不動産売却

不動産会社に売却相談をする前に行うべき3つのこと

投稿日:2016年6月10日 更新日:

不動産を売却しようと思っても、査定や売却に要する諸費用、確定申告や税金のことなど、売却シーンごとに知らないことが出てきます。初めての売却であれば当然と言ってもいいでしょう。

  • 不動産売却の相談はどこにすればいいのか?
  • 不動産売却の確定申告はどこに相談すればいいのか?

というような疑問をお持ちの方も多いのではないでしょうか。

そこで今回は不動産売却を相談する前に最低限でもやっておきたい3つのことについてご紹介します。

初めて不動産の売却をする方でも読めば解決できるまで丁寧に説明しています。ぜひ最後までご覧いただけると幸いです。

1.不動産売却でよくある相談内容と相談前にやるべきこと

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まず最初に売却するときによくある相談内容と相談前にやるべきことについてお伝えします。

私は不動産業界で働いて30年近くになりますが、ほとんどが下記3つの相談内容に集約されます。

  1. 査定の相談
  2. 諸費用の相談し売却
  3. 確定申告や税金の相談

売却活動のタイミングによって相談内容が変わってきます。

そのため、これらの3つのタイミングで相談する前にやっておくべきことを1つずつ紹介していきます。

1-1.査定の相談前にやっておくべきこと

1つ目は査定を依頼する前にやっておくべきことです。それは「自分で事前に相場を把握しておく」ということです。

具体的には普段から近所の物件売却チラシを集めておくことや、匿名で査定ができる無料査定サイトを利用して相場を把握しておきます。

オススメの匿名で無料査定ができるサイトは「HowMA(ハウマ)」や「HOME’Sプライスマップ」、「IESHIL(イエシル)」があります。

入力項目も少なく、瞬時に価格が分かります。またそれらのサイトは最近流行りのビッグデータ解析を行っており、正確性も高く、相場を知るには十分です。

なぜ、無料査定を依頼する前にわざわざ相場を把握しておく必要があるかには理由があります。

1-1-1.相場を把握しておくべき理由

それは不動産会社が出してくる査定額にはある程度の幅があるためです。

実際、不動産会社は本当の相場を把握していますが、あえて高めに査定額を出して期待させてみたり、堅い数字を出して信頼を勝ち取ったりと、査定する不動産会社の営業戦略によって出してくる価格が変わってきます。

特に高い価格を出して売主の囲い込みを図ろうとする会社には注意が必要です。

査定額はあくまでも「査定した価格」なので、その価格で売却できるとは限りません。

そのため無理に売り主を囲い込んでくる不動産会社を見極めるためにも、事前に相場観を持っておくことは重要なのです。

1-2.諸費用の相談前にやっておくべきこと

2つ目は諸費用の相談をする前にやっておくべきことです。

それは「媒介契約の種類を知る」ということです。不動産を売却するために必要な最も大きな費用は不動産会社への仲介手数料です。

同じ仲介手数料を払うのであれば、どういう契約をするかで成果は大きく異なってきます。

以下に、不動産会社と締結する媒介業務の種類を示します。

1-2-1.不動産会社との契約には3種類ある

媒介契約には下表の様に「専属専任媒介契約」、「専任媒介契約」、「一般媒介契約」の3種類があります。

実施 専属専任媒介契約 専任媒介契約 一般媒介契約
他業者への依頼 × ×
自己発見取引 ×

不動産会社としては、顧客である売主を囲い込むために「専属専任媒介契約」か「専任媒介契約」に持ち込もうとします。信頼できる不動産会社であれば専任媒介契約でも問題ありません。

しかしながら不動産会社同士の競争原理が働かなくなるため、なかなか売れないと「専任媒介だから手を抜いているんじゃないか?」と不信感を抱く原因となります。

早く高く売るためのセオリーとしては、一般媒介契約で複数の不動産会社と契約し、競争を促すことです。

競争原理の中から得られた最も高い価格は、透明性があり納得感もあります。一方で、専任媒介を条件に仲介手数料を減額してくる不動産会社もあります。

下手に仲介手数料をケチって後々後悔するよりは、仲介手数料をしっかり払ってでも、最初から一般媒介契約で売却活動を行うというのも立派な戦略です。

そのためには媒介契約がどういうものなのかを事前に理解する必要があります。

諸費用の相談をする前に、媒介契約の種類を理解していないと、目先の仲介手数料の減額だけに目がくらみ、早く高く売るという本来の目的が達成できなくなる可能性もあるのです。

1-3.確定申告や税金の相談前にやっておくべきこと

3つ目の確定申告や税金の相談をする前にやっておくべきことは、これから売る物件を購入した時の「売買契約書探し」です。

個人が居住用不動産を売却した時は、売却益が出た時は所得税を払う必要がありますが、売却損が出た時は所得税を節税することが可能です。

確定申告の際、売却益もしくは売却損を申告することになりますが、その計算の際、必要となるのが売った物件の取得費となります。

1-3-1.課税譲渡所得の計算式

以下に個人の居住用財産を売却した時の課税譲渡所得の計算式を示します。

課税譲渡所得 = 譲渡価格 ― 取得費(減価償却後) ― 譲渡費用 ― 特別控除

最近では、多くの場合、不動産は取得した時よりも売却時の方が価値は下がっていることが通常です。

そのため、売買契約書が残っていると、取得費を正確に計算できるため、ほとんどの場合、課税譲渡所得はマイナスとなります。

1-3-2.売買契約書が紛失していると大変なことに

しかしながら、取得費が不明の場合、取得費は譲渡価格の5%という計算ルールがあります。

取得費が分からない場合、同じ売却であっても課税譲渡所得がプラスとなってしまい、税金が発生してしまうケースもあります。

取得費が分かっているケースでは、居住用財産を売却した場合は所得税が発生しないケースが多いため、売却の前に必ず、不動産を購入した時の売買契約書が残っているかどうかを確認しましょう。

さらに詳細が知りたい方は「不動産売却の計算式/具体的な事例と共にわかりやすく教えます」をご確認ください。

以上、①査定の相談、②諸費用の相談、③確定申告や税金の相談の前にやるべきことを3つ紹介しました。

この3つは基本的なことですので、これから売却する方は、まず3つとも最初に確認してください。

初期段階で3つの確認が終わった後に、それぞれの相談を行います。では次に相談先について見ていきましょう。

2.不動産売却の相談先の探し方と注意点

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2-1.査定と諸費用の相談先の探し方

「査定」と「諸費用」については、不動産会社に相談することをお勧めします。

相場観と媒介契約書の種類について、把握していれば、不動産会社に相談しに行っても問題ありません。

最初は一般媒介でお願いしたい旨を告げ、物件の査定をお願いします。

実際、不動産会社は2~3社で十分です。今では一括査定というサービスがあり、とても便利です。あなたの不動産に合う不動産会社が自動で見つかりますので、ぜひ利用してみましょう。

2-1-1.一括査定のオススメはHOME4U

不動産売却の一括査定サイトはいくつかありますが、複数の不動産会社がきちんと比較できる7つのサイトを徹底比較しました。

先に結論を伝えると運営している会社がNTTグループのHOME4Uをオススメしています。

NTTグループ運営の安心感はもちろん、利用者数500万人、2001年から運営と実績No.1の一括査定です。

また、提携している不動産会社もNTTならではの厳重な審査を行っています。

とにかく安心できる大手の不動産会社のみでOKという方はすまいValueでもいいでしょう。

すまいValueは、国内大手不動産会社6社(三井のリハウス/三菱地所ハウスネット/住友不動産販売/東急リバブル/野村の仲介/小田急不動産)に査定依頼ができる唯一の一括査定サイトです。

不動産売却を成功させるカギが「信頼できる不動産会社」を見つけられるかです。

まずは、HOME4Uで信頼できる不動産会社に査定依頼を実施。次に依頼できる不動産会社が少ないor今一であれば、イエイやイエウールも同時に利用することをオススメします。

下記が主流なサイト一覧と各サイトの特徴です。

※入力項目に「延床面積」と「土地面積」があります。延床面積の目安として、「4人家族/一戸建て/4LDK」で40坪(130㎡)が平均です。

サイト名 提携不動産会社 対応地域 利用者数 運用歴 強み 弱み
HOME4U 550社 全国 500万人
※2016/12時点
2001年~ 利用者実績、運営歴ともにNo.1
・NTTグループ運営だから安心!
提携している不動産会社が少なめ
すまいValue 6社(超大手会社のみ) 全国
※一部の地域を除く
未公開 2015年~ 超大手の不動産会社のみで安心
・国内の3大大手の「三井不動産」「住友不動産」「東急リバブル」が比較できる唯一の一括査定
地元密着の不動産会社は探せられない
ソニー不動産 未公開 東京・神奈川・千葉・埼玉のみ 未公開 2014年~ 国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化 一都三県のみしか対応できない
イエイ 1,000社 全国 300万人
※2016/02時点
2007年~ 悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
スマイスター 1,000社 全国 350万人
※2015/12時点
2006年~ ・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能 運営会社が広告会社
イエウール 1,400社 全国 450万人
※2015/03時点
2013年~ ・比較できる不動産会社がNo.1
・利用者数が多い安心の実績
運営歴が浅い
【一番のオススメ】一括査定の利用者数、運営歴No.1「HOME4U」
https://www.home4u.jp/
HOME4U

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

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超大手の不動産会社のみに相談するなら「すまいValue」
https://sumai-value.jp/
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すまいValue公式サイト
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【関東限定】売手にとにかく特化!「ソニー不動産」
https://sony-fudosan.com/
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ソニー不動産公式サイト
https://sony-fudosan.com/

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提携社数は1,000社以上、悪徳会社を徹底排除「イエイ」
https://sell.yeay.jp/
イエイ

イエイ公式サイト
https://sell.yeay.jp/

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売却だけでなく賃貸の査定も行える「スマイスター」
https://www.sumaistar.com/

スマイスターは売却のみではなく、賃貸した場合の査定も行えますので、まだ売却しようかどうか迷っている方には大変オススメです。

下記が実際に筆者がスマイスターで申込をした画面です。

「売却査定」と「賃料査定」が出ていることが分かると思います。

スマイスターの不動産会社選択画面

スマイスターの不動産会社選択画面
https://www.sumaistar.com/

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不動産一括査定についてさらに詳細が知りたい方は下記記事をご確認ください。

不動産の一括査定は大丈夫?利用者のリアル評判とデメリットのまとめ

不動産を売りたいと考えていてインターネットで色々なサイトを見ていると「不動産一括査定」や「不動産売却の一括査定」がよく紹介されていると思います。 そこであなたも下記「ひよこ生徒」のような疑問や不安があ ...

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不動産一括査定サービスのさらに詳細については「不動産の一括査定について【評判とメリット/デメリット】」をご確認ください。

2-1-2.不動産会社の選び方

不動産会社の選び方としては、自分の家に良くチラシが入っている不動産会社は外さないようにしましょう。

あなたの不動産は近所の人に売却される可能性も高いです。そのため地元にチラシを多く撒いている業者は、地元の購入ニーズをしっかり掴んでいる可能性も高いため、外してはいけません。

あと、駅から少し離れた立地にある不動産会社もお勧めです。駅から離れた不動産会社は賃貸仲介のお客さんがほとんどいません。そのため売買仲介に特化しています。

意外に思われるかもしれませんが、駅前にない不動産会社で生き残っている不動産会社は売買仲介の実力が高い可能性が有ります。

必ずしも駅前の大手不動産会社が高く売ってくれる訳ではないため、注意が必要です。

2-1-3.査定額で必ず売れるわけではないので注意

査定額はバラバラに出てきますが、実際にそれで売れる訳ではないので、あまり意味のない数字だと思ってください。

自分が把握していた相場と大幅に離れ過ぎていないかだけ確認して下さい。

それよりも不動産会社を面談してみて、頑張ってくれそうな不動産会社を選んだ方が、結果は良くなります。2~3社に絞って一般媒介でお願いして見ましょう。

2-2.確定申告や税金の相談先の探し方

「確定申告や税金」については、確定申告の期間中(譲渡年の翌年の2月16日から3月15日)に市区町村町役場で行われている相談会に出向くことが最も良いです。

確定申告に強い地元の税理士が無料相談してくれます。

基本的には自分で申告できるレベルまで税理士が指導してくれますが、それでも面倒臭い方は、相談にのってくれた税理士に有料で頼んでしまうのが良いでしょう。

地元の税理士で、なおかつ確定申告に詳しい税理士と出会えますので、役所主催の無料相談はとてもお勧めです。

自分から税理士を探してしまうと、確定申告手続きに詳しくない税理士に引っかかる可能性もあるので注意が必要です。

不動産売却の確定申告方法については「不動産売却時の確定申告方法を初心者でも分かるように解説」をご確認ください。

3.まとめ

いかがでしたか?不動産売却の相談をする前に行う3つのことについて説明してきました。

まずは、①相場の把握、②媒介契約の理解、③契約書の確認です。早速始めてみましょう。

不動産のプロが徹底比較!一括査定のおすすめランキング

不動産を高く売るなら「不動産一括査定サービス」をがおすすめ。

不動産一括査定サービスとは、インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。

不動産売却の一括査定サイトはいくつかありますが、複数の不動産会社がきちんと比較できる以下の3つのサイトがおすすめです。

中でも筆者はNTTグループが運営しており、「個人情報をしっかり管理」「NTTによる厳しい審査を通過した不動産会社のみ提携」「運営歴、利用者数がNo.1」のHOME4Uをオススメしています。

不動産売却を成功させるカギが「信頼できる不動産会社」を見つけられるかです。

まずは、HOME4Uで依頼できる不動産会社を確認する。あまり不動産会社が見つからないということであれば、少し提携不動産会社数が多いイエイイエウールも同時に利用することをオススメします。

下記が主流なサイト一覧と各サイトの特徴です。

※入力項目に「延床面積」と「土地面積」があります。延床面積の目安として、「4人家族/一戸建て/4LDK」で40坪(130㎡)が平均です。

安心のNTTグループ運営、実績・歴史No.1「HOME4U」

HOME4U
  • 安心のNTTグループ運営、個人情報をしっかり管理
  • 2001年から運営と一括査定でNo.1の老舗
  • 累計利用者数:500万人以上で一括査定No.1
  • 入力約3分でのかんたん一括査定※筆者実測値
  • 無料、全国対応
  • 提携不動産会社数:約550社

悪徳不動産会社を徹底排除「イエイ」

イエイ
  • 悪徳の不動産会社を徹底排除
  • サポート代行によるお断りサービスあり
  • 入力約3分でのかんたん一括査定※筆者実測値
  • 無料、全国対応
  • 累計利用者数:300万人以上
  • 提携不動産会社:1,000社以上

提携している不動産会社No.1「イエウール」

イエウール
  • 提携不動産会社数No.1の1,400社
  • 累計利用者数:450万人
  • 入力約3分でのかんたん一括査定※筆者実測値
  • 無料、全国対応
  • 運営が2013年~と少し浅め

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