不動産売却

不動産売却に必要な書類を図解付きでわかりやすく解説

投稿日:2016年8月7日 更新日:

この記事は個人で不動産を売却しようとしている人に向けて書いた記事です。不動産の売買には様々な書類を必要とします。

これから不動産を売却しようとする人の中には

不動産売却する際の必要書類と書類の意味・書き方を知りたいと思っている方も多いことでしょう。

 そこで、今回の記事では不動産売却に必要な書類についてまとめました。

不動産売却に必要な書類一式や、不動産売却の必要書類の書き方と注意点、不動産売却をスムーズに行うコツなどをご紹介いたします。

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1.不動産売却に必要な書類一式

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不動産の売却は

  1. 契約締結
  2. 引渡
  3. 確定申告

の大きく3つのシーンに分かれます。それぞれのシーンにおいて必要な資料を紹介します。

以下の図は3つのシーンと売主が外部で取得しなければならない資料を図解しています。

不動産売却の流れ

不動産売却の流れ

1-1.売買契約で必要な資料

「売買契約」時は、当事者の本人確認、売買条件の確認、契約条項の読み合わせ、手付金の授受、媒介報酬(50%)の支払、契約書の押印と印紙貼付を行います。

「契約締結」時に必要な書類は以下の通りです。

売主 不動産会社 買主

①実印
②印鑑証明書(3カ月以内)
③本人確認資料(運転免許証など)
④印紙代(契約書貼付用)
⑤媒介報酬額

⑥売買契約書
⑦重要事項説明書
⑧補足資料(謄本、公図、実測図、隣地関係調査表、評価証明書)
⑨告知書
⑩媒介報酬領収書
⑪売主手付金領収書
⑫実印
⑬印鑑証明書(3カ月以内)
⑭本人確認資料(運転免許証など)
⑮印紙代(契約書貼付用)
⑯媒介報酬額
⑰手付金

ここで売主が用意する資料の中で、個人の印鑑証明書については、市区町村の窓口での取得となります。

全国的に費用は300円が一般的です。

1-2.引渡で必要な資料

次に「引渡」です。「引渡」時は買主が売主に残代金の支払を行います。

売主は買主へ所有権移転登記の申請手続きを行い、瑕疵のない物件を引き渡します。

「引渡」時に必要な書類は以下の通りです。

<マンションの場合>

売主 不動産会社 買主

①権利証又は登記識別情報通知書
②実印
③印鑑証明書(3カ月以内)
④固定資産税・都市計画・納税通知書
⑤住民票
⑥本人確認資料(運転免許証など)
⑦固定資産税評価証明書
⑧鍵(複製も含めて全て)
⑨抵当権等抹消書類
⑩管理費・修繕積立金の格の確認書等
⑪パンフレット
⑫管理規約
⑬使用細則

①残代金領収書
②固定資産税・都市計画税清算金計算書と領収書
③管理費・修繕積立金清算金計算書と領収書
④物件引渡確認書
⑤媒介報酬の領収書

①実印
②印鑑証明書(3ヶ月以内)
③住民票
④抵当権等設定書類
⑤住宅用家屋証明書
⑥本人確認資料(運転免許証等)

<戸建の場合>

売主 不動産会社 買主

①権利証又は登記識別情報通知書
②実印
③印鑑証明書(3カ月以内)
④固定資産税・都市計画・納税通知書
⑤住民票
⑥本人確認資料(運転免許証など)
⑦固定資産税評価証明書
⑧鍵(複製も含めて全て)
⑨抵当権等抹消書類
⑩実測図
⑪境界確認書
⑫越境の覚書
⑬設計図書
⑭建築確認通知書
⑮検査済証

①残代金領収書
②固定資産税・都市計画税清算金計算書と領収書
③管理費・修繕積立金清算金計算書と領収書
④物件引渡確認書
⑤媒介報酬の領収書

①実印
②印鑑証明書(3ヶ月以内)
③住民票
④抵当権等設定書類
⑤住宅用家屋証明書
⑥本人確認資料(運転免許証等)

ここで売主が用意する資料の中で本人の持っていない資料は以下から入手します。

書類名 入手先 費用
印鑑証明書 市町村窓口 300円
住民票 市町村窓口 300円
抵当権等抹消書類 抵当権を付けている金融機関 金融機関による

1-3.確定申告で必要な資料

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3つ目として「確定申告」となります。

個人が居住用財産を売却して譲渡損失が発生した場合、給与所得と損益通算をすることが可能となります。その時に必要な書類を以下に示します。

パターン 買換えの場合 売却の場合
特例の種類 居住用財産の買換えに係る譲渡損失の繰越控除の特例 居住用財産の譲渡損失の繰越控除の特例
必要書類

①課税所得計算明細書
②除票住民票
③譲渡資産の登記事項証明書
④買換え資産の登記事項証明書
⑤新しい住民票
⑥住宅借入金の残高証明書(買換え資産のもの)
⑦必要に応じて添付書類(税務署から個別指導がある場合)

①課税所得計算明細書
②除票住民票
③譲渡資産の登記事項証明書
④住宅借入金の残高証明書(譲渡資産のもの)

必要書類と入手先は以下の通りです。

書類 入手先 金額
課税所得計算明細書 税理士 20~50万円
住民票 市町村窓口 300円
登記事項証明書 法務局 1通600円
住宅借入金の残高証明書 金融機関 基本無料

以上、不動産売却に必要な書類一式について見てきました。次に不動産売却の必要書類の書き方と注意点について見ていきましょう。

2.不動産売却の必要書類の書き方と注意点

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2-1.自ら作成する書類はない

売買に必要な資料の中で、売主が自力で作成しなければならない書類というものは基本的に有りません。

売買や引渡で必要となる売買契約書や重要事項説明書、固都税等の清算金計算書は不動産会社の方で作成してくれます。

確定申告で必要となる課税所得計算明細書は税理士の方で作成してくれます。

また戸建住宅の場合で、もし敷地境界が確定していない場合は境界確認書(筆界確認書)を作る必要があります。

境界明示は売主の義務になりますので、無い場合は土地家屋調査士に依頼して作成します。

物件にもよりますが、境界確認書と越境の覚書の作成を合わせて、50~60万円が一般的な金額です。各専門家への依頼費用は以下のようになります。

依頼先 作成書類 費用
不動産会社 売買契約書・重要事項説明書・補足資料・各種清算金計算書・領収書等 売却額の3%+6万円
司法書士 所有権移転登記・抵当権抹消登記 10万円程度
土地家屋調査士 境界確認書と越境の覚書(物件が戸建で書類がない場合) 50~60万円
税理士 課税所得計算明細書(確定申告する場合) 20~50万円

2-2.注意点は確定申告時の取得費計算

確定申告で課税所得計算明細書を作成するには、売却した物件の「取得費」を明らかにする必要があります。

取得費に含まれる費用は以下のものです。購入当時の資料がきちんと残っているか確認しましょう。

  • 売却した不動産の購入時の売買契約書
  • 購入の際の仲介手数料の分かる資料
  • 購入の際支払った印紙代の分かる資料
  • 購入時の登録免許税の分かる資料
  • 購入時の不動産取得税の分かる資料
  • 搬入費や据付費の分かる資料
  • 立退き料(購入時に行った場合)
  • 建物取壊し費用(購入時に行った場合)

これらはいずれも購入した当時の何年も前の資料になります。

紛失してしまっている場合も多いです。紛失してしまって実際の取得費が不明の場合は、譲渡価額の5%が概算取得費となってしまいます。

そうなると、譲渡損失の繰越控除の特例が受けられなくなってしまうため注意が必要です。まずは、真っ先に「売却した不動産の購入時の売買契約書」が残っているかどうかを確認しましょう。

それら特例についての詳細は「不動産で売却損があった場合の繰越控除条件と具体歴を徹底解説」をご確認ください。

ここまで不動産売却の必要書類の書き方と注意点について見てきました。

それでは最後に不動産売却をスムーズに行うコツについて見ていきます。

3.不動産売却をスムーズに行うコツ

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不動産売却は金額が大きく、かつ法律的な権利と義務も難しいため、各種専門家に依頼しながら進めるのが一般的です。

司法書士や土地家屋調査士などは不動産会社がコーディネートしてくれます。

また不動産会社によっては税理士も紹介してくれます。

不動産会社を入れることで売買全体をスムーズに進めてくれますので、不動産会社を入れることが不動産売却をスムーズに行うコツと言えます。

但し、地方の小さな更地のように、ものすごい少額取引となる不動産売買もあります。

このような場合でも登記は必要となるため、最低でも司法書士が必要となります。

司法書士費用をかけたくない場合であれば、法務局に行って、売主と買主が自力で登記を行うことは可能です。

金額が少額で、建物もなく、抵当権も付着しておらず、かつ地中埋設物もないような更地であれば、不動産会社を外した売買をトライしても良いかもしれません。

4.まとめ

いかがでしたか?不動産売却に必要な書類を図解付きでわかりやすく解説してみました。

基本的には不動産会社に依頼すると、これらの書類の準備については、指示がありますので心配する必要はありません。細かくフォローしてくれそうな親切な不動産会社に依頼しましょう。

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