不動産売却における専任媒介契約と一般媒介契約の違いと実例を紹介

投稿日:2017年5月29日 更新日:

初めて不動産を売却する方は、売却活動を始めると、聞き慣れない言葉がたくさん登場してきます。

その一つが、「専任」とか「一般」とかの不動産会社と締結する媒介契約の種類です。

これから不動産の売却を開始する方の中には、

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
専任とか一般って何が違うの?
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
ネットで調べると一般の方が良いって書いてあるけど本当なの?
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
ネットに書いてあることと不動産会社が言っていることが違うけど、どっちが正しいの?
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
専任だと上手く売却できないの?

等々の疑問を持たれている方も多いと思います。

結論としては、不動産を売却する場合は、一般論として、複数の不動産会社に同時に一般媒介契約で依頼すると、売主にとって良い結果が出やすいと言えます。

ただし、場合によっては専任の方が良い場合もあります。

そこで今回の記事では不動産売却における「専任と一般」にフォーカスして、その効果を実例も踏まえながらお伝えいたします。

フクロウ先生
フクロウ先生
この記事を読むことで、専任と一般の効果的な使い分けをすることができるぞ

>NTTグループが運営!利用者数500万人、2001年から運営で安心の実績!<

1.媒介契約の意味

媒介契約という言葉は普段なかなか聞かない言葉だと思いますので、まずは用語の説明をします。

1-1.媒介の定義

不動産会社に就職すると、最初に先輩から教えられることは「専任を取れ」ということです。

不動産会社にとって専任媒介契約を取ることは有利に働くためです。

「媒介」という言葉も、聞きなれないかと思います。

媒介とは、不動産会社が宅地や建物の売買に関して、売主と買主の間に立って売買契約の成立に向けて両者を「なかだち」すること

「仲介」とか「あっせん」とも言います。

1-2.媒介契約とは「不動産会社との契約」

売主や買主である依頼者が、不動産会社に不動産の売却や購入を依頼し、不動産会社かこれを承諾すると、依頼者と不動産会社との間で一定の契約関係が生じます。

この依頼者と不動産会社との間で結ぶ契約を「媒介契約」といいます。

以上、ここまで媒介契約について見てきました。

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
なんとなく言葉だけ聞くと、難しい感じしたけど、乱暴にまとめると不動産会社との契約のことね
フクロウ先生
フクロウ先生
まぁーそうじゃな、ただ契約にもいくつか種類があるぞ

それでは次に気になる媒介契約の種類について見ていきましょう。

2.媒介契約は3種類ある

2-1.媒介契約の内容

不動産会社は、依頼者と媒介契約を締結すると、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した媒介契約書を作成して、依頼者に交付することになります。

  1. 目的物件を特定するために必要な表示
  2. 目的物件を売買すべき価額またはその評価額
  3. 媒介契約の類型
  4. 媒介契約の有効期間及び解除に関する事項
  5. 目的物件の指定流通機構への登録に関する事項
  6. 報酬に関する事項
  7. その他国土交通省令・内閣府令で定める事項

ここで、3つ目に「媒介契約の類型」とありますが、類型とは種類のことです。

売買契約の類型(種類には)

  1. 専属専任媒介契約
  2. 専任媒介契約
  3. 一般媒介契約

の3種類があります。

2-2.専任契約の特徴

俗に専任と言われる契約には、「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」の2種類があります。

専属専任媒介契約と専任媒介契約は、いずれも依頼者が依頼した不動産会社以外に他の不動産会社に重ねて依頼することを禁止する媒介契約です。

さらに専属専任媒介契約は、依頼者が自ら発見した相手方との売買を禁止する媒介契約です(自己発見取引の禁止)。

例えば親戚が急にあなたの不動産を買いたいと言い出した場合、自分で買主を見つけたことになりますので、自己発見取引に該当します。

専属専任媒介契約では、このような自己発見取引もできないという契約形態となります。

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
不動産会社としては当然、競争したくないから専任媒介契約にしたがるよね

2-3.一般媒介契約の特徴

一方で、一般媒介契約というのは、他の業者に重ねて依頼できることが最大の特徴です。

つまり同時に何社にも「買主を探してください」という依頼ができます。

一般媒介契約となると、仲介手数料を得ることのできる不動産会社は早い者勝ちになります。

2-4.契約の種類と特徴まとめ

媒介契約の種類の主な特徴をまとめると以下のようになります。

特徴 一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
他業者への依頼 重ねて依頼ができる 重ねての依頼ができない 重ねての依頼ができない
自己発見取引 認められる 認められる 認められない
制約に向けての不動産会社の義務 努力義務 積極的努力義務 積極的努力義務
不動産会社の業務処理状況の報告義務 特になし 2週間に1回以上の報告 1週間に1回以上の報告
レインズへの登録 特になし 契約締結日の翌日から7日以内に登録 契約締結日の翌日から5日以内に登録

媒介契約に関しては、どれを選ぶかは依頼者の自由です。

不動産会社に強要されるものではありませんので、売主が自分で判断することが必要となります。

媒介契約については、下記記事でも詳しく解説しています。

不動産の売却で不動産会社と締結する「媒介契約」について徹底解説

「媒介」とか「仲介」とか「あっせん」等々、不動産を売却しようとすると似たような言葉が登場します。 媒介・仲介・あっせんは ...

続きを見る

以上、ここまで媒介契約の種類について見てきました。

それでは次に売主が選択した方が良い契約について見ていきます。

3.売主が選択した方が良い媒介契約

3-1.「専任媒介契約」は売主が不利になる

不動産会社は、専属専任媒介契約または専任媒介契約(以下、専任系媒介契約)を取れさえすれば、仲介手数料はほぼ受領できる状態になります。

そのため、不動産会社にとってみると、専任系媒介契約はとても有利な契約です。

契約の相手方の一方が有利になるということは、どちらか一方が不利になることを意味します。

不利になる相手:売主つまり売却予定のあなた

極端な例を言えば、専任系媒介契約を取ってしまえば、不動産会社としては、その後はサボっていても良くなります。

なかなか売れなければ売主に「もっと値段下げませんか」と打診します。

値段を下げて安く売るのであれば、誰でもできます。

大した努力もせず、時間をかけて売主を諦めさせ、楽に売ることができるのです。

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
うーむ、とにかく不動産会社に専任媒介契約を圧されないようにしないとね・・・

3-2.一般媒介契約は不動産会社が不利になる

一方で、一般媒介契約ではそんなことを言っていられません。

サボっていたら、他の不動産会社に仲介手数料をすべて持っていかれてしまします。

そのため、一般媒介では不動産会社が、必死になって売却活動を行い、他社よりも早く、他社よりも高いお客様を連れてくるように頑張るのです。

ただし、1社だけの不動産会社に一般媒介で依頼しても意味がありません。

複数の会社に依頼して、不動産会社同士を競争させるために、一般媒介契約を選択するのです。

売主は一般媒介契約を選択した方が有利となります。

以上、ここまで売主が選択した方が良い契約について見てきました。

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
とにかく不動産を売る方は、「一般媒介契約」にする!ってことね
フクロウ先生
フクロウ先生
まぁーまとめるとそうじゃな

それでは次に一般媒介契約で効果を発揮した例についてご紹介します。

4.媒介契約の成功例と失敗例

筆者は年間に数百件の不動産売却の相談を受けます。

その中でもよくお客様に話す成功事例と失敗事例を今回は紹介します。

具体例になりますので、あなたもとても理解しやすいのではないかと思います。

4-1.一般媒介契約で成功した事例

一括査定サイトで一般媒介の威力を発揮

ここからは実際にあった実話を元に話をしていきます。

保険会社に勤務していたサラリーマンのHさんは、55歳の時、自宅を売却しました。Hさんは媒介契約についての知識があったため、最初から「絶対、一般媒介で売却する」と決めていました。

一般媒介でメリットを発揮させるためには、複数の不動産会社に同時に依頼する必要があります。そこでHさんは不動産一括査定サイトを使いました。

Hさんの素晴らしいところは、一括査定サイトを不動産会社集めのために利用したという点です。普通、一括査定サイトの利用者は高い査定額を取るために利用しますが、Hさんは不動産会社集めのためだけに一括査定サイトを利用しました。

Hさんの物件は、若干郊外であったため、一括査定サイトで訪問を受けた不動産会社は4社だったそうです。

Hさんは一括査定サイトを使った結果

Hさんは早速に4社に一般媒介で売却を依頼しました。

その結果、1か月後には査定額以上の金額で売却できました。

しかも、その買主を連れてきた不動産会社は、最高査定額を出した会社ではなかったと言います。

結局のところ、査定額とは関係なく、一番熱心に動いてくれた不動産会社が決めてくれたとのことです。

どんなビジネスでも、お金は、やる気のある会社に集まります。

Hさんの不動産売却は、特別なことをしたわけではなく、最も頑張った不動産会社が報酬を得たという原理原則が働いたということでしょう。

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
つまり、しっかりと自分のために動いてくれる不動産会社を見つけることが大切そうね
フクロウ先生
フクロウ先生
その通りじゃ!さすが我が生徒よ

以上、一般で効果を発揮した例について見てきました。

それでは次に専任媒介契約に切り替えた例について見ていきます。

4-2.専任媒介契約に切り替えて失敗した例

長いこと報告がなかった売却活動

一般媒介で依頼していた不動産売却を専任系媒介契約に切り替えたという例もあります。

それは都内在中のIさんです。

Iさんは都内に住みながら、実家の名古屋のマンションを売却していました。Iさんは一般媒介で、なぜか1社だけに売却を依頼していました。(ここが既に失敗している感じです・・・)

ところが、Iさんのマンションは1年以上経っても売却できませんでした。名古屋の物件であったため、現地の状況もよく分かりません。

一般媒介契約の場合、不動産会社の業務処理状況の報告義務というのがありません。物件が遠方であったため、状況がよく分からず、Iさんは報告のない一般媒介にとても不満を覚えました。

定期報告目的で媒介へ切り替え

そこで、Iさんは不動産会社からの「状況報告が欲しい」という理由で専属専任媒介契約に切り替えました。

専属専任媒介契約であれば、1週間に1回以上の報告を受けることができます。

専属専任媒介契約に切り替え後は、不動産会社とコミュニケーションが取れたため、途中で様々な指示を出しながら、売却することができました。

専任だからと言って、うまく売却できないわけではありません。

このように、報告が欲しいという方は、専任系の媒介契約でも良いと思います。

ただし、もともと信頼できる不動産会社を知っているのであれば、専任系の媒介契約を締結して、マメに報告を受けた方が安心できるでしょう。

4-3.上記事例からまとめると

上記事例からまとめると「不動産売却の成功の秘訣」は信頼できる不動産会社を探せるかどうかに掛かってきます。

それでいくと、1社に相談するよりも複数社に相談して、しっかりと信頼できる不動産会社か見極めるのが成功の確率が上がるというのは理解頂けるのではないでしょうか?

4-4.不動産売却成功の秘訣は信頼できる不動産会社探し

不動産を売却うえで大事なことは、いかにして「信頼できる不動産会社を探せるか」です。

不動産会社によって、買い主に対してアピールする広告手法も違えば、説明の仕方も違います。

また、どうしても得意としている不動産、苦手としている不動産、この地域は得意ではないなど、会社によってまちまちです。

では、あなたが売却予定の不動産が得意な不動産会社を探そうとしても、正直なところそう簡単に見つけることができません。

1社1社回っていては、時間ばかりが過ぎてしまいます。

そこで筆者がオススメしているのが不動産一括査定サービスです。

不動産一括査定サービスとは?

インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。

ひよこ生徒
えぇぇ!!!こんな便利なサービスがあるんですね!

不動産一括査定のオススメはHOME4U

不動産売却の一括査定サイトはいくつかありますが、複数の不動産会社がきちんと比較できる7つのサイトを徹底比較しました。

先に結論を伝えると運営している会社がNTTグループのHOME4Uをオススメしています。

NTTグループ運営の安心感はもちろん、利用者数500万人、2001年から運営と実績No.1の一括査定です。

また、提携している不動産会社もNTTならではの厳重な審査を行っています。

とにかく安心できる大手の不動産会社のみでOKという方はすまいValueでもいいでしょう。

すまいValueは、国内大手不動産会社6社(三井のリハウス/三菱地所ハウスネット/住友不動産販売/東急リバブル/野村の仲介/小田急不動産)に査定依頼ができる唯一の一括査定サイトです。

不動産売却を成功させるカギが「信頼できる不動産会社」を見つけられるかです。成功のシナリオをまとめます。

不動産売却成功のシナリオ

  • まずはHOME4Uで申し込みをして、信頼できる不動産会社に相談をする
  • HOME4Uでは依頼できない大手不動産会社もしくは大手不動産会社のみでOKという方はすまいValueに申し込む(※ただし、地方は対応していない可能性があります。)
  • 売却ではなくて、賃貸も同時に検討したい方は、売却査定と賃料査定を同時に行えるマンションナビも申し込む(※マンション限定のサービスです。)

下記が主流なサイト一覧と各サイトの特徴です。

※入力項目に「延床面積」と「土地面積」があります。延床面積の目安として、「4人家族/一戸建て/4LDK」で30~40坪(130㎡)が平均です。

サイト名 提携不動産会社 対応地域 利用者数 運用歴 強み 弱み
HOME4U 550社 全国 500万人
※2016/12時点
2001年~ 利用者実績、運営歴ともにNo.1
・NTTグループ運営だから安心!
提携している不動産提携不動産会社が少なめ
すまいValue 6社(超大手会社のみ) 全国
※一部の地域を除く
非公開 2015年~ 超大手の不動産会社のみで安心
・国内の3大大手の「三井不動産」「住友不動産」「東急リバブル」が比較できる唯一の一括査定
地元密着の不動産会社は探せられない
ソニー不動産 非公開 東京・神奈川・千葉・埼玉のみ 非公開 2014年~ 国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化 一都三県のみしか対応できない
リガイド 550社 全国 非公開 2006年~ 一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、厳選に不動産会社をチェックしている
提携不動産会社が少なめ
イエイ 1,000社 全国 300万人
※2016/02時点
2007年~ 悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
イエウール 1,400社 全国 450万人
※2015/03時点
2013年~ ・比較できる不動産会社がNo.1
・利用者数が多い安心の実績
運営歴が浅い
マンションナビ 非公開※2,500店舗 全国 360万人
2011年~ 売却だけではなく賃料査定も同時に行える
・最大9社からの査定結果を比較できる
査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
スマイスター 1,200社 全国 350万人
※2015/12時点
2006年~ ・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能 運営会社が広告会社
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不動産一括査定についてさらに詳細が知りたい方は下記記事をご確認ください。

不動産一括査定は大丈夫?利用者のリアル評判とデメリットまとめ

不動産を売りたいと考えていてインターネットで色々なサイトを見ていると「不動産一括査定」や「不動産売却の一括査定」がよく紹 ...

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それでは次に視点を変えて「買換えで購入するとき」はどうなのかについて見ていきます。

6.買換えで購入するときは専任契約がオススメ

6-1.購入は専任の方が有利

不動産の売却においては、専任系媒介契約は不利であると上述しました。

それでは逆に購入する側に立った場合は、どうでしょうか。

購入する側に立つと、競争原理の働いていない専任系媒介契約は、買主にとっては有利となります。

そのため、例えば買い替えを考えているような人であれば、売却は一般媒介で行い、購入は専任系媒介契約の物件を購入することがポイントとなります。

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
なるほど、買う側になるとライバルが少なくなるので、値引き交渉とかしやすいわけね

6-2.専任物件の見分け方

そこで、買主として「この物件は専任系媒介契約の売物件である」と見極める必要があります。

その見極め方は、売物件の広告に記載されている「取引の態様」という部分に注目です。

不動産広告の中では、媒介または売主、代理といった広告を出している不動産会社の立場が記載されている項目があります。

取引態様の欄に「媒介」と書かれている場合、たまに「媒介(専任)」とか「媒介(専属専任)」と書かれている場合があります。このように書かれている物件は、専任系媒介契約の物件です。

そのため、交渉すれば安く購入できる可能性があります。

物件購入にあたっては、安く購入できる可能性のある専任系媒介契約の物件を優先的に検討してみましょう。

ただし、不動産広告において、取引態様に専任かどうかは必ずしも記載されるものではありません。

ただ「媒介」とだけ書かれているケースも多いです。

その場合は、「この売物件は専任媒介ですか?」と確認してみてください。

専任物件であれば、値引交渉のできるチャンスも大きいと言えます。

7.まとめ

以上、不動産売却における専任媒介契約と一般媒介契約の違いと実例を紹介について見てきました。

売却は一般媒介、購入は専任媒介と覚えておきましょう。

これで損しない!不動産を売るなら不動産一括査定

不動産を高く売るなら「不動産一括査定サービス」をがおすすめ。

不動産一括査定サービスとは、インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービス

不動産売却の一括査定サイトはいくつかありますが、複数の不動産会社をきちんと比較できるサイトを厳選して紹介します。

中でも筆者はNTTグループが運営しており、「個人情報をしっかり管理」「NTTによる厳しい審査を通過した不動産会社のみ提携」「運営歴、利用者数がNo.1」のHOME4Uをオススメしています。

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