【絶縁にならないために】共有持分の不動産売却する時の3つの注意点と対処法

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「離婚で夫婦共有の不動産を売却する」、または「相続財産を遺産分割する前に共有の状態で売却する」など、共有持分の不動産を売却したいと思われている方は結構いらっしゃいます。

初めて共有持分を売りたい方は、どのような手順で共有持分を売却できるのか分からない方も多いことでしょう。

しかも人間というものは、いざ高額な金額を目にすると目の色が変わる人が出てきます。

なので、決めることはキッチリ決めないと、あとあと揉めることになります。

実際に筆者は長年と不動産売却のコンサルティングをしてきましたが、共有の不動産売却で揉めて、絶縁になった家庭を何人も見てきました。

そこで今回の記事では、不動産売却における「共有持分」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことで、あなたが「共有持分」の売却が理解でき、実行に移せることをお約束します。ぜひ最後までご覧ください。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

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※中央プロパティーの代表:松原さんは共有不動産についての本も出版されています。

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1.まずは不動産が「共有持分」か「区分所有」なのかを確認する

一つの不動産を複数人で所有する方法には、建物では大きく「共有持分」と「区分所有」の2種類があります。

まずあなたの不動産がどちらになっているのかを確認しましょう。

区分共有とは「構造上独立した部分を多数が所有している」

まず最初に区分共有について説明します。※土地については区分所有という表現はせず、「分有」という表現をします。

区分所有の最も典型的な例がマンションです。

大きなマンションは、多数の方が所有者ですが、それぞれ壁や屋根などで構造上独立した部分を所有しています。

例えば101号室はAさんの所有、102号室はBさん所有という形で、場所や空間で所有者が分かれている状態になります。

共有持分とは「1つの不動産を複数人が所有している状態」

一方、共有は1つの不動産を複数人の共有持分割合で、所有している状態です。

例えばAさんとBさんで50%ずつ不動産を所有しているとします。

その不動産は、扉や床など、どこの部分もAさんとBさんの50%ずつの割合で所有していることになり、場所や空間で所有者を分けることができません。

共有の典型的な例は、夫婦共有で購入した住宅、遺産分割協議前の相続財産などがあります。

また、戸建開発業者が分譲した戸建住宅などは、前面の私道が共有状態になっているケースが多いです。

夫婦でマンションを共有で購入した場合には、区分所有を共有で購入している形となります。

共有持分と区分共有の違いは「変更と処分」

「共有持分」と「区分所有」の最も大きな違いは、変更と処分にあります。

変更とは形状や性質を変えることであり、具体的にはリフォームやリノベーションなどが該当します。

また処分とは不動産売却のことを指します。

共有は、どこを取り出しても共有者全員の持ち分割合で所有しています。そのため変更や処分を行う際には、その他の共有者の同意を得る必要があります。

一方で、区分所有の場合は所有部分が完全に区画されているため、変更や処分で他の区分所有者の同意を得る必要はありません。

マンションの101号室をAさんが売却しようとする時に、102号室のBさんの同意を得る必要はないのです。

以上、ここまで共有持分と区分の違いについて見てきました。

それでは次に気になる共有持分を売却する時の注意点について見ていきましょう。

2.共有持分を売却する時の3つの注意点

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共有持分売却は「相続」のときに起こる可能性が高い

共有のまま不動産を売却するケースは、相続時が多いです。

典型的な例が、子供が娘たちだけで、全員既に嫁に出ており、親の財産が実家の家だけというパターンです。

娘たちは嫁ぎ先で生活基盤があるため、実家の土地建物は2人とも不要であり、むしろ現金だけが欲しいというようなケースです。

相続は一般の家庭にも起こること

相続と言うと資産家だけの問題であって、一般人には関係の無いような話と思うような人がいますが、実は違います。

親の財産が1円でもあれば、誰しもそれを相続する立場にあります。

特に現金の様に簡単に分割できる資産が無く、保有資産が不動産だけとなると、相続時にそれを如何にして分割するかという問題が発生します。

資産は家だけという典型的なサラリーマン家庭ほど、相続後に不動産を売却する局面に遭遇するのです。

では、そんな共有持分の不動産を売却するときの注意点は下記3つです。

共有持分売却時の3つの注意点

  1. 共有者全員の合意が必要
  2. 窓口を決める必要がある
  3. 売却ラインを決める

注意点①共有社全員の同意が必要

共有持分の不動産を売却する場合、まずは共有者の全員の同意が必要となります。

姉妹で相続した場合には、姉妹全員の同意があることが前提です。

共有者全員の同意は最も重要な部分ですので、ここはしっかりと意思を固めてください。

たとえ自分の共有持分だけを第三者に売却するとしても、他の共有者の同意は必要となります。

自分の分だけ勝手に売却できないということを十分に認識しましょう。

注意点②窓口を誰が行うのか決める

2つ目としては、共有物件を売却する場合、対応窓口を誰が行うかを決めます。

通常は、最も共有持ち分割合の大きいメジャーシェアの人が対応窓口を行います。

しかしながら、夫婦や相続人などで共有する場合は、全員の持ち分割合が等しいケースが多いです。夫婦間や相続人間で、誰が窓口として適切かを話し合いで決めておきます。

窓口とは、不動産会社対応、買主対応、銀行対応、司法書士対応などがあります。

注意点③売却ラインを決める

3つ目としては、いくらなら売るかという売却ラインを決めておくことです。

ここの目線が共通認識されていないと、後々揉めるケースになります。

「姉が勝手に安い価格で売った」「もっと高く売れたはずだ」などの言い分が発生し、売却した後も相続人間で揉める火種を残してしまいます。

被相続人である親は、残された子供たちが揉めることを望んでいません。

「我が家の子供たちは中が良いから大丈夫だろう」という想いで亡くなられる方が多いです。

残された子供たちがお金で争うことが無いように、売却ラインは十分に共通認識を持っておきましょう。

以上、ここまで共有持分を売却する時の注意点について見てきました。

実際に決めることは決めておかないといけません。

筆者は、この仕事を長年する中で絶縁の仲になる家庭をいくつも見てきました。

それでは次に共有持分の査定ポイントについて見ていきましょう。

3.共有持分の査定ポイント

同時売却を前提に全部を査定する

不動産の共有持分ですが、「共有持分だけ」を売却しようとすると、その価値は著しく下がります。

理由としては、共有持分は変更や処分に共有者の同意を必要とするため、普通の不動産より流動性が著しく下がるからです。

例えば全体として100の価値がある不動産を50%ずつ共有持分で持っているとします。

それぞれの共有持分が50の価値で査定されるかというと、そうはなりません。

各持分単体では、流動性が低くなるため、50%の持ち分は、40くらいで査定されることになります。

共有物全体で査定を行う

そのため、共有不動産の場合は、同時売却を前提に共有物全体での査定を行います。

共有持分の売却には、共有者全員の売却ラインのコンセンサスを取る必要があります。

そのためには出来るだけ多くの不動産会社から査定を取ることが、共有者全員の納得感は得やすいです。

共有不動産の査定は、 「 すまいValue 」「 HOME4U などの一括査定サイトを利用するのが良いでしょう。

一括査定サイトでは、一度に6社程度の不動産会社から査定額を取得することが可能です。

ネットでの依頼が可能ですので、相続財産のような遠隔地の不動産を売却するのに適しています。

嫁に出た姉妹であれば、地元の不動産会社を全く知らないことも少なくありません。

わざわざ実家に戻って不動産会社を探して歩き回るよりは、一括査定で一度に効率よく査定額を集めた方が良いでしょう。

一括査定のオススメは 「すまいValue」「HOME4U」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

その中でも

の4つを特にオススメしています。

筆者も不動産一括査定(「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 イエウール 」)を利用しました。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

不動産査定書を3社より入手

不動産査定書を3社より入手

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し細かいので、流し読みする程度でOKじゃぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生
一括査定×不動産会社のマッチング表

一括査定×不動産会社のマッチング表

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
こう見ると、上4つがずば抜けているんですね!
正確にはセンチュリー21はフランチャイズ経営なので、「三井不動産」「住友不動産」「東急リバブル」の3強じゃよ!
フクロウ先生
フクロウ先生

不動産売買は超大手に偏っている

「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社です。

超大手不動産会社3社で不動産仲介の約30%のシェアを持っています。つまり、不動産売買した人の中で3人に1人は、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。

それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。

超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。

そしてこの3社に唯一依頼できるのが「 すまいValue 」です。なので「すまいValue」は外せません。

超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社とも比較する

ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。

また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。

両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと。買主と売主から手数料をもらえるため、利益相反の関係になる。アメリカは両手仲介は禁止されています。

売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会社も比較することをオススメします。

その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

売らなくてもOK!簡易的な机上査定&メール連絡も可能

紹介したサイトは、簡易的な机上査定も可能です。

また、イエウール以外は備考欄を設けており「メールでの査定額提示を希望」の旨を記載することで、不動産会社に伝わります。

ご要望・ご質問の欄にメールでの査定額を希望

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
どの一括査定なら「机上査定」「メール要望」が使えるんですか?
下記に比較してまとめてみたぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生
一括査定机上査定備考欄
すまいValue
HOME4U
イエウール 
SRE不動産

すまいValue 」「 HOME4U 」「 SRE不動産(※旧ソニー不動産) 」「 イエウール 」のさらに詳細を見ていきます。


◆どの地域でも外せない「すまいValue」

超大手不動産会社3社に唯一依頼ができるのが「 すまいValue 」です。

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

対象エリア全国
提携会社数大手6社
同時依頼数最大6社
机上査定対応
要望・備考欄あり

すまいValueは超大手の不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのでしょう

ただし、超大手の不動産会社は取引額が大きい不動産に力を入れる傾向が強いです。また、両手仲介が多いのも事実です。

次に紹介する両手仲介なしの「 SRE不動産(※旧ソニー不動産) 」、大手・中堅・地域密着をバランスよく依頼が可能な「 HOME4U 」を合わせて申し込んでおくことをオススメします。

すまいValue公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆両手仲介無し「SRE不動産(旧ソニー不動産)」※一都三県、大阪、兵庫の方限定

SRE不動産

SRE不動産(旧ソニー不動産)公式サイト
https://sony-fudosan.com/

対象エリア東京、神奈川、千葉、埼玉
大阪、兵庫
提携会社数1社
同時依頼数1社
机上査定対応
要望・備考欄あり

SRE不動産は、ソニー不動産より名称変更してできた会社。

SRE不動産は、エージェント制を採用している、国内では数少ない不動産会社。

エージェント制とは、分かりやすく言うと、売主の立場で徹底的にサポートしてくれるということです。

他の不動産会社と違いSRE不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

SRE不動産はソニーグループが運営。成約価格の納得度、顧客志向、サービスの先進性でNo.1を獲得しており安心感、実績は抜群。

東京、神奈川、千葉、埼玉、大阪、兵庫の方は、申し込んでおくことをオススメします。

SRE不動産(※旧ソニー不動産)の公式サイトはコチラ

◆NTTグループの安心運営!運営歴19年で実績抜群「HOME4U」

「大手・中堅・地域密着にバランスよく依頼したい」「地方で不動産を売却したい」。こんな人は「 HOME4U 」がオススメ。

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

対象エリア全国
提携会社数1,300社
同時依頼数最大6社
机上査定対応
要望・備考欄あり

HOME4UはNTTグループが運営、2001年からサービス開始で運営実績No.1と安心感は抜群です。

NTT系は審査が厳しいことで有名。不動産会社をしっかりチェックして厳選しています。

とりあえず迷ったらHOME4Uにしておけば間違いないでしょう。

入力が面倒な方は、お電話にて代行入力が可能です。

連絡先:0120-444-529(受付時間:平日10時30分~18時)

※入力代行は、株式会社NTTデータ スマートソーシング社により行われます。

HOME4U公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
不動産一括査定はこの3つを抑えておけば間違いないんですね!
エリアによっては、この3つを使っても不動産会社が1社のみ…という場合もあるんじゃ。そんな時は「イエウール」を使うのがおすすめじゃよ!
フクロウ先生
フクロウ先生

◆【地方や田舎に強い】中堅・地域密着に数多く依頼ができる「イエウール」

上記で紹介した一括査定を使っても、不動産会社が1社しか見つからない・・・そんな時は「 イエウール 」を使ってみてください。

イエウール公式サイト
https://ieul.jp/

対象エリア全国
提携会社数1,900社
同時依頼数最大6社
机上査定対応
要望・備考欄なし

イエウール 」は参加している不動産会社が1,900社と一括査定No.1となっています。

つまりあなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

特に地域密着の不動産会社は、小さい会社というのもあり、社長自身が担当になることが多く、手厚いサポートを受けることができます。

イエウール公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。


少し長くなりましたので、再度まとめます。

【まとめ】不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定は上記以外にもありますので、よく比較されるサービスの特徴を一覧でまとめました。

※もし迷われるようでしたら、お問い合わせフォームよりお気軽に連絡ください。適切なサービスを紹介させていただきます。

サイトオススメ度提携会社数同時依頼数運営開始机上査定備考欄
すまいValue すまいValue 大手6社6社2015年
HOME4U HOME4U 1,300社6社2001年
イエウール イエウール 1,900社6社2013年 
HOME'S HOME’S売却査定 1,747社6社2004年
リガイド リガイド 700社10社2006年
マンション.navi マンションナビ 2,500店舗9社2011年 
おうちダイレクト おうちダイレクト 大手~中小9社2018年 
イエイ イエイ 1,700社6社2007年

※備考欄があると、メール連絡要望などを伝えることが可能

一括査定利用時の注意点

ここで1点注意点です。一括査定サイトでは、あくまでも各社の売却予想額が査定されます。

当然ながら、高い価格や安い価格の査定額がバラバラに出てきます。

複数の業者が査定

複数の業者が査定

共有持分の不動産を売却する場合、特に一番安い価格に注目してください。

共有者の間では一番安い査定額を共通の売却ラインと定めておくことが賢明です。

それ以上に高く売れれば、「良かったね」という話になり、皆で仲良く終わることができます。

逆に一番高い査定額を売却ラインと定めてしまうと、「なんで安く売ったんだ!」という揉めごとの火種になりかねません。

売却ラインは保守的に定めておきましょう。

また、普通の不動産会社では共有名義の不動産売却を解決できないことも多いです。

そんな時は「 中央プロパティー 」に相談するといいでしょう。中央プロパティーは共有不動産に特化した仲介会社であり、実績抜群です。

さらには、社長の松原さんは、共有不動産問題の本を出版されており、共有不動産のスペシャリスト。

ここまで共有持分の査定ポイントについて見てきました。

最後に共有名義の不動産を売却した時のお得な情報をお伝えします。

4.共有者がそれぞれ適用できる3,000万円の特別控除

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居住用財産を売却した場合、3,000万円の特別控除を適用することが可能です。

3,000万円の特別控除とは不動産を売却した時の所得税の発生を抑えるための税制となります。

所得税は個人の税金ですので、売却した共有者についてそれぞれ3,000万円の特別控除を適用することができます。

ほとんどの人は所得税は掛からない

マイホームを複数人の共有者で売却した場合は、それぞれ3,000万円以上の売却益が生じることは滅多に無いため、共有名義のままで売却すると、ほとんどの方は所得税を支払わなくて済むことになります。

3,000万円の特別控除については下記に詳しく記載しています。

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5.まとめ

いかがでしたか?共有持分の不動産を売却する時の注意点とお得な特別控除について見てきました。

共有持分の売却ポイントは共有者全員の売却ラインのコンセンサスを得ることにあります。

すまいValue 」「 HOME4U などの一括査定サイトを使って、一度査定を取ってみるのが良いでしょう。

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