不動産売却で競合がいる場合の注意点と成功するコツを紹介

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不動産の売却活動において、「あの時の購入希望者はどうなりましたか?」、「いや~、他の物件に決まってしまいました。」というケースがあります。

不動産会社が連れてきた購入希望者が、他の競合物件に取られてしまった場合です。

  • 不動産売却時に競合がいるときの注意点を知りたい
  • 競合がいても成功する方法やコツが知りたい

と思っている方は多いと思います。

そこで、今回の記事では不動産売却で競合がいる場合の注意点と成功する確率を上げる方法について、注意点や解決方法など、読めば解決できるまで丁寧に説明しています。

ぜひ最後までご覧いただけると幸いです。

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1.不動産売却で競合がいるときの注意点

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1-1.不動産と一般消費財との違い

不動産の売買を考える前に、まず一般消費財の売買について、少しだけ確認します。モノの価格というのは需要と供給の関係によって決まります。

経済学者であるアダム・スミスが説明した需要供給曲線というものがありますが、モノの価格は原則として需要と供給が一致したところで決まります。

買いたいという需要が増えれば価格が上がり、売りたいという供給が増えれば価格は下がります。

バブル崩壊後、しばらく日本はデフレの状態が続いていました。牛丼やハンバーガーの値段がどんどん下がったのもこの時期です。

例えば、吉野家と松屋、マクドナルドとロッテリアなどが激しい値下げ競争を繰り広げていたことを覚えている方も多いと思います。モノを売る供給側が競争すると、価格は下がります。

1-1-1.不動産における需要と供給の関係

では不動産の売却についてはどうでしょうか。

仮に、例えば牛丼を販売しているA社とB社か値下げ競争を繰り広げている最中に、それぞれの本社ビルを売却するという話になったとします。

この際、牛丼の値下げ競争中であるA社とB社が、果たして本社ビルも値下げ競争するでしょうか。例えばA社が「うちの本社ビルを1円でも安く、B社の本社ビルよりも安く売ろう」と企業努力をするでしょうか。

通常は、競合関係にあるA社とB社でも、本社ビルの売却に関しては、競争はしません。これは不動産会社同士の本社ビルの売却でも同じです。

何故かと言えば、どの不動産も、立地条件などを考慮すると世界でたった一つしかない唯一無二のものだからです。

1-1-2.不動産売却は競合するという事は基本ない

A社とB社では「牛丼」という同じものを売っていましたが、A社とB社の本社ビルは同じものではありません。

同じものを売っていない以上、競合には成り得ないのです。似た例を示すと、絵画があります。ゴッホの絵画もピカソの絵画も同じ絵画ではありますが、それぞれ唯一無二のものです。

そのためオークションで売り出しを見れば、売主(供給側)で競合は発生していません。

唯一無二のモノを売るときは、売主同士で競合するということは基本、無いのです。

1-2.売主が競合させられるケースは専任媒介契約

しかしながら、現実の不動産売却においては競合が発生しています。

正確に言うと、競合が発生しているように仕向けられています。本来、唯一無二の不動産を売却しているはずなのに、何故、競合が起こってしまうのでしょうか。

大きな原因としては媒介契約が関係しているのです。

専任媒介契約と一般媒介契約の違い

専任媒介契約と一般媒介契約の違い

上図の左は専任媒介契約をしたことによって、売主が競合させられているケース、上図の右は一般媒介契約によって買主が競合させられているケースです。

左の様に不動産会社Aが専任媒介契約を複数持っていれば、買主を連れてきた際、手持ちの売物件をいくつか紹介することが可能です。

1-2-1.専任媒介契約にしてしまうと値下げすることになる可能性が

つまり左図のような専任媒介契約にしてしまうと、価格を下げないと売れなくなるという事態にも成り得ます。

これはあくまでも、不動産会社の媒介契約の種類によって競合の受けやすさを説明したものになります。

「専属専任媒介契約」か「専任媒介契約」では、取引構造として売主が競合を受けやすくなります。

1-2-2.競合により値下げを防ぐには一般媒介契約にすることだが・・・

一方で、「一般媒介」では、取引構造として売主が競合を受けにくくなります。

不動産は唯一無二の財であるため、一般媒介のような取引形態にすると、オークション形式に近くなり、買主側に競争原理を移転することが可能となります。

一方で、例え一般媒介でも、買主には選ぶ自由が残っています。やっぱりゴッホは止めてピカソにしようと思うことはあり得ます。

そのため、一般媒介にしても競合を完全に排除することは出来ません。

そこで次に競合がいる時の対処方法について見ていきましょう。

2.競合がいたときに成功するための対処法

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競合に勝つためには、物件をいかに良く見せるかにかかっています。

そのポイントは物件内覧時の対応にあります。

2-1.内覧時に重要な5つの行動

興味を持ってくれた購入希望者に「買いたい」という意思決定を起こさせるためには、内覧時に以下の5つの行動を行ってください。

  1. スリッパを必ず用意する
    内覧時は購入希望者用のスリッパを必ず用意してください。些細なことですが、内覧者にとって、スリッパを履かずに内覧をすることは苦痛以外の何物でもありません。
    特にフローリングのある家をスリッパ無しに10分以上内覧すると、足が底冷えします。
    顧客はじっくり見るどころか、早く帰りたいという気持ちになってしまいますので、必ず人数分のスリッパは用意しましょう。
  2. 部屋を綺麗にする
    部屋は必ず綺麗にしてください。不要なゴミは極力捨て、全ての部屋に電気をつけて明るくしておきます。
    特に風呂や台所、洗面所といった女性が気にする部分は入念に掃除をしておいてください。生活感あふれる汚い部屋を見せられたら、買う気が一気に失せてしまいます。
    部屋を売るのではなく、「ここに住んだらこんな素敵な生活ができる!」という夢を売るようにしましょう。
  3. 奥様だけで対応する
    内覧時は奥様だけが対応してください。ご主人には子供を連れて外で待機してもらいましょう。買主も奥様同伴で来るケースが多いです。
    不動産の売買においては、購入者の奥様が気に入ったから最終的に買うということも少なくありません。
    その際、奥様とコミュニケーションを取りやすいのは、やはり売主の奥様です。女性の視点で買主の奥様に物件の魅力を説明してあげましょう。
  4. セールス用の売却理由を用意する
    内覧時には購入希望者から「なんで売却するのですか」という何気ない質問を受けます。買主としては世間話程度の質問ですが、その際、例えば「収納が狭いから」などというネガティブな回答をしてはいけません。
    売却理由が物件に関するネガティブな理由だと、買主も買う気が失せてしまいます。
    「子供の成長に合わせて広い家に引っ越したい」などの前向きに聞こえるような回答を用意しておきましょう。
  5. 近所のお得情報を用意しておく
    ここに住んだことのある売主ならではのお得な「ご近所情報」を伝えると物件以外でも価値が出せます。
    例えば「あそこのスーパーは肉が良い」、「あの歯医者は治療が早い」などの住民情報です。住民ならではのお得な情報は不動産会社には提供できません。
    たくさんお得な情報を提供し、「この人から買いたい」と思わせるようにしましょう。

以上、競合がいたときに成功するための実施すべき5つの内覧対応について見てきました。

最後に不動産売却をスムーズに進めるためのコツについて、少し触れます。

3.不動産売却をスムーズに進めるためのコツ

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これから不動産売却を考える方は、一般媒介でスタートしてみましょう。ポイントは購入希望者を増やし、売主ではなく、購入者に競合させることです。

でも正直なところ一般の人ではそんなに複数の不動産会社を探すことができません。そこでオススメなのが不動産一括査定サービスです。

不動産一括査定サービスを使うと、あなたが売ろうとしている不動産情報を入力すると、自動的に不動産会社をマッチングしてくれるサービスです。

効率よく不動産会社を探すことが可能になります。

3-1.不動産一括査定サービスのオススメは 「イエウール」「すまいValue」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

中でも複数かつ信頼できる不動産会社を比較できる8つのサービス(サイト)に厳選。

その中でも

  • 大手から地域密着の不動産会社を一番探すことができる イエウール
  • 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる すまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門の数少ない不動産会社 ソニー不動産

の3つを特オススメしています。

もちろん筆者自身も3回一括査定を利用(「 イエウール 」「 すまいValue 」「 HOME4U 」)し、とても満足しているためオススメさせてもらっています。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真です。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

すまいValueを申し込んで3社から査定書をもらいました

すまいValueを申し込んで3社から査定書をもらいました

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し見にくく、そこまでじっくり見る必要はありません。流し読みしてください。

2018提携不動産会社

2018提携不動産会社

上記表を見ると、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「センチュリー21グループ」「東急リバブル」の4社が他の不動産会社に比べて、仲介件数が一桁多いことがわかると思います。

計算してみると日本の不動産売買の仲介件数全体の38.3%をその4社で占めています。

それだけ日本の不動産売買の取引は、大手に偏っているということ。


以上のことからも、筆者としては、最低でもこれら大手に最低でも1社には依頼できないと話にならないと思っています。

欲を言うと2~3社に依頼できたほうがベターです。

そして結論からいうと、「 イエウール 」と「 すまいValue 」を特にオススメしています。


イエウール公式サイト

イエウール公式サイト
https://ieul.jp/

筆者が「 イエウール 」をオススメしている理由は下記の通り。

イエウールは提携している不動産会社が他と比べて圧倒的に多く1,500社あります。

つまり「大手」「中堅」だけでなく、「地方・地域密着」の不動産会社にも依頼ができますので、あなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

大手や中堅よりも、地域密着の不動産会社の方が、特定の地域に強かったり、社長が自ら相談に乗ってくれるのでサービスが手厚かったりなど良いことも沢山ありますからね。

どうせ同じ1回に申し込みをするのであれば、なるべく多くの不動産会社に相談したほうが、成功する可能性も高いです。

でも、中には変な不動産会社がいるのでは・・・?と心配する人もいますが、安心してください。

イエウールで依頼できる不動産会社は厳重な審査を行っております。

利用者数が1,000万人と一括査定No.1の実力があるため、不動産会社をしっかり選別できているのです。

イエウールはコチラ → https://ieul.jp/

人口が多い都市にお住まいの方は、国内TOP4のうち3社に唯一依頼ができる「 すまいValue 」も合わせて申し込むことをオススメします。

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

大手不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのは事実です。

大手不動産会社は、人口が多い都市は非常に得意としていますので、人口がそこそこ多い都市を売却検討されている方は すまいValue も申し込むといいでしょう。

すまいValueはコチラ → https://sumai-value.jp/

逆にいうと、すまいValueの弱点は、地方には対応していない可能性が高い点です。

その場合は、1つ目に紹介した イエウール がオススメです。


また、さらに1都3県(東京・神奈川・埼玉・千葉)で売却を検討されている方は ソニー不動産 も非常にオススメできます。

ソニー不動産

ソニー不動産公式サイト
https://sony-fudosan.com/

ソニー不動産は、エージェン制を採用している、国内では数少ない不動産会社。

分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、ソニー不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

しかも今なら不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえます。

初めてでよく分からない不動産の売却の基礎から成功の秘訣までが学べます。

まずは気軽に相談だけでもしてみると良いでしょう。

ソニー不動産はコチラ → https://sony-fudosan.com/

何となく不安と思っている方は「 HOME4U 」がオススメです。

HOME4U

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

HOME4UはNTTグループ運営、2001年からサービス開始で歴史No.1と安心感抜群の一括査定。

NTTといえば、かなり審査に厳しいので有名です。NTTの看板を汚すわけにはいきませんからね。

提携不動産会社は900社と多くはありませんが、それだけNTTの審査が厳しくなかなか参加できないとも言えるのです。

HOME4Uはコチラ → http://www.home4u.jp/

築年数が古いボロボロの家やマンションを売却検討の方は「 リアリエ 」がオススメです。

リアリエ

リアリエ公式サイト
https://www.rearie.jp/

リアリエは家電で有名なパナソニック株式会社が運営するサイト。

最大の特徴は、リフォームプラン付きで買主に提案するため、築年数が古いボロボロの家やマンションでも魅力的に伝えて売却の可能性が上がることです。

古い家やマンションをお持ちの方はぜひ「 リアリエ 」も一緒に申し込んでみましょう。

リアリエはコチラ → https://www.rearie.jp/

少し長くなりましたので、再度まとめます。

不動産売却成功のシナリオ

  • 【ここにしておけば間違いない】大手・中堅~地域密着まで幅広く不動産会社に相談できる!一括査定の中で利用者数No.1の「 イエウール
  • 【大手のみで安心】超大手の不動産会社に唯一相談できる「 すまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門のエージェント制を導入「 ソニー不動産
  • 【どうしても迷うなら】NTTグループ運営、運営歴No.1の「 HOME4U
  • 【古い家やマンションの方はココも!】リフォームプラン付きの売却提案をしてくれる「 リアリエ

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

サイト名提携不動産会社対応地域利用者数運用歴強み弱み
イエウール 1,500社以上全国1,000万人
※2017/02時点
2013年~・利用者数が1,000万人とNo.1の安心実績
・参加不動産会数1,500社以上は一括査定No.1
運営歴が浅い
すまいValue 6社(超大手会社のみ全国
※人口の少ない都市は未対応
10万人以上/年2015年~超大手の不動産会社のみで安心
仲介件数TOP3に査定依頼が行える唯一の一括査定
地域密着の不動産会社は探せられない
ソニー不動産 ソニー不動産のみ東京・神奈川・千葉・埼玉のみ非公開2014年~国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化
・不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえる!
一都三県のみしか対応できない
HOME4U 900社全国500万人
※2016/12時点
2001年~

2001年から運営と一括査定で一番歴史あり
・NTTグループ運営だから安心!

提携不動産会社が少なめ
リガイド 600社全国
非公開2006年~一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、収益物件に強い不動産会社が多数参加
提携不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社全国420万人2004年~賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開全国
※マンション専用
360万人2011年~売却だけではなく賃料査定も同時に行える査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
リアリエ パナソニック株式会社のみ東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、愛知県、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県非公開2018年~リフォームプラン付きで買主に売却提案対応地域が全国ではない
イエイ 1,000社全国300万人
※2016/02時点
2007年~悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
スマイスター 1,400社全国4400万人
※2018年3月時点
2006年~・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能運営会社が広告会社

3-2.専任媒介契約が締結の人は、契約切れを待つか内覧対応を見直し

また既に専任媒介で始めてしまった方は、とにかく内覧対応を見直してください。

不動産会社に任せっきりではなく、内覧対応を良くすることで、買主の最後の背中を押してあげましょう。

4.まとめ

不動産の売却において、本来、売主は競合しません。

一般媒介でオークションのように競合を買主側に移転することは可能です。さらに内覧対応で商品の魅力を引き上げ、オークションを成功させましょう。

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これで損しない!不動産を売るなら不動産一括査定

不動産を高く売るなら「不動産一括査定サービス」をがおすすめ。

不動産一括査定サービスとは?

インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。
不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定サービスと一言でいっても、たくさん存在します。(筆者が知っているだけでも数十のサービスが存在する。)

筆者としては、その中でも大手・中堅~地域密着までの不動産会社をきちんと比較できるサービスに厳選。

中でも信頼できる不動産会社」に依頼が行えるオススメサイトを紹介します。

  • イエウール :利用者数1,000万人以上は一括査定No.1!利用者の実績からしっかりと不動産会社を厳選
  • すまいValue :他の一括査定では依頼できない超大手の不動産会社に査定依頼ができる
  • ソニー不動産 :売り手専門のエージェント制を採用している ※ただし、1都3県限定です。

利用者数1,000万人以上と圧倒的人気No.1「イエウール」

イエウールo.1「イエウール」
  • 利用者数1,000万人以上と一括査定で圧倒的No.1の安心実績
  • 提携不動産会社1,500社以上!大手・中堅~地域密着までの不動産会社を探せられる
  • 入力3分のカンタン一括査定※筆者実測値
  • 無料、全国対応
  • 提携不動産会社数:1,500社

最大手6社の査定相談だから安心「すまいValue」

すまいValue
  • 超大手不動産会社6社のみだから安心!
    ※国内で不動産売買の取引No.1の「三井不動産リアリティネットワーク」No.2の「住友不動産」に唯一依頼ができる一括査定です。
  • 入力3分のカンタン一括査定※筆者実測値
  • 無料、全国対応
    ※人口が少ない都市は未対応
  • 年間の成約件数:10万件の実績

※一部の地方では対応していない可能性があります。その場合は「 イエウール 」をオススメします。

【1都3県限定】国内で唯一のエージェント制導入で売り手に特化「ソニー不動産」

ソニー不動産
  • 国内で唯一のエージェント制導入!売り手のみをサポート
    ※ソニー不動産は「両手仲介」といって、買主、売主の双方からお金をもらうことをしていません。
  • 今なら不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえる
  • 不動産一括査定ではなく、ソニー不動産1社のみに売却相談

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