一戸建て売却のコツとは？失敗しないための11個のコツを解説

これから一戸建てを売却するのであれば、まずは失敗しないためのコツを抑えてから売却活動に臨むことが重要です。

一戸建ては、マンションより仲介会社次第で売却金額に差が出やすいため、不動産会社の探し方や不動産会社の選び方が特に重要になってきます。

そこで今回の記事では「一戸建て売却のコツ」について解説します。

売却準備のコツから売却活動中のコツ、売却後のコツまで時系列に合わせて11個のコツを紹介していきます。

ぜひ最後までご覧ください。

1.一戸建て売却準備の5つのコツ

この章では売却準備のコツについて解説します。一戸建て売却準備のコツは以下の5つです。

1.査定依頼のコツ

不動産会社の探し方としては「まずは幅広く声をかけること」がコツとなります。

一戸建てはマンションに比べ、不動産会社によって査定価格に差が出やすいです。

理由としては、一戸建ての査定はマンションよりも単純に難しいからです。

マンションの場合、同じマンション内に他の部屋の売却事例が存在することが多く、査定価格の参考にしやすいです。

不動産会社は、同じマンション内の売却事例を参考にすることが多いため、査定額が各社で大きく差がつくことはあまりありません。

一方で、一戸建ての場合、マンションのように立地や建物の条件がほぼ同じといった事例はほとんどありません。

一戸建ての場合、不動産会社は、土地の立地や形状、建物の築年数や仕様等が異なる事例から一戸建ての査定価格を推定していくため、査定結果に大きな差が開いてしまうのです。

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そのため、一戸建ての場合は複数の不動産会社に査定を依頼することがとても重要で、複数の会社の査定結果を比較することで、より高い査定価格を提示してくれる不動産会社が見つかりやすくなります。

複数の不動産会社に査定を依頼するには、不動産一括サイトの利用がオススメです。

不動産一括サイトでは、無料で複数の不動産会社にまとめて査定依頼ができ、高い査定価格を提示してくれる不動産会社を見つけることができます。

実績や信頼性、提携不動産会社の質など、総合的に判断すると筆者は下記の3つをオススメします。

実績や信頼性はもちろんですが、上記3サイトは、机上査定での査定依頼が出来る点も大きなポイントになります。

机上査定とは、依頼時に入力した物件の基本情報を基に算出する査定方法で、不動産会社の担当者に物件を見てもらう必要もなく、家に居ながら気軽に査定額を知ることが可能です。

依頼時にメールで査定額を提示して欲しい旨を備考欄で伝えておけば、査定結果や担当者とのやり取りはメールで進むので、営業電話にも悩まずにやり取りすることも可能です。

不動産一括査定サイトについては、以下の記事で詳しく解説しています。

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2.高額査定を得るためのコツ

高額査定を得る方法としては、以下の3つがあります。

内装や外装の状態を良くする

一戸建ての査定を受ける時の評価ポイントは、建物の中身、状態、立地（周辺環境）毎に評価され、総合的な評価が査定価格に影響します。

一戸建ての訪問査定での評価を上げるためにできる改善箇所は以下の通りです。

上記で紹介した改善箇所は、大きなお金をかけずにできますので、訪問査定前に出来る範囲で行いましょう。

築20年以内に売却する

中古の一戸建ては築20年以内の物件に人気が集中しやすい傾向があります。

よって、築20年以内の一戸建てであれば、査定価格も高くなり、売却もしやすくなります。

築年数が経過するにつれて、一戸建ての売却難易度は上がっていきますので、売却を考えている方は自分の一戸建ての築年数を確認しましょう。

築年数20年超えの古い家を売却したい方は、以下の記事を参考にしてみてください。

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修繕履歴をアピールする

一戸建ての場合、白アリ防除や外壁塗装等のメンテナンスを定期的に行ってきた建物は査定時の評価が高くなります。

どのようなメンテナンスを行ってきたかを事前にまとめておいて、査定時にしっかりアピールすると高額査定を得る可能性が高まります。

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3.売り出し価格を決める際のコツ

売り出し価格の決め方は、査定価格を参考に決めるのが基本となります。

査定価格は3ヶ月程度で売却できる金額ですので、スケジュールに余裕のある方は査定価格を売り出し価格にする方法で問題ありません。

一方で、早く一戸建てを売りたい方は、査定価格よりも安くしておく必要があります。

査定価格よりも1～2割安くした売出価格に設定すると、1～2ヶ月程度で売却できる可能性が高くなります。

いつまでに一戸建てを売却したいのかスケジュールを決めた上で、売出価格を設定するようにしましょう。

適正な売出価格の決め方と注意点については以下の記事で詳しく解説しています。

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4.良い不動産会社を選ぶコツ

良い不動産会社の選び方としては、「売却力 = 不動産を売る力」があるのかを重点的に確認しておきましょう。

力量があるかどうかは、以下のポイントでチェックできます。

とは言え、なかなか、上記のポイントのチェックの仕方は素人の方では難しくなります。

詳細に関しては、不動産会社の選び方に関する特集記事がありますので、下記からご確認ください。

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売却力以外にも、純粋に担当者の人柄や自分とフィーリングが合うかという点も最終的には重要なポイントになります。

不動産会社は一戸建てを購入してくれる買主候補を連れてきますので、買主側の目線に立って「この人(不動産会社の担当者)のいうことなら信頼できそうだから物件を買おう」と思える雰囲気の人を選ぶことがポイントです。

買主は数千万円という大金を支払って中古の一戸建てを購入するため、購入を決定する際に不動産会社や担当者が信頼できるのか常に見ています。

信頼できる担当者を見抜く基準としては、下記のポイントが挙げられます。

売主と買主の両方に対し、真面目に、かつ、誠実に働いてくれる営業担当者に出会えたら、一戸建てをより高く売却できる可能性が高まります。

そのため、不動産会社は査定価格だけで選ぶのではなく、営業担当者の人柄を判断して選ぶことが重要です。

5.媒介契約の選ぶコツ

媒介契約は、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。

特徴	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
他業者への依頼	重ねて依頼ができる	重ねての依頼ができない	重ねての依頼ができない
自己発見取引 ※自分で買主を見つけること	認められる	認められる	認められない

媒介契約の最大の特徴としては、

• 一般媒介契約：他の不動産会社に重ねて依頼することができる
• 専属専任媒介契約・専任媒介契約：他の不動産会社には重ねて依頼することができない

という点です。

つまり複数の不動産会社に依頼する場合には、一般媒介契約しかないということになります。

一般媒介では、複数の不動産会社に競争関係を生み出すため、早く高く売却できることになります。

一般媒介なら、あえて不動産会社を1社に絞る必要もなく、依頼した不動産会社がダメだったとしても他社に依頼することができます。

一戸建てを売却するのであれば、迷わず一般媒介契約を選択すべきです。

3つの媒介契約については、以下の記事で詳しく解説しています。

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2.一戸建て売却活動中の4つのコツ

この章では売却活動中のコツについて解説します。一戸建て売却活動中のコツは以下の4つです。

1.広告掲載する時のコツ

一戸建て売却では、買主を探すために、SUUMOやアットホーム等の不動産ポータルサイトに広告を載せます。

広告のポイントとしては、できるだけ写真を多く載せることです。

購入希望者がネット上で検討しやすい物件でないと、内覧数が伸びてきません。

また、ネット上でしっかり検討できるだけの情報量が多い物件は、内覧後の成約率も高くなります。

広告で写真が多い物件は、「思っていたのと全然違った」という誤解が生じにくくなるため、売却もスムーズに決まりやすいのです。

広告を魅力的に見せるポイントについては、以下の記事で詳しく解説しています。

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2.内覧対応時のコツ

内覧の対応方法としては、以下の点がポイントです。

内覧は全ての部屋を見ることができるようにします。

「この部屋は汚いので見せられません」ということがないように、全ての部屋をきちんと掃除しておいてください。

スリッパは必ず人数分用意して、内覧直前には部屋の空気を全て入れ替え、電気も全部屋点灯させた状態で出迎えましょう。

尚、予算に余裕があれば、バスやキッチン等をハウスクリーニングしておくという方法も効果的です。

内覧準備から当日の対応の流れについては、以下の記事で詳しく解説しています。

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3.価格を見直しする時のコツ

価格の見直し時期は3ヶ月になります。

査定価格は3ヶ月程度で売れる価格ですので、査定価格で売りに出したにもかかわらず売れない場合は、査定価格が高すぎる可能性もあります。

売りに出してから3ヶ月で買主が決まらない場合は、しっかり見直すようにしましょう。

家が売れない場合の理由と対処法については、以下の記事で詳しく解説しています。

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4.価格交渉の対応時のコツ

価格交渉に備え、売主は最低売却価格を決めておくべきです。

価格交渉された時のポイントは、先方の購入希望価格が最低売却価格以上なら応諾し、最低売却価格未満なら断るということになります。

最低売却価格は、「査定価格の中で最も低い価格」や「住宅ローンの残債額」を参考に決めておきます。

一戸建ての場合、1～2割程度下がった価格で交渉される可能性があるため、事前に最低売却価格を決めておきましょう。

一戸建て売却での値引き交渉については、以下の記事で詳しく解説しています。

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3.一戸建て売却後の2つのコツ

この章では売却後のコツについて解説します。一戸建て売却後のコツは以下の2つです。

1.決済・引渡時のコツ

決済・引渡の注意点は以下の2点です。

引渡の状態を間違えないこと

一戸建て売却後に注意することは、引渡の状態を間違えないことです。

よくある失敗例としては、「エアコンは残す」と約束していたにもかかわらず、引っ越し作業でエアコンを取り外してしまうというケースがあります。

エアコンや温水洗浄便座は、「残すのか、残さないのか」をしっかり確認したうえで、引渡の状態を整えることが重要です。

引渡でやるべきことについては、以下の記事で詳しく解説しています。

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ゴミは残さないこと

引き渡し時に、ゴミは残さないようにしましょう。

ゴミは売却対象物ではありませんので、室内にゴミを残されると買主が憤慨し、トラブルになることが多いです。

買主は何千万円も支払っていますので、ゴミは一切残さない状態で綺麗な状態で一戸建てを引き渡すようにしましょう。

2.確定申告が必要なのか判断するコツ

一戸建ての売却では、確定申告が必要なケースと不要なケースがあります。

確定申告は、売却した翌年の2/16～3/15までの間に行います。

税金については、複雑なルールがありますので、売却後にしっかり勉強したうえで確定申告に対処するようにしてください。

確定申告で必要な内容については、以下の記事で詳しく解説しています。

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4.一戸建て売却でよくある質問

一戸建て売却でよくある質問について見ていきましょう。

Q1.更地にしてから売った方が良いですか？

古い一戸建てでも、まだ使える建物であれば取り壊さなくても売却可能です。

実際に築50年超の物件でも取り壊さずに売却できている建物は多くあります。

取り壊すべきかどうかの判断は難しいので、一度、複数の不動産会社に査定を依頼し、不動産会社の意見を聞いてから決めることをオススメします。

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Q2.インスペクションは行った方が良いですか？

インスペクションに合格すれば、買主に対して一定の安心感を与えることができます。

一戸建ての売却では、基本的にインスペクションを行うことをオススメします。

ただし、以下のような物件ではインスペクションを行う必要はありません。

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Q3.リフォームはするべきでしょうか？

売却のためにリフォームを行う必要はありません。

理由としては、かかったリフォーム費用を売却価格に上乗せできないことが多いためです。

一方で、過去にリフォームをしていた場合には、価格が上がる要因になりますので、不動産会社にしっかりアピールすることをオススメします。

まとめ

今回の記事では、一戸建て売却のコツについて見てきました。

売却準備では、一括査定サイトを使って高く売却してくれる不動産会社を見つけることがコツになります。

売却中のコツとしては、写真を多く提供し、広告の訴求力を上げていくことが最も大切です。

決済・引渡では、エアコン等が売却対象に含まれるかどうかを再確認することが注意点となります。

一戸建て売却のコツが把握できたら、早速に一括査定サイトを使って査定を依頼することから始めましょう。

実績や信頼性、提携不動産会社の質など、総合的に判断すると筆者は下記の3つをオススメします。

実績や信頼性はもちろんですが、上記3サイトは、机上査定での査定依頼が出来る点も大きなポイントになります。

机上査定とは、依頼時に入力した物件の基本情報を基に算出する査定方法で、不動産会社の担当者に物件を見てもらう必要もなく、家に居ながら気軽に査定額を知ることが可能です。

依頼時にメールで査定額を提示して欲しい旨を備考欄で伝えておけば、査定結果や担当者とのやり取りはメールで進むので、営業電話にも悩まずにやり取りすることも可能です。

オススメサイトの併用が鉄則

一括査定サイトごとに提携会社の性質は異なる為、売却を成功するためには、複数の一括査定サイトの併用がオススメです。

サイト選びのポイントとしては、売却物件のエリアに応じて、下記のような使い分けがいいでしょう。