共有持分の不動産を売却する時の注意点とお得な特別控除

投稿日:2016年11月2日 更新日:

「離婚で夫婦共有の不動産を売却する」、または「相続財産を遺産分割する前に共有の状態で売却する」など、共有持分の不動産を売却したいと思われている方は結構いらっしゃいます。

初めて共有持分を売りたい方は、どのような手順で共有持分を売却できるのか分からない方も多いことでしょう。

そこで今回の記事では、不動産売却における「共有持分」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことで、あなたが「共有持分」の売却が理解でき、実行に移せることをお約束します。ぜひ最後までご覧ください。

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1.あなたの不動産は共有持分と区分所有のどちら?

Question

一つの不動産を複数人で所有する方法には、建物では大きく「共有持分」と「区分所有」の2種類があります。

まずあなたの不動産がどちらになっているのかを確認しましょう。

1-1.区分共有とは

まず最初に区分共有について説明します。※土地については区分所有という表現はせず、「分有」という表現をします。

区分所有の最も典型的な例がマンションです。大きなマンションは、多数の方が所有者ですが、それぞれ壁や屋根などで構造上独立した部分を所有しています。

例えば101号室はAさんの所有、102号室はBさん所有という形で、場所や空間で所有者が分かれている状態になります。

1-2.共有持分とは

一方、共有は1つの不動産を複数人の共有持分割合で、所有している状態です。

例えばAさんとBさんで50%ずつ不動産を所有しているとします。

その不動産は、扉や床など、どこの部分もAさんとBさんの50%ずつの割合で所有していることになり、場所や空間で所有者を分けることができません。

共有の典型的な例は、夫婦共有で購入した住宅、遺産分割協議前の相続財産などがあります。

また、戸建開発業者が分譲した戸建住宅などは、前面の私道が共有状態になっているケースが多いです。

夫婦でマンションを共有で購入した場合には、区分所有を共有で購入している形となります。

1-3.共有持分と区分共有の違いは「変更と処分」

「共有持分」と「区分所有」の最も大きな違いは、変更と処分にあります。

変更とは形状や性質を変えることであり、具体的にはリフォームやリノベーションなどが該当します。

また処分とは不動産売却のことを指します。

共有は、どこを取り出しても共有者全員の持ち分割合で所有しています。そのため変更や処分を行う際には、その他の共有者の同意を得る必要があります。

一方で、区分所有の場合は所有部分が完全に区画されているため、変更や処分で他の区分所有者の同意を得る必要はありません。

マンションの101号室をAさんが売却しようとする時に、102号室のBさんの同意を得る必要はないのです。

以上、ここまで共有持分と区分の違いについて見てきました。

それでは次に気になる共有持分を売却する時の注意点について見ていきましょう。

2.共有持分を売却する時の注意点

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2-1.共有持分売却は普通の家庭で遭遇する

共有のまま不動産を売却するケースは、相続時が多いです。

典型的な例が、子供が娘たちだけで、全員既に嫁に出ており、親の財産が実家の家だけというパターンです。

娘たちは嫁ぎ先で生活基盤があるため、実家の土地建物は2人とも不要であり、むしろ現金だけが欲しいというようなケースです。

2-1-1.相続は一般の家庭にも起こること

相続と言うと資産家だけの問題であって、一般人には関係の無いような話と思うような人がいますが、実は違います。

親の財産が1円でもあれば、誰しもそれを相続する立場にあります。

特に現金の様に簡単に分割できる資産が無く、保有資産が不動産だけとなると、相続時にそれを如何にして分割するかという問題が発生します。

資産は家だけという典型的なサラリーマン家庭ほど、相続後に不動産を売却する局面に遭遇するのです。

2-2.注意点①全員の同意が必要

共有持分の不動産を売却する場合、まずは共有者の全員の同意が必要となります。

姉妹で相続した場合には、姉妹全員の同意があることが前提です。

共有者全員の同意は最も重要な部分ですので、ここはしっかりと意思を固めてください。

たとえ自分の共有持分だけを第三者に売却するとしても、他の共有者の同意は必要となります。

自分の分だけ勝手に売却できないということを十分に認識しましょう。

2-3.注意点②窓口を決める

2つ目としては、共有物件を売却する場合、対応窓口を誰が行うかを決めます。

通常は、最も共有持ち分割合の大きいメジャーシェアの人が対応窓口を行います。

しかしながら、夫婦や相続人などで共有する場合は、全員の持ち分割合が等しいケースが多いです。夫婦間や相続人間で、誰が窓口として適切かを話し合いで決めておきます。

窓口とは、不動産会社対応、買主対応、銀行対応、司法書士対応などがあります。

2-4.注意点③売却ラインを決める

3つ目としては、いくらなら売るかという売却ラインを決めておくことです。ここの目線が共通認識されていないと、後々揉めるケースになります。

「姉が勝手に安い価格で売った」、「もっと高く売れたはずだ」などの言い分が発生し、売却した後も相続人間で揉める火種を残してしまいます。

被相続人である親は、残された子供たちが揉めることを望んでいません。

「我が家の子供たちは中が良いから大丈夫だろう」という想いで亡くなられる方が多いです。

残された子供たちがお金で争うことが無いように、売却ラインは十分に共通認識を持っておきましょう。

以上、ここまで共有持分を売却する時の注意点について見てきました。

それでは次に共有持分の査定ポイントについて見ていきましょう。

3.共有持分の査定ポイント

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3-1.同時売却を前提に全部を査定する

不動産の共有持分ですが、「共有持分だけ」を売却しようとすると、その価値は著しく下がります。

理由としては、共有持分は変更や処分に共有者の同意を必要とするため、普通の不動産より流動性が著しく下がるからです。

例えば全体として100の価値がある不動産を50%ずつ共有持分で持っているとします。

それぞれの共有持分が50の価値で査定されるかというと、そうはなりません。

各持分単体では、流動性が低くなるため、50%の持ち分は、40くらいで査定されることになります。

3-1-1.共有物全体で査定を行う

そのため、共有不動産の場合は、同時売却を前提に共有物全体での査定を行います。共有持分の売却には、共有者全員の売却ラインのコンセンサスを取る必要があります。

そのためには出来るだけ多くの不動産会社から査定を取ることが、共有者全員の納得感は得やすいです。

共有不動産の査定は、HOME4Uなどの一括査定サイトを利用するのが良いでしょう。一括査定サイトでは、一度に6社程度の不動産会社から査定額を取得することが可能です。

ネットでの依頼が可能ですので、相続財産のような遠隔地の不動産を売却するのに適しています。

嫁に出た姉妹であれば、地元の不動産会社を全く知らないことも少なくありません。

わざわざ実家に戻って不動産会社を探して歩き回るよりは、一括査定で一度に効率よく査定額を集めた方が良いでしょう。

3-1-2.一括査定のオススメは「HOME4U」「すまいValue」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

中でも複数かつ信頼できる不動産会社を比較できる8つのサービス(サイト)に厳選。

その中でも

  • 多くの不動産会社を比較、でも安心できるNTTグループ運営のHOME4U
  • 大手の不動産会社6社のみに査定依頼ができるすまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門の数少ない不動産会社ソニー不動産

の3つを特にオススメしています。

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し見にくく、そこまでじっくり見る必要はありません。流し読みしてください。

2017提携不動産会社

2017提携不動産会社
※出典:2017年度不動産売買仲介件数は不動産業統計集より

上記表を見ると、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「センチュリー21グループ」「東急リバブル」の4社が他の不動産会社に比べて、仲介件数が一桁多いことがわかると思います。

計算してみましたが、日本の不動産売買の仲介件数全体の38.3%をその4社で占めています。

それだけ日本の不動産売買の取引は、大手に偏っているということです。


以上のことからも、筆者としては、最低でもこれら大手に最低でも1社には依頼できないと話にならないと思っています。

そして結論からいうと、「HOME4U」を特にオススメしています。

HOME4U

筆者が「HOME4U」をオススメしているのは下記の通り。

HOME4UはNTTグループ運営である安心感はもちろん、利用者数500万人、2001年から運営と利用者、運営歴がNo.1の一括査定です。

また、HOME4Uは「中堅」や「地方」の不動産会社にも依頼ができますので、よりあなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

大手よりも、中堅や地方の不動産会社の方が、特定地域は強かったりしますからね。

でも、中には変な不動産会社がいるのでは・・・?と心配する人もいますが、安心してください。

HOME4Uで依頼できる不動産会社はNTTならではの厳重な審査を行っております。

HOME4Uはコチラ → http://www.home4u.jp/


人口が多い都市にお住まいの方は、大手4社中3社に唯一依頼ができるすまいValueも非常にオススメできます。

すまいValue

すまいValueは、先ほど紹介した取引実績TOP4社のうち3社に査定依頼ができる唯一のサービス。

つまり、大手不動産会社のみに特化しており、取引実績(上位4社中3社に査定依頼ができる)から見てもまず間違いないのは事実です。

大手不動産会社は、人口が多い都市は非常に得意としていますので、人口がそこそこ多い都市を売却検討されている方はすまいValueが良いでしょう。

すまいValueはコチラ → https://sumai-value.jp/

逆にいうと、すまいValueの弱点は、地方には対応していない可能性が高い点です。

その場合は、1つ目に紹介したNTTグループが運営するHOME4Uがオススメです。


また、さらに1都3県(東京・神奈川・埼玉・千葉)で売却を検討されている方はソニー不動産が非常にオススメできます。

ソニー不動産

ソニー不動産は、エージェン制を採用している、国内では数少ない不動産会社。

分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、ソニー不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

しかも今なら不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえます。

初めてでよく分からない不動産の売却の基礎から成功の秘訣までが学べます。

まずは気軽に相談だけでもしてみると良いでしょう。

ソニー不動産はコチラ → https://sony-fudosan.com/


少し長くなりましたので、再度まとめます。

不動産売却成功のシナリオ

        
  • 大手不動産会社も含めて、多くの不動産会社に相談したい!でも安心したいという方はHOME4U
  • 人口がそこそこ多い不動産を売却検討の方はすまいValue
  • 【1都3県限定】売主のことのみ考えてくれるソニー不動産

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

サイト名 提携不動産会社 対応地域 利用者数 運用歴 強み 弱み
HOME4U 900社 全国 500万人
※2016/12時点
2001年~

利用者実績、運営歴ともにNo.1
・NTTグループ運営だから安心!
・3位の「東急リバブル」に依頼ができるHOME4U(他依頼が行えるのはすまいValueのみ)

提携不動産会社が少なめ
すまいValue 6社(超大手会社のみ) 全国
※人口の少ない都市は未対応
非公開 2015年~ 超大手の不動産会社のみで安心
・仲介件数1位の「三井不動産」2位の「住友不動産」に査定依頼が行える唯一の一括査定
地元密着の不動産会社は探せられない
ソニー不動産 非公開 東京・神奈川・千葉・埼玉のみ 非公開 2014年~ 国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化
・不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえる!
一都三県のみしか対応できない
リガイド 600社 全国
非公開 2006年~ 一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、厳選に不動産会社をチェックしている
提携不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社 全国 420万人 2004年~ 賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開 全国
※マンション専用
360万人 2011年~ 売却だけではなく賃料査定も同時に行える
・最大9社からの査定結果を比較できる
査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
イエイ 1,000社 全国 300万人
※2016/02時点
2007年~ 悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
イエウール 1,400社 全国 450万人
※2015/03時点
2013年~ ・比較できる不動産会社がNo.1
・利用者数が多い安心の実績
運営歴が浅い
スマイスター 1,200社 全国 350万人
※2015/12時点
2006年~ ・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能 運営会社が広告会社

【一番のオススメ】一括査定の利用者数、運営歴No.1「HOME4U」

HOME4U

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

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HOME4U公式サイト:https://www.home4u.jp/

超大手の不動産会社のみに相談するなら「すまいValue」

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

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すまいValue公式サイト:https://sumai-value.jp/

【関東限定】売手にとにかく特化!「ソニー不動産」

ソニー不動産

ソニー不動産公式サイト
https://sony-fudosan.com/

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ソニー不動産公式サイト:https://sony-fudosan.com/

一度の申し込みで最大10社が比較できる唯一のサイト「リガイド」

リガイド

リガイド公式サイト
http://www.re-guide.jp/

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リガイド公式サイト:http://www.re-guide.jp/

提携会社が最も多い!地域密着の不動産会社が見つかる「HOME'S売却査定」

HOME'S売却査定

HOME'S売却査定公式サイト
https://www.homes.co.jp/satei/

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HOME'S売却査定公式サイト:https://www.homes.co.jp/satei/

【マンション限定】売却だけではなくて「賃貸査定」も行えるマンションNavi

マンションnavi

マンションnavi
https://t23m-navi.jp/

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リガイド公式サイト:https://t23m-navi.jp/

不動産一括査定についてさらに詳細が知りたい方は下記記事をご確認ください。

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3-2.一括査定利用時の注意点

ここで1点注意点です。一括査定サイトでは、あくまでも各社の売却予想額が査定されます。

当然ながら、高い価格や安い価格の査定額がバラバラに出てきます。

共有持分の不動産を売却する場合、特に一番安い価格に注目してください。共有者の間では一番安い査定額を共通の売却ラインと定めておくことが賢明です。

それ以上に高く売れれば、「良かったね」という話になり、皆で仲良く終わることができます。

逆に一番高い査定額を売却ラインと定めてしまうと、「なんで安く売ったんだ!」という揉めごとの火種になりかねません。売却ラインは保守的に定めておきましょう。

ここまで共有持分の査定ポイントについて見てきました。

最後に共有名義の不動産を売却した時のお得な情報をお伝えします。

4.共有者がそれぞれ適用できる3,000万円の特別控除

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居住用財産を売却した場合、3,000万円の特別控除を適用することが可能です。

3,000万円の特別控除とは不動産を売却した時の所得税の発生を抑えるための税制となります。

所得税は個人の税金ですので、売却した共有者についてそれぞれ3,000万円の特別控除を適用することができます。

4-1.ほとんどの人は所得税は掛からない

マイホームを複数人の共有者で売却した場合は、それぞれ3,000万円以上の売却益が生じることは滅多に無いため、共有名義のままで売却すると、ほとんどの方は所得税を支払わなくて済むことになります。

3,000万円の特別控除については「不動産を売却した時の3,000万円特別控除についての徹底解説」に詳しく記載しています。是非、ご参考ください。

5.まとめ

いかがでしたか?共有持分の不動産を売却する時の注意点とお得な特別控除について見てきました。

共有持分の売却ポイントは共有者全員の売却ラインのコンセンサスを得ることにあります。HOME4Uなどの一括査定サイトを使って、一度査定を取ってみるのが良いでしょう。

これで損しない!不動産を売るなら不動産一括査定

不動産を高く売るなら「不動産一括査定サービス」をがおすすめ。

不動産一括査定サービスとは?

インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。
不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定サービスと一言でいっても、たくさん存在します。(筆者が知っているだけでも数十のサービスが存在する。)

筆者としては、その中でも複数の不動産会社をきちんと比較できるサービスに厳選。

中でも信頼できる不動産会社」に依頼が行えるオススメサイトを紹介します。

  • HOME4U:運営している会社がNTTグループで不動産会社を厳しくチェック、一括査定で一番の歴史、実績を誇る
  • すまいValue:他の一括査定では依頼できない超大手の不動産会社に査定依頼ができる
  • ソニー不動産:売り手専門のエージェント制を採用している ※ただし、1都3県限定です。

安心のNTTグループ運営、実績・歴史No.1「HOME4U」

HOME4U
  • 安心のNTTグループ運営、個人情報をしっかり管理
  • 2001年から運営と一括査定でNo.1の老舗
  • 累計利用者数:500万人以上で一括査定No.1
  • 入力3分のカンタン一括査定※筆者実測値
  • 無料、全国対応
  • 提携不動産会社数:約900社

最大手6社の査定相談だから安心「すまいValue」

すまいValue
  • 超大手不動産会社6社のみだから安心!
    ※国内で不動産売買の取引No.1の「三井不動産リアリティネットワーク」No.2の「住友不動産」に唯一依頼ができる一括査定です。
  • 入力3分のカンタン一括査定※筆者実測値
  • 無料、全国対応
    ※人口が少ない都市は未対応
  • 年間の成約件数:10万件の実績

※一部の地方では対応していない可能性があります。その場合は「HOME4U」をオススメします。

【1都3県限定】国内で唯一のエージェント制導入で売り手に特化「ソニー不動産」

ソニー不動産
  • 国内で唯一のエージェント制導入!売り手のみをサポート
    ※ソニー不動産は「両手仲介」といって、買主、売主の双方からお金をもらうことをしていません。
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