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任意売却

離婚と不動産の問題と突然訪れる任意売却の危険性について徹底解説

投稿日:2017年8月20日 更新日:

収入がある人でも離婚によって破綻に追い込まれるケースがあります。

その原因は「不動産」です。

離婚の際、不動産の問題を整理しておかないと、後から痛い目にあいます。

これから離婚を考えている人は、自分が「連帯保証人になっていないか」または「共有者になっていないか」をまず確認してください。

または既に離婚をしてしまった人は、「相手と連絡が取れる状態にあるか」ということも確認してください、

離婚をした人の中には、

  • 離婚後、夫が自己破産して、突然私のところに住宅ローンの一括請求がきた
  • 円満離婚したけれども、不動産が共有のまま残っていて困っている
  • 離婚した夫が住宅ローンを払えなくなったけど、今の家に住み続けたい

 

等々のことで悩んでいる人がいます。

そこで今回の記事では不動産の任意売却の中でも、「離婚」をテーマに解説していきます。

この記事を読むことで、あなたは不動産と離婚の注意点を知ることができます。

ぜひ最後までご覧ください。

1.不動産と夫婦の関係を知っておこう

結婚と同時に、夢の新築マイホームを購入する人が増えています。

長い住宅ローンの返済を考えれば、若いうちにローンを組んだ方が良いです。

そのため、結婚と同時に家を買うことは理にかなっています。

ところが、マイホームは若い夫婦にとってみると、相当贅沢な買い物です。

しかも一生に一度の買い物のため、せっかくなので「もうちょっと良い物件が欲しい」となるのが人情です。

少し背伸びした物件を購入するには、今の夫の収入だけでは足りません。

そこで若い夫婦が良く取る手段が、

  • 夫と妻の収入を合算して審査を通すケース
  • 夫と妻の共有で物件を購入するケース

です。

夫と妻が収入を合算して審査を通す場合、妻が連帯保証人になります。

一方で、共有の場合は、連帯債務者になります。

そのため、マイホームの購入によって、二人は運命共同体になります。

連帯保証人になるか、連帯債務者になるかは、マイホームの「購入の仕方」で変わってきます。

但し、これは結婚の契約とは全く別物だということを理解しておく必要があります。

連帯保証人や連帯債務者は結婚をしたことでなったわけではありません。

マイホームを購入したことでなったのです。

そのため、離婚すれば連帯保証人や連帯債務者が自然に解消されるわけではないことに注意してください。

以上、ここまで不動産と夫婦の関係について見てきました。

では最初に夫婦のマンション購入で多い連帯保証人について解説していきます。

2.連帯保証人とはもしもの時に返済を求められる

2-1.収入合算すると連帯保証人になる

一般的に、妻が専業主婦で夫の収入だけを前提として住宅ローンを組んでいる場合、妻が連帯保証人となることはありません。

別途、保証会社に保証料を払いますので、保証会社が連帯保証人の役割を果たします。

ところが、最近はマイホームの価格も高騰しているため、夫と妻の収入を合算した世帯収入を前提に夫もしくは妻の一方が住宅ローンを支払うというケースが増えています。

このような場合は、債務者以外の片方が、連帯保証人となることが多いです。

典型的なパターンとしては、夫が債務者(お金を借りる人)で、妻が連帯保証人になっているケースです。

連帯保証人は、債務者の返済が滞った場合、代わりに返済する義務があります。

雑な表現をすると、連帯保証人は債務者と同じです。

2-2.連帯保証人の立場は重い

連帯保証人は、返済を求められたときに「私じゃなくて、まず債務者に請求してください」と言うことができません。

債務者に請求するように言うことを「催告の抗弁権」と言いますが、連帯保証人には、「催告の抗弁権」がありません。

また連低保証人は、「私じゃなくて、先に債務者の財産を差し押さえてください」と言うこともできません。

債務者の財産を差し押さえるように言うことを「検索の抗弁権」と言いますが、連帯保証人には、「検索の抗弁権」もありません。

このように、連帯保証人には非常に重い責任があるため、通常、他人の連帯保証人になることはありません。

一般的に、連帯保証人は夫婦や親子といった親族の間で行われることがほとんどです。

マイホーム購入時の夫婦間の連帯保証は、連帯保証の中でも最もポピュラーなものになります。

連帯保証人は、自分が連帯保証人になっていたことを「すっかり忘れている人」も多くいます。

離婚の前に、自分が連帯保証人になっているかどうかを確認する必要があります。

以上、ここまで連帯保証人について見てきました。

では離婚をすると、なぜ連帯保証が問題となるのでしょうか。

そこで次に離婚と連帯保証人について見ていきます。

3.離婚と連帯保証人の関係性

3-1.離婚してもそのまま残る連帯保証人

連帯保証人は、夫婦の収入を合算しないと買えないようなマイホームを購入したことが原因で、片方が連帯保証人になります。

結婚とは直接関係ありません。

連帯保証人の原因は結婚ではなく、高いマイホームの購入であるため、離婚しても連帯保証人が解消されるわけではありません。ここがポイントです。

つまり、連帯保証人としての立場は、離婚をしてもそのまま残ります。

原則、住宅ローンが完済されるまで、連帯保証人は続きます。

3-2.突然訪れる一括返済請求

この離婚後も連帯保証人が続くという点が、後々大きな問題を引き起こします。

例えばこんな話があります。

10年前に離婚したK子さんは、その後、シングルマザーとして平穏無事な生活を続けていました。ところが、ある日、突然、銀行から元夫と暮らしていたマンションの住宅ローンの一括返済を求める通知が届きました。

K子さんは自分が連帯保証人であることをすっかり忘れていたため、うろたえてしまいました。元夫は、離婚後、リストラに会い、失職して自己破産をした後、行方をくらましたようです。

K子さんはすでに元夫とは連絡を絶っていたため、現在、どこに居るのかも分かりません。連絡が取れない状態です。

離婚後に連帯保証人を放っておくと、このように突然、自分に一括返済が降りかかってくるようなケースがあります。マイホームを売却しても残債が残れば、それを払わなければいけません。

 

下手をすると妻も連鎖的に破産に追い込まれる場合もあります。

このようなケースになった場合、落ち着いてすぐに抵当権のついているマイホームの査定をするようにしてください。

査定については一括査定を使うのが一番便利でしょう。

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査定額がローン残債よりも高ければ、売却してローン残債を返済します。

債権者(お金を貸している人)から一括返済を求められている段階ですので、この場合の売却は任意売却になります。

元夫を見つけ出し、債権者と連絡を取りあって、任意売却をしたい旨を伝えるようにしましょう。

以上、ここまで離婚と連帯保証人について見てきました。

それでは次に、もうひとつの典型的なケースとしての共有について見ていきます。

4.共有とは不動産を複数人で所有すること

4-1.売却に共有者の同意が必要になる

共有とは、1つのものを複数の人で所有することを言います。

例えばマンションを夫と妻で50%ずつ共有する、または夫が90%、妻が10%の割合で共有する等があります。

割合はどうであれ、共有は共有になります。

共有の特徴としては、共有物を処分、つまり売却する場合は共有者全員の同意を得なければならないという点です。

4-2.同意に持分割合は関係ない

例え、持ち分割合が、「夫が90%、妻が10%」であっても、夫の単独で売却することはできません。

良くある勘違いとして、過半数以上の持分割合を持っていればメジャーシェアの人が単独の意思で売却できると思っている方が多いですが、そんなことはありません。

極端な話をすれば、「夫が99%、妻が1%」の共有であっても、仮に妻の同意を得られなければ不動産を売却することはできないということになります。

以上、ここまで共有について見てきました。

では離婚するとどのような問題が生じるのか、次に離婚と共有について見ていきましょう。

5.離婚時に「共有」がネックになる

5-1.共有は解消すべきもの

離婚後、共有名義のマンションにそのまま片方が住み続ける場合があります。

住宅ローンは住み続けている方が払い続けるようなケースです。

例えば、元夫が共有のマンションに住み続け、住宅ローンは全額、元夫が払い続けるというような場合があります。

この場合、金銭的には何も問題がないのですが、共有という状態にわだかまりが残ります。

共有状態を放っておくと、仮に将来、元夫がマンションを売却したくなった場合、妻の同意を得ないと売却できないことになってしまいます。

お互い、ひょっとしたら再婚する可能性もあるため、共有状態を放置しておくことは望ましくありません。

この状態をもっとも単純に解決するには、売却です。

但し、どちらか一方が住み続けたい場合は、売却という選択肢は取れません。

また仮に売却したとしても、ローン残債の方が売却額よりも大きい場合、つまりオーバーローンの状態の場合は、損失分を、2人でお金を出し合って返済しなければなりません。

離婚の際は、お互い感情的になっているため、この選択は厳しい場合が多いです。

そのため、このような場合の解決方法としては、財産分与で妻の持分を夫に名義変更し、妻のローン残債分も含めて夫が全額を「借り換える」という方法があります。

財産分与をうまく利用すれば、所有名義と債務名義を単独に変えてしまうことが得策です。

5-2.完済しても続くのが共有

また共有は、1つの所有形態なので、住宅ローンが完済してもそのまま続きます。

ここが、ローンが完済すると終わる連帯保証とは大きく異なる点です。

連帯保証は終わりがあっても、共有は終わりがありません。

離婚の際に、きちんと共有状態を解消しておかないと、トラブルの火種はずっと残ります。

以上、ここまで離婚と共有について見てきました。

それでは次に離婚後に共有物件を売却する場合のトラブルについて見ていきましょう。

6.離婚後に共有物を売却する場合

6-1.連絡は取れるようにしておく

離婚後の共有物の売却に最も多いのは、離婚後、元パートナーと連絡が取れない状態になっており、売却の同意が得られないというケースです。

離婚後、やっぱり今の家を売却したいとなる場合もあります。

そのため、原則としては離婚時に財産分与で共有状態を解消しておくことが必要です。

万が一、共有状態を解消できずに離婚してしまった場合には、お互いの連絡先は分かるようにしておきましょう。

6-2.共有の他の問題点

また、共有物は他にも厄介なことが起こりえます。

例えば、片方のパートナーが共有持ち分に新たに抵当権を設定してお金を借りることもあり得ます。

また片方のパートナーが、離婚後に税金の滞納等をして、共有持ち分が差し押さえられることもあり得ます。

さらには、将来的に片方のパートナーに相続が発生した場合、パートナーの新しい家族の子供たちに相続されてしまうことにもなります。

相続では相続人が共有で物件を所有することになりますので、物件の権利がさらに複雑になります。

共有は、自分たちの意思をもって解消しないと、解消ができません。

離婚の際は、共有状態をどのように解消すべきか十分に話し合って決めましょう。

以上、ここまで離婚後に共有物を売却する場合について見てきました。

では次に、少し視点を変えて離婚後もどちらが片方に住み続ける場合について見ていきます。

7.離婚後も住み続ける場合

7-1. 連帯保証人や共有でなくても生じる問題

離婚後、元妻はそのまま家に住み続け、元夫が住宅ローンと養育費を払い続けるというパターンが良くあります。

マイホームの所有形態は、夫の単独所有で、債務も夫の単独債務のままの状態です。

しかも住み続けている妻は、連帯保証人でも共有者でもありません。この場合にも注意が必要です。

このようなケースで破たんに向かうきっかけとしては、元夫が再婚するようなケースです。

元夫が再婚してしまうと、さすがに住宅ローンと養育費が払えなくなり、住宅ローンを元妻の知らない間に滞納し始めるということがあります。

住宅ローンの滞納を3ヶ月以上続けると、債権者(お金を貸している人)から一括返済を求められます。

もちろん、この場合、一括返済をしなければならないのは、債務者である元夫ですが、これを放っておくと、そのまま競売にかかってしまいます。

元妻は、連帯保証人でも連帯債務者でもないため、返済を求められることは無いのですが、それでも競売になってしまうと、誰かに売却されてしまうため、今の家に住み続けられなくなってしまいます。

7-2.住み続けるのなら任意売却

このようなケースの場合、最も有効な手段が任意売却による売却です。

任意売却とは、住宅ローンの滞納によって一括返済を求められた後にする売却ですが、自分で買主を探すことができるため、買受人(買主)を選ぶことができます。

例えば、住宅ローン残債が残りわずかであれば、その残債額で物件を買い取れば債権者も納得してくれます。

元妻の親や親族で今の家を買ってくれる人がいれば、その人に購入してもらい、あとは家賃を支払うことになります。

競売でも親族が落札してくれれば、今の家に住み続けることは不可能ではありません。

但し、確実に住み続けることができるかどうかは分からないため、任意売却を優先して選択した方が良いです。

ちなみに、競売になって第三者が落札してしまうと、今、住んでいる妻は強制的に立ち退かなければなりません。

元妻は、離婚後、元夫から家を借りて住んでいます。

住宅ローンの開始は家を購入した時点なので、時間的に住宅ローンが先で、賃貸借契約が後に発生しています。

この場合、後に発生している賃貸借契約は、競売では保護されません。

競売で第三者が所有者になると強制退去しなければならないので注意をしましょう。

尚、今の家に住み続けたい人向けのノウハウ記事に関しては、「下記で詳しく解説していますので、ご参照ください。

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以上、ここまで.離婚後も住み続ける場合について見てきました。

それでは次に離婚と不動産でもう一つ気を付けなければいけない点があります。

それは、最近流行りの熟年離婚です。

そこで次に熟年離婚について見ていきます。

8.熟年離婚は要注意

8-1.熟年離婚に多いケース

特に浮気をしている訳ではないけれども、相手が嫌いで嫌いでしょうがない、だから離婚したいということはあり得ます。

相手が離婚に応じない場合、調停や裁判を行っても離婚できない場合があります。

裁判や調停では、相手方に浮気や暴力、借金などの離婚原因がない限り、「一方的に嫌い」だけでは離婚できない場合が多いです。

そうすると、離婚が出来ないため、仮面夫婦として子供が自立するまで離婚しないという選択をせざるを得ません。

このような仮面夫婦は実際には多く存在すると考えられます。

熟年離婚はまさにこのようなケースが形となって表れた結果です。

8-2.熟年離婚の注意点

熟年離婚をする場合、注意しなければならない点があります。

それは定年後に住宅ローンの残債が残っているかどうかです。

65歳以上でもまだ住宅ローンを払い続けなければならない人は、離婚を再度、考え直してください、

離婚とは別に、最近は定年後も住宅ローンが残っていることによる老後破たんが増えています。

年金生活になると、収入が激減するため、今までの住宅ローンを払うことができません。

繰上返済が、想定通り進まなかった人は、65歳の段階でもまだ住宅ローンが結構残っている人がいます。

このような人は、定年退職をきっかけに住宅ローンが払えなくなり、任意売却や競売をする方が多いです。

熟年離婚においても、妻が連帯保証人のケースは特に定年退職後の住宅ローンの残債に気を付けてください。

ご主人が住宅ローンを払えず、自己破産してしまうと連帯保証人の妻へ一気に債務が降りかかってきます。

熟年離婚の場合、妻も収入がとても少ないため、元夫の自己破産に連鎖して、妻も自己破産をせざると得ない場合があります。

熟年離婚は、元夫と元妻ともに収入が低い状態であるため、非常に危険なのです。

8-3.返済計画を確認する

将来、熟年離婚を考えている方は、65歳以降の住宅ローンがどうなるのかをきちんと確認してください。

熟年離婚をするのであれば、65歳以下で住宅ローンが完済していることが条件と考えるべきでしょう。

尚、自己破産は本人の債務は免責されるのですが、連帯保証人がいる場合には、その債務は連帯保証人に及びます。

離婚後、知らない間に勝手に自己破産をされてしまうと、連帯保証人は大きな迷惑をこうむります。

熟年離婚にあたっては、再度、自分が連帯保証人であるかどうかを確認しておきましょう。

以上、ここまで熟年離婚は要注意について見てきました。

そうは言っても、早く離婚したい方は多いと思います。

そこで、今すぐ離婚できるかどうかについて、一つ見極めるポイントがあります。

それは、今の物件がオーバーローンかアンダーローンかという点です。

9.オーバーローンかアンダーローンか

離婚にあたっては、今の不動産を売却して現金で財産分与してしまうのが最も望ましいです。

売却してしまえば、「連帯保証」や「共有」の問題が全て解決できます。

また、仮に今の家に住み続けて、元夫が住宅ローンを払うことになっても、将来ずっと払ってくれるかどうか、分かりません。

むしろ好きでもない女性にずっとお金を払い続ける男性はいないと考えた方が自然です。

そのため、離婚では不動産を売却した方が、後々問題は生じにくくなります。

今の住宅ローン残債が、売却額よりも大きい場合のことをオーバーローンと言います。

逆に、今の住宅ローン残債が、売却額よりも小さい場合のことをアンダーローンと言います。

離婚を考えている方であれば、事前に査定を取ることをお勧めします。

離婚を考えている方は、アンダーローンの状態であれば、不動産を売却してしまうことを強くお勧めします。

オーバーローンの場合でも、なんとか目途を付けて売却するようにしてください。

オーバーローンのときの売却では、節税ができる特例もあります。

これらの特例を使いながら、工夫して売却するようにしてください。

特例については、下記に詳しく記載しています。

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10.まとめ

以上、離婚と不動産の問題と突然訪れる任意売却の危険性について徹底解説について見てきました。

離婚しても売却しない限り不動産でつながった関係を終わらせることはできません。

離婚をしたい方は、不動産の売却も同時に検討することをお勧めします。

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