ハードとソフトの両面から見る空室対策10個とメリット・デメリット

投稿日:2017年11月8日 更新日:

アパートやワンルームマンションの不動産投資を始めると、必要となってくるのが空室対策です。

不動産投資では常に空室対策を意識した経営を持続することが重要です。

空室対策をお考えの方には、

  • 空室が長引いて困っている
  • 不動産会社がなかなか入居者を決めてくれない
  • 自分にあった空室対策を知りたい

等々のことを思っている方も多いと思います。

そこで今回の記事では、住居系不動産投資の「空室対策」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことで、あなたは自分にあった空室対策を見つけることができます。

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1.ハードとソフトの空室対策

空室対策には大きく分けて2種類があります。

1つはお金をかけて、建物を改修・リフォームし、建物のハードを改善する空室対策です。

もう一つはお金をかけずに、募集の仕方や方法等を変え、運営面のソフトを改善する空室対策です。

ハードとソフトの空室対策には、それぞれメリットとデメリットがあります。

どれか1つだけ行ってもなかなか効果は発揮されません。

ハードとソフトの空室対策の合わせ技によって、効果が発揮されていくようになります。

それでは、最初にハードの対策例5つをご紹介していきます。

2.空室対策:ハードの対策例5つ

先に結論のみお伝えします。

ハードによる空室対策

  1. ボトルネック改修
  2. セキュリティ対策
  3. 女性を意識した改修
  4. インターネット
  5. フルリフォーム

それでは、それぞれ具体的に説明していきます。

対策1.ボトルネック改修

ボトルネック改修とは、物件の中に入居者募集に不利になるボトルネックの仕様や設備を意識的に改修する対策になります。

改修内容によっては、大きな金額が発生しますが、ボトルネックが解消されることによって、一定の効果は期待されます。

ボトルネックの仕様や設備とは、「和室」「3点ユニット」「狭い洗濯機置場」等が挙げられます。

「和室」のある部屋は、あまり人気がありません。

入居者からすると、和室は使いにくい部屋であるため、和室のある物件は敬遠されがちです。

そこで和室を洋室化することで空室対策になります。

畳をシートフローリングに換え、襖を洋室風のおしゃれな壁紙に換えるだけでも、「元和室の洋室」が出来上がります。

「3点ユニット」とは、風呂とトイレと洗面所が一体となったユニットバスです。

今どき、3点ユニットはかなり不人気です。

3点ユニットをセパレート式に改善することは大工事になります。

ただし、効果はありますので、中途半端な改修はせずに、思い切って改修するようにして下さい。

また、最近はドラム式の洗濯機が増えてきたため、「狭い洗濯機置場」はそれが原因で入居が決まらない場合があります。

洗濯機置場を広くするには、壁も移動しなければならないかもしれません。

総合的に他の部分も含めてリフォーム計画の中に入れてください。

対策2.セキュリティ対策

セキュリティ対策とは、物件のセキュリティ機能をアップさせるための改修です。

特にセキュリティの弱いアパートは、募集条件でセキュリティを謳えるようになるため、効果が出ます。

オートロックの無い物件は、オートロックを設置するようにしてください。

物件によっては、外廊下のため外部に開放されているため、オートロックを付ける場所がないものもあります。

このような物件は、どこかに門扉を増設し、そこにオートロック機能を付けます。

「なんちゃってオートロック」になりますが、それでも募集する上でオートロックを謳えることに効果があります。

また最近は安いネットワークカメラの登場により防犯カメラの設置がしやすくなりました。

駐車場があるような物件は、そこに防犯カメラを設置すると、効果があります。

防犯カメラは、比較的安く設置でき、入居者も求めているセキュリティ対策です。

募集上もセキュリティをアピールできます。

対策3.女性を意識した改修

リフォーム費用が限られている場合、ポイントを絞って改修を行うことが重要です。

ポイントを絞る場合は、女性が気にするような部分を重点的に改修します。

改修すべき部分としては、キッチンや洗面所、トイレ、バスといった水回りと言われる部分です。

キッチンの天板や水栓金物、収納、包丁差し等をおしゃれで綺麗なものに変えるだけで、随分と雰囲気が良くなります。

バスもシャワーヘッドを大きめのものに変更します。

髪の長い女性は大きなシャワーヘッドの方が洗いやすいためです。

キッチン、バス、洗面所等の水栓金物はドイツ製のGROHE(グローエ)が人気です。

国内メーカーだとTOTOやLIXILが大手です。

中小ではサンワカンパニーという会社がおしゃれな水栓金物を提供しています。

また、ワンルームマンションでも、女性向けに玄関に姿見の鏡を付けるのも効果があります。

シューズボックスもブーツが入るトールタイプに変更した方が良いです。

対策4.インターネット

近年、インターネットが使いたい放題の物件もかなり増えてきました。

最近ではさらに一歩進んで、Wifiアンテナを建物側で設置する対策も登場しています。

部屋の内側にあるテレビや電話のコンセント部分をマルチメディアコンセントと呼びます。

今はマルチメディアコンセントにWifiアンテナを組み込めるタイプのものが登場しており、部屋をスッキリ見せることが可能です。

最近は、携帯電話以外でもパソコンやプリンターといった電子機器が全てWifiで接続することができるため、コードレスで機器を配置することができるようになっています。

Wifi需要は今後も高まることが予想されます。

ただし、入居者の入れ替わりごとにWifiへの接続パスワードは変更する必要があるため、鍵の交換と合わせてパスワード変更をするように管理会社へ依頼しておくことが必要になります。

対策5.フルリフォーム

最後に検討すべきが部屋のフルリフォームです。

これは最もお金がかかりますが、効果はあります。

フルリフォームはお金がかかるため、デザイナーをしっかり選んでから実施するようにして下さい。

フルリフォームでやるべきことは、「デザイン性」の向上です。

単純に古いものを回収するだけではなく、ヨーロッパ調やビンテージ風等、部屋をカッコよくガラッと変えるデザインリノベーションを行わないと効果がでません。

上述した畳部屋や洗濯機置場、水回りの改修等も全て行い、カッコ良くオシャレな部屋に生まれ変わるようにしましょう。

以上、ここまでハードの対策例5つをご紹介してきました。

ハードの対策は、お金もかかるため二の足を踏む方も多いと思います。

そこで、次にハード対策のメリットとデメリットについて紹介します。

3.ハード対策のメリットとデメリット

ハード対策のメリットとデメリットには以下のようなものがあります。

メリット デメリット
家賃をUPして募集ができる。
物件の募集条件が良くなる。
他の物件と見劣りする部分が減る。
お金がかかる
結果がすぐに出ないことも多い。
費用対効果が不明瞭。

ハード対策の最大のメリットは空室対策だけでなく、家賃アップも期待できるという点す。

例えば今まで6万円でも埋まらなかったような部屋が、8万円で埋まるようになるということもあり得ます。

しかしながら、お金もかかる上に、投資回収も時間がかかり、費用対効果も不明瞭という点がデメリットです。

最悪の場合、リフォームしても入居者が埋まらなかったという場合もあります。

特に中途半端なリフォームをすると、結果が出ないということは良くあります。

結果を出すにはフルリフォームということにもなりますが、お金もかかり、リスクもあるため、踏込めない人も多いです。

下手なリフォーム業者に依頼すると、デザイナーに遊ばれて終わりという場合もあります。

ハードの対策は、お金もかかるため、慎重に行うようにしましょう。

以上、ここまでハード対策のメリットとデメリットについて見てきました。

ハード対策のデメリットを補う対策として、ソフト対策があります。そこで次にソフト対策についてご紹介します。

4.空室対策:ソフトの対策例5つ

続いてソフト面での対策を見ていきます。

先に結論5つをお伝えします。

ソフトによる空室対策

  1. 一時金の減額
  2. 募集の強化
  3. 要件緩和
  4. 保証人不要
  5. カード決済

対策1.一時金の減額

ソフト対策として、まずやるべき部分が礼金や敷金、更新料等の一時金の減額です。

入居者は引越時に引越代や家具購入等の費用が発生するため、礼金や敷金が大きいとそれだけで敬遠されてしまいます。

今や地方の物件はほとんどが礼金はゼロです。

都内の物件では、一部、礼金1ヵ月というのは残っています。

また、最近は更新料をゼロにする物件も増えてきました。

住宅の賃貸借契約は2年更新が一般的ですが、入居者にとっては2年に一度の更新料は、かなりペースが速く感じられます。

更新料をきっかけに、そのタイミングで退去されてしまうことも多いです。

入居者に長く居てもらうために更新料は無しにすることが効果的です。

敷金については、賃料不払いを担保するためのものであり、さすがにゼロという物件はあまりありません。

敷金は最低でも1ヵ月分は受領しておきたいところです。

対策2.募集の強化

空室対策として効果が上がるのは、ADの積み増しによる募集の強化です。

ADとは不動産会社へ支払う広告宣伝費のことを言います。

ADは仲介手数料以外に不動産会社へ支払う費用です。

不動産会社は宅建業法上、家賃の1ヶ月分しか仲介手数料をもらうことができません。

そのため、家賃が低い物件だと、あまり商売の旨みがないというのが正直なところです。

そこで、広告宣伝費という形で貸主から別途費用をもらいます。

ADは別名、業者インセンティブ(動機付け・やる気付け)とも呼ばれています。

例えば、ADを4ヵ月分支払うことによって、優先的に顧客を自分の物件に誘導してもらうようにします。

ADを積み増すことで、不動産会社のやる気を出させ、頑張って入居されるという対策になります。

対策3.要件緩和

空室対策の一つに、募集上の要件を緩和するという方法があります。

例えば、ペット可・高齢者可・DIY(Do It Yourself)可・事務所利用可・楽器可等です。

DIY可とは、入居者に自分で壁紙変更等の軽いリフォームをOKとする募集です。

楽器可については防音室が必要になります。

DIY可や楽器可については、どちらかというとハードの対策部分も含まれます。

要件緩和で今後、市場の見込みがあるのは、「高齢者可」です。

これは単身世帯の高齢者の受け入れになります。

高齢の単身者は今後、ますます増えますが、高齢者可とする物件は多くはありません。

契約当事者を高齢者の子供にしても受け入れない物件は多いです。

高齢者を入居させる最大のリスクは、孤独死です。

家賃の不払いは、契約当事者を子供にすることで防げますが、孤独死はなかなか防ぐことができません。

孤独死を早期に発見するには、管理会社による定期的な巡回等も必要になってきます。

高齢者を入居させるには、高齢者を入居させている物件の管理実績のある不動産会社へ管理会社を代える等の対応も必要です。

ただし、市場は拡大している中、供給量は少ないため、やり方次第では大きな効果が見込めます。

対策4.保証人不要

住居系の賃貸借ではかなり一般化してきましたが、保証会社を使うことで、賃借人の保証人を不要とする契約形態があります。

従来、賃貸借では、敷金も厚めに取り、保証人も加えるなど、建物オーナーにとっては二重三重のかなり手厚い保証をしていました。

最近では、賃貸借で連帯保証人を求めると、賃借人にかなり心理的なハードルを上げてしまいます。

もし、まだ保証人を求めているようであれば、保証人を保証会社へ切り替えた方が印象は良いです。

ただし、保証人を無くしたとしても、入居者以外で連絡を取れる人を確保しておくことが必要です。

入居者が家財道具を置いたまま夜逃げしてしまと、その後の処理が大変です。

夜逃げされた場合の対応策として、保証人ではなく、入居者以外で連絡を取れる人を確保するようにしてください。

対策5.カード決済

日本国内でもクレジットカードの利用率は相当上がってきました。

ネット販売だけでなく、大型ショッピングモールでの買物の様子を見てみると、カード払いで支払う人たちが多いです。

利用者がカードで支払うことのメリットとしては、ポイント還元があります。

1%は還元されるため、カードで買うと100円のものを常に99円で購入していることと同じになります。

カード利用者の中には、電気料金や電話代等、毎月支払うものを全てカードにしたいというニーズを持つ方が多いです。

毎月支払うものの中で、最も大きな金額を占めるものは家賃です。

10万円の家賃をカードで支払うことができれば、毎月1,000円分のポイントを貯めることが可能です。

これはポイント利用者にとっては、かなり大きな数字になります。

ただし、カード払い可とすると、4.9%のカード手数料を取られます。

実質、家賃を5%下げてしまうことになります。

しかしながら、年間で考えると、5%の家賃ダウンは19日程度の空室に換算することができます。

数か月以上空室が続いている状態であれば、思い切ってカード払いにして埋めてしまった方が、得であると考えられます。

以上、ここまでソフトの対策例5つについて見てきました。では、次に同様にソフト対策のメリットとデメリットについてまとめてみます。

5.ソフト対策のメリットとデメリット

ソフト対策のメリットとデメリットには以下のようなものがあります。

メリット デメリット
お金がかからないものが多い。
すぐに結果が出やすい。
投資リスクがない。
収入が減るものが多い。
家賃が上がらない(むしろ下がる)。
要件緩和等はリスクが増える。

ソフト対策のメリットとしては、お金がかからないものが多いという点です。

ADの積み増しはお金がかかりますが、数か月もすれば回収できます。

また比較的結果が出やすく、「リフォームしたけど失敗した」という投資リスクもありません。

一方で、ソフト対策のデメリットは、とにかく収入が減るものが多いということです。

礼金と更新料をゼロにすることや、ADの支払い、カード決済等は全て収入減へと繋がります。

また要件緩和で高齢者可やペット可とする場合、リスクも大きいです。

高齢者可で孤独死されると風評被害が広がり、他の入居者も退去してしまう可能性もあります。

またペット可では、専有部がボロボロになり、臭いも染みつく可能性もあります。

要件緩和については、それなりに覚悟して対応することをオススメします。

要件緩和は、最終手段の位置づけとして考えた方が良いです。

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6.まとめ

以上、ハードとソフトの両面から見る空室対策10個とメリット・デメリットについて見てきました。

空室対策は、色々な方向から攻めることが重要です。

また空室対策は、いつか陳腐化するため、常に新たな一手も必要となってきます。

日ごろから、情報収集をして、常に良い空室対策を発見するよう心がけておきましょう。

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