不動産売却の見積もり査定の注意点とおすすめ方法

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不動産を売却する際、見積もり(査定)を取るという話を聞いたことのある方もいると思います。

初めて不動産を売る方は

  • そもそも見積もり(査定)とは何かを知りたい
  • またなるべく安心して見積もり査定ができる方法が知りたい

思っている方も多いのではないでしょうか。

そこで今回の記事では不動産を売却するときの見積もり査定にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことで、あなたが不動産売却の見積もり査定をする上で気を付けるべきこと、また方法などを理解して具体的に申し込むことができることを約束します。

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1.不動産売却には2つの見積もり査定方法がある

不動産の見積査定方法には、大きく分けて2種類の方法があります。

  1. 不動産会社による無料査定
  2. 不動産鑑定士による有料査定

無料査定も有料査定もどちらが正確とか、不正確とか、そのような差はありません。

また査定結果が出てくる速さは不動産会社の無料査定の方が速いです。タダで早いのが無料査定で、高くて遅いのが有料査定です。

個人が不動産を売却する場合は無料査定で十分

通常、個人の方がマイホームを売る際には、不動産会社の無料査定で十分です。

わざわざ不動産鑑定士に有料査定を依頼する必要はありません。

有料査定が必要な3パターン

不動産鑑定士による有料査定を依頼する人は、税務署に対し価格の妥当性を説明する必要性のある人たちです。

例えば、下記のような人たちです。

「有料査定」はこんな方にオススメ

  • 親子間で不動産を売買する
  • 法人の代表者と法人との間で不動産を売買する
  • 関係会社間で不動産を売買するなど恩恵的取引が可能な売買をする

このような間柄の人たちの売買では、不動産価格を操作することが可能ですので、利益を出したり損を出したりすることができます。

そのため売買そのものが脱税行為にも繋がりかねないため、不動産鑑定士による客観的な鑑定評価書が必要となってくるのです。

以上、不動産売却の見積もり査定方法について見てきました。

それでは次にそれぞれの見積もり査定方法のメリットとデメリットについて見ていきましょう。

2.「無料」「有料」の見積もり査定方法のメリットとデメリット

無料査定のメリット・デメリット

無料査定のメリットは、「無料」ということが最大のメリットです。

しかも査定額、つまり品質も有料査定と遜色はありません。この無料査定は一般化しているため、有料査定の存在すら知らない人がほとんどです。

そのため有料査定をする人は、親子間売買などをする時に、税理士さんから「不動産鑑定士による鑑定評価書を取ってください。」と言われて、初めて有料査定の存在を知る方が多いです。

同じ価格を出すだけなのに、何故、無料査定では税務署に対して証拠資料とならないのかという点で不満に感じる方が多くいらっしゃいます。

そのため無料査定のデメリットは、公的な証拠資料とはならないというです。

一方で不動産鑑定士による鑑定評価書は、税務署や裁判所などに対して証拠資料として用いることが可能です。

親子間や関係会社間で不動産を売買しても、事前に不動産鑑定士による鑑定評価書を取得して、その金額で売買を行えば、問題になることはありません。

不動産鑑定士による不動産鑑定は、国が定めた不動産鑑定評価基準に基づき価格が決定されます。

一方で不動産会社の無料査定は、特に基準がないため、例え同じ価格であっても、公的機関が証拠資料として認めにくいのです。

有料査定のメリット・デメリット

有料査定にメリットとデメリットは、無料査定との対の関係になります。

有料査定は「有料」であることがデメリットですし、税務署や裁判所に対して証拠資料となる点がメリットとなります。

そのため有料査定は、公的機関に証拠資料を出す必要性のある人にニーズがあると言えます。

以上、それぞれの見積もり査定方法のメリットとデメリットについて見てきました。

それでは次にどの方法がどんな人に適しているのか具体的に解説していきます。

3.無料査定にするべきか、有料査定にするべきかの判断基準

無料査定に適している人

初めに無料査定が適している人から解説します。

無料査定の目的は、あくまでも売値を決めることにあります。

そのため個人の方が戸建やマンション、更地など、一般的な不動産を売却する場合は無料査定を行うことになります。

無料査定は必ずしも取得しなければいけないものではありません。

あくまでも売却の参考にするだけなので、自分で相場を把握している人は無料査定を取る必要もないと言えます。

例えば、マンションなどは同じマンションの別の部屋が売りに出されているケースがあります。

普段から売却のチラシを見ている人は相場を把握している方も多いです。

このような方は特段査定を取得する必要もないと言えますが、タダですのでやっても良いでしょう。

一方で相場を把握していない方は無料査定を利用して売値を決めましょう。

不動産一括査定を利用をオススメ

1社だけの査定では相場観がつかめない為、不動産一括査定を利用して複数社に査定依頼をするのをオススメしています。

一括査定を利用すると、あなたの不動産情報にマッチする複数の不動産会社を自動に探してくれる優れものです。

不動産一括査定サービスとは?

インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。
不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のイメージ図

一括査定のオススメは 「イエウール」「すまいValue」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

中でも複数かつ信頼できる不動産会社を比較できる8つのサービス(サイト)に厳選。

その中でも

  • 大手から地域密着の不動産会社を一番探すことができる イエウール
  • 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる すまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門の数少ない不動産会社 ソニー不動産

の3つを特オススメしています。

もちろん筆者自身も3回一括査定を利用(「 イエウール 」「 すまいValue 」「 HOME4U 」)し、とても満足しているためオススメさせてもらっています。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真です。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

すまいValueを申し込んで3社から査定書をもらいました

すまいValueを申し込んで3社から査定書をもらいました

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し見にくく、そこまでじっくり見る必要はありません。流し読みしてください。

2018提携不動産会社

2018提携不動産会社

上記表を見ると、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「センチュリー21グループ」「東急リバブル」の4社が他の不動産会社に比べて、仲介件数が一桁多いことがわかると思います。

計算してみると日本の不動産売買の仲介件数全体の38.3%をその4社で占めています。

それだけ日本の不動産売買の取引は、大手に偏っているということ。


以上のことからも、筆者としては、最低でもこれら大手に最低でも1社には依頼できないと話にならないと思っています。

欲を言うと2~3社に依頼できたほうがベターです。

そして結論からいうと、「 イエウール 」と「 すまいValue 」を特にオススメしています。


イエウール公式サイト

イエウール公式サイト
https://ieul.jp/

筆者が「 イエウール 」をオススメしている理由は下記の通り。

イエウールは提携している不動産会社が他と比べて圧倒的に多く1,500社あります。

つまり「大手」「中堅」だけでなく、「地方・地域密着」の不動産会社にも依頼ができますので、あなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

大手や中堅よりも、地域密着の不動産会社の方が、特定の地域に強かったり、社長が自ら相談に乗ってくれるのでサービスが手厚かったりなど良いことも沢山ありますからね。

どうせ同じ1回に申し込みをするのであれば、なるべく多くの不動産会社に相談したほうが、成功する可能性も高いです。

でも、中には変な不動産会社がいるのでは・・・?と心配する人もいますが、安心してください。

イエウールで依頼できる不動産会社は厳重な審査を行っております。

利用者数が1,000万人と一括査定No.1の実力があるため、不動産会社をしっかり選別できているのです。

イエウールはコチラ → https://ieul.jp/

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人口が多い都市にお住まいの方は、国内TOP4のうち3社に唯一依頼ができる「 すまいValue 」も合わせて申し込むことをオススメします。

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

大手不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのは事実です。

大手不動産会社は、人口が多い都市は非常に得意としていますので、人口がそこそこ多い都市を売却検討されている方は すまいValue も申し込むといいでしょう。

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※超大手の不動産会社をカンタン比較

逆にいうと、すまいValueの弱点は、地方には対応していない可能性が高い点です。

その場合は、1つ目に紹介した イエウール がオススメです。


また、さらに1都3県(東京・神奈川・埼玉・千葉)で売却を検討されている方は ソニー不動産 も非常にオススメできます。

ソニー不動産

ソニー不動産公式サイト
https://sony-fudosan.com/

ソニー不動産は、エージェン制を採用している、国内では数少ない不動産会社。

分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、ソニー不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

しかも今なら不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえます。

初めてでよく分からない不動産の売却の基礎から成功の秘訣までが学べます。

まずは気軽に相談だけでもしてみると良いでしょう。

ソニー不動産はコチラ → https://sony-fudosan.com/

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※今なら不動産売却の成功秘訣DVDがもらえる


何となく不安と思っている方は「 HOME4U 」がオススメです。

HOME4U

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

HOME4UはNTTグループ運営、2001年からサービス開始で歴史No.1と安心感抜群の一括査定。

NTTといえば、かなり審査に厳しいので有名です。NTTの看板を汚すわけにはいきませんからね。

提携不動産会社は1,000社と多くはありませんが、それだけNTTの審査が厳しくなかなか参加できないとも言えるのです。

HOME4Uはコチラ → http://www.home4u.jp/

無料カンタン3分

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※NTTグループ&一番の老舗で安心実績


少し長くなりましたので、再度まとめます。

不動産売却成功のシナリオ

  • 【ここにしておけば間違いない】大手・中堅~地域密着まで幅広く不動産会社に相談できる!一括査定の中で利用者数No.1の「 イエウール
  • 【大手のみで安心】超大手の不動産会社に唯一相談できる「 すまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門のエージェント制を導入「 ソニー不動産
  • 【どうしても迷うなら】NTTグループ運営、運営歴No.1の「 HOME4U

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

サイト名提携不動産会社対応地域利用者数運用歴強み弱み
イエウール 1,500社以上全国1,000万人
※2017/02時点
2013年~・利用者数が1,000万人とNo.1の安心実績
・参加不動産会数1,500社以上は一括査定No.1
運営歴が浅い
すまいValue 6社(超大手会社のみ全国
※人口の少ない都市は未対応
10万人以上/年2015年~超大手の不動産会社のみで安心
仲介件数TOP3に査定依頼が行える唯一の一括査定
地域密着の不動産会社は探せられない
ソニー不動産 ソニー不動産のみ東京・神奈川・千葉・埼玉のみ非公開2014年~国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化
・不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえる!
一都三県のみしか対応できない
HOME4U 1,000社全国500万人
※2016/12時点
2001年~

2001年から運営と一括査定で一番歴史あり
・NTTグループ運営だから安心!

提携不動産会社が少なめ
リガイド 600社全国
非公開2006年~一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、収益物件に強い不動産会社が多数参加
提携不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社全国420万人2004年~賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開全国
※マンション専用
360万人2011年~売却だけではなく賃料査定も同時に行える査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
リアリエ パナソニック株式会社のみ東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、愛知県、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県非公開2018年~リフォームプラン付きで買主に売却提案対応地域が全国ではない
イエイ 1,000社全国300万人
※2016/02時点
2007年~悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
スマイスター 1,400社全国4400万人
※2018年3月時点
2006年~・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能運営会社が広告会社

有料査定に適している人

次に有料査定が適している人を解説します。

有料査定は、「有料査定を取らざるを得ない人」が行います。

基本的には、親子間や、法人の役員とその法人間、関係会社間などで取引をする人、つまり価格を操作できる関係にある人たちが不動産を売買する場合は必要となります。

また、大規模工場地や大型のオフィスビル、商業施設、倉庫など、街の不動産会社が扱わないような不動産を売却する際は、有料査定を取るケースが多いです。

倒産した会社の資産を売却する場合なども有料査定を取得します。

倒産した会社には銀行や取引先など多くの債権者が関わっているため、不動産鑑定士による客観的な鑑定評価が必要となるのです。

これらの有料査定の依頼主は、ほとんどが法人です。ほとんどの個人の方は有料査定に縁がないと言えます。

不動産鑑定士による有料査定についてさらに詳しく知りたい方は下記をご確認ください。

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以上、どの方法がどんな人に適しているのか具体的に解説しました。

それでは次に気になる見積もり査定をする上での注意点について見ていきましょう。

4.無料の見積もり査定は「無責任」であることに注意

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ここからは個人の方が利用する可能性の高い無料査定に話を絞ります。

無料査定には国が定めた不動産鑑定評価基準のようなルールがありません。

各不動産会社が自由に査定をしますので、基本的にはどんな査定額を出しても自由です。

不動産鑑定士は不当鑑定をしたら資格がはく奪されますが、不動産会社はどんな価格を提示しても「お咎め」はありません。

無料査定は無責任な査定

つまり不動産会社の無料査定は、ある意味で無責任な価格ですので、注意が必要となるのです。

無料査定は、不動産会社に依頼する前に行うのが通常です。

そのため媒介契約を取りたい不動産会社は、あたかも高く売れそうなことを言って、高い査定額を出してくることがあります。

査定時点では、不動産会社は高く売ることよりも契約を取ることの方が優先されますので、本当に売却できる価格で査定をしてくるとは限りません。

無料査定の場合、査定額よりも安くしか売れないケースが多いです。

そのため、無料査定の場合は、査定額に一喜一憂せず、冷静に受け止めることが注意点となります。

ですので、前章でもお伝えしましたが、複数の不動産会社に見積もり査定を取ってみて、相場観を掴むのと同時に、あなた自身の目で確かめる必要があるのです。

前章で紹介した 「 イエウール 」「 すまいValue などを利用して複数の不動産会社を探してみましょう。

ここまで見積もり査定をする上での注意点について見てきました。

最後に見積もり査定をしてもらう上で用意しておく書類について紹介します。

5.無料の見積もり査定をしてもらう上で用意しておく書類

無料査定の場合、ネット上で申込のときは特に必要ありませんが、実際に不動産会社に無料査定をする際には、最低限の書類はあったほうがスムーズです。

面積や築年数などは外部の人間でも登記簿謄本で把握が可能です。

ただし、未登記建物がある場合は、固定資産税納税通知書を用意してください。

未登記建物は外部の人間が面積等を確認できないため、本人しか持っていない固定資産税納税通知書を渡してあげる必要があります。

またリフォーム履歴がある場合は、その内容の分かる資料を用意してください。

また雨漏りなどの損傷部分がある場合は、その内容を事前に告知してください。

外部の人間が入手できず、売主しか分からない情報があれば、それに関する資料を用意しておきましょう。

不動産売却に必要な書類の詳細は下記をご確認ください。

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6.まとめ

いかがでしたか?不動産売却の見積もり査定の注意点とおすすめ方法について見てきました。

取引の相手方や保有している不動産の種類によって、無料査定や有料査定を使い分ける必要があります。

売買形態に即した査定方法を選択しましょう。

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