不動産売却の見積もり査定の注意点とおすすめ方法

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不動産売却の見積もり査定の注意点とおすすめ方法

不動産を売却する際、見積もり(査定)を取るという話を聞いたことのある方もいると思います。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 不動産売却の見積もり(査定)とは何かを知りたい
  • 何か見積もり査定を取る上での注意点を知りたい
  • なるべく安心して見積もり査定ができる方法が知りたい

そこで今回の記事では不動産を売却するときの「見積もり査定」にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことで、

  • あなたが不動産売却の見積もり査定をする上で注意すべきこと
  • 見積もり査定方法を理解して納得して申し込むことができること

を約束します。

すぐ分かる本記事の結論

  • 不動産の見積もり査定方法は「有料」「無料」の2つある
  • 一般の不動産売却であれば無料査定で十分
  • 無料の見積もり査定は相場観を掴むのに必要
  • 1社だけではなく、複数社の見積もり査定を取るのをオススメ
  • 複数の不動産会社を探すのは不動産一括査定がオススメ
    ※詳細は「3.無料査定にするべきか、有料査定にするべきかの判断基準」に書いています。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.不動産売却には2つの見積もり査定方法がある

不動産の見積査定方法には、大きく分けて2種類の方法があります。

  1. 不動産会社による無料査定
  2. 不動産鑑定士による有料査定

無料査定も有料査定もどちらが正確とか、不正確とかそのような差はありません。

また査定結果が出てくる速さは、不動産会社の無料査定の方が速いです。

タダで早いのが無料査定で、高くて遅いのが有料査定です。

個人が不動産を売却する場合は無料査定で十分

通常、個人の方がマイホームを売る際には、不動産会社の無料査定で十分です。

わざわざ不動産鑑定士に有料査定を依頼する必要はありません。

有料査定が必要な3パターン

不動産鑑定士による有料査定を依頼する人は、税務署に対し価格の妥当性を説明する必要性のある人たちです。

例えば、下記のような人たちです。

「有料査定」はこんな方にオススメ

  • 親子間で不動産を売買する
  • 法人の代表者と法人との間で不動産を売買する
  • 関係会社間で不動産を売買する

このような間柄の人たちの売買では、不動産価格を操作することが可能。

つまり、意図的に利益を出したり損を出したりすることができます。

そのため売買そのものが脱税行為にも繋がりかねないため、不動産鑑定士による客観的な鑑定評価書が必要となってくるのです。

以上、不動産売却の見積もり査定方法について見てきました。

それでは次にそれぞれの見積もり査定方法のメリットとデメリットについて見ていきましょう。

2.「無料」「有料」の見積もり査定方法のメリットとデメリット

無料査定のメリット・デメリット

無料査定のメリットは、「無料」ということが最大のメリットです。

しかも査定額、つまり品質も有料査定と遜色はありません。

この無料査定は一般化しているため、有料査定の存在すら知らない人がほとんどです。

そのため有料査定をする人は、親子間売買などをする時に、税理士さんから「不動産鑑定士による鑑定評価書を取ってください。」と言われて、初めて有料査定の存在を知る方が多いです。

同じ価格を出すだけなのに、何故、無料査定では税務署に対して証拠資料とならないのかという点で不満に感じる方が多くいらっしゃいます。

そのため無料査定のデメリットは、公的な証拠資料とはならないという点です。

一方で不動産鑑定士による鑑定評価書などの有料査定は、税務署や裁判所などに対して証拠資料として用いることが可能です。

親子間や関係会社間で不動産を売買しても、事前に不動産鑑定士による鑑定評価書を取得して、その金額で売買を行えば、問題になることはありません。

不動産鑑定士による不動産鑑定は、国が定めた不動産鑑定評価基準に基づき価格が決定されます。

一方で不動産会社の無料査定は、特に基準がないため、例え同じ価格であっても、公的機関が証拠資料として認めにくいのです。

有料査定のメリット・デメリット

有料査定にメリットとデメリットは、無料査定との対の関係になります。

有料査定は「有料」であることがデメリットですし、税務署や裁判所に対して証拠資料となる点がメリットとなります。

そのため有料査定は、公的機関に証拠資料を出す必要性のある人にニーズがあると言えます。

以上、それぞれの見積もり査定方法のメリットとデメリットについて見てきました。

それでは次にどの方法がどんな人に適しているのか具体的に解説していきます。

3.無料査定にするべきか、有料査定にするべきかの判断基準

無料査定に適している人

初めに無料査定が適している人から解説します。

無料査定の目的は、あくまでも売値を決めることにあります。

そのため個人の方が戸建やマンション・土地など、一般的な不動産を売却する場合は無料査定を行うことになります。

無料査定は必ずしも取得しなければいけないものではありません。

あくまでも売却の参考にするだけなので、自分で相場を把握している人は無料査定を取る必要もないと言えます。

例えば、マンションなどは同じマンションの別の部屋が売りに出されているケースがあります。

普段から売却のチラシを見ている人は相場を把握している方も多いです。

このような方は特段査定を取得する必要もないと言えますが、タダですのでやっても良いでしょう。

一方で相場を把握していない方は無料査定を利用して売値を決めましょう。

不動産一括査定の利用をオススメ

1社だけの査定では相場観がつかめないため、不動産一括査定を利用して複数社に査定依頼をするのをオススメしています。

一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

一括査定サービスの仕組み

一括査定サービスの仕組み

複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。一括査定の流れとしては下記の通り。

一括査定の流れ

一括査定の流れ

一括査定を利用すると、あなたの不動産情報にマッチする複数の不動産会社を自動に探してくれる優れものです。

一括査定のオススメは 「すまいValue」「HOME4U」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

その中でも

の4つを特にオススメしています。

筆者も不動産一括査定(「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 イエウール 」)を利用しました。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

不動産査定書を3社より入手

不動産査定書を3社より入手

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し細かいので、流し読みする程度でOKじゃぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生
一括査定×不動産会社のマッチング表

一括査定×不動産会社のマッチング表

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
こう見ると、上4つがずば抜けているんですね!
正確にはセンチュリー21はフランチャイズ経営なので、「三井不動産」「住友不動産」「東急リバブル」の3強じゃよ!
フクロウ先生
フクロウ先生

不動産売買は超大手に偏っている

「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社です。

超大手不動産会社3社で不動産仲介の約30%のシェアを持っています。つまり、不動産売買した人の中で3人に1人は、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。

それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。

超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。

そしてこの3社に唯一依頼できるのが「 すまいValue 」です。なので「すまいValue」は外せません。

超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社とも比較する

ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。

また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。

両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと。買主と売主から手数料をもらえるため、利益相反の関係になる。アメリカは両手仲介は禁止されています。

売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会社も比較することをオススメします。

その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

売らなくてもOK!簡易的な机上査定&メール連絡も可能

紹介したサイトは、簡易的な机上査定も可能です。

また、イエウール以外は備考欄を設けており「メールでの査定額提示を希望」の旨を記載することで、不動産会社に伝わります。

ご要望・ご質問の欄にメールでの査定額を希望

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
どの一括査定なら「机上査定」「メール要望」が使えるんですか?
下記に比較してまとめてみたぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生
一括査定机上査定備考欄
すまいValue
HOME4U
イエウール  
SRE不動産(※旧ソニー不動産)

有料査定に適している人

次に有料査定が適している人を解説します。

有料査定は、「有料査定を取らざるを得ない人」が行います。

基本的には、親子間や法人の役員とその法人間、関係会社間などで取引をする人、つまり価格を操作できる関係にある人たちが不動産を売買する場合は必要となります。

また、大規模工場地や大型のオフィスビル、商業施設、倉庫など、街の不動産会社が扱わないような不動産を売却する際は、有料査定を取るケースが多いです。

倒産した会社の資産を売却する場合なども有料査定を取得します。

倒産した会社には銀行や取引先など多くの債権者が関わっているため、不動産鑑定士による客観的な鑑定評価が必要となるのです。

これらの有料査定の依頼主は、ほとんどが法人です。ほとんどの個人の方は有料査定に縁がないと言えます。

不動産鑑定については下記記事で詳しく解説しています。

不動産鑑定とは?鑑定を依頼する前に知っておきたい全知識

不動産の価格を知る方法に不動産鑑定があります。 不動産鑑定は、不動産鑑定士と呼ばれる国家資格を持つ人に対して依頼する有料 ...

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以上、どの方法がどんな人に適しているのか具体的に解説しました。

それでは次に気になる見積もり査定をする上での注意点について見ていきましょう。

4.無料の見積もり査定は「無責任」であることに注意

ここからは個人の方が利用する可能性の高い無料査定に話を絞ります。

無料査定には国が定めた不動産鑑定評価基準のようなルールがありません。

各不動産会社が自由に査定をしますので、基本的にはどんな査定額を出しても自由です。

不動産鑑定士は不当鑑定をしたら資格がはく奪されますが、不動産会社はどんな価格を提示しても問題がありません。

無料査定は無責任な査定

つまり不動産会社の無料査定は、ある意味で無責任な価格ですので、注意が必要となるのです。

無料査定は、不動産会社に依頼する前に行うのが通常。

そのため媒介契約を取りたい不動産会社は、あたかも高く売れそうなことを言って、高い査定額を出してくることがあります。

査定額が高すぎる不動産会社は危険

査定額が高すぎる不動産会社は危険

査定時点では、不動産会社は高く売ることよりも契約を取ることの方が優先されますので、本当に売却できる価格で査定をしてくるとは限りません。

無料査定の場合、査定額よりも安くしか売れないケースが多いです。

そのため、無料査定の場合は、査定額に一喜一憂せず、冷静に受け止めることが注意点となります。

ですので、複数の不動産会社に見積もり査定を取ってみて、相場観を掴むのと同時に、あなた自身の目で確かめる必要があるのです。

前章で紹介した 「 すまいValue 」「 HOME4U などを利用して複数の不動産会社を探してみましょう。

ここまで見積もり査定をする上での注意点について見てきました。

最後に見積もり査定をしてもらう上で用意しておく書類について紹介します。

5.無料の見積もり査定をしてもらう上で用意しておく書類

無料査定の場合、ネット上で申込のときは特に必要ありません。

ただ、実際に不動産会社に無料査定をする際には、最低限の書類はあったほうがスムーズです。

面積や築年数などは外部の人間でも登記簿謄本で把握が可能です。

登記簿謄本のサンプル

登記簿謄本のサンプル

ただし、未登記建物がある場合は、固定資産税納税通知書を用意してください。

未登記建物は外部の人間が面積等を確認できないため、本人しか持っていない固定資産税納税通知書を渡してあげる必要があります。

またリフォーム履歴がある場合は、その内容の分かる資料を用意してください。

雨漏りなどの損傷部分がある場合は、その内容を事前に告知してください。

外部の人間が入手できず、売主しか分からない情報があれば、それに関する資料を用意しておきましょう。

不動産売却に必要な書類の詳細は下記をご確認ください。

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6.まとめ

いかがでしたか?不動産売却の見積もり査定の注意点とおすすめ方法について見てきました。

取引の相手方や保有している不動産の種類によって、無料査定や有料査定を使い分ける必要があります。

売買形態に即した査定方法を選択しましょう。

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