【絶縁にならないために】共有持分の不動産売却する時の3つの注意点と対処法

「離婚で夫婦共有の不動産を売却する」、または「相続財産を遺産分割する前に共有の状態で売却する」など、共有持分の不動産を売却したいと思われている方は結構いらっしゃいます。

初めて共有持分を売りたい方は、どのような手順で共有持分を売却できるのか分からない方も多いことでしょう。

しかも人間というものは、いざ高額な金額を目にすると目の色が変わる人が出てきます。

なので、決めることはキッチリ決めないと、あとあと揉めることになります。

実際に筆者は長年と不動産売却のコンサルティングをしてきましたが、共有の不動産売却で揉めて、絶縁になった家庭を何人も見てきました。

そこで今回の記事では、不動産売却における「共有持分」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことで、あなたが「共有持分」の売却が理解でき、実行に移せることをお約束します。ぜひ最後までご覧ください。

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1.あなたの不動産は共有持分と区分所有のどちら？

一つの不動産を複数人で所有する方法には、建物では大きく「共有持分」と「区分所有」の2種類があります。

まずあなたの不動産がどちらになっているのかを確認しましょう。

区分共有とは「構造上独立した部分を多数が所有している」

まず最初に区分共有について説明します。※土地については区分所有という表現はせず、「分有」という表現をします。

区分所有の最も典型的な例がマンションです。

大きなマンションは、多数の方が所有者ですが、それぞれ壁や屋根などで構造上独立した部分を所有しています。

例えば101号室はＡさんの所有、102号室はＢさん所有という形で、場所や空間で所有者が分かれている状態になります。

共有持分とは「1つの不動産を複数人が所有している状態」

一方、共有は1つの不動産を複数人の共有持分割合で、所有している状態です。

例えばＡさんとＢさんで50％ずつ不動産を所有しているとします。

その不動産は、扉や床など、どこの部分もＡさんとＢさんの50％ずつの割合で所有していることになり、場所や空間で所有者を分けることができません。

共有の典型的な例は、夫婦共有で購入した住宅、遺産分割協議前の相続財産などがあります。

また、戸建開発業者が分譲した戸建住宅などは、前面の私道が共有状態になっているケースが多いです。

夫婦でマンションを共有で購入した場合には、区分所有を共有で購入している形となります。

共有持分と区分共有の違いは「変更と処分」

「共有持分」と「区分所有」の最も大きな違いは、変更と処分にあります。

変更とは形状や性質を変えることであり、具体的にはリフォームやリノベーションなどが該当します。

また処分とは不動産売却のことを指します。

共有は、どこを取り出しても共有者全員の持ち分割合で所有しています。そのため変更や処分を行う際には、その他の共有者の同意を得る必要があります。

一方で、区分所有の場合は所有部分が完全に区画されているため、変更や処分で他の区分所有者の同意を得る必要はありません。

マンションの101号室をＡさんが売却しようとする時に、102号室のＢさんの同意を得る必要はないのです。

以上、ここまで共有持分と区分の違いについて見てきました。

それでは次に気になる共有持分を売却する時の注意点について見ていきましょう。

2.共有持分を売却する時の3つの注意点

共有持分売却は「相続」のときに起こる可能性が高い

共有のまま不動産を売却するケースは、相続時が多いです。

典型的な例が、子供が娘たちだけで、全員既に嫁に出ており、親の財産が実家の家だけというパターンです。

娘たちは嫁ぎ先で生活基盤があるため、実家の土地建物は2人とも不要であり、むしろ現金だけが欲しいというようなケースです。

相続は一般の家庭にも起こること

相続と言うと資産家だけの問題であって、一般人には関係の無いような話と思うような人がいますが、実は違います。

親の財産が1円でもあれば、誰しもそれを相続する立場にあります。

特に現金の様に簡単に分割できる資産が無く、保有資産が不動産だけとなると、相続時にそれを如何にして分割するかという問題が発生します。

資産は家だけという典型的なサラリーマン家庭ほど、相続後に不動産を売却する局面に遭遇するのです。

では、そんな共有持分の不動産を売却するときの注意点は下記3つです。

注意点①共有社全員の同意が必要

共有持分の不動産を売却する場合、まずは共有者の全員の同意が必要となります。

姉妹で相続した場合には、姉妹全員の同意があることが前提です。

共有者全員の同意は最も重要な部分ですので、ここはしっかりと意思を固めてください。

たとえ自分の共有持分だけを第三者に売却するとしても、他の共有者の同意は必要となります。

自分の分だけ勝手に売却できないということを十分に認識しましょう。

注意点②窓口を誰が行うのか決める

2つ目としては、共有物件を売却する場合、対応窓口を誰が行うかを決めます。

通常は、最も共有持ち分割合の大きいメジャーシェアの人が対応窓口を行います。

しかしながら、夫婦や相続人などで共有する場合は、全員の持ち分割合が等しいケースが多いです。夫婦間や相続人間で、誰が窓口として適切かを話し合いで決めておきます。

窓口とは、不動産会社対応、買主対応、銀行対応、司法書士対応などがあります。

注意点③売却ラインを決める

3つ目としては、いくらなら売るかという売却ラインを決めておくことです。

ここの目線が共通認識されていないと、後々揉めるケースになります。

「姉が勝手に安い価格で売った」「もっと高く売れたはずだ」などの言い分が発生し、売却した後も相続人間で揉める火種を残してしまいます。

被相続人である親は、残された子供たちが揉めることを望んでいません。

「我が家の子供たちは中が良いから大丈夫だろう」という想いで亡くなられる方が多いです。

残された子供たちがお金で争うことが無いように、売却ラインは十分に共通認識を持っておきましょう。

以上、ここまで共有持分を売却する時の注意点について見てきました。

実際に決めることは決めておかないといけません。

筆者は、この仕事を長年する中で絶縁の仲になる家庭をいくつも見てきました。

それでは次に共有持分の査定ポイントについて見ていきましょう。

3.共有持分の査定ポイント

同時売却を前提に全部を査定する

不動産の共有持分ですが、「共有持分だけ」を売却しようとすると、その価値は著しく下がります。

理由としては、共有持分は変更や処分に共有者の同意を必要とするため、普通の不動産より流動性が著しく下がるからです。

例えば全体として100の価値がある不動産を50％ずつ共有持分で持っているとします。

それぞれの共有持分が50の価値で査定されるかというと、そうはなりません。

各持分単体では、流動性が低くなるため、50％の持ち分は、40くらいで査定されることになります。

共有物全体で査定を行う

そのため、共有不動産の場合は、同時売却を前提に共有物全体での査定を行います。

共有持分の売却には、共有者全員の売却ラインのコンセンサスを取る必要があります。

そのためには出来るだけ多くの不動産会社から査定を取ることが、共有者全員の納得感は得やすいです。

共有不動産の査定は、 「 イエウール 」「 すまいValue 」 などの一括査定サイトを利用するのが良いでしょう。

一括査定サイトでは、一度に6社程度の不動産会社から査定額を取得することが可能です。

ネットでの依頼が可能ですので、相続財産のような遠隔地の不動産を売却するのに適しています。

嫁に出た姉妹であれば、地元の不動産会社を全く知らないことも少なくありません。

わざわざ実家に戻って不動産会社を探して歩き回るよりは、一括査定で一度に効率よく査定額を集めた方が良いでしょう。

一括査定のオススメは 「イエウール」「すまいValue」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

中でも複数かつ信頼できる不動産会社を比較できる8つのサービス（サイト）に厳選。

その中でも

の3つを特オススメしています。

もちろん筆者自身も3回一括査定を利用（「 イエウール 」「 すまいValue 」「 HOME4U 」）し、とても満足しているためオススメさせてもらっています。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真です。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

すまいValueを申し込んで3社から査定書をもらいました

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し見にくく、そこまでじっくり見る必要はありません。流し読みしてください。

2018提携不動産会社

上記表を見ると、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「センチュリー21グループ」「東急リバブル」の4社が他の不動産会社に比べて、仲介件数が一桁多いことがわかると思います。

計算してみると日本の不動産売買の仲介件数全体の38.3％をその4社で占めています。

それだけ日本の不動産売買の取引は、大手に偏っているということ。

以上のことからも、筆者としては、最低でもこれら大手に最低でも1社には依頼できないと話にならないと思っています。

欲を言うと2～3社に依頼できたほうがベターです。

そして結論からいうと、「 イエウール 」と「 すまいValue 」を特にオススメしています。

イエウール公式サイト
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筆者が「 イエウール 」をオススメしている理由は下記の通り。

イエウールは提携している不動産会社が他と比べて圧倒的に多く1,700社あります。

つまり「大手」「中堅」だけでなく、「地方・地域密着」の不動産会社にも依頼ができますので、あなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

大手や中堅よりも、地域密着の不動産会社の方が、特定の地域に強かったり、社長が自ら相談に乗ってくれるのでサービスが手厚かったりなど良いことも沢山ありますからね。

どうせ同じ1回に申し込みをするのであれば、なるべく多くの不動産会社に相談したほうが、成功する可能性も高いです。

でも、中には変な不動産会社がいるのでは・・・？と心配する人もいますが、安心してください。

イエウールで依頼できる不動産会社は厳重な審査を行っております。

利用者数が1,000万人と一括査定No.1の実力があるため、不動産会社をしっかり選別できているのです。

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人口が多い都市にお住まいの方は、国内TOP4のうち3社に唯一依頼ができる「 すまいValue 」も合わせて申し込むことをオススメします。

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大手不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのは事実です。

大手不動産会社は、人口が多い都市は非常に得意としていますので、人口がそこそこ多い都市を売却検討されている方は すまいValue も申し込むといいでしょう。

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逆にいうと、すまいValueの弱点は、地方には対応していない可能性が高い点です。

その場合は、1つ目に紹介した イエウール がオススメです。

また、さらに1都3県（東京・神奈川・埼玉・千葉）で売却を検討されている方は ソニー不動産 も非常にオススメできます。

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ソニー不動産は、エージェン制を採用している、国内では数少ない不動産会社。

分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、ソニー不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

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初めてでよく分からない不動産の売却の基礎から成功の秘訣までが学べます。

まずは気軽に相談だけでもしてみると良いでしょう。

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何となく不安と思っている方は「 HOME4U 」がオススメです。

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NTTといえば、かなり審査に厳しいので有名です。NTTの看板を汚すわけにはいきませんからね。

提携不動産会社は1,000社と多くはありませんが、それだけNTTの審査が厳しくなかなか参加できないとも言えるのです。

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少し長くなりましたので、再度まとめます。

不動産売却成功のシナリオ

• 【ここにしておけば間違いない】大手・中堅～地域密着まで幅広く不動産会社に相談できる！一括査定の中で利用者数No.1の「 イエウール 」
• 【大手のみで安心】超大手の不動産会社に唯一相談できる「 すまいValue 」
• 【1都3県限定】売主専門のエージェント制を導入「 ソニー不動産 」
• 【どうしても迷うなら】NTTグループ運営、運営歴No.1の「 HOME4U 」

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

サイト名	提携不動産会社	対応地域	利用者数	運用歴	強み	弱み
イエウール	1,700社以上	全国	1,000万人 ※2017/02時点	2013年～	・利用者数が1,000万人とNo.1の安心実績 ・参加不動産会数1,700社以上は一括査定No.1	運営歴が浅い
すまいValue	6社（超大手会社のみ）	全国 ※人口の少ない都市は未対応	10万人以上/年	2015年～	・超大手の不動産会社のみで安心 ・仲介件数TOP3に査定依頼が行える唯一の一括査定	地域密着の不動産会社は探せられない
ソニー不動産	ソニー不動産のみ	東京・神奈川・千葉・埼玉のみ	非公開	2014年～	・国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化 ・不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえる！	一都三県のみしか対応できない
HOME4U	1,000社	全国	500万人 ※2016/12時点	2001年～	・2001年から運営と一括査定で一番歴史あり ・NTTグループ運営だから安心！	提携不動産会社が少なめ
リガイド	600社	全国	非公開	2006年～	・一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト ・旧SBIグループが運営、収益物件に強い不動産会社が多数参加	提携不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定	1,549社	全国	420万人	2004年～	・賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック ・地域密着の不動産会社が多く参加している	大手不動産会社が参加していない
マンションナビ	非公開	全国 ※マンション専用	360万人	2011年～	・売却だけではなく賃料査定も同時に行える	査定が可能なのはマンションのみ（土地などは不可）
イエイ	1,000社	全国	300万人 ※2016/02時点	2007年～	・悪徳な不動産会社を徹底的に排除している ・サポート体制が充実	お役立ち情報が少ない
スマイスター	1,400社	全国	4400万人 ※2018年3月時点	2006年～	・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能	運営会社が広告会社

一括査定利用時の注意点

ここで1点注意点です。

一括査定サイトでは、あくまでも各社の売却予想額が査定されます。

当然ながら、高い価格や安い価格の査定額がバラバラに出てきます。

共有持分の不動産を売却する場合、特に一番安い価格に注目してください。

共有者の間では一番安い査定額を共通の売却ラインと定めておくことが賢明です。

それ以上に高く売れれば、「良かったね」という話になり、皆で仲良く終わることができます。

逆に一番高い査定額を売却ラインと定めてしまうと、「なんで安く売ったんだ！」という揉めごとの火種になりかねません。

売却ラインは保守的に定めておきましょう。

ここまで共有持分の査定ポイントについて見てきました。

最後に共有名義の不動産を売却した時のお得な情報をお伝えします。

4.共有者がそれぞれ適用できる3,000万円の特別控除

居住用財産を売却した場合、3,000万円の特別控除を適用することが可能です。

3,000万円の特別控除とは不動産を売却した時の所得税の発生を抑えるための税制となります。

所得税は個人の税金ですので、売却した共有者についてそれぞれ3,000万円の特別控除を適用することができます。

ほとんどの人は所得税は掛からない

マイホームを複数人の共有者で売却した場合は、それぞれ3,000万円以上の売却益が生じることは滅多に無いため、共有名義のままで売却すると、ほとんどの方は所得税を支払わなくて済むことになります。

3,000万円の特別控除については下記に詳しく記載しています。

5.まとめ

いかがでしたか？共有持分の不動産を売却する時の注意点とお得な特別控除について見てきました。

共有持分の売却ポイントは共有者全員の売却ラインのコンセンサスを得ることにあります。

「 イエウール 」「 すまいValue 」 などの一括査定サイトを使って、一度査定を取ってみるのが良いでしょう。