法人でもオススメできる!不動産売却の一括査定サイト比較ランキング

投稿日:2016年11月23日 更新日:

「利益は出ているのに経営が苦しい」、「入ってきたお金がすぐに出て行ってしまう」等、毎月の資金繰りに苦労している経営者の方も多いと思います。

経営環境の変化に耐えうるには、資金繰りを改善していくことが重要です。

資金繰りに窮しているでも、不動産を持っている会社であれば、売却によって十分にその業績は回復する可能性を持っています。

そこで今回の記事では「法人の不動産売却」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことで、あなたの会社経営は不動産売却によって健全なキャッシュフロー経営に生まれ変われるのだと知ることができます。

ぜひ最後までご覧ください。

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1.資金繰り改善には売却が一番

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まず最初に資金繰りについてのよくあるパターンと改善方法について筆者の考えをお伝えしていきます。

1-1.資金繰りが悪化したよくあるパターン

銀行の融資姿勢というのは、時代とともに変化します。

リーマンショック前は、国内は好景気だったため、銀行から「借りてください」と営業を受けた経営者の方も多いと思います。

資金繰りの厳しい会社のうち、典型的なパターンの1つとして、リーマンショック前に借入によって過大な投資を行った企業というのが多いです。

1-1-1.リーマンショック前の借入の返済が続いて苦しんでいる

当時は、借りる方の企業も業績が右肩上がりだったため、思い切って土地建物の投資を行った企業もたくさんありました。

その後、リーマンショックや東日本大震災など、日本経済に大打撃を与える変化が次々と起こったため、売上が急速に減少し、赤字に転落する企業も続出しました。

そこから国内経済は徐々に立ち直りを見せ始めていますが、リーマンショック前の借入の返済が続いている企業は、いまだに苦しい経営が続いています。

1-1-2.キャッシュフローよりも返済額が大きく苦しんでいる

利益が出ているのに、経営が苦しい企業は、キャッシュフローよりも返済額の方が大きくなっていることが特徴です。

法人の年間キャッシュフローの定義は色々ありますが、「経常利益-法人税+減価償却費」が1つの定義です。

年間の返済額が、年間の「経常利益-法人税+減価償却費」を上回っていれば、苦しい経営をしていることになります。

1-1-3.現預金を取り崩しながら返済していると体力が弱まる

これはつまり現預金を取り崩しながら返済している状態です。

現預金は企業の体力を表しているため、現預金が減っていけば、企業の体力も弱まってきます。

新たなビジネスチャンスが訪れたとしても、手元に現預金が無ければ、何も始めることができません。

追加で借入を行えば、さらに経営が悪化しますので、どんどん打つ手が無くなっていきます。

1-2.資金繰りを改善する方法

そのため、経営の状態を良くするためには、毎月の返済額を減らし、現預金を徐々に貯めていくことが重要となります。

返済額を減らすには

  • 返済の条件変更を行う
  • 資産の売却によって借入金を減らすか

などの方法があります。

条件変更を行ってしまうと、追加の借入が出来なくなるというデメリットがあります。

1-2-1.不動産の売却であれば借入金額を圧縮できる

一方で、不動産の売却であれば借入金額を大きく圧縮することができ、キャッシュフローを一気に改善できることが可能となります。

そのため売却できる不動産を持っている会社は、かなり強いです。

資産を持っていない会社は、コスト削減などを通じて、何年もかけながら業績を回復せざるを得ません。

ところが不動産を持っている会社は、売却額で借入金を圧縮できるため、その後の立ち直るスピードも速いです。

不動産を持っている企業は、まずその不動産を売却できないか検討してみましょう。

1-3.保有よりも賃貸の方が有利

自社で使っている事業所であっても、売却して賃料の安い所へ移転するという手段があります。

借入金返済は費用とはなりませんが、家賃は費用になります。

家賃の方が、節税効果があるため、以下の様に借入金返済額を家賃にそっくり変えると手残りのキャッシュが増えることになります。

以下の例では借入金返済額と同じ金額を家賃に変えることで、手残りキャッシュが21から22.75へ増えています。

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以上、ここまで不動産売却がおすすめの理由について見てきました。

それでは次に法人が不動産を売却した時の税金の考え方について見ていきましょう。

2.法人が不動産を売却したときの法人税の考え方

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法人の所有不動産は、通常、貸借対照表の有形固定資産に簿価として計上されています。

法人が不動産を売却した時は、土地や建物の簿価と売却額の差額が重要となります。

簿価よりも高く売却できた場合は、差益が特別利益として計上されます。

一方で、簿価よりも低く売却した場合は、差損が特別損失として計上されます。

法人は不動産を売却しても特別な税制は特にありません。

特別利益や特別損失を加味した上で、通常の法人税が計算されます。

2-1.特別損失が発生するため節税効果が大きい

例えばリーマンショック前に購入した簿価の高い不動産を売却した場合は、大きな損失が発生する為、特別損失が発生します。

経常利益よりも特別損失の方が大きい場合は、その期の税引前当期純利益がマイナスとなるため、7万円の法人住民税しか発生しません。

特別損失を出した時の節税効果は大きいです。

不動産売却によるキャッシュは入ってきますが、税金も圧縮されているため、売却した期に得られるキャッシュは大きくなります。このキャッシュで借入金の返済を行います。

以上、ここまで法人が不動産を売却したときの法人税の考え方について見てきました。

それでは次に特別損失を出して赤字になった時の更なるメリットについて見ていきましょう。

3.繰越欠損金による偉大な効果

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不動産を売却して赤字になることのメリットはまだまだ続きます。

特別損失により税引前当期純利益が赤字になると、繰越欠損金が発生します。

これは売却期に生じた赤字部分を翌期以降繰り越せる制度です。

資本金1億円以下の中小法人等は、赤字の欠損金を全額9年間繰り越すことが可能です。

つまり、売却した次の期以降も、利益が黒字になったとしても、欠損金が充当されるまでは、発生する税金が法人住民税の7万円のみとなります。

以下に毎期100万円利益を生み出す中小法人が、▲1,000万円の赤字を発生させた場合の①欠損金がある場合と②欠損金が無い場合の比較を示します。

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繰越欠損金の充当期間は9年間と非常に長いため、キャッシュフローの改善にとても良い影響を与えてくれます。

売却によって借入金も返済でき、損失が発生すれば、その後の税負担も軽くなります。

返済額が減ることに加えて、さらに法人税も減るため、資金繰りがかなり改善されるのです。

3-1.法人は個人に比べて繰越控除が長くメリットが大きい

似たような話で、個人の場合、居住用不動産の売却で譲渡損失を発生させると譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例というものがありますが、この繰越控除期間は、わずか3年です。

法人の場合、個人の3倍である9年間も繰越控除の期間があり、メリットが大きいです。

法人の場合は、十分に繰越欠損金のメリットを受けることが可能なため、高い簿価の不動産でも思い切って売却ことも可能です。

3-2.不動産の売却は、減価償却が発生しない土地がベター

売却の不動産に関しては、できれば減価償却費の発生しない土地が良いです。

簿価の高い遊休地があれば最優先の売却候補としましょう。

遊休地は減価償却もないため、キャッシュの内部留保ができません。

節税効果もなく、固定資産税ばかりかかるため、保有しているメリットが最も低い資産です。

まずは遊休地から優先的に処分し、その他、売却できそうな物件が無いか、検討してみましょう。

ここまで繰越欠損金による効果について見てきました。

それでは最後に気になる事業用不動産でも使える一括査定サイトについてご紹介します。

4.事業用不動産でも使える一括査定サイトランキング

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下記に事業用不動産でも使える一括査定をまとめました。

おすすめ度は筆者が実際に不動産業界に携わってきており、利用者も何人もいるため、その経験から判断をしています。

ですので、筆者の主観が含まれていることはご理解ください。

一括査定サイト 評価項目 おすすめ度 特 徴
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イエウール 種別の充実度 ★★★★☆ 店舗・工場・倉庫、一棟ビル、農地などの査定ができます。
サポート体制 ★★☆☆☆
対応エリア ★★★★★
リガイド 種別の充実度 ★★★☆☆ 事務所店舗ビルの一棟または一室が査定できます。
サポート体制 ★★★☆☆
対応エリア ★★★★★
スマイスター 種別の充実度 ★★☆☆☆ 店舗・工場・倉庫、一棟ビルの査定が可能です。
サポート体制 ★★★☆☆
対応エリア ★★★★★

一括査定サイトは、個人の住宅向けのサイトが多いです。

その中でも上表にあるサイトは、土地はもちろん、事業用不動産の査定にも使えます。

中でもイエイ」は事業用不動産の種類が豊富で、有人のサポート体制も充実しているため、最もおすすめです。

イエイ」はサイト運営の実績も長く、全国対応もしており、登録企業も多いため、特殊な不動産の売却でも対応してくれる不動産会社を紹介してくれるでしょう。

イエイ公式サイトはこちら → https://sell.yeay.jp/

5.まとめ

いかがでしたか。法人も使える不動産売却一括査定サイト比較ランキングについて見てきました。

不動産を売却は、資金繰り改善の起爆剤となります。

キャッシュフローを改善し、現金を貯めることで、次のビジネスチャンスを確実に掴みましょう。

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不動産一括査定のイメージ図

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不動産一括査定サービスと一言でいっても、たくさん存在します。(筆者が知っているだけでも数十のサービスが存在する。)

筆者としては、その中でも複数の不動産会社をきちんと比較できるサービスに厳選。

不動産売却を成功させるカギが「信頼できる不動産会社」を見つけられるかです。

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