不動産売却における専任媒介契約と一般媒介契約の違いと実例を紹介

更新日:

初めて不動産を売却する方は、売却活動を始めると、聞き慣れない言葉がたくさん登場してきます。

その一つが、「専任」とか「一般」とかの不動産会社と締結する媒介契約の種類です。

これから不動産の売却を開始する方の中には、

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
専任とか一般って何が違うの?
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
ネットで調べると一般の方が良いって書いてあるけど本当なの?
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
ネットに書いてあることと不動産会社が言っていることが違うけど、どっちが正しいの?
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
専任だと上手く売却できないの?

等々の疑問を持たれている方も多いと思います。

結論としては、不動産を売却する場合は、一般論として、複数の不動産会社に同時に一般媒介契約で依頼すると、売主にとって良い結果が出やすいと言えます。

ただし、場合によっては専任の方が良い場合もあります。

そこで今回の記事では不動産売却における「専任と一般」にフォーカスして、その効果を実例も踏まえながらお伝えいたします。

この記事を読むことで、専任と一般の効果的な使い分けをすることができるぞ
フクロウ先生
フクロウ先生

>NTTグループが運営!利用者数500万人、2001年から運営で安心の実績!<

1.媒介契約の意味

媒介契約という言葉は普段なかなか聞かない言葉だと思いますので、まずは用語の説明をします。

1-1.媒介の定義

不動産会社に就職すると、最初に先輩から教えられることは「専任を取れ」ということです。

不動産会社にとって専任媒介契約を取ることは有利に働くためです。

「媒介」という言葉も、聞きなれないかと思います。

媒介とは、不動産会社が宅地や建物の売買に関して、売主と買主の間に立って売買契約の成立に向けて両者を「なかだち」すること

「仲介」とか「あっせん」とも言います。

1-2.媒介契約とは「不動産会社との契約」

売主や買主である依頼者が、不動産会社に不動産の売却や購入を依頼し、不動産会社かこれを承諾すると、依頼者と不動産会社との間で一定の契約関係が生じます。

この依頼者と不動産会社との間で結ぶ契約を「媒介契約」といいます。

以上、ここまで媒介契約について見てきました。

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
なんとなく言葉だけ聞くと、難しい感じしたけど、乱暴にまとめると不動産会社との契約のことね
まぁーそうじゃな、ただ契約にもいくつか種類があるぞ
フクロウ先生
フクロウ先生

それでは次に気になる媒介契約の種類について見ていきましょう。

2.媒介契約は3種類ある

2-1.媒介契約の内容

不動産会社は、依頼者と媒介契約を締結すると、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した媒介契約書を作成して、依頼者に交付することになります。

  1. 目的物件を特定するために必要な表示
  2. 目的物件を売買すべき価額またはその評価額
  3. 媒介契約の類型
  4. 媒介契約の有効期間及び解除に関する事項
  5. 目的物件の指定流通機構への登録に関する事項
  6. 報酬に関する事項
  7. その他国土交通省令・内閣府令で定める事項

ここで、3つ目に「媒介契約の類型」とありますが、類型とは種類のことです。

売買契約の類型(種類には)

  1. 専属専任媒介契約
  2. 専任媒介契約
  3. 一般媒介契約

の3種類があります。

2-2.専任契約の特徴

俗に専任と言われる契約には、「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」の2種類があります。

専属専任媒介契約と専任媒介契約は、いずれも依頼者が依頼した不動産会社以外に他の不動産会社に重ねて依頼することを禁止する媒介契約です。

さらに専属専任媒介契約は、依頼者が自ら発見した相手方との売買を禁止する媒介契約です(自己発見取引の禁止)。

例えば親戚が急にあなたの不動産を買いたいと言い出した場合、自分で買主を見つけたことになりますので、自己発見取引に該当します。

専属専任媒介契約では、このような自己発見取引もできないという契約形態となります。

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
不動産会社としては当然、競争したくないから専任媒介契約にしたがるよね

2-3.一般媒介契約の特徴

一方で、一般媒介契約というのは、他の業者に重ねて依頼できることが最大の特徴です。

つまり同時に何社にも「買主を探してください」という依頼ができます。

一般媒介契約となると、仲介手数料を得ることのできる不動産会社は早い者勝ちになります。

2-4.契約の種類と特徴まとめ

媒介契約の種類の主な特徴をまとめると以下のようになります。

特徴一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
他業者への依頼重ねて依頼ができる重ねての依頼ができない重ねての依頼ができない
自己発見取引認められる認められる認められない
制約に向けての不動産会社の義務努力義務積極的努力義務積極的努力義務
不動産会社の業務処理状況の報告義務特になし2週間に1回以上の報告1週間に1回以上の報告
レインズへの登録特になし契約締結日の翌日から7日以内に登録契約締結日の翌日から5日以内に登録

媒介契約に関しては、どれを選ぶかは依頼者の自由です。

不動産会社に強要されるものではありませんので、売主が自分で判断することが必要となります。

媒介契約については、下記記事でも詳しく解説しています。

461view
不動産売買時に締結する3つの媒介契約と特徴・違い

媒介とは仲介やあっせんのことです。 一般的には仲介と言うことの方が多いですが、法律用語で仲介のことを媒介と呼んでいます。 これから不動産を売却しようとしている人の中には、 媒介って何だろう 媒介も専任 ...

以上、ここまで媒介契約の種類について見てきました。

それでは次に売主が選択した方が良い契約について見ていきます。

3.売主が選択した方が良い媒介契約

3-1.「専任媒介契約」は売主が不利になる

不動産会社は、専属専任媒介契約または専任媒介契約(以下、専任系媒介契約)を取れさえすれば、仲介手数料はほぼ受領できる状態になります。

そのため、不動産会社にとってみると、専任系媒介契約はとても有利な契約です。

契約の相手方の一方が有利になるということは、どちらか一方が不利になることを意味します。

不利になる相手:売主つまり売却予定のあなた

極端な例を言えば、専任系媒介契約を取ってしまえば、不動産会社としては、その後はサボっていても良くなります。

なかなか売れなければ売主に「もっと値段下げませんか」と打診します。

値段を下げて安く売るのであれば、誰でもできます。

大した努力もせず、時間をかけて売主を諦めさせ、楽に売ることができるのです。

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
うーむ、とにかく不動産会社に専任媒介契約を圧されないようにしないとね・・・

3-2.一般媒介契約は不動産会社が不利になる

一方で、一般媒介契約ではそんなことを言っていられません。

サボっていたら、他の不動産会社に仲介手数料をすべて持っていかれてしまします。

そのため、一般媒介では不動産会社が、必死になって売却活動を行い、他社よりも早く、他社よりも高いお客様を連れてくるように頑張るのです。

ただし、1社だけの不動産会社に一般媒介で依頼しても意味がありません。

複数の会社に依頼して、不動産会社同士を競争させるために、一般媒介契約を選択するのです。

売主は一般媒介契約を選択した方が有利となります。

以上、ここまで売主が選択した方が良い契約について見てきました。

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
とにかく不動産を売る方は、「一般媒介契約」にする!ってことね
まぁーまとめるとそうじゃな
フクロウ先生
フクロウ先生

それでは次に一般媒介契約で効果を発揮した例についてご紹介します。

4.媒介契約の成功例と失敗例

筆者は年間に数百件の不動産売却の相談を受けます。

その中でもよくお客様に話す成功事例と失敗事例を今回は紹介します。

具体例になりますので、あなたもとても理解しやすいのではないかと思います。

4-1.一般媒介契約で成功した事例

一括査定サイトで一般媒介の威力を発揮

ここからは実際にあった実話を元に話をしていきます。

保険会社に勤務していたサラリーマンのHさんは、55歳の時、自宅を売却しました。Hさんは媒介契約についての知識があったため、最初から「絶対、一般媒介で売却する」と決めていました。

一般媒介でメリットを発揮させるためには、複数の不動産会社に同時に依頼する必要があります。そこでHさんは不動産一括査定サイトを使いました。

Hさんの素晴らしいところは、一括査定サイトを不動産会社集めのために利用したという点です。普通、一括査定サイトの利用者は高い査定額を取るために利用しますが、Hさんは不動産会社集めのためだけに一括査定サイトを利用しました。

Hさんの物件は、若干郊外であったため、一括査定サイトで訪問を受けた不動産会社は4社だったそうです。

Hさんは一括査定サイトを使った結果

Hさんは早速に4社に一般媒介で売却を依頼しました。

その結果、1か月後には査定額以上の金額で売却できました。

しかも、その買主を連れてきた不動産会社は、最高査定額を出した会社ではなかったと言います。

結局のところ、査定額とは関係なく、一番熱心に動いてくれた不動産会社が決めてくれたとのことです。

どんなビジネスでも、お金は、やる気のある会社に集まります。

Hさんの不動産売却は、特別なことをしたわけではなく、最も頑張った不動産会社が報酬を得たという原理原則が働いたということでしょう。

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
つまり、しっかりと自分のために動いてくれる不動産会社を見つけることが大切そうね
その通りじゃ!さすが我が生徒よ
フクロウ先生
フクロウ先生

以上、一般で効果を発揮した例について見てきました。

それでは次に専任媒介契約に切り替えた例について見ていきます。

4-2.専任媒介契約に切り替えて失敗した例

長いこと報告がなかった売却活動

一般媒介で依頼していた不動産売却を専任系媒介契約に切り替えたという例もあります。

それは都内在中のIさんです。

Iさんは都内に住みながら、実家の名古屋のマンションを売却していました。Iさんは一般媒介で、なぜか1社だけに売却を依頼していました。(ここが既に失敗している感じです・・・)

ところが、Iさんのマンションは1年以上経っても売却できませんでした。名古屋の物件であったため、現地の状況もよく分かりません。

一般媒介契約の場合、不動産会社の業務処理状況の報告義務というのがありません。物件が遠方であったため、状況がよく分からず、Iさんは報告のない一般媒介にとても不満を覚えました。

定期報告目的で媒介へ切り替え

そこで、Iさんは不動産会社からの「状況報告が欲しい」という理由で専属専任媒介契約に切り替えました。

専属専任媒介契約であれば、1週間に1回以上の報告を受けることができます。

専属専任媒介契約に切り替え後は、不動産会社とコミュニケーションが取れたため、途中で様々な指示を出しながら、売却することができました。

専任だからと言って、うまく売却できないわけではありません。

このように、報告が欲しいという方は、専任系の媒介契約でも良いと思います。

ただし、もともと信頼できる不動産会社を知っているのであれば、専任系の媒介契約を締結して、マメに報告を受けた方が安心できるでしょう。

4-3.上記事例からまとめると

上記事例からまとめると「不動産売却の成功の秘訣」は信頼できる不動産会社を探せるかどうかに掛かってきます。

それでいくと、1社に相談するよりも複数社に相談して、しっかりと信頼できる不動産会社か見極めるのが成功の確率が上がるというのは理解頂けるのではないでしょうか?

4-4.不動産売却成功の秘訣は信頼できる不動産会社探し

不動産を売却うえで大事なことは、「売却予定の不動産に強く、信頼できる不動産会社を探せるか」です。

不動産会社によって、買い主に対してアピールする広告手法も違えば、説明の仕方も違います。

また、不動産会社によって、得意としている不動産、苦手としている不動産、この地域は得意ではないなど、実力の差が大きく、結果的に売却金額に数百万、数千万の差が出ます。

では、あなたは売却予定の不動産を得意としている不動産会社を探すことはできますか?

正直なところ、知人や親戚が不動産関係でもない限り、そう簡単に見つけることができません。

あなた自身が探そうにも、不動産会社を1社1社回っていては、時間ばかりが過ぎてしまいます。

そこで筆者がオススメしているのが「不動産一括査定サービス(サイト)」です。

不動産一括査定サービスとは?

インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。
不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のイメージ図

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
えぇぇ!!!こんな便利なサービスがあるんですね!

不動産一括査定のオススメは「イエウール」「すまいValue」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

中でも複数かつ信頼できる不動産会社を比較できる8つのサービス(サイト)に厳選。

その中でも

  • 大手から地域密着の不動産会社を一番探すことができる イエウール
  • 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる すまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門の数少ない不動産会社 ソニー不動産

の3つを特オススメしています。

もちろん筆者自身も3回一括査定を利用(「 イエウール 」「 すまいValue 」「 HOME4U 」)し、とても満足しているためオススメさせてもらっています。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真です。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

すまいValueを申し込んで3社から査定書をもらいました

すまいValueを申し込んで3社から査定書をもらいました

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し見にくく、そこまでじっくり見る必要はありません。流し読みしてください。

2018提携不動産会社

2018提携不動産会社

上記表を見ると、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「センチュリー21グループ」「東急リバブル」の4社が他の不動産会社に比べて、仲介件数が一桁多いことがわかると思います。

計算してみると日本の不動産売買の仲介件数全体の38.3%をその4社で占めています。

それだけ日本の不動産売買の取引は、大手に偏っているということ。


以上のことからも、筆者としては、最低でもこれら大手に最低でも1社には依頼できないと話にならないと思っています。

欲を言うと2~3社に依頼できたほうがベターです。

そして結論からいうと、「 イエウール 」と「 すまいValue 」を特にオススメしています。


イエウール公式サイト

イエウール公式サイト
https://ieul.jp/

筆者が「 イエウール 」をオススメしている理由は下記の通り。

イエウールは提携している不動産会社が他と比べて圧倒的に多く1,500社あります。

つまり「大手」「中堅」だけでなく、「地方・地域密着」の不動産会社にも依頼ができますので、あなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

大手や中堅よりも、地域密着の不動産会社の方が、特定の地域に強かったり、社長が自ら相談に乗ってくれるのでサービスが手厚かったりなど良いことも沢山ありますからね。

どうせ同じ1回に申し込みをするのであれば、なるべく多くの不動産会社に相談したほうが、成功する可能性も高いです。

でも、中には変な不動産会社がいるのでは・・・?と心配する人もいますが、安心してください。

イエウールで依頼できる不動産会社は厳重な審査を行っております。

利用者数が1,000万人と一括査定No.1の実力があるため、不動産会社をしっかり選別できているのです。

イエウールはコチラ → https://ieul.jp/

人口が多い都市にお住まいの方は、国内TOP4のうち3社に唯一依頼ができる「 すまいValue 」も合わせて申し込むことをオススメします。

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

大手不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのは事実です。

大手不動産会社は、人口が多い都市は非常に得意としていますので、人口がそこそこ多い都市を売却検討されている方は すまいValue も申し込むといいでしょう。

すまいValueはコチラ → https://sumai-value.jp/

逆にいうと、すまいValueの弱点は、地方には対応していない可能性が高い点です。

その場合は、1つ目に紹介した イエウール がオススメです。


また、さらに1都3県(東京・神奈川・埼玉・千葉)で売却を検討されている方は ソニー不動産 も非常にオススメできます。

ソニー不動産

ソニー不動産公式サイト
https://sony-fudosan.com/

ソニー不動産は、エージェン制を採用している、国内では数少ない不動産会社。

分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、ソニー不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

しかも今なら不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえます。

初めてでよく分からない不動産の売却の基礎から成功の秘訣までが学べます。

まずは気軽に相談だけでもしてみると良いでしょう。

ソニー不動産はコチラ → https://sony-fudosan.com/

何となく不安と思っている方は「 HOME4U 」がオススメです。

HOME4U

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

HOME4UはNTTグループ運営、2001年からサービス開始で歴史No.1と安心感抜群の一括査定。

NTTといえば、かなり審査に厳しいので有名です。NTTの看板を汚すわけにはいきませんからね。

提携不動産会社は900社と多くはありませんが、それだけNTTの審査が厳しくなかなか参加できないとも言えるのです。

HOME4Uはコチラ → http://www.home4u.jp/

少し長くなりましたので、再度まとめます。

不動産売却成功のシナリオ

  • 【ここにしておけば間違いない】大手・中堅~地域密着まで幅広く不動産会社に相談できる!一括査定の中で利用者数No.1の「 イエウール
  • 【大手のみで安心】超大手の不動産会社に唯一相談できる「 すまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門のエージェント制を導入「 ソニー不動産
  • 【どうしても迷うなら】NTTグループ運営、運営歴No.1の「 HOME4U

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

サイト名提携不動産会社対応地域利用者数運用歴強み弱み
イエウール 1,500社以上全国1,000万人
※2017/02時点
2013年~・利用者数が1,000万人とNo.1の安心実績
・参加不動産会数1,500社以上は一括査定No.1
運営歴が浅い
すまいValue 6社(超大手会社のみ全国
※人口の少ない都市は未対応
10万人以上/年2015年~超大手の不動産会社のみで安心
仲介件数TOP3に査定依頼が行える唯一の一括査定
地域密着の不動産会社は探せられない
ソニー不動産 ソニー不動産のみ東京・神奈川・千葉・埼玉のみ非公開2014年~国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化
・不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえる!
一都三県のみしか対応できない
HOME4U 900社全国500万人
※2016/12時点
2001年~

2001年から運営と一括査定で一番歴史あり
・NTTグループ運営だから安心!

提携不動産会社が少なめ
リガイド 600社全国
非公開2006年~一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、収益物件に強い不動産会社が多数参加
提携不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社全国420万人2004年~賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開全国
※マンション専用
360万人2011年~売却だけではなく賃料査定も同時に行える査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
イエイ 1,000社全国300万人
※2016/02時点
2007年~悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
スマイスター 1,400社全国4400万人
※2018年3月時点
2006年~・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能運営会社が広告会社

それでは次に視点を変えて「買換えで購入するとき」はどうなのかについて見ていきます。

6.買換えで購入するときは専任契約がオススメ

6-1.購入は専任の方が有利

不動産の売却においては、専任系媒介契約は不利であると上述しました。

それでは逆に購入する側に立った場合は、どうでしょうか。

購入する側に立つと、競争原理の働いていない専任系媒介契約は、買主にとっては有利となります。

そのため、例えば買い替えを考えているような人であれば、売却は一般媒介で行い、購入は専任系媒介契約の物件を購入することがポイントとなります。

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
なるほど、買う側になるとライバルが少なくなるので、値引き交渉とかしやすいわけね

6-2.専任物件の見分け方

そこで、買主として「この物件は専任系媒介契約の売物件である」と見極める必要があります。

その見極め方は、売物件の広告に記載されている「取引の態様」という部分に注目です。

不動産広告の中では、媒介または売主、代理といった広告を出している不動産会社の立場が記載されている項目があります。

取引態様の欄に「媒介」と書かれている場合、たまに「媒介(専任)」とか「媒介(専属専任)」と書かれている場合があります。このように書かれている物件は、専任系媒介契約の物件です。

そのため、交渉すれば安く購入できる可能性があります。

物件購入にあたっては、安く購入できる可能性のある専任系媒介契約の物件を優先的に検討してみましょう。

ただし、不動産広告において、取引態様に専任かどうかは必ずしも記載されるものではありません。

ただ「媒介」とだけ書かれているケースも多いです。

その場合は、「この売物件は専任媒介ですか?」と確認してみてください。

専任物件であれば、値引交渉のできるチャンスも大きいと言えます。

7.まとめ

以上、不動産売却における専任媒介契約と一般媒介契約の違いと実例を紹介について見てきました。

売却は一般媒介、購入は専任媒介と覚えておきましょう。

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不動産一括査定サービスとは?

インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。
不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のイメージ図

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  • すまいValue :他の一括査定では依頼できない超大手の不動産会社に査定依頼ができる
  • ソニー不動産 :売り手専門のエージェント制を採用している ※ただし、1都3県限定です。

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  • 無料、全国対応
    ※人口が少ない都市は未対応
  • 年間の成約件数:10万件の実績

※一部の地方では対応していない可能性があります。その場合は「 イエウール 」をオススメします。

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ソニー不動産
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