不動産業界激震!コロナウイルスが中古マンションに与える衝撃とは?

コロナショックで変わる不動産市場

マンションを売る予定だった人は、「コロナウイルスによって不動産業界はどのようになってしまうのだろう?」と思っている方も多いのではないでしょうか。

コロナウイルスによって好調を維持してきた不動産業界にも陰りが見えそうです。ここ数年、高値で売却できた中古マンションも売りにくくなり、値崩れしていくことが予想されます。

そこで、この記事では、中古マンションを中心に「コロナウイルスが不動産業界に与える影響」について解説していきます。ぜひ最後までご覧ください。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • コロナショックでマンション価格は下がってしまうの?
  • リーマンショックの時とはどんな違いがあるの?
  • 新居を買うつもりだったけれど、今はやめておいた方が良いの?
株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.コロナウイルスが与える影響

まず最初に、コロナウイルスが不動産業界に与える影響について解説していきます。

中古マンションの値崩れ

コロナウイルスの影響により、中古マンションの売却価格は値崩れすることが予想されます。中古マンションの値崩れが生じる理由としては、新築マンションの値崩れが予想されるためです。

中古マンションは、一般的に新築マンションを諦める人が購入する傾向にあります。新築マンションの価格が下がれば、今までなら新築を諦めていた購入層でも、新築を選ぶようになり、中古マンションの購入者が減っていきます。

中古マンションの購入者が減れば需要が下がり、価格も下がっていくのです。

現在、コロナショックの状況で、中国人などの海外投資家による購入がほぼストップしています。海外投資家はタワーマンションの高層階を購入する人が多かったため、今後はタワーマンションの高層階の売れ行きが鈍ることが見えています。

高層階が売れなくなれば、高層階の値段を下げざるを得ません。マンションは、階数が高いほど値段が高いのが一般的ですので、高層階の値段を下げることはマンション全体の価格を下げることに繋がります。

タワーマンションで価格下落が発生すると、周囲の新築マンションへの価格にも影響しますので、そのうち全体的に新築マンション価格が下がることが予想されます。

新築マンション価格が下がれば、中古マンション市場に留まっていた需要者が新築マンション市場に戻っていくため、中古マンション価格も連動して下がっていくのです。

買い替えならチャンス到来

コロナウイルスによって新築住宅の価格は下がっていくことが予想されますので、買い替えを行う人にとってはチャンス到来といえます。

ここ数年、マンションは確かに売りどきではありましたが、買いどきとまでは言い切れませんでした。住宅ローンが安いから今は買いどきと主張する人はいましたが、やはり価格が高ければ買いどきとは言えません。

しかしながら、今後は住宅ローンが安いことに加え、価格も安くなっていくので本当の意味での買いどきとなってきます。

購入に関してはチャンス到来ですので、買い替えであれば売却価格が多少安くなったとしても買い替えを実行することをお勧めします。

住宅の買い替えでは、売却と購入の両方を行うため、早めに準備をするようにして下さい。また、頭金を多くするためにもなるべく今住んでいる家を高く売りましょう。すまいValue 」「 HOME4U などの不動産一括査定を利用して、しっかりと高く売ってくれる不動産会社をまず見つけることが大事です。

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2.リーマンショックとの違い

コロナショックは世界同時不況であることから度々、リーマンショックと比較されます。この章では、リーマンショックとの違いについて解説していきます。

リーマンショックとは、2008年、アメリカの投資銀行リーマンブラザーズの破綻をきっかけに広がった世界的な株価下落、金融危機のこと。破綻前に1万2000円台だった日経平均株価は6000円台にまで下落し、その後4年ほど低迷を続けた。

住宅ローン金利が安い

リーマンショックとの最大の違いは、住宅ローン金利が安いという点です。近年の低金利の住宅ローンは、2013年から日銀が導入した異次元金融緩和政策を端に発しています。

異次元金融緩和政策は2008年のリーマンショック以降の金融緩和策のひとつです。それにより、日銀の政策金利が極端に安くなったため、住宅ローンが大きく引き下がりました。その後、狙い通り、住宅取得者が増加し、不動産価格が上がっていきました。

通常、景気が向上すると政策金利は上がっていくものですが、日銀は未だに低金利政策を継続しています。よって、まだ住宅ローン金利も安いままとなっています。

そのため、住宅ローンが低く、まだまだ住宅が買いやすい状況にあるというのが、リーマンショック時との違いのひとつです。

ちなみに、現在の超低金利時代の住宅ローンに関しては、下記の過去記事でも解説しています。

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銀行が健全な状況である

金利の違いの他にも、リーマンショック時とは、銀行が健全な状況であるという点が異なります。

リーマンショックは、先に金融機関の経営状況が悪くなり、徐々に実体経済にも悪影響が及んでいった不況です。

その結果、お金を借りたくても借りられない人が続出し、不動産を購入できなくなった投資家が続出しました。投資家が資金調達できなくなれば、不動産の購入者は激減しますので、不動産価格は下がります。

リーマンショック後に不動産価格が下がったのは、主には金融機関の融資姿勢が厳しくなったことが原因でした。

しかしながら、コロナショックでは、投資家等の商談が減っているだけであり、決して根本的な需要が減っているわけではありません。平常時に戻れば、銀行もすぐに融資を再開できる状況です。

従って、投資物件などは短期的には価格は下がっても、すぐに回復する可能性は十分にあると予想できます。

3.コロナショックで失敗しないための対策

この章では、コロナショックの悪影響を受けずに、乗り切るための対策について解説していきます。

単純売却なら様子を見てから売却

単純売却ならしばらく様子を見てから売ることをお勧めします。急いで売る必要のない物件なら、2020年は売らずに2021年に売ることも検討してみてください。

2020年は経済が大打撃を受けていますので、中古マンションの価格は下がる可能性は高いです。しかしながら、2021年には東京オリンピックが控えていることから、景気が回復する可能性があります。

景気が回復すれば、再び新築マンションは高くなりますので、中古マンション市場に需要者が戻ってきます。中古マンションの需要者が再び増えれば、そこを狙って売却するのが適切です。

コロナショックでは様々な会社の売上が減少していますが、一般消費者は外出していないから消費していないだけであり、消費意欲が落ちているわけではありません。

外出制限期間中は、外食や旅行等を控えており、お金が貯まっている家庭は多いです。コロナウイルスが沈静化すれば、一般消費者が一気にお金を使い出すため、景気が早く回復する可能性は十分にあります。特に、東京オリンピックのような大イベントがあれば、景気の好転に弾みがつきやすくなります。

コロナウイルスでは、特に所得が減っていない富裕層もいますが、そのような富裕層はお金を使っていない状況です。色々な制限が解禁されれば、高額な新築マンションも再び飛ぶように売れる可能性もあることから、中古マンション価格の回復も期待ができます。

よって、これからマンションを売る計画のある人は、しばらく待ったうえで売却するようにしましょう。

新築への買い替えなら今すぐ実行

新築物件へ買い替え予定のある人なら今すぐ買い替えを実行すべきです。売却だけを見れば不安になるかもしれませんが、新築物件は安く購入できると予想されるため、購入に関してはチャンスです。

安く買える時期こそ買い替えのチャンス

一般的に、買い替えは売却よりも購入の方が金額は高いため、購入価格を圧縮できる方がメリットは大きくなります。そのため、買い替えは高く売れる時期よりも安く買える時期に実行した方が経済的にはお得なのです。

2020年は後半にかけて本格的にマンション価格が値崩れしていくことが予想されます。ただし、2021年には東京オリンピックが控えているため、短期間で新築マンション価格が回復する可能性は残っています。

価格が高くなれば、売却は良くなりますが、購入しづらくなります。2020年だったら購入できたマンションでも、2021年になったら手が届かなくなるというケースもおおいに考えられます。

売却はいつでもできますが、購入は時期によっては断念せざるを得ないこともあるため、やはり買い替えは購入を中心にタイミングを計った方が良いのです。

第一期分譲の新築マンションが狙い目

2020年の新築物件には、恐らくキャンセル物件が多発することが予想されます。キャンセル物件とは、売買契約はしたけれども買主が手付金を放棄することで契約解除をした物件です。

キャンセル物件は買主が引渡を受ける前にキャンセルされた物件なので、まだ新築です。通常は、キャンセル物件は少数であるため、キャンセル物件が出てもすぐに次の買主が現れ、キャンセル物件で価格が下がることはありません。

しかしながら、キャンセル物件が大量に出れば次の買主が現れない状況も想定され、ディベロッパーが価格を下げて売ることもあり得ます。そのため、2020年は単発的に安く購入できる物件が出てくる可能性が高いのです。

なお、価格が安くなりそうな新築マンションは、第一期分譲のものが狙い目となります。近年は、マンションディベロッパーが供給量を調整するために、同じマンションを複数回に分けて販売していることが通常です。

第二期分譲以降の物件は、第一期分譲の購入者の手前、ディベロッパーが値下げをしたくても、しづらいという事情があります。

一方で、第一期分譲の新築マンションであれば、ディベロッパーが過去の買主のことを気にする必要が無くなります。自由に価格を設定できるため、最初から思い切った値下げを検討できるのです。

したがって、これから新築マンションに買い替えるのであれば、第一期分譲の新築マンションを狙うのがお勧めとなります。

まとめ

以上、コロナウイルスが不動産業界に与える影響について解説してきました。

コロナウイルスは、中古マンション価格を値崩れさせる可能性が高いです。ただし、買いどきにはなるため、買い替えを行う人にとってはチャンスとなります。

リーマンショックと比較すると、「住宅ローン金利が安い」、「銀行が健全な状況である」といったポジティブな違いがあります。これからの対策としては、「単純売却ならしばらく様子見」、「新築への買い替えなら今すぐ実行」が効果的です。

購入する人には多くのチャンスが巡ってきますので、単純売却か買い替えかによって対応を見極めていきましょう。

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