法人の不動産を所有?それとも賃貸?メリット、デメリットとその判断基準

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企業にとって不動産は、お金の問題だけでなく、営業拠点にもなるため、どこで事業を行うかということは、とても重要な要素です。 

不動産を所有して事業を行うべきか、もしくは借りて事業を行うべきかについては、大きな経営判断となります。 

会社経営者の中には、

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
不動産を買ってしまった方が良いかどうか迷っている
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
将来、ここでこのまま事業を継続すべきかどうか迷っている
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
不動産を借りた場合と持った場合の経営への影響の違いを知りたい

等々の悩みを抱えている人も多いことでしょう。

そこで今回の記事では、企業の不動産の「所有戦略と賃貸戦略」にフォーカスしてお伝えいたします。

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1.経営資源として不動産をもつ2つの影響

1-1.コストへの影響

企業は何らかの事業を行っている以上、拠点のない会社はありません。

事務所や倉庫、工場、店舗、駐車場、資材置場、遊休地等々、企業は何らかの不動産を「所有」もしくは、「賃貸」を行っています。

不動産を所有すると、ランニングコストとしては固定資産税及び都市計画税が発生します。

また借入によって不動産を購入している場合は、借入金の返済も発生します。

一方で、不動産を賃借すると、ランニングコストとしては家賃や地代が発生します。

1-2.売上への影響

また、営業拠点をどこにするかで、営業のしやすさや取引先との近さ、顧客人口、信頼性等が変わるため、営業拠点は売上にも直結します。 

そのため不動産を「所有する」もしくは、「借りる」の選択は、コストだけではなく、売上も考慮して決めなければなりません。 

ところが、いざ保有か賃貸かを考えた場合、コストだけに目が行く経営者が多くいます。

保有か賃貸の選択は、自分たちのビジネスモデルを踏まえ、長い目で見て考えなければならないのです。

そこで次章より不動産の保有と賃借の違いについて、経営に与えるメリットやデメリットをそれぞれご紹介いたします。 

2.不動産所有のメリットとデメリット

企業が不動産を所有することのメリット・デメリットには、下表のようなものがあります。

メリットデメリット
地代・家賃より支出が抑えられる
建物を保有しているときは減価償却による節税メリットがある
担保力がある(お金を借りやすい)
いざというとき売却できる
遊休地があれば有効活用もできる
環境変化に対応しにくい
借入金返済が発生する
借入過多になりがち
修繕費が発生する
最適地が保有できるとは限らない

2-1.不動産を所有することのメリット

まずメリットから紹介します。 

一般的に固定資産税は家賃よりも安いため、不動産は保有すると費用が下がります。

また建物は支出を伴わない減価償却費が費用として計上できるため、会計上の利益が下がり節税効果が生まれます。 

仮にすべて自己資金で不動産を保有すれば、賃借するよりコストも税金も下がります。 

また不動産という資産を保有していると、そこに抵当権をつけることができるため、お金を借りやすくなります。そのため不動産を保有すると担保力が上がります。

さらにいざ経営難に陥っても、売却できる資産があると、早く会社を立ち直せることができます。

この点は、資産を持たない会社よりも、圧倒的に有利な面です。

2-2.不動産を所有することのデメリット

次にデメリットを紹介します。

企業が不動産を保有することの最大のデメリットは、環境変化に対応しにくい点です。

特に店舗などはそのデメリットが如実に表れます。

街全体か高齢化したり、競合が出店したり、大規模商業施設が出来たりした場合、ビジネス環境が大きく変化し、売上が急落するようなことがあります。

その際、店舗を簡単に移転できないというのがデメリットとして挙げられます。

また借入金で不動産を購入している場合は、借入金返済が発生します。

借入金の元本返済は、法人税支払後のキャッシュフローの中で行われるため、十分な確保できていないと返済が苦しくなります。

さらに保有の場合は修繕費もかかります。修繕費は突発的に高額の費用が生じる場合が多く、企業経営に不測の損害をもたらします。

不動産所有のメリットは、経費にできることでの税金対策、デメリットはカンタンに移動できないため、環境変化に対応しにくいということじゃな
フクロウ先生
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以上、ここまで所有のメリットとデメリットについて見てきました。

それでは次に賃貸のメリットとデメリットについてご紹介します。

3.賃貸のメリットとデメリット

企業が不動産を賃貸することのメリット・デメリットには、下表のようなものがあります。 

メリットデメリット
環境変化に柔軟に対応できる
借入過多になりにくい
修繕費不要
ドミナント出店・多店舗展開
賃下げも可能
地代・家賃・更新料等の発生
敷金・内装工事費用の発生
原状回復費用の発生
看板・営業時間の制約
プロモーション・売価等の指示

3-1.賃貸のメリット

まずメリットから紹介します。

賃貸のメリットは、基本的には所有のデメリットの裏返しと言えます。

何といっても環境に柔軟に対応できるというのが賃貸のメリットです。

また賃貸特有のメリットとして、4つ目に挙げたドミナント出店しやすいという点があります。

ドミナント出店とは、あるエリアに一気に何店舗も出店をして商圏を抑え、仕入や人材も効率化する出店方式です。

賃貸は初期投資が少ないため、ドミナント出店や多店舗展開がしやすいというメリットがあります。 

3-2.賃貸のデメリット

次にデメリットを紹介します。 

賃貸は店舗系の企業には多くのメリットをもたらしますが、デメリットも一部あります。

特にショッピングセンターなどの大型商業施設に出店する際は、看板や営業時間、プロモーション活動の制約、場合によっては売価の指示まであったりします。 

テナントとして入居するため、オーナーから一定の規制を受け、自由度が下がるという点はデメリットです。

賃貸のメリットは、環境変化にも対応しやすい、逆にデメリットは不動産のオーナーからの規制があるので、自由度が低いということじゃな
フクロウ先生
フクロウ先生

以上、ここまで賃貸のメリットとデメリットについて見てきました。

え~~~結局どうすればいいのか分からないんだけど・・・
フクロウ先生
フクロウ先生
まぁまぁ、慌てるでない!今から説明するぞ
フクロウ先生
フクロウ先生

4.法人企業が取るべき戦略

企業も業種業態によって、不動産を保有しても良いケースと賃貸した方が良いケースがあります。

一律にお金の損得だけで保有か賃貸を決めるのではなく、自分たちのビジネスモデルに照らし合わせて不動産戦略を変えるべきです。

4-1.不動産を保有しても良いケース

最初に不動産を保有しても良いケースについてご紹介します。

不動産を保有しても良いケースとしては、「環境があまり変わらない」形態のビジネスモデルが保有に向いています。 

例えば、

  • インターチェンジ付近の物流倉庫
  • 埋立地の物流倉庫
  • 本社に近い工場

などは不動産を保有しても良いでしょう。

倉庫や工場は所有戦略が向いていると言えます。

周辺環境が変わりにくく、競合よりも立地の利便性の方が重視されるような業種業態であれば、思い切って不動産を購入してしまうのも一つです。

4-2.賃貸した方が良いケース

次に不動産を賃貸した方が良いケースについてご紹介します。

不動産を賃貸した方が良いケースとしては、

  • 内部環境や外部環境が変わりやすい

形態のビジネスモデルが賃貸に向いています。

内部環境が変わりやすいケースとは、例えば「成長企業で従業員が年々増加している」等です。

IT系の企業で急成長しているような会社がこれに該当します。

自らの変化が速すぎるため、賃貸でないとこの変化に追いつけません。

また外部環境が変わりやすいとは、主には店舗系です。

「近隣の大型小教施設が撤退した」、「競合が目の前に出店した」等、環境が変わってしまうことで売上が落ちる店舗は多いです。

賃貸であれば環境の変化に応じて出店や退店がしやすいというメリットがあります。

不動の保有か賃貸かは、お金の損得だけで決めてはいけないというのがポイントじゃな
フクロウ先生
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長い目で見て、自分たちがどういうビジネスモデルに該当するのかを考えた上で保有か賃貸を選択するようにしましょう。 

以上、ここまで取るべき戦略について見てきました。

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保有するか賃貸にするか整理できたよ!ありがとう~~~
待った!!!最後に便利なサービスを紹介するぞ
フクロウ先生
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自分たちのビジネスモデルが「保有」でも「賃貸」でも、さらには物件の購入検討者でも使える一括査定サイトがあります。

しかも事業用不動産を扱っています。 

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自分が今所有している不動産はもちろん、自分たちが事業戦略上、欲しいと思っている不動産の購入検討材料を揃えることが可能です。

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どうじゃ?こんな便利なサービスが出来るのもネットのおかげじゃよ
フクロウ先生
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6.まとめ

以上、法人の不動産の所有戦略と賃貸戦略の違いと取るべき対応について見てきました。

保有か賃貸の選択は将来に影響する重大な決断です。

お金の損得だけでなく、長期的な視点に立って選択しましょう。

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