不動産一括査定サイトの2つの注意点とそれを打破する上手な活用方法

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不動産の売却を検討している人の中には、「一括査定サイト」が気になっている人も多いと思います。

 そのような人の中には、

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
一括査定サイトって信用できる?
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
一括査定サイトのデメリットはないの?
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
一括査定サイトを使うと本当に高く売却できるの?

等々の疑問を持たれている方もいるでしょう。

結論からすると、一括査定サイトを使って高い査定額を出すだけでは不動産は高く売却できません。

ただし、使い方を知れば一括査定サイトは不動産を高く売却できる強力なツールになることは間違いありません。

そこで今回の記事では一括査定サイトの「注意点と活用方法」にフォーカスしてお伝えいたします。 

一括査定サイトの注意点と上手な活用方法を知ることが出来るぞぉ
フクロウ先生
フクロウ先生
すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

>業界をリードする大手6社だから間違いない!<
>年間利用10万件越え!最大級の一括査定サイト<

1.不動産を査定することは売却の第一ステップ

まずそもそも不動産を査定する意味をご存知でしょうか?少し深掘りしてみましょう。

不動産の価格は建物の築年数や土地の市況によって値段が変わるため、売却を行うためには最初に査定で売却予想額の目途をつける必要があります。

査定を行う理由としては主に以下の2点です。

  • 売出価格の目安を決めるため
  • 資金計画を立てるため

資金計画とは、主に「住宅ローンの返済ができるか」とか、「次に購入する物件のための自己資金がどの程度貯まるか」等のことです。

これらは売却予想額が分かることで計画することができます。

売出価格の設定や資金計画は、売却活動の初期段階で必要となるため、査定は売却の第一ステップで行うことになります。

それでは、査定する意味を理解いただいたところで、本題である一括査定サイトについて見ていきましょう。 

2.利用者が急増!不動産の一括査定サイト

不動産一括査定サービスとは?

インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。
不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定サイトを通じて最大6社程度の不動産会社に無料で査定を依頼することができます。

査定額はあくまでも売却予想額であり、不動産会社の意見を反映したものであります。

売却を約束する価格ではなく、あくまでも意見価格であるため、複数の不動産会社に査定を依頼すると、査定額もバラバラに出てきます。

2-1.不動産一括査定サイトに申し込むと電話が掛かってくる

申し込み時に「訪問査定」と「机上査定」を選択することになりますが、基本的には不動産会社から営業電話がかかってきます。

ただし、メールでも連絡が届くため、メールでやり取りをしてもらえる会社もあります。

机上査定を選ぶと、査定額のみ一旦提示をしてもらえます。

注意しなければいけないのが、机上査定の場合、住所と築年数から予想した概算額になるため、あまり精度がよくありません。

訪問査定の場合は、不動産会社と日程調整を行うと、不動産会社が訪問して査定してくれます。

ですので、家の状態などもチェックを行うため、机上査定よりも精度がよい査定額が出ます。

どちらにしても冷やかしの段階で一括査定サイトを利用するのは避けましょう。

一括査定サイトは、基本的に売却の意思がある程度固まった段階で利用するものになります。 

以上、一括査定サイトについて見てきました。

ここで少し疑問が出てくるのではないでしょうか?

こんな便利な一括査定は無料なのか?有料なのか?という点です。

答えは「無料」。ではどうして無料で利用することができるのでしょうか?

3.不動産一括査定が無料の理由

一括査定サイトは、不動産会社にとってみると見込み客を集めるための営業ツールです。

査定を行って、媒介契約が取れれば、その後、販売活動を行うことができます。

媒介契約とは、仲介の契約のことです。

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媒介契約を取った後、実際に買主を連れてきて、売買が成約すると、不動産会社は仲介手数料を受領できます。

そのため不動産会社にとってみると、一括査定サイトの先にはビジネスチャンスが待っていることになります。

一括査定サイトの利用者は無料ですが、査定を行う不動産会社は、毎回、一括査定サイト側に1万円程度の参加料を支払っています。

不動産会社にとってみると、お金を払ってまでも査定したいということになります。 

利用者はもちろん無料です。 

以上、無料の理由について見てきました。

それでは次に一括査定サイトを使ったときの注意点について見ていきます。

4.一括査定サイトを使ったときの2つの注意点

注意点1.査定額は意見価格である

最初にも述べましたが、一括査定サイトを利用すると、どうしても査定額に目が行ってしまいます。

上述したように、不動産会社にとっては、一括査定サイトは顧客獲得ツールです。

そのため高い査定額を出して、「当社ならこれだけ高い査定額になりますよ、だから当社だけと契約してください。」という流れになりがちです。 

高い査定額なら筆者でも出せます。

査定額はあくまでも意見価格なので、実際にその価格で購入すると言っているお客さんがいるわけではないという点がポイントなのです。

注意点2.専任媒介に誘導されるリスク

不動産会社との媒介契約には、

  1. 一般媒介契約
  2. 専任媒介契約
  3. 専属専任媒介契約

の3種類があります。

専任媒介契約や専属専任媒介契約は1社の不動産会社とだけとしか契約できません。

一般媒介契約であれば、他の不動産会社にも重ねて仲介を依頼できます。

例えば、一括査定サイトを使って、とても高い査定額を出してきた不動産会社がいたとします。

「こんな金額で売却してくれるなんて、なんて良い不動産屋なんだ」と思うのも無理はありません。

そこでその不動産会社が「当社はお宅の売却に全力で専念したいので、専任媒介契約でお願いします。」と言われたとします。

高い査定額を受けて気分が良くなっている売主は、つい、「良いですよ」と専任媒介契約を了承してしまいます。

専任媒介契約では3ヶ月間契約を縛ることができます。

ところが、実際、売却活動がスタートしてみると、なかなか売却できません。

そこで不動産会社から「○○万円なら買うというお客さんが居るのですが、値下げしませんか?」という話が持ちかけられるようになります。

結局のところ、高い査定額に目がくらみ、いい加減な不動産会社と専任媒介契約をするという誤った判断をしてしまった結果、安く売る羽目に会うという可能性は大いにあります。

このように、一括査定サイトを利用すると、査定額に目が行き判断を誤るという点が最大の注意点です。

やはりこれを解決するには、不動産会社との契約は一般媒介契約にするということです。

こちらについては、後ほど詳細を説明します。

注意点まとめ.利用にあたっての注意点

査定が目的のサイトなのだから、査定額に目が行くのは当然なのですが、そこだけに注目して不動産会社と契約してしまうと、痛手を被る結果になります。

一括査定サイトを利用する際は、以下の2点を意識する必要があります。

  • 一括査定サイトは不動産会社にとってみると営業ツールである
  • 査定額とは意見価格であり売却を約束された金額ではない

そのため、高い査定額を出してくる不動産会社を見たら、「この人は不動産を高く評価してくれているのではなく、仕事が欲しいんだな」という解釈をする必要があります。

以上、ここまで一括査定サイトを使ったときの注意点と対処法について見てきました。

それでは次にやってはいけない使い方について見ていきます。

5.利用する上でやってはいけない使い方

一括査定サイトの使い方として、やってはいけないのが、「高い査定額を追い求める」という使い方です。

繰り返しますが、高い査定額なら筆者でも出せます。

そこに何か意味があるのでしょうか?

「この金額で買うというお客さんが実際にいます」というお客様を連れてくることは意味があります。

ところが、査定というのは「この金額で買うというお客さんがいるかもしれません」という意見を表明しているだけです。

例えば、東大に「受かりました」というのと「受けました」というのでは、世間の評価が雲泥の差です。

査定も全く同じです。「実際にこの金額で買います」というのと「買うかもしれません」では全く異なります。

「買うかもしれません」という予想価格を追い求めるのはナンセンスですので、高い査定額を得るために一括査定サイトを使うのは避けるべきです。

売主の皆さんが最終的に欲しいものは、「実際にこの金額で買います」という回答のはずです。

実際の売却額を高く追及することにこそ、意味があるのです。

一番高い査定額を提示してきた1社だけに専任媒介または専属専任媒介契約で依頼するような使い方は避けましょう。

以上、ここまでやってはいけない使い方について見てきました。

それでは次に上手な活用方法について見ていきます。

6.不動産一括査定サイトの上手な活用方法

6-1.一括査定サイトは画期的なツール

少し一括査定サイトのことをけちょんけちょんに書き過ぎましたが、では一括査定サイトは全く利用価値がないかというと、そんなことはありません。

筆者は一括査定サイトこそ、個人の方が不動産を売り易くなるように変えた画期的なツールだと思っています。

ただし、それには使い方を知る必要があります。

一括査定サイトの利点は、複数の不動産会社を一度に簡単に集められる点にあります。

上述したように、不動産会社は一括査定サイトに1万円の参加費を払ってまで査定に参加してきています。

つまり、皆、やる気のある不動産会社ばかりです。そのやる気を生かさない手はありません。

一括査定サイトでは、最大6社程度を一度に集めることができますが、わざわざその中から1社だけを絞り込んで選ぶのは、非常にもったいない話です。

6-2.全ての会社に一般媒介で依頼する

不動産会社との媒介契約も、一般媒介契約にすれば、6社に同時に依頼することは可能です。

やる気のある6社が全員頑張って売却活動をしてくれるわけですから、当然、高く売れる可能性も高まります。

実際に一括査定サイトを使ってすべての不動産会社に一般媒介で依頼して、高い金額で売却できた人はたくさんいます。

筆者の知人には、一括査定サイトを最初から「不動産会社集め」の目的だけに使い、一般媒介で依頼して査定額以上に高く売却した人もいます。

「一括査定サイト」ならぬ「不動産会社集めサイト」と改名した方が良いくらいかもしれないのぉ~
フクロウ先生
フクロウ先生

複数の不動産会社に依頼は、本来はかなり面倒くさい

このように複数の不動産会社に一般媒介で依頼することは、従来は精神的にも苦痛を伴いました。

駅前の不動産会社を一軒一軒回り、「一般媒介で売却をお願いしたいんですけど~」と練り歩くのは心が疲弊する行為です。

それが今では「不動産会社集めサイト」を使えば、向こうから訪問査定に来てくれます。

「皆さんやる気があるから、是非、皆さんに依頼したい」と言って全社に依頼をすれば問題ありません。

一方で、不動産会社も一般媒介で競争するのが厳しいかもしれませんが、1万円を払ってまでも査定に参加しているため、ビジネスチャンスはあった方がうれしいわけです。

1万円を払ってノーチャンスに終わるのはむしろ可哀そうです。

そのため気兼ねなく、全社に一般媒介を依頼してあげましょう。

一般媒介で依頼する効果については、下記に詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。

会社を集めることができれば、あとは本当に信頼できる不動産会社かどうかを見極めることです。

不動産一括査定サイトも世の中には無数とあり、それぞれ特徴があります。

6-3.一括査定サイトのオススメは 「イエウール」「すまいValue」

不動産を売却うえで大事なことは、「売却予定の不動産に強く、信頼できる不動産会社を探せるか」です。

不動産会社によって、買い主に対してアピールする広告手法も違えば、説明の仕方も違います。

また、不動産会社によって、得意としている不動産、苦手としている不動産、この地域は得意ではないなど、実力の差が大きく、結果的に売却金額に数百万、数千万の差が出ます。

では、あなたは売却予定の不動産を得意としている不動産会社を探すことはできますか?

正直なところ、知人や親戚が不動産関係でもない限り、そう簡単に見つけることができません。

あなた自身が探そうにも、不動産会社を1社1社回っていては、時間ばかりが過ぎてしまいます。

そこで筆者がオススメしているのが「不動産一括査定サービス(サイト)」です。

不動産一括査定サービスとは?

インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。
不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のイメージ図

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
えぇぇ!!!こんな便利なサービスがあるんですね!

不動産一括査定のオススメは「イエウール」「すまいValue」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

中でも複数かつ信頼できる不動産会社を比較できる8つのサービス(サイト)に厳選。

その中でも

  • 大手から地域密着の不動産会社を一番探すことができる イエウール
  • 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる すまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門の数少ない不動産会社 ソニー不動産

の3つを特オススメしています。

もちろん筆者自身も3回一括査定を利用(「 イエウール 」「 すまいValue 」「 HOME4U 」)し、とても満足しているためオススメさせてもらっています。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真です。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

すまいValueを申し込んで3社から査定書をもらいました

すまいValueを申し込んで3社から査定書をもらいました

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し見にくく、そこまでじっくり見る必要はありません。流し読みしてください。

2018提携不動産会社

2018提携不動産会社

上記表を見ると、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「センチュリー21グループ」「東急リバブル」の4社が他の不動産会社に比べて、仲介件数が一桁多いことがわかると思います。

計算してみると日本の不動産売買の仲介件数全体の38.3%をその4社で占めています。

それだけ日本の不動産売買の取引は、大手に偏っているということ。


以上のことからも、筆者としては、最低でもこれら大手に最低でも1社には依頼できないと話にならないと思っています。

欲を言うと2~3社に依頼できたほうがベターです。

そして結論からいうと、「 イエウール 」と「 すまいValue 」を特にオススメしています。


イエウール公式サイト

イエウール公式サイト
https://ieul.jp/

筆者が「 イエウール 」をオススメしている理由は下記の通り。

イエウールは提携している不動産会社が他と比べて圧倒的に多く1,500社あります。

つまり「大手」「中堅」だけでなく、「地方・地域密着」の不動産会社にも依頼ができますので、あなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

大手や中堅よりも、地域密着の不動産会社の方が、特定の地域に強かったり、社長が自ら相談に乗ってくれるのでサービスが手厚かったりなど良いことも沢山ありますからね。

どうせ同じ1回に申し込みをするのであれば、なるべく多くの不動産会社に相談したほうが、成功する可能性も高いです。

でも、中には変な不動産会社がいるのでは・・・?と心配する人もいますが、安心してください。

イエウールで依頼できる不動産会社は厳重な審査を行っております。

利用者数が1,000万人と一括査定No.1の実力があるため、不動産会社をしっかり選別できているのです。

イエウールはコチラ → https://ieul.jp/

人口が多い都市にお住まいの方は、国内TOP4のうち3社に唯一依頼ができる「 すまいValue 」も合わせて申し込むことをオススメします。

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

大手不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのは事実です。

大手不動産会社は、人口が多い都市は非常に得意としていますので、人口がそこそこ多い都市を売却検討されている方は すまいValue も申し込むといいでしょう。

すまいValueはコチラ → https://sumai-value.jp/

逆にいうと、すまいValueの弱点は、地方には対応していない可能性が高い点です。

その場合は、1つ目に紹介した イエウール がオススメです。


また、さらに1都3県(東京・神奈川・埼玉・千葉)で売却を検討されている方は ソニー不動産 も非常にオススメできます。

ソニー不動産

ソニー不動産公式サイト
https://sony-fudosan.com/

ソニー不動産は、エージェン制を採用している、国内では数少ない不動産会社。

分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、ソニー不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

しかも今なら不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえます。

初めてでよく分からない不動産の売却の基礎から成功の秘訣までが学べます。

まずは気軽に相談だけでもしてみると良いでしょう。

ソニー不動産はコチラ → https://sony-fudosan.com/

何となく不安と思っている方は「 HOME4U 」がオススメです。

HOME4U

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

HOME4UはNTTグループ運営、2001年からサービス開始で歴史No.1と安心感抜群の一括査定。

NTTといえば、かなり審査に厳しいので有名です。NTTの看板を汚すわけにはいきませんからね。

提携不動産会社は900社と多くはありませんが、それだけNTTの審査が厳しくなかなか参加できないとも言えるのです。

HOME4Uはコチラ → http://www.home4u.jp/

少し長くなりましたので、再度まとめます。

不動産売却成功のシナリオ

  • 【ここにしておけば間違いない】大手・中堅~地域密着まで幅広く不動産会社に相談できる!一括査定の中で利用者数No.1の「 イエウール
  • 【大手のみで安心】超大手の不動産会社に唯一相談できる「 すまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門のエージェント制を導入「 ソニー不動産
  • 【どうしても迷うなら】NTTグループ運営、運営歴No.1の「 HOME4U

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

サイト名提携不動産会社対応地域利用者数運用歴強み弱み
イエウール 1,500社以上全国1,000万人
※2017/02時点
2013年~・利用者数が1,000万人とNo.1の安心実績
・参加不動産会数1,500社以上は一括査定No.1
運営歴が浅い
すまいValue 6社(超大手会社のみ全国
※人口の少ない都市は未対応
10万人以上/年2015年~超大手の不動産会社のみで安心
仲介件数TOP3に査定依頼が行える唯一の一括査定
地域密着の不動産会社は探せられない
ソニー不動産 ソニー不動産のみ東京・神奈川・千葉・埼玉のみ非公開2014年~国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化
・不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえる!
一都三県のみしか対応できない
HOME4U 900社全国500万人
※2016/12時点
2001年~

2001年から運営と一括査定で一番歴史あり
・NTTグループ運営だから安心!

提携不動産会社が少なめ
リガイド 600社全国
非公開2006年~一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、収益物件に強い不動産会社が多数参加
提携不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社全国420万人2004年~賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開全国
※マンション専用
360万人2011年~売却だけではなく賃料査定も同時に行える査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
イエイ 1,000社全国300万人
※2016/02時点
2007年~悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
スマイスター 1,400社全国4400万人
※2018年3月時点
2006年~・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能運営会社が広告会社

7.まとめ

以上、一括査定サイトのデメリットとそれを打破する上手な活用方法についてについて見てきました。

一括査定サイトは高い査定額を追及するのではなく、不動産会社を効率よく集めるツールとして活用するのが良いでしょう。

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