不動産を売却した時に消費税の対象となるものは?費用を抑える方法は?

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不動産の世界は消費税がかかるものと、かからないものがあり複雑です。不動産の場合、一律に全て8%がかかるとは限りません。

これから不動産を売却しようとする人の中には「不動産(土地、一戸建て、マンション)を売却した時に何が消費税の対象かを知りたい」と思っている方も多いことでしょう。

そこで、今回の記事では不動産を売却した時に、消費税が掛かるものは何があるのか、不動産を売却した時に発生する項目一覧と概要をまずはお伝えします。

次にあなたが不動産売却で費用を抑え、最終的に不動産売却を成功するコツも合わせてお伝えします。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.消費税に関する基礎知識

まず最初にそもそも消費税というのは何かについてお伝えします。

1-1.消費税が掛かるもの、掛からないものの考え方

消費税は、普段、買い物などで支払っているため、一般消費者である自分たちが納税者のような錯覚を覚えますが、実は違います。

消費税の直接の納税者は課税事業者と言われる事業者であり、一般消費者である自分たちは消費税を間接的に課税事業者へ預けているに過ぎません。

また消費税は付加価値税とも言われ、付加価値を生む取引に課税されるのが基本です。

不動産の場合で言えば、土地の単なる横流しは付加価値を生んでいない取引と考えられているため、土地の取引には消費税が課税されないのが基本です。

他には国債の取引や預貯金の利子などは同様の考え方で消費税が発生しません。一方で建物は付加価値を生んでいる商品のため課税対象となります。

さらに消費税には社会政策的配慮から非課税取引となっているものも存在します。

例えば国が行う一定の事務に係る役務の提供や、社会福祉事業等によるサービスの提供、学校教育などは課税の対象として馴染まないため消費税が非課税となります。

このような取引の中には「住宅の家賃」も含まれます。

そのため消費税は

  1. 相手が課税事業者か
  2. 付加価値を生む取引か
  3. 社会的政策配慮の非課税取引か

という3つの観点から発生の有無が決定されます。

不動産の場合、課税事業者ではない個人が売主となったり、土地取引もあったり、住宅家賃のような社会的政策配慮がなされている取引もあるため、この3つの観点が複雑に絡みあいます。

そのため、不動産取引に関しては、消費税の課税は複雑です。

次に章にて一覧をまとめてお伝えします。

不動産に関わる消費税のリスト

最初に不動産に関わる消費税の対象・非対象をすべてお伝えします。

そのあと不動産の売却に絞って詳しくお伝えします。

不動産売買の非課税対象

  • 土地の売買
  • 庭石と庭木を宅地と一緒にする売買
  • サラリーマン等の事業者でない個人が住宅を売る場合の建物の売買

不動産売買の課税対象

  • 課税事業者が行う建物の売買

不動産賃貸の非課税対象

  • 土地の貸付による地代
  • 住宅の家賃
  • マンション等で1戸に1台以上の駐車場が付属する場合の賃料に含めて受領する駐車場代
  • 返還される保証金・敷金等の一時金

不動産賃貸の課税対象

  • 1カ月未満の土地の一次貸付の地代
  • 住宅以外(オフィスや店舗など)の貸付
  • 1カ月未満の住宅の一次貸付の家賃
  • グランドやテニスコートなど施設の利用またはサービスの提供を伴う土地の貸付
  • 駐車場としての用途に応じて、地面の整備、フェンス、区画、建物の設備等を行っている場合の地代
  • 賃料とは別に受領する駐車場料
  • マンション等で1戸に1台未満の駐車場が付属する場合の賃料に含めて受領する駐車場代
  • 住宅以外(オフィスや店舗など)の返還されない権利金、礼金等の一時金
  • 住宅以外(オフィスや店舗など)の管理費・共益費

分譲マンションの非課税対象

  • 管理組合が徴収する管理費、組合費、修繕積立金等
  • マンション住人が使用する駐車場使用料

分譲マンションの課税対象

  • 管理会社に委託している管理手数料

その他不動産取引時の非課税対象

  • 不動産の登記料(登録免許税)
  • 印紙税

その他不動産取引時の課税対象

  • 仲介手数料
  • 司法書士に支払う手数料
  • 融資手続きの手数料

以上が不動産と消費税の全般的な関係になります。

それでは次に不動産を売却した時に発生する消費税一覧を見ていきましょう。

2.不動産を売却した時に発生する消費税一覧

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上表の中で、課税事業者以外の個人(サラリーマン等)が中古住宅(マンション・戸建含む)を売却した場合を抜き出すと、消費税の発生の有無は以下のようになります。

左側のコンテンツ50%

消費税が掛かる

  • 仲介手数料
  • 司法書士に支払う手数料
  • 融資手続きの手数料

右側のコンテンツ50%

消費税が掛からない

  • 土地価格
  • 建物価格
  • 不動産の登記料(登録免許税)
  • 印紙税

新築の戸建てやマンションを購入した方は、殆どの方が課税事業者の不動産ディベロッパーから購入しているため、建物の消費税を支払った記憶のある方が多いと思います。

しかしながら、サラリーマンが中古住宅を売る場合、サラリーマンは消費税の課税事業者ではないため、建物価格も非課税となるのです。

買主に取ったら個人から中古住宅を購入した方が得

そのため購入者にとっては、不動産会社などの課税事業者から中古住宅を購入するよりは、課税事業者ではない個人から直接、中古住宅を購入した方が建物に係る消費税分がお得になります。

また、不動産売却に伴う登録免許税や印紙税は、そもそもこれ自体が税金のため、税金に対して二重に消費税が課されることはありません。

仲介手数料や司法書士手数料などは、課税事業者が生む付加価値サービスであるため消費税の課税対象となります。

以上が不動産を売却した時に発生する項目一覧と概要となります。

それでは次に不動産売却で費用を抑える方法について見ていきましょう。

3.不動産売却で費用を抑える方法

不動産売却では大きく分けて消費税や登録免許税、印紙税などの

  1. 税金と仲介手数料や司法書士手数料などの
  2. 手数料

の2つの費用が発生します。①税金については一定のルールに従って発生するものであるため削減は難しい費用と言えます。

一方で②手数料については課税事業者に支払うサービス料金のため、交渉次第では削減できる可能性が有ります。

不動産売却で一番大きい費用は「仲介手数料」

手数料のうち、最も金額が大きいものは不動産会社へ支払う仲介手数料となります。仲介手数料は「売却価格×3%+6万円」が相場です。これに消費税8%も付加されます。

悩ましい部分ですが、仲介手数料は物件を高く売れば売るほど仲介手数料も高くなる仕組みです。

専属専任媒介や専任媒介を条件とすることで仲介手数料を安くできる可能性はありますが、逆に専任媒介を行うことで高く売れないリスクもあります。

それでも専属専任媒介や専任媒介でも良いという判断であれば、当初の口頭での依頼時点でしっかりと仲介手数料について値引き交渉を行っておく必要があります。

買主が決まった後に、仲介手数料を交渉し始めると揉めるケースがあります。

買主が決まった後に仲介手数料を交渉すると、「話が違う」とか「当社では値引きは一切していない」とか言い出しかねません。

専属専任媒介や専任媒介の場合は、しっかりと当初の時点から仲介手数料について握っておくことが重要です。

上記のようなことからも筆者としては、やはり一般媒介契約をオススメしています。次の章で詳しく説明します。

4.不動産を高く売るコツは一般媒介契約を締結すること

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仲介手数料を抑える戦略とは反対となりますが、基本的には一般媒介で競争原理を働かせることで高く売却する戦略を取った方が、高く売れるケースが多いです。

競争させると10~20%程度高く売れるケースもあるため、3%の仲介手数料を差し引いても最終的な手残りも多くなります。

一般媒介の場合は、買主が決まった時点で不動産会社に「ところで仲介手数料の件なんだけど…」と切り出すのが良いでしょう。

嫌がる可能性はありますが、例えば「3%+6万円」の6万円の部分は値切りやすいです。

売却金額が大きければ、6万円の部分を値切れる可能性は十分に有ります。

不動産会社から請求書を出される前に、先手を打って交渉しましょう。

5.まとめ

不動産を売却した時に消費税が掛かるもの一覧について見てきました。

消費税が発生する手数料の部分は値引き交渉できる部分でもあります。交渉して少しでも手残りを増やすように頑張りましょう。

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