土地なしでコインパーキング経営を始める際の2つの勝負ポイントと注意点

土地なしでコインパーキング経営を始める際の2つの勝負ポイントと注意点

コインパーキングなら田舎でもできそうなので、土地なしの人でもコインパーキング経営に興味のある人もいらっしゃるのではないでしょうか。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 土地なしの人がコインパーキング経営を始めるにはどうしたら良いのだろうか
  • コインパーキングに適した土地選びのポイントを知りたい
  • 土地なしでコインパーキングを始めるための注意点とは何だろうか

そこで今回の記事では「土地なしでコインパーキング経営を始めるには」についてフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたは土地なしでコインパーキングを始めるための注意点や土地の選び方等について知ることができます。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.コインパーキングの収益性

最初に、コインパーキングは土地活用として決して収益性の高いものではありません。

土地は、本来、建物を建てて家賃収入を得ることが一番儲かります。

建物投資を伴わないコインパーキング経営は、投資額も低く、その分、リターンの金額も少ない

コインパーキングは費用としては土地の固定資産税および都市計画税(以下、「固定資産税等」と略)しか発生しません。

コインパーキング経営の収益は以下の通りです。

収益 = 駐車場収入 - 土地の固定資産税等

どれほど収益性が低いかに関しては、例えば東京都の港区や千代田区等の都心部であれば、コインパーキング収入だけでは土地の固定資産税等すら賄うことができません。

超一等地だと、固定資産税等を賄うことすらできない程度の収益性です。

少し郊外に離れた首都圏の中核都市の中心地になると、土地の固定資産税等が安いわりに駐車場賃料が高くなる現象が発生するため、そのようなエリアになる、やっと収益がプラスになります。

さらに郊外に行ってしまうと、固定資産税等が安くなっても、今度は駐車場賃料が安過ぎてなかなか黒字化ができません。

駐車場経営は、収益を黒字化するのが難しく、超一等地や田舎になってしまうと、逆に稼げなくなります。

駐車場経営は暫定利用の位置づけ

このように駐車場の収益性は非常に低いため、土地活用としては暫定利用の位置づけです。

暫定利用とは、一時的な利用という意味です。

土地の有効活用策がなかなか見つからないことから、当面は駐車場で様子を見ようという場合に用いられます。

そのため、コインパーキングは決して儲かる事業ではなく、あくまでも暫定利用の域を出ることはありません。

世の中には、コインパーキングとなっている土地がたくさんありますが、そのほとんどは「何もしないよりは駐車場にしておく方がマシ」というレベルで駐車場にしています。

但し、コインパーキング経営は、リスクは低い事業です。

人口減少が激しい地方では、アパートのような土地活用は将来的にかなりのリスクを抱えることになります。

過剰なリスクを取りたくないという人であれば、駐車場にチャレンジしても良いと思われます。

以上、ここまでコインパーキングの収益性について見てきました。

ではコインパーキング経営はどのような点が勝負のポイントなのでしょうか。

2.コインパーキング経営の2つの勝負ポイント

コインパーキング経営は、非常に収益性が低いため、土地なしの人がコインパーキング経営に成功するには、以下の2点が勝負のポイントとなります。

  1. 安い土地を購入する
  2. 借入をしない

1つ目は安い土地を購入するという点です。

コインパーキング経営は非常に収益性が低いため、土地を高く購入してしまうと、割に合いません。

土地を安く購入しないと、いつまで経っても投資回収することができないということになります。

イメージとしては、まともな土地を購入するのではなく、駐車場くらいしか利用価値のない土地を二束三文で購入することが、コインパーキング経営を成功させるコツです。

2つ目は借入をしないという点です。

駐車場はそもそも土地の固定資産税等を上回るかどうかというくらいの収益性であるため、借入金の返済額を捻出できるほどの収益は発生しません。

土地なしでコインパーキング経営をするなら、手持ちのキャッシュで土地を購入するのが絶対条件となります。

ただ、きちんとコインパーキング経営でプラスが出るような土地を購入すると、「銀行に預けておくよりはマシ」程度の収益を得ることができる場合もあります。

購入する土地を間違えてしまえば、マイナスとなるため、銀行に預けていた方がマシです。

いずれにしても、土地なしの人は、100%自己資金で土地を購入する必要があるということを知っておきましょう。

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迷っているなら一度プロに相談してみることをオススメします。

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もちろん駐車場も用意されており、土地から探してもらうことができます。

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以上、ここまでコインパーキング経営の勝負ポイントについて見てきました。

コインパーキングでは土地探しが成功の鍵を握ります。

3.駐車場経営をする上での土地の選び方

郊外の中心市街地の土地

駐車場経営は、郊外の中心市街地の土地で行うことが最も儲かります。

通常、土地活用は都心部の中心地に向かえば向かうほど儲かりますが、コインパーキングに関してはその図式は成り立ちません。

首都圏を例にとって考えると、都内の都心3区(中央区、千代田区、港区)のような土地は固定資産税等が高過ぎて、コインパーキング経営が赤字となってしまいます。

そのため、中心部から少し離れた場所の土地を探すというのが鉄則です。

例を挙げると、千葉市やさいたま市、横浜市のような周辺の大きな都市で土地を探すのが理想的です。

千葉市あたりは固定資産税等も安いため、高収益を生むコインパーキングの土地がゴロゴロあります。

首都圏にある政令指定都市は、東京23区ほど固定資産税等は高くありません。

しかしながら、政令指定都市の中心部は、駐車場賃料が十分に高く取れるため、コインパーキング経営を行っても収益がプラスとなります。

首都圏でもさらに都心部から離れると、今度は駐車場賃料が低過ぎて、再度、固定資産税等が上回ってしまうエリアが登場してしまいます。

中心部から離れず過ぎたエリアもコインパーキング経営には向いていません。

コインパーキング経営は、都内の中心地からドーナツ状に離れた薄皮一枚のエリアが理想的

人が集まる場所の近くの土地

コインパーキングに適した土地は、千葉市やさいたま市、横浜市の全てかと言われると、そんなことはありません。

このような政令指定都市の中で中心市街地の土地が狙い目です。

政令指定都市の中心地は、交通の要所となっています。

東京の中心部ほどではないものの、局所的に人が多く集まります。

政令指定都市の中心地は、ターミナル駅や百貨店があるため、一時的な駐車場ニーズが非常に高いです。

ドライバーの人なら、駐車場を探してもなかなか入れる駐車場が見つからないという経験をしたこともある人もいるかもしれません。

そのような経験は、コインパーキング経営の土地探しに非常に役立ちます。

駐車場はあるけれども、なかなか停められないようなエリアは、コインパーキング経営として理想的です。

土地探しは、郊外の中心地を選ぶという発想を大切にしましょう。

防火地域で寝ている小さな土地

少し専門的な知識になりますが、防火地域の小さな土地は狙い目です。

防火地域とは、市街地における火災の危険を防除するために定められる地域。建築基準法によって定められている。

この防火地域とはどのようなところに定められるかと言うと、「商業地」と呼ばれる用途地域の中に定められることが多いです。

商業地とは、主として商業その他の業務の利便を増進するため定められる用途地域のことを指します。

用途地域とは、建物の用途に着目して地域の区分を定めたエリアのことです。

「この地域は住宅しか建ててはいけない」、「この地域はラブホテルを建てて良い」、「この地域は工場しか建ててはいけない」等の建てられる建物を規制した地域のことになります。

商業地域はターミナル駅の周辺に定められることが多いです。

防火地域はその中に定められています。

商業地域は、オフィスビルなどを隣地に近づけて建てることができるため、火事が隣地に燃え広がらないように、防火地域が指定されています。

防火地域に指定されると、延床面積が100㎡超の建物は耐火建築物にしなければいけないというルールがあります。

耐火建築物とは、鉄筋コンクリート造の建物などが該当します。

鉄筋コンクリート造は木造よりも建築費が高いです。

すると、防火地域内の土地に40~50坪程度の戸建住宅しか建たないような土地であっても、そこに戸建住宅を建てようとすると、わざわざ鉄筋コンクリート造で建てなければいけないということになります。

土地所有者からすると、建築費が高過ぎて、馬鹿馬鹿しくて戸建住宅を建てる気がおきません。

かといって、オフィスビル等にするには狭すぎます。

すると、防火地域内の小さな土地は、利用価値の低い土地になり、安く購入することができます。

一方で、防火地域はターミナル駅のすぐ近くに指定されていることが多く、駐車場としてのニーズが高いエリアです。

安く購入することができ、かつ、駐車場のニーズがとても高いため、防火地域に指定されている小さな土地は、コインパーキング経営に理想的

駐車場の土地探しについては下記記事で詳しく解説しています。

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以上、ここまで土地の選び方を見てきました。

では土地なしの人がコインパーキング用に土地を購入する場合、どのような注意点があるのでしょうか。

4.土地を購入したときの注意点

コインパーキングに適した土地は、裏を返すと、コインパーキングくらいしか利用できない価値のない土地という見方もすることができます。

これは、将来的に土地を売却しようとした場合、なかなか売れない土地であるということも意味しています。

わざわざ駐車場経営のために土地を購入する人はそう多くはいません。

コインパーキングに適した土地を購入するということは、将来的に売却しにくい土地を購入しているのと同じです。

このような資産価値の低い土地を、わざわざ現金で購入して良いかどうかは、疑問が残ります。

コインパーキング経営を始めるのであれば、余っていて遊んでいるお金で購入することをオススメ

あまり真剣にならず、遊びの範囲で始めるのが良いかもしれません。

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5.まとめ

土地なしでコインパーキング経営を始める方法を徹底解説してきました。

土地なしでコインパーキング経営を始めるには土地探しがポイントです。

遊んでいるキャッシュで、まずは十分に余裕のある範囲で始めるようにしましょう。

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