【絶縁にならないために】共有持分の不動産売却する時の3つの注意点と対処法

「離婚で夫婦共有の不動産を売却する」、または「相続財産を遺産分割する前に共有の状態で売却する」など、共有持分の不動産を売却したいと思われている方は結構いらっしゃいます。

初めて共有持分を売りたい方は、どのような手順で共有持分を売却できるのか分からない方も多いことでしょう。

しかも人間というものは、いざ高額な金額を目にすると目の色が変わる人が出てきます。

なので、決めることはキッチリ決めないと、あとあと揉めることになります。

実際に筆者は長年と不動産売却のコンサルティングをしてきましたが、共有の不動産売却で揉めて、絶縁になった家庭を何人も見てきました。

そこで今回の記事では、不動産売却における「共有持分」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことで、あなたが「共有持分」の売却が理解でき、実行に移せることをお約束します。ぜひ最後までご覧ください。

1.まずは不動産が「共有持分」か「区分所有」なのかを確認する

一つの不動産を複数人で所有する方法には、建物では大きく「共有持分」と「区分所有」の2種類があります。

まずあなたの不動産がどちらになっているのかを確認しましょう。

区分共有とは「構造上独立した部分を多数が所有している」

まず最初に区分共有について説明します。※土地については区分所有という表現はせず、「分有」という表現をします。

区分所有の最も典型的な例がマンションです。

大きなマンションは、多数の方が所有者ですが、それぞれ壁や屋根などで構造上独立した部分を所有しています。

例えば101号室はＡさんの所有、102号室はＢさん所有という形で、場所や空間で所有者が分かれている状態になります。

共有持分とは「1つの不動産を複数人が所有している状態」

一方、共有は1つの不動産を複数人の共有持分割合で、所有している状態です。

例えばＡさんとＢさんで50％ずつ不動産を所有しているとします。

その不動産は、扉や床など、どこの部分もＡさんとＢさんの50％ずつの割合で所有していることになり、場所や空間で所有者を分けることができません。

共有の典型的な例は、夫婦共有で購入した住宅、遺産分割協議前の相続財産などがあります。

また、戸建開発業者が分譲した戸建住宅などは、前面の私道が共有状態になっているケースが多いです。

夫婦でマンションを共有で購入した場合には、区分所有を共有で購入している形となります。

共有持分と区分共有の違いは「変更と処分」

「共有持分」と「区分所有」の最も大きな違いは、変更と処分にあります。

変更とは形状や性質を変えることであり、具体的にはリフォームやリノベーションなどが該当します。

また処分とは不動産売却のことを指します。

共有は、どこを取り出しても共有者全員の持ち分割合で所有しています。そのため変更や処分を行う際には、その他の共有者の同意を得る必要があります。

一方で、区分所有の場合は所有部分が完全に区画されているため、変更や処分で他の区分所有者の同意を得る必要はありません。

マンションの101号室をＡさんが売却しようとする時に、102号室のＢさんの同意を得る必要はないのです。

以上、ここまで共有持分と区分の違いについて見てきました。

それでは次に気になる共有持分を売却する時の注意点について見ていきましょう。

2.共有持分を売却する時の3つの注意点

共有持分売却は「相続」のときに起こる可能性が高い

共有のまま不動産を売却するケースは、相続時が多いです。

典型的な例が、子供が娘たちだけで、全員既に嫁に出ており、親の財産が実家の家だけというパターンです。

娘たちは嫁ぎ先で生活基盤があるため、実家の土地建物は2人とも不要であり、むしろ現金だけが欲しいというようなケースです。

相続は一般の家庭にも起こること

相続と言うと資産家だけの問題であって、一般人には関係の無いような話と思うような人がいますが、実は違います。

親の財産が1円でもあれば、誰しもそれを相続する立場にあります。

特に現金の様に簡単に分割できる資産が無く、保有資産が不動産だけとなると、相続時にそれを如何にして分割するかという問題が発生します。

資産は家だけという典型的なサラリーマン家庭ほど、相続後に不動産を売却する局面に遭遇するのです。

では、そんな共有持分の不動産を売却するときの注意点は下記3つです。

注意点①共有社全員の同意が必要

共有持分の不動産を売却する場合、まずは共有者の全員の同意が必要となります。

姉妹で相続した場合には、姉妹全員の同意があることが前提です。

共有者全員の同意は最も重要な部分ですので、ここはしっかりと意思を固めてください。

たとえ自分の共有持分だけを第三者に売却するとしても、他の共有者の同意は必要となります。

自分の分だけ勝手に売却できないということを十分に認識しましょう。

注意点②窓口を誰が行うのか決める

2つ目としては、共有物件を売却する場合、対応窓口を誰が行うかを決めます。

通常は、最も共有持ち分割合の大きいメジャーシェアの人が対応窓口を行います。

しかしながら、夫婦や相続人などで共有する場合は、全員の持ち分割合が等しいケースが多いです。夫婦間や相続人間で、誰が窓口として適切かを話し合いで決めておきます。

窓口とは、不動産会社対応、買主対応、銀行対応、司法書士対応などがあります。

注意点③売却ラインを決める

3つ目としては、いくらなら売るかという売却ラインを決めておくことです。

ここの目線が共通認識されていないと、後々揉めるケースになります。

「姉が勝手に安い価格で売った」「もっと高く売れたはずだ」などの言い分が発生し、売却した後も相続人間で揉める火種を残してしまいます。

被相続人である親は、残された子供たちが揉めることを望んでいません。

「我が家の子供たちは中が良いから大丈夫だろう」という想いで亡くなられる方が多いです。

残された子供たちがお金で争うことが無いように、売却ラインは十分に共通認識を持っておきましょう。

以上、ここまで共有持分を売却する時の注意点について見てきました。

実際に決めることは決めておかないといけません。

筆者は、この仕事を長年する中で絶縁の仲になる家庭をいくつも見てきました。

それでは次に共有持分の査定ポイントについて見ていきましょう。

3.共有持分の査定ポイント

同時売却を前提に全部を査定する

不動産の共有持分ですが、「共有持分だけ」を売却しようとすると、その価値は著しく下がります。

理由としては、共有持分は変更や処分に共有者の同意を必要とするため、普通の不動産より流動性が著しく下がるからです。

例えば全体として100の価値がある不動産を50％ずつ共有持分で持っているとします。

それぞれの共有持分が50の価値で査定されるかというと、そうはなりません。

各持分単体では、流動性が低くなるため、50％の持ち分は、40くらいで査定されることになります。

共有物全体で査定を行う

そのため、共有不動産の場合は、同時売却を前提に共有物全体での査定を行います。

共有持分の売却には、共有者全員の売却ラインのコンセンサスを取る必要があります。

そのためには出来るだけ多くの不動産会社から査定を取ることが、共有者全員の納得感は得やすいです。

共有不動産の査定は、 「 すまいValue 」「 HOME4U 」 などの一括査定サイトを利用するのが良いでしょう。

一括査定サイトでは、一度に6社程度の不動産会社から査定額を取得することが可能です。

ネットでの依頼が可能ですので、相続財産のような遠隔地の不動産を売却するのに適しています。

嫁に出た姉妹であれば、地元の不動産会社を全く知らないことも少なくありません。

わざわざ実家に戻って不動産会社を探して歩き回るよりは、一括査定で一度に効率よく査定額を集めた方が良いでしょう。

一括査定のオススメは 「すまいValue」「HOME4U」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

その中でも

の4つを特にオススメしています。

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果。※少し細かいので流し読みする程度でOK

不動産売買は超大手に偏っている

「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社でBIG3と言われています。

超大手不動産会社3社（BIG3）で不動産仲介の29.96％。不動産売買の3人に1人は、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。

それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。

超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。

そして上位3社に唯一依頼できるのが「 すまいValue 」です。なので「すまいValue」は外せません。

超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社の話も聞く

ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。

また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。

売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会も比較することをオススメします。

その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。

「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 おうちダイレクト 」「 イエウール 」のさらに詳細を見ていきます。

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◆どの地域でも外せない「すまいValue」

超大手不動産会社3社に唯一依頼ができるのが「 すまいValue 」です。

すまいValueは超大手の不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのは事実。

ただし、超大手の不動産会社は取引額が大きい不動産に力を入れる傾向が強いです。

次に紹介する「 HOME4U 」は大手・中堅・地域密着をバランスよく依頼が可能。合わせて申し込んでおくことをオススメします。

すまいValue公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆NTTグループの安心運営！運営歴も長く実績抜群「HOME4U」

大手・中堅・地域密着にバランスよく依頼したい。そんな人は「 HOME4U 」がオススメ。

HOME4UはNTTグループが運営、2001年からサービス開始で運営実績No.1と安心感抜群の一括査定。

NTT系は審査が厳しいことで有名。不動産会社をしっかりチェックして厳選しています。NTTの看板を汚すわけにはいきませんからね。

とりあえず迷ったらHOME4Uにしておけば間違いないでしょう。

HOME4U公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆【東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪】中堅・地域密着、ソニー不動産に依頼ができる「おうちダイレクト」

1都3県（東京・神奈川・埼玉・千葉）、大阪で売却を検討されている方は、 おうちダイレクト で中堅・地域密着の不動産会社に依頼しましょう。

（大阪以外の関西地域や愛知、札幌も対応しておりますが、1社しか出てこない可能性が高く申し込む意味がありません。）

おうちダイレクトは、ヤフー（Yahoo）とソニー不動産が共同運営しているサービス。

中堅どころの不動産会社だけでなく、国内では数少ないエージェント制を採用している「ソニー不動産」が唯一参加している一括査定が「 おうちダイレクト 」。

エージェント制とは分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、ソニー不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

また、おうちダイレクトはYahooの巨大なネット広告を駆使して、多くの購入検討者を捕まえることができます。

東京・神奈川・埼玉・千葉・大阪の人は おうちダイレクト を使ってソニー不動産と中堅会社に依頼しましょう。

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◆【地方や田舎に強い】中堅・地域密着に数多く依頼ができる「イエウール」

上記で紹介した一括査定を使っても、不動産会社が1社しか見つからない・・・そんな時は「 イエウール 」を使ってみてください。

「 イエウール 」は参加している不動産会社が1,900社と一括査定No.1となっています。

つまりあなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

特に地域密着の不動産会社は、小さい会社というのもあり、社長自身が担当になることが多く、手厚いサポートが受けられることができます。

イエウール公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

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少し長くなりましたので、再度まとめます。

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

※もし迷われるようでしたら、お問い合わせフォームよりお気軽に連絡ください。適切なサービスを紹介させていただきます。

一括査定利用時の注意点

ここで1点注意点です。一括査定サイトでは、あくまでも各社の売却予想額が査定されます。

当然ながら、高い価格や安い価格の査定額がバラバラに出てきます。

共有持分の不動産を売却する場合、特に一番安い価格に注目してください。

共有者の間では一番安い査定額を共通の売却ラインと定めておくことが賢明です。

それ以上に高く売れれば、「良かったね」という話になり、皆で仲良く終わることができます。

逆に一番高い査定額を売却ラインと定めてしまうと、「なんで安く売ったんだ！」という揉めごとの火種になりかねません。

売却ラインは保守的に定めておきましょう。

ここまで共有持分の査定ポイントについて見てきました。

最後に共有名義の不動産を売却した時のお得な情報をお伝えします。

4.共有者がそれぞれ適用できる3,000万円の特別控除

居住用財産を売却した場合、3,000万円の特別控除を適用することが可能です。

3,000万円の特別控除とは不動産を売却した時の所得税の発生を抑えるための税制となります。

所得税は個人の税金ですので、売却した共有者についてそれぞれ3,000万円の特別控除を適用することができます。

ほとんどの人は所得税は掛からない

マイホームを複数人の共有者で売却した場合は、それぞれ3,000万円以上の売却益が生じることは滅多に無いため、共有名義のままで売却すると、ほとんどの方は所得税を支払わなくて済むことになります。

3,000万円の特別控除については下記に詳しく記載しています。

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5.まとめ

いかがでしたか？共有持分の不動産を売却する時の注意点とお得な特別控除について見てきました。

共有持分の売却ポイントは共有者全員の売却ラインのコンセンサスを得ることにあります。

「 すまいValue 」「 HOME4U 」 などの一括査定サイトを使って、一度査定を取ってみるのが良いでしょう。