住居系の不動産投資/難易度や収益性・建築費・適正立地を比較検討

投稿日:2017年10月2日 更新日:

不動産投資は住居系を一つとってもいくつかの選択肢があります。

これらは比較することによって、自分に向いているかどうかが分かります。

これから不動産投資を検討しようとしている人の中には、

  • 住居系の不動産投資って何か良いのだろう
  • 自分が持っている土地はどのように生かせば良いのだろう
  • 様々な選択肢があり、どれを選べば良いのか迷っている

等々のことを思っている方も多いと思います。

そこで今回の記事では、住居系の不動産投資を「比較」することで、それぞれの特徴を浮き彫りにします。

この記事を読むことで、あなたは自分に向いた不動産投資を知り、選ぶことができるようになります。

ぜひ最後までご覧ください。

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1.住居系の不動産投資を考えるうえでの切り口

住居系の不動産投資と言っても、複数の種類があります。

まず、ターゲットに注目して見ると、「ファミリー向け」「ワンルーム」「シェアハウス」の3つの切口が存在します。

次に、建物構造に注目すると、「一棟マンション」「アパート」「区分所有」「戸建賃貸」といった4つの切口があります。

さらに、「アパート」×「ワンルーム」や「アパート」×「ファミリー向け」などの組合せがあります。

そのため、最適な不動産投資を選ぶためには、ターゲット別の特徴と、建物構造別の特徴を2つ理解し、それらを組み合わせて最適な不動産投資を行うことになります。

まず、第2章では「ファミリー向け」、「ワンルーム」、「シェアハウス」の切口で比較します。

次に第3章では「一棟マンション」、「アパート」、「区分所有」、「戸建賃貸」で比較していきます。

2.ファミリー向けとワンルーム、シェアハウスの比較

2-1.ファミリー向けの特徴

不動産投資では基本的にファミリー向けを投資対象とすることはNGです。

ファミリー世帯は、基本的に住宅を購入したいと思っている人が多く、住宅を「借りる」人が圧倒的に少ないです。

ファミリー世帯は、夫婦プラス小さな子供1人のような家族でも、50㎡以上は必要になります。

都内であれば、ファミリー向けの賃貸住宅を借りると、家賃がすぐに15~16万円程度になってしまいます。

それであれば、借りるよりも買った方が安いという判断になります。

そのため、ファミリー世帯はワンルームに比べと賃貸需要が圧倒的に弱いです。

また、ファミリー向けは一戸当たりの面積が大きいため、賃料総額が張ります。

そのため、賃料単価がワンルームに比べると低いです。

賃貸需要が弱いうえに、さらに単価も低いため、投資効率が非常に悪いというのがファミリー向けです。

ハウスメーカーは、ファミリー向け住戸を工場企画品として持っているため、ワンルーム適地であっても、ファミリー向け賃貸を提案してくることがあります。

ハウスメーカーは自社の利益を確保するために、強引にファミリー向けのアパート建築をねじ込んで来ますので、注意が必要です。

尚、ファミリー向けの賃貸住宅でも、分譲マンション1戸を賃貸する場合は、少し話が別です。

入居者が退去後に、分譲マンションとして売却するという投資方法があります。

ファミリー向け賃貸マンションの投資方法については、下記に詳しく記載しています。ぜひご参照ください。

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2-2.ワンルームの特徴

単身世帯向けのワンルームは不動産投資の王道です。

ファミリー向けと比較して賃貸需要も高く、賃料単価も高いため、投資に最適です。

ワンルームマンションは、たまに40代の独身女性が自分の家として購入するケースがあります。

ただし、男性や若い女性がワンルームマンションを購入することは滅多にありません。

そのため、ワンルームマンションは、購入需要よりも、賃貸需要の方が圧倒的に強いです。

ここがファミリー向けとの決定的な違いです。

さらに、最近は初婚年齢が上がっていることや、離婚者、単身高齢者等が増えているため、単身世帯が全体的に増えています。

人口は減っていますが、ターゲットとなる単身世帯が増えているのがポイントです。

尚、ワンルームについては下記に詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。

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2-3.シェアハウスの特徴

東京23区内であれば、シャアハウスの不動産投資も十分に検討できます。

都内のシェアハウスはここ数年、年間3割程度の勢いで増えており、人気です。

シェアハウスは、一人当たりの賃料総額は低いですが、賃料単価としてはワンルームよりも上になります。

投資効率としては非常に高いです。

シャアハウスを外部に管理委託すると、管理料が賃料の7~8%程度かかってしまいます。

通常のアパートやワンルームの管理料は賃料の3~5%であるため、管理料が割高です。

仮に、シェアハウスを自主管理すれば、高い管理手数料も削減でき、なおかつ賃料が単価も高いため、高い収益性が期待されます。

ただし、シェアハウスは管理の難易度が高いです。

入居者の入れ替わりの激しく、入居者同士の喧嘩や恋愛問題などの相談や、入居者の交流を促すためのイベント開催等を行ったりします。

楽しみながら自分で管理をできる人であれば、シェアハウス投資はオススメです。

尚、23区以外になると、シャアハウスの需要は途端に弱まります。

23区以外は投資としてのリスクは高くなることに注意をしましょう。

2-4.3つの切り口を比較

ファミリー向け、ワンルーム、シェアハウスについて、立地や収益性、管理の難易度、入居者募集の難易度を比較すると以下のようになります。

 切り口 立地 収益性 管理の難易度 入居者募集の難易度
ファミリー向け 〇 広い範囲で可能 × 低い 〇 普通 × 少ない
ワンルーム △ 都心の駅前 〇 普通 〇 普通 ◎ 集めやすい
シェアハウス × 23区のみ ◎ 高い × 難しい 〇 23区であれば集めやすい

以上、ここまでファミリー向けとワンルーム、シェアハウスの比較について見てきました。

それでは次に建物の構造別の比較について見ていきます。

3.一棟マンションとアパート、区分所有、戸建賃貸の比較

3-1.一棟マンションの特徴

一棟マンションは鉄筋コンクリート造のため、コストは木造や軽量鉄骨造よりも高いです。

またエレベーターのあるマンションについては、ランニングで保守点検費用がかかり、将来的にエレベーターの大規模修繕等が発生します。

鉄筋コンクリート造の一棟マンションは、木造よりも耐震性に優れ、建物の陳腐化もゆっくりのため、長期に渡って賃料を維持することが可能です。

賃料は木造とあまり変わりありませんが、築年数が相当経過しても、入居者を集めやすいことがポイントです。

ただし、鉄筋コンクリート造は、通常、5階建て以上の建物から検討することになります。

容積率(敷地に対する延床面積の割合)が高いところでないと建築することができません。

容積率が高い土地は都心部の駅に近いところが多く、立地としては限定的です。

また大きく建てすぎると、戸数も増えすぎるため、入居者募集に時間がかかります。

満室稼働まで時間がかかるというデメリットもあります。

3-2.アパートの特徴

アパートは木造もしくは軽量鉄骨で建築することが多いです。

木造もしくは軽量鉄骨は鉄筋コンクリート造よりは安いです。

さらに軽量鉄骨よりは木造の方がコストは安いです。

新築当初は鉄筋コンクリート造や軽量鉄骨、木造等による賃料差額はほとんどありません。

そのため、木造アパートはコストが安く収益性が高いのが特徴です。

また木造アパートであれば、エレベーターもないため、大きな大規模修繕費が発生することもありません。

基本的には戸建住宅に毛の生えた程度の修繕が必要になる程度です。

ただし、木造アパートは陳腐化が激しく、築20年も過ぎると賃料も下がり、空室がなかなか埋まらなくなってしまいます。

初期費用が安いため、この段階で建築費が回収できていれば、思い切って建替えるという対策も必要になります。

建替えを行えば、再度、新築となるため入居率や空室率を回復させることができます。

木造アパートであれば、投資額が低いため、建替えを繰り返す戦略を取ることは可能です。

比較的、気軽に建替えやすいという点は、木造のメリットでもあります。

尚、アパートの建築の企画については下記に詳しく記載しています。ぜひご参照ください。

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3-3.区分所有

区分所有とは、一つの大きな建物のうち、構造上区画された一部分を所有する形態のことを指します。

平たく言うと、マンションです。

区分所有であっても、土地と建物の両方の所有権を持っています。

ワンルーム投資は、ほぼ区分所有のパターンが多いです。

例えば、子供が2人いる場合、4戸のワンルームを購入すると、将来相続で子供たちに2戸ずつ区分所有物件を分けて与えることができます。

区分所有は小さな単位であるため、分割性に優れています。

一棟アパートなどの場合、相続人同士で資産を分けることができないため、遺産分割で揉めてしまう可能性を残します。

ワンルームマンションであれば、収益性も高く、分割もしやすく、なおかつ、相続税の節税効果も得られます。

ワンルーム投資は相続対策の優等生と言われています。

尚、区分所有のワンルームマンションは、「大家っぽくない、オーナー感がない」という印象から、地主には不人気です。

将来、自分で建て替えることもできないため、収益性が低くなった時点で、他の資産へ買換えることになります。

尚、買換えについては下記に詳しく解説しています。ぜひご参照ください。

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3-4.戸建賃貸の特徴

マンションではなく、庭付き一戸建てを借りたいというニーズがあることから、戸建賃貸という選択肢も徐々に増えています。

ただし、あまり普及していません。

戸建賃貸は、一つの敷地に一戸の賃貸住宅しか作ることができず、アパートに比べて投資効率が落ちます。

戸建賃貸は賃料総額も張るため、賃料単価も低くなります。

戸建が建築できるような広さの敷地であれば、ワンルームタイプのアパートを4~6戸は作ることが可能です。

ワンルームを多く詰め込んだ方が賃料単価も高く、収益性が上がります。

戸建賃貸は、どう考えてもアパートよりも収益性が低いため、シミュレーションの段階で検討俎上から外されます。

ただ、「周りにアパートで失敗している人がいるからアパートは嫌だ」という人や、「子供たちに一戸ずつ分けたいから戸建賃貸にしたい」という人もいるため、あえて戸建賃貸を選ぶという人もいます。

戸建賃貸は、収益性が低いことから、供給量も少ないです。

逆に、希少性もあることからアパートよりも激しい賃料競争がありません。

しかしながら、戸建賃貸は郊外でも家賃が13~15万円程度するため、支払える人が少ないというのが実情です。

そのため、一度、空室が発生してしまうと、次がなかなか埋まらないというリスクがあります。

一棟貸のため、退去されると収入がゼロになります。

収益性が低いのに、大きなリスクもあるというのが戸建賃貸の特徴です。

3-5.4つの切り口を比較

一棟マンション、アパート、区分所有、戸建賃貸について、立地や収益性、管理の難易度、入居者募集の難易度を比較すると以下のようになります。

 投資対象 建築コスト 収益性 修繕費 相続対策
一棟マンション × 高い 〇 陳腐化しにくい × 多額の大規模修繕費がかかる △ 分割できない
アパート ◎ 木造なら安い ◎ 築年数が浅い時期は良い 〇 一戸建てよりやや高い程度 △ 分割できない
区分所有 - 完成品を買う ◎ 都心部なら良い ◎ 修繕積立金で対応 ◎ 分割しやすい
戸建賃貸 ◎ 安い × 効率が悪い 〇 一戸建てと同様 〇 一戸ずつ分けられる

尚、他の投資の比較については下記に詳しく記載しています。ぜひご参照ください。

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4.まとめ

以上、住居系不動産投資の難易度や収益性、建築費、適正立地等を比較検証してみました。

ターゲットや建物構造は組合せが重要になります。

それぞれの特徴を比較しながら、最適な組み合わせの投資を行いましょう。

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