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不動産売却の見積もり査定の注意点とおすすめ方法

投稿日:2016年10月2日 更新日:

不動産を売却する際、見積もり(査定)を取るという話を聞いたことのある方もいると思います。

初めて不動産を売る方は

  • そもそも見積もり(査定)とは何かを知りたい
  • またなるべく安心して見積もり査定ができる方法が知りたい

思っている方も多いのではないでしょうか。

そこで今回の記事では不動産を売却するときの見積もり査定にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことで、あなたが不動産売却の見積もり査定をする上で気を付けるべきこと、また方法などを理解して具体的に申し込むことができることを約束します。

1.不動産売却には2つの見積もり査定方法がある

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不動産の見積査定方法には、大きく分けて2種類の方法があります。

1つは不動産会社による無料査定と、不動産鑑定士による有料査定です。

無料査定も有料査定もどちらが正確とか、不正確とか、そのような差はありません。

また査定結果が出てくる速さは不動産会社の無料査定の方が速いです。タダで早いのが無料査定で、高くて遅いのが有料査定です。

1-1.個人が不動産を売却する場合は無料査定で十分

通常、個人の方がマイホームを売る際には、不動産会社の無料査定で十分です。

わざわざ不動産鑑定士に有料査定を依頼する必要はありません。

1-1-1.有料査定が必要な人は?

不動産鑑定士による有料査定を依頼する人は、税務署に対し価格の妥当性を説明する必要性のある人たちです。

例えば、下記のような人たちです。

  • 親子間で不動産を売買する
  • 法人の代表者と法人との間で不動産を売買する
  • 関係会社間で不動産を売買するなど恩恵的取引が可能な売買をする

このような間柄の人たちの売買では、不動産価格を操作することが可能ですので、利益を出したり損を出したりすることができます。

そのため売買そのものが脱税行為にも繋がりかねないため、不動産鑑定士による客観的な鑑定評価書が必要となってくるのです。

以上、不動産売却の見積もり査定方法について見てきました。

それでは次にそれぞれの見積もり査定方法のメリットとデメリットについて見ていきましょう。

2.2つの見積もり査定方法のメリットとデメリット

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2-1.無料査定のメリット・デメリット

無料査定のメリットは、「無料」ということが最大のメリットです。

しかも査定額、つまり品質も有料査定と遜色はありません。この無料査定は一般化しているため、有料査定の存在すら知らない人がほとんどです。

そのため有料査定をする人は、親子間売買などをする時に、税理士さんから「不動産鑑定士による鑑定評価書を取ってください。」と言われて、初めて有料査定の存在を知る方が多いです。

同じ価格を出すだけなのに、何故、無料査定では税務署に対して証拠資料とならないのかという点で不満に感じる方が多くいらっしゃいます。

そのため無料査定のデメリットは、公的な証拠資料とはならないという点です。

一方で不動産鑑定士による鑑定評価書は、税務署や裁判所などに対して証拠資料として用いることが可能です。

親子間や関係会社間で不動産を売買しても、事前に不動産鑑定士による鑑定評価書を取得して、その金額で売買を行えば、問題になることはありません。

不動産鑑定士による不動産鑑定は、国が定めた不動産鑑定評価基準に基づき価格が決定されます。

一方で不動産会社の無料査定は、特に基準がないため、例え同じ価格であっても、公的機関が証拠資料として認めにくいのです。

2-2.有料査定のメリット・デメリット

有料査定にメリットとデメリットは、無料査定との対の関係になります。

有料査定は「有料」であることがデメリットですし、税務署や裁判所に対して証拠資料となる点がメリットとなります。

そのため有料査定は、公的機関に証拠資料を出す必要性のある人にニーズがあると言えます。

以上、それぞれの見積もり査定方法のメリットとデメリットについて見てきました。

それでは次にどの方法がどんな人に適しているのか具体的に解説していきます。

3.あなたはどちらの見積もり査定が向いている?

Question

3-1.無料査定に適している人

初めに無料査定が適している人から解説します。

無料査定の目的は、あくまでも売値を決めることにあります。

そのため個人の方が戸建やマンション、更地など、一般的な不動産を売却する場合は無料査定を行うことになります。

無料査定は必ずしも取得しなければいけないものではありません。

あくまでも売却の参考にするだけなので、自分で相場を把握している人は無料査定を取る必要もないと言えます。

例えば、マンションなどは同じマンションの別の部屋が売りに出されているケースがあります。

普段から売却のチラシを見ている人は相場を把握している方も多いです。

このような方は特段査定を取得する必要もないと言えますが、タダですのでやっても良いでしょう。

一方で相場を把握していない方は無料査定を利用して売値を決めましょう。

3-1-1.不動産一括査定を利用をオススメ

1社だけの査定では相場観がつかめない為、不動産一括査定を利用して複数社に査定依頼をするのをおすすめしています。

一括査定を利用すると、あなたの不動産情報にマッチする複数の不動産会社を自動に探してくれる優れものです。

3-1-2.一括査定のオススメはHOME4U

不動産売却の一括査定サイトはいくつかありますが、複数の不動産会社がきちんと比較できる7つのサイトを徹底比較しました。

先に結論を伝えると運営している会社がNTTグループのHOME4Uをオススメしています。

NTTグループ運営の安心感はもちろん、利用者数500万人、2001年から運営と実績No.1の一括査定です。

また、提携している不動産会社もNTTならではの厳重な審査を行っています。

とにかく安心できる大手の不動産会社のみでOKという方はすまいValueでもいいでしょう。

すまいValueは、国内大手不動産会社6社(三井のリハウス/三菱地所ハウスネット/住友不動産販売/東急リバブル/野村の仲介/小田急不動産)に査定依頼ができる唯一の一括査定サイトです。

不動産売却を成功させるカギが「信頼できる不動産会社」を見つけられるかです。

まずは、HOME4Uで信頼できる不動産会社に査定依頼を実施。次に依頼できる不動産会社が少ないor今一であれば、イエイやイエウールも同時に利用することをオススメします。

下記が主流なサイト一覧と各サイトの特徴です。

※入力項目に「延床面積」と「土地面積」があります。延床面積の目安として、「4人家族/一戸建て/4LDK」で40坪(130㎡)が平均です。

サイト名 提携不動産会社 対応地域 利用者数 運用歴 強み 弱み
HOME4U 550社 全国 500万人
※2016/12時点
2001年~ 利用者実績、運営歴ともにNo.1
・NTTグループ運営だから安心!
提携している不動産会社が少なめ
すまいValue 6社(超大手会社のみ) 全国
※一部の地域を除く
未公開 2015年~ 超大手の不動産会社のみで安心
・国内の3大大手の「三井不動産」「住友不動産」「東急リバブル」が比較できる唯一の一括査定
地元密着の不動産会社は探せられない
ソニー不動産 未公開 東京・神奈川・千葉・埼玉のみ 未公開 2014年~ 国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化 一都三県のみしか対応できない
イエイ 1,000社 全国 300万人
※2016/02時点
2007年~ 悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
スマイスター 1,000社 全国 350万人
※2015/12時点
2006年~ ・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能 運営会社が広告会社
イエウール 1,400社 全国 450万人
※2015/03時点
2013年~ ・比較できる不動産会社がNo.1
・利用者数が多い安心の実績
運営歴が浅い
【一番のオススメ】一括査定の利用者数、運営歴No.1「HOME4U」
https://www.home4u.jp/
HOME4U

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

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超大手の不動産会社のみに相談するなら「すまいValue」
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すまいValue公式サイト
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【関東限定】売手にとにかく特化!「ソニー不動産」
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ソニー不動産公式サイト
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提携社数は1,000社以上、悪徳会社を徹底排除「イエイ」
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イエイ公式サイト
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売却だけでなく賃貸の査定も行える「スマイスター」
https://www.sumaistar.com/

スマイスターは売却のみではなく、賃貸した場合の査定も行えますので、まだ売却しようかどうか迷っている方には大変オススメです。

下記が実際に筆者がスマイスターで申込をした画面です。

「売却査定」と「賃料査定」が出ていることが分かると思います。

スマイスターの不動産会社選択画面

スマイスターの不動産会社選択画面
https://www.sumaistar.com/

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不動産一括査定についてさらに詳細が知りたい方は下記記事をご確認ください。

不動産の一括査定は大丈夫?利用者のリアル評判とデメリットのまとめ

不動産を売りたいと考えていてインターネットで色々なサイトを見ていると「不動産一括査定」や「不動産売却の一括査定」がよく紹介されていると思います。 そこであなたも下記「ひよこ生徒」のような疑問や不安があ ...

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3-2.有料査定に適している人

次に有料査定が適している人を解説します。有料査定は、「有料査定を取らざるを得ない人」が行います。

基本的には、親子間や、法人の役員とその法人間、関係会社間などで取引をする人、つまり価格を操作できる関係にある人たちが不動産を売買する場合は必要となります。

また、大規模工場地や大型のオフィスビル、商業施設、倉庫など、街の不動産会社が扱わないような不動産を売却する際は、有料査定を取るケースが多いです。

倒産した会社の資産を売却する場合なども有料査定を取得します。

倒産した会社には銀行や取引先など多くの債権者が関わっているため、不動産鑑定士による客観的な鑑定評価が必要となるのです。

これらの有料査定の依頼主は、ほとんどが法人です。ほとんどの個人の方は有料査定に縁がないと言えます。

不動産鑑定士による有料査定についてさらに詳しく知りたい方は「不動産鑑定士による有料査定/不動産鑑定や不動産査定書の相場を徹底解説」をご確認ください。

以上、どの方法がどんな人に適しているのか具体的に解説しました。

それでは次に気になる見積もり査定をする上での注意点について見ていきましょう。

4.見積もり査定をする上での注意点

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ここからは個人の方が利用する可能性の高い無料査定に話を絞ります。

無料査定には国が定めた不動産鑑定評価基準のようなルールがありません。

各不動産会社が自由に査定をしますので、基本的にはどんな査定額を出しても自由です。

不動産鑑定士は不当鑑定をしたら資格がはく奪されますが、不動産会社はどんな価格を提示しても「お咎め」はありません。

4-1.無料査定は無責任な査定

つまり不動産会社の無料査定は、ある意味で無責任な価格ですので、注意が必要となるのです。

無料査定は、不動産会社に依頼する前に行うのが通常です。

そのため媒介契約を取りたい不動産会社は、あたかも高く売れそうなことを言って、高い査定額を出してくることがあります。

査定時点では、不動産会社は高く売ることよりも契約を取ることの方が優先されますので、本当に売却できる価格で査定をしてくるとは限りません。

無料査定の場合、査定額よりも安くしか売れないケースが多いです。

そのため、無料査定の場合は、査定額に一喜一憂せず、冷静に受け止めることが注意点となります。

ですので、前章でもお伝えしましたが、複数の不動産会社に見積もり査定を取ってみて、相場観を掴むのと同時に、あなた自身の目で確かめる必要があるのです。

HOME4Uなどを利用して複数の不動産会社を探してみましょう。

ここまで見積もり査定をする上での注意点について見てきました。

最後に見積もり査定をしてもらう上で用意しておく書類について紹介します。

5.見積もり査定をしてもらう上で用意しておく書類

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無料査定の場合、ネット上で申込のときは特に必要ありませんが、実際に不動産会社に無料査定をする際には、最低限の書類はあったほうがスムーズです。

面積や築年数などは外部の人間でも登記簿謄本で把握が可能です。

但し、未登記建物がある場合は、固定資産税納税通知書を用意してください。

未登記建物は外部の人間が面積等を確認できないため、本人しか持っていない固定資産税納税通知書を渡してあげる必要があります。

またリフォーム履歴がある場合は、その内容の分かる資料を用意してください。

また雨漏りなどの損傷部分がある場合は、その内容を事前に告知してください。

外部の人間が入手できず、売主しか分からない情報があれば、それに関する資料を用意しておきましょう。

不動産売却に必要な書類の詳細は「不動産売却に必要な書類を図解付きでわかりやすく解説」をご確認ください。

6.まとめ

いかがでしたか?不動産売却の見積もり査定の注意点とおすすめ方法について見てきました。

取引の相手方や保有している不動産の種類によって、無料査定や有料査定を使い分ける必要があります。

売買形態に即した査定方法を選択しましょう。

不動産のプロが徹底比較!一括査定のおすすめランキング

不動産を高く売るなら「不動産一括査定サービス」をがおすすめ。

不動産一括査定サービスとは、インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。

不動産売却の一括査定サイトはいくつかありますが、複数の不動産会社がきちんと比較できる以下の3つのサイトがおすすめです。

中でも筆者はNTTグループが運営しており、「個人情報をしっかり管理」「NTTによる厳しい審査を通過した不動産会社のみ提携」「運営歴、利用者数がNo.1」のHOME4Uをオススメしています。

不動産売却を成功させるカギが「信頼できる不動産会社」を見つけられるかです。

まずは、HOME4Uで依頼できる不動産会社を確認する。あまり不動産会社が見つからないということであれば、少し提携不動産会社数が多いイエイイエウールも同時に利用することをオススメします。

下記が主流なサイト一覧と各サイトの特徴です。

※入力項目に「延床面積」と「土地面積」があります。延床面積の目安として、「4人家族/一戸建て/4LDK」で40坪(130㎡)が平均です。

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※一部の田舎では対応していないため、その場合は最初に紹介した「HOME4U」をオススメします。

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