合を考えます。

ここでは譲渡費用を簡略化のため、仲介手数料のみ111万円とします。

【条件】

家の種類購入額売却時譲渡価格(売却額)譲渡費用
戸建4,000万円 建物価格3,000万円 土地価格1,000万円15年目3,000万円111万円
マンション4,000万円 建物価格3,000万円 土地価格1,000万円15年目3,000万円111万円

 それぞれの取得費は以下の様に計算されます。

家の構造減価償却費取得費
戸建償却率:0.031 3,000万円×0.9×0.031×15年 =1,255.5万円建物:3,000万円-1,255.5万円 =1,744.5万円
土地:1,000万円
取得費=1,744.5万円+1,000万円 =2,744.5万円
マンション償却率:0.015 3,000万円×0.9×0.015×15年 =607.5万円建物:3,000万円-607.5万円 =2,392.5万円
土地:1,000万円
取得費=2,392.5万円+1,000万円 =3,292.5万円

よって課税譲渡所得は以下のように計算されます。

家の構造譲渡価格-取得費-譲渡費用課税譲渡所得
戸建3,000万円-2,744.5万円-111万円144.5万円 (譲渡益が発生)
マンション3,000万円-3,292.5万円-111万円▲403.5万円 (譲渡損失が発生)

いかがでしょうか。4,000万円の物件が3,000万円になったとしても、戸建の場合だと売却益が発生し、マンションの場合は譲渡損失が発生する形となります。

減価償却費はマンションよりも戸建住宅の方が大きい

減価償却費の影響はマンションよりも戸建住宅の方が大きいです。また土地価格の割合が低い地方の方が更に影響が大きくなります。

地方の木造戸建住宅をお持ちの方は、減価償却費を意識する必要があります。

また上のマンションの例の様に、この計算時点で譲渡損失が発生する方は、税金が戻ってきます。

譲渡損失が発生する方は下記記事をご参照ください。

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戸建住宅で譲渡益が出ても特例があるのでほとんどの人は大丈夫

しかしながら、戸建住宅で譲渡益が発生してしまった方もご安心ください。

居住用財産(マイホーム)を売却した場合は、3,000万円の特別控除という特例があります。この特例は以下のいずれかの売却であれば対象となります。

  • 現に居住している家屋やその家屋と共に譲渡する敷地を譲渡する場合。
  • 転居してから3年後の12月31日までに、居住していた家屋やその家屋と共に譲渡する敷地を譲渡する場合。
  • 災害などにより居住していた家屋が滅失してしまった時は、災害のあった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、その敷地だけを譲渡する場合。
  • 転居後に取壊した場合は、転居してから3年後の12月31日までか、取壊し後1年以内のいずれか早い日までに譲渡する場合。

ただし、この特例は親族への譲渡には適用されず、3年に1度しか使えません。

よって3,000万円の特別控除を考慮すると、上の戸建の課税譲渡所得は以下のように計算されます。

 課税譲渡所得 = 譲渡価格 - 取得費 - 譲渡費用 - 3,000万円の特別控除

       = 3,000万円 - 2,744.5万円 - 111万円 - 3,000万円

       = ▲2,855.5万円

このため、戸建の場合も3,000万円の特別控除を適用すると、結局のところ、所得財は発生しないことになります。

仮に3,000万円の特別控除を適用しても、課税譲渡所得がプラスになる場合は、所得税が発生します。

3,000万円の特別控除については下記記事で詳しく解説しています。

3,000万円特別控除とは?不動産を売却しても税金を払わなくてもいい理由
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以上、不動産売却で計算するべき項目と説明について見てきました。

それでは次に気になるそれぞれの計算式とおすすめのシミュレーションサイトについて見ていきましょう。

2.不動産売却の計算をしてくれるオススメシミュレーションサイト

課税譲渡所得を計算できるシミュレーションサイトですが、不動産業界では有名なリビンマッチ(旧スマイスター)が提供しています。

リビンマッチの不動産譲渡税のシミュレーター

リビンマッチの不動産譲渡税のシミュレーター

一番分かりやすいサイトですので、ぜひシミュレーションをしたい方は利用してみてください。

ここまでそれぞれの計算式とおすすめのシミュレーションサイトについて見てきました。

不動産売却で成功するために知っておくべきポイントをご紹介します。

3.取得費が分からない場合の対処法

今まで計算してきた取得費ですが、相当前に買ったため購入額が分からないというケースがあります。

この場合、概算法と言われる以下の式で取得費を計算することになります。

取得費 = 譲渡収入金額 × 5%

つまり4,000万円で売却した不動産の取得費は4,000万円×5%=200万円となってしまいます。

この場合、譲渡費用をゼロとすると、譲渡所得が3,800万円にもなってしまい、仮に3,000万円の特別控除を適用したとしても、800万円の課税譲渡所得が発生することになります。

契約書以外で購入額を証明する必要がある場合も

このような事態を避けるためには契約書以外で実際の購入額を証明する必要があります。

通帳の出金履歴や住宅ローンの金銭消費貸借契約書、抵当権設定額等、建物金額を証明できる資料をできるだけ用意し、税務署に申述書を書きましょう。

申述書の内容に信憑性が有れば、建物取得額が認められますので、諦めずに建物購入額を確定してください。

不動産売却の取得費については下記記事でさらに詳しく解説しています。

不動産売却の所得税計算で必要となる取得費と計算方法・分からない場合の対処法

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4.まとめ

いかがでしたか?不動産売却に関わる計算式について見てきました。

売却額は一括査定サイトなどを利用することである程度想定できます。

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所得税の発生に有無について、事前に確認してみるのが良いでしょう。

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一括査定サービスの仕組み

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複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。一括査定の流れとしては下記の通り。

一括査定の流れ

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不動産一括査定サービスと一言でいっても、たくさん存在します。(筆者が知っているだけでも数十のサービスが存在する。)

筆者としては、その中でも大手・中堅~地域密着までの不動産会社をきちんと比較できるサービスに厳選。

中でも信頼できる不動産会社」に依頼が行えるオススメサイトを紹介します。

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