不動産売却の見積もり査定の注意点とおすすめ方法

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不動産を売却する際、見積もり(査定)を取るという話を聞いたことのある方もいると思います。

初めて不動産を売る方は

  • そもそも見積もり(査定)とは何かを知りたい
  • またなるべく安心して見積もり査定ができる方法が知りたい

思っている方も多いのではないでしょうか。

そこで今回の記事では不動産を売却するときの見積もり査定にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことで、あなたが不動産売却の見積もり査定をする上で気を付けるべきこと、また方法などを理解して具体的に申し込むことができることを約束します。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.不動産売却には2つの見積もり査定方法がある

不動産の見積査定方法には、大きく分けて2種類の方法があります。

  1. 不動産会社による無料査定
  2. 不動産鑑定士による有料査定

無料査定も有料査定もどちらが正確とか、不正確とか、そのような差はありません。

また査定結果が出てくる速さは不動産会社の無料査定の方が速いです。タダで早いのが無料査定で、高くて遅いのが有料査定です。

個人が不動産を売却する場合は無料査定で十分

通常、個人の方がマイホームを売る際には、不動産会社の無料査定で十分です。

わざわざ不動産鑑定士に有料査定を依頼する必要はありません。

有料査定が必要な3パターン

不動産鑑定士による有料査定を依頼する人は、税務署に対し価格の妥当性を説明する必要性のある人たちです。

例えば、下記のような人たちです。

「有料査定」はこんな方にオススメ

  • 親子間で不動産を売買する
  • 法人の代表者と法人との間で不動産を売買する
  • 関係会社間で不動産を売買するなど恩恵的取引が可能な売買をする

このような間柄の人たちの売買では、不動産価格を操作することが可能ですので、利益を出したり損を出したりすることができます。

そのため売買そのものが脱税行為にも繋がりかねないため、不動産鑑定士による客観的な鑑定評価書が必要となってくるのです。

以上、不動産売却の見積もり査定方法について見てきました。

それでは次にそれぞれの見積もり査定方法のメリットとデメリットについて見ていきましょう。

2.「無料」「有料」の見積もり査定方法のメリットとデメリット

無料査定のメリット・デメリット

無料査定のメリットは、「無料」ということが最大のメリットです。

しかも査定額、つまり品質も有料査定と遜色はありません。この無料査定は一般化しているため、有料査定の存在すら知らない人がほとんどです。

そのため有料査定をする人は、親子間売買などをする時に、税理士さんから「不動産鑑定士による鑑定評価書を取ってください。」と言われて、初めて有料査定の存在を知る方が多いです。

同じ価格を出すだけなのに、何故、無料査定では税務署に対して証拠資料とならないのかという点で不満に感じる方が多くいらっしゃいます。

そのため無料査定のデメリットは、公的な証拠資料とはならないというです。

一方で不動産鑑定士による鑑定評価書は、税務署や裁判所などに対して証拠資料として用いることが可能です。

親子間や関係会社間で不動産を売買しても、事前に不動産鑑定士による鑑定評価書を取得して、その金額で売買を行えば、問題になることはありません。

不動産鑑定士による不動産鑑定は、国が定めた不動産鑑定評価基準に基づき価格が決定されます。

一方で不動産会社の無料査定は、特に基準がないため、例え同じ価格であっても、公的機関が証拠資料として認めにくいのです。

有料査定のメリット・デメリット

有料査定にメリットとデメリットは、無料査定との対の関係になります。

有料査定は「有料」であることがデメリットですし、税務署や裁判所に対して証拠資料となる点がメリットとなります。

そのため有料査定は、公的機関に証拠資料を出す必要性のある人にニーズがあると言えます。

以上、それぞれの見積もり査定方法のメリットとデメリットについて見てきました。

それでは次にどの方法がどんな人に適しているのか具体的に解説していきます。

3.無料査定にするべきか、有料査定にするべきかの判断基準

無料査定に適している人

初めに無料査定が適している人から解説します。

無料査定の目的は、あくまでも売値を決めることにあります。

そのため個人の方が戸建やマンション、更地など、一般的な不動産を売却する場合は無料査定を行うことになります。

無料査定は必ずしも取得しなければいけないものではありません。

あくまでも売却の参考にするだけなので、自分で相場を把握している人は無料査定を取る必要もないと言えます。

例えば、マンションなどは同じマンションの別の部屋が売りに出されているケースがあります。

普段から売却のチラシを見ている人は相場を把握している方も多いです。

このような方は特段査定を取得する必要もないと言えますが、タダですのでやっても良いでしょう。

一方で相場を把握していない方は無料査定を利用して売値を決めましょう。

不動産一括査定を利用をオススメ

1社だけの査定では相場観がつかめない為、不動産一括査定を利用して複数社に査定依頼をするのをオススメしています。

一括査定を利用すると、あなたの不動産情報にマッチする複数の不動産会社を自動に探してくれる優れものです。

不動産一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のイメージ図

複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。不動産一括査定の流れとしては下記の通り。

不動産一括査定の流れ

不動産一括査定の流れ

一括査定のオススメは 「すまいValue」「HOME4U」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

その中でも

の4つを特にオススメしています。

筆者も不動産一括査定(「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 イエウール 」)を利用しました。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

不動産査定書を3社より入手

不動産査定書を3社より入手

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果。※少し細かいので流し読みする程度でOK

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

不動産売買は超大手に偏っている

「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社でBIG3と言われています。

超大手不動産会社3社(BIG3)で不動産仲介の29.96%。不動産売買の3人に1人は、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。

それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。

超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。

そして上位3社に唯一依頼できるのが「 すまいValue 」です。なので「すまいValue」は外せません。

超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社の話も聞く

ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。

また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。

両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと。買主と売主から手数料をもらえるため、利益相反の関係になる。アメリカは両手仲介は禁止されています。

売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会も比較することをオススメします。

その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

すまいValue 」「 HOME4U 」「 SRE不動産(※旧ソニー不動産) 」「 イエウール 」のさらに詳細を見ていきます。


◆どの地域でも外せない「すまいValue」

超大手不動産会社3社に唯一依頼ができるのが「 すまいValue 」です。

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

すまいValueは超大手の不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのは事実

ただし、超大手の不動産会社は取引額が大きい不動産に力を入れる傾向が強いです。また、両手仲介が多いのも事実です。

次に紹介する両手仲介なしの「 SRE不動産(※旧ソニー不動産) 」、大手・中堅・地域密着をバランスよく依頼が可能な「 HOME4U 」を合わせて申し込んでおくことをオススメします。

すまいValue公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆両手仲介無し「SRE不動産(旧ソニー不動産)」※一都三県、大阪、兵庫の方限定

SRE不動産

SRE不動産(旧ソニー不動産)公式サイト
https://sony-fudosan.com/

SRE不動産は、ソニー不動産より名称変更してできた会社。中身はソニー不動産の時と何ら変わりません。

SRE不動産は、エージェント制を採用している、国内では数少ない不動産会社。

エージェント制とは、分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、SRE不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

SRE不動産はソニーグループが運営。成約価格の納得度、顧客志向、サービスの先進性でNo.1を獲得しており安心・実績抜群。

東京、神奈川、千葉、埼玉、大阪、兵庫の方は、申し込んでおくことをオススメします。

SRE不動産(※旧ソニー不動産)の公式サイトはコチラ

◆NTTグループの安心運営!運営歴も長く実績抜群「HOME4U」

大手・中堅・地域密着にバランスよく依頼したい。そんな人は「 HOME4U 」がオススメ。

HOME4U

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

HOME4UはNTTグループが運営、2001年からサービス開始で運営実績No.1と安心感抜群の一括査定。

NTT系は審査が厳しいことで有名。不動産会社をしっかりチェックして厳選しています。

とりあえず迷ったらHOME4Uにしておけば間違いないでしょう。

入力が面倒な方は、お電話にて代行入力が可能です。

連絡先:0120-444-529(受付時間:平日10時30分~18時)

※入力代行は、株式会社NTTデータ スマートソーシング社により行われます。

HOME4U公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆【地方や田舎に強い】中堅・地域密着に数多く依頼ができる「イエウール」

上記で紹介した一括査定を使っても、不動産会社が1社しか見つからない・・・そんな時は「 イエウール 」を使ってみてください。

イエウール公式サイト

イエウール公式サイト
https://ieul.jp/

イエウール 」は参加している不動産会社が1,900社と一括査定No.1となっています。

つまりあなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

特に地域密着の不動産会社は、小さい会社というのもあり、社長自身が担当になることが多く、手厚いサポートが受けられることができます。

イエウール公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。


少し長くなりましたので、再度まとめます。

【まとめ】不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

※もし迷われるようでしたら、お問い合わせフォームよりお気軽に連絡ください。適切なサービスを紹介させていただきます。

サイト名参加不動産会社対応地域利用者数運用歴強み弱み
すまいValue 6社(超大手会社のみ全国
※人口の少ない都市は未対応
10万人以上/年2015年~超大手の不動産会社のみで安心
仲介件数TOP3に査定依頼が行える唯一の一括査定
地域密着の不動産会社は探せられない可能性あり
SRE不動産(※旧ソニー不動産) SRE不動産(旧ソニー不動産)のみ東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫のみ非公開2014年~国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化、両手仲介なし
・成約価格の納得度、顧客志向、サービスの先進性でNo.1
一都三県・大阪・兵庫のみしか対応できない
HOME4U 1,300社全国700万人
※2018/12時点
2001年~

2001年から運営と一括査定で一番歴史あり
・NTTグループ運営だから安心!

入力項目が少し多い
イエウール 1,900社全国1,000万人
※2017/02時点
2013年~・利用者数が1,000万人とNo.1の安心実績
・参加不動産会数1,900社は一括査定No.1
運営歴が浅い
リガイド 600社全国
非公開2006年~一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、収益物件に強い不動産会社が多数参加
参加不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社全国420万人2004年~賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開全国
※マンション専用
360万人2011年~売却だけではなく賃料査定も同時に行える査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
おうちダイレクト 不明
中堅、地域密着の不動産会社
関東:東京・神奈川・千葉・埼玉
関西:大阪府
非公開2018年~Yahooの巨大広告を駆使して購入検討者を多く探せられる関東:1都3県、関西:2府2県のみしか対応できない
イエイ 1,000社全国300万人
※2016/02時点
2007年~悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない

有料査定に適している人

次に有料査定が適している人を解説します。

有料査定は、「有料査定を取らざるを得ない人」が行います。

基本的には、親子間や、法人の役員とその法人間、関係会社間などで取引をする人、つまり価格を操作できる関係にある人たちが不動産を売買する場合は必要となります。

また、大規模工場地や大型のオフィスビル、商業施設、倉庫など、街の不動産会社が扱わないような不動産を売却する際は、有料査定を取るケースが多いです。

倒産した会社の資産を売却する場合なども有料査定を取得します。

倒産した会社には銀行や取引先など多くの債権者が関わっているため、不動産鑑定士による客観的な鑑定評価が必要となるのです。

これらの有料査定の依頼主は、ほとんどが法人です。ほとんどの個人の方は有料査定に縁がないと言えます。

不動産鑑定については下記記事で詳しく解説しています。

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以上、どの方法がどんな人に適しているのか具体的に解説しました。

それでは次に気になる見積もり査定をする上での注意点について見ていきましょう。

4.無料の見積もり査定は「無責任」であることに注意

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ここからは個人の方が利用する可能性の高い無料査定に話を絞ります。

無料査定には国が定めた不動産鑑定評価基準のようなルールがありません。

各不動産会社が自由に査定をしますので、基本的にはどんな査定額を出しても自由です。

不動産鑑定士は不当鑑定をしたら資格がはく奪されますが、不動産会社はどんな価格を提示しても「お咎め」はありません。

無料査定は無責任な査定

つまり不動産会社の無料査定は、ある意味で無責任な価格ですので、注意が必要となるのです。

無料査定は、不動産会社に依頼する前に行うのが通常。

そのため媒介契約を取りたい不動産会社は、あたかも高く売れそうなことを言って、高い査定額を出してくることがあります。

査定時点では、不動産会社は高く売ることよりも契約を取ることの方が優先されますので、本当に売却できる価格で査定をしてくるとは限りません。

無料査定の場合、査定額よりも安くしか売れないケースが多いです。

そのため、無料査定の場合は、査定額に一喜一憂せず、冷静に受け止めることが注意点となります。

ですので、前章でもお伝えしましたが、複数の不動産会社に見積もり査定を取ってみて、相場観を掴むのと同時に、あなた自身の目で確かめる必要があるのです。

前章で紹介した 「 すまいValue 」「 HOME4U 」 などを利用して複数の不動産会社を探してみましょう。

ここまで見積もり査定をする上での注意点について見てきました。

最後に見積もり査定をしてもらう上で用意しておく書類について紹介します。

5.無料の見積もり査定をしてもらう上で用意しておく書類

無料査定の場合、ネット上で申込のときは特に必要ありませんが、実際に不動産会社に無料査定をする際には、最低限の書類はあったほうがスムーズです。

面積や築年数などは外部の人間でも登記簿謄本で把握が可能です。

ただし、未登記建物がある場合は、固定資産税納税通知書を用意してください。

未登記建物は外部の人間が面積等を確認できないため、本人しか持っていない固定資産税納税通知書を渡してあげる必要があります。

またリフォーム履歴がある場合は、その内容の分かる資料を用意してください。

また雨漏りなどの損傷部分がある場合は、その内容を事前に告知してください。

外部の人間が入手できず、売主しか分からない情報があれば、それに関する資料を用意しておきましょう。

不動産売却に必要な書類の詳細は下記をご確認ください。

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6.まとめ

いかがでしたか?不動産売却の見積もり査定の注意点とおすすめ方法について見てきました。

取引の相手方や保有している不動産の種類によって、無料査定や有料査定を使い分ける必要があります。

売買形態に即した査定方法を選択しましょう。

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