土地活用でありがちな7つの失敗例と失敗を防ぐための対策

失敗例から学ぶ土地活用

これから土地活用を始めたいという方にとって、事前に失敗例を学んでおくことはとても重要です。失敗を防ぐことは、成功への近道にも繋がるはずです。

そこで、この記事では「土地活用における代表的な失敗例」を7つピックアップし、それぞれへの対策も含め、解説していきたいと思います。ぜひ、今後の土地活用のために、最後までご覧ください。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 既に土地を持っているけど、まずは何からしたらいいの?
  • アパートや店舗テナント、木造や鉄骨など、何を基準に選ぶべき?
  • 土地活用で、注意しておくべきことは何?
株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.立地による失敗と対策

土地活用で一番多い失敗は立地による失敗です。

土地活用は立地が良ければ何をやっても上手くいきますが、立地が悪ければ何をやっても上手くいかないという特徴を持っています。土地活用は良い立地で行うことが何よりも重要です。

極端な例を言うと、人里離れた土地でのアパート経営は誰でも失敗します。一方、東京都内でも目黒区や渋谷区といった住宅地として人気の高いエリアでのアパート経営は、大きな失敗はありません。

土地活用の成否を決める最大の要因は立地であり、良い立地で土地活用を行うことが、失敗を防ぐ最大の対策となるのです。

特に、元々土地を所有している人の場合、その土地を活かすことを前提に考えてしまい、失敗するケースが多く見られます。持っている土地の立地が悪ければ、そこを無理に活用するのではなく、立地の良い場所に買い替えてから土地活用を行うことが必要です。

そのため、地主の人であっても、土地活用は土地選びから始めることがポイントとなります。元々土地を持っている人は、売れる土地があるだけ、土地を持っていない人よりも圧倒的に有利です。

その優位性を活かし、土地を持っている人は買い替えによって良い土地を取得することから始めるようにしてください。

買い替えの際は、購入資金確保のため、お持ちの土地をできるだけ高く売却することが大切です。複数社の査定額を一度に比較できる一括査定なら、効率的に高値での売却が可能です。ぜひ、ご活用ください。数多くある、不動産一括査定の中でも、下記の4つは特にオススメです。

  • 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる「 すまいValue
  • 【1都3県・大阪・兵庫・京都・奈良】売主専門の数少ない不動産会社「 SRE不動産(※旧ソニー不動産)
  • NTTグループで安心、一番歴史があり実績抜群の「 HOME4U
  • 地域密着の不動産会社にも数多く依頼ができる「 イエウール

2.一括借上げ(サブリース)による失敗と対策

前章では、土地活用全般に当てはまる、立地の話でしたが、本章からは、アパート経営に関する失敗例と対策を解説していきます。

まず、最初に解説するのは、一括借上げ(サブリース)による失敗です。

一括借上げ(サブリース)とは?

一括借上げ(サブリース)とは、家賃保証型サブリースと呼ばれる管理方式のことです。ここでいう「家賃保証」とは、入居者の家賃滞納を家賃保証会社が保証するサービスとは意味が異なります。

今回解説する一括借上げ(サブリース)における家賃保証とは、空室時でもサブリース会社が一定の家賃を保証してくれるサービスになります。空室の状況に関わらず家賃が保証されるため「空室保証」と呼ばれることもあります。

一括借上げ(サブリース)には注意が必要な点が多く、大きな注意点としては、一括借上げ(サブリース)の家賃保証は永久に固定家賃が保証されるというものではないという点です。築年数が古くなり、空室が増えだすとサブリース会社からの家賃減額要請があります。サブリース会社が逆ザヤになってまでも保証してくるわけではなく、サブリース会社が損をしないように家賃を下げてくるのです。

失敗と対策

一括借上げ(サブリース)では、家賃が保証されないことを十分に理解していないオーナーがサブリース会社を訴えるというような失敗例が良くあります。半分、詐欺のように騙されて一括借上げ(サブリース)契約をしてしまうオーナーもいますので、オーナーとサブリース会社との間では昔から訴訟が後を絶たない状況です。

家賃保証型サブリースは、オーナーが満室時の80%程度の賃料しかもらえないため、収益性が非常に低いというデメリットもあります。元々の収益性が低いにも関わらず、さらに家賃が減額されるため、憤慨するオーナーはとても多いのです。

結論としては、一括借上げ(サブリース)はオススメが出来ません。シンプルな解決策としては、一括借上げ(サブリース)をせずに別の形で土地活用を検討するということになります。

家賃保証型サブリースを選択せずに、空室リスクの対策をするには自己資金を十分に用意して投資する必要があります。

極端な例ですが、自己資金100%で土地活用をすれば借入金の返済の心配をする必要がないため、空室が多く発生してもあまり心配はいりません。そのため、最初の投資で借入金を少なくしておけば、空室へのリスクヘッジとなり家賃保証型サブリースは選択しなくても良いのです。

また、前章で解説したとおり、空席自体を出来るだけ発生させないために、好立地の土地を選ぶことも非常に大切です。

また、一括借上げ(サブリース)について詳しく知りたいという方は、こちらの記事で解説しておりますので、ぜひ参考にしてみてください。

「安心して下さい」に要注意!本当は安心できない一括借上げ(サブリース)
「安心して下さい」に要注意!本当は安心できない一括借上げ(サブリース)

アパート経営をする以上、「一括借上げ(サブリース)」については、しっかりと基礎知識を身につけるべきです。 最近、某ハウス ...

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3.木造アパートによる失敗と対策

次に解説するのは、木造アパートを選んだ際の失敗です。木造アパートは建築コストが安いため、選択したくなりますが、安易に選ぶと後の賃貸経営で苦労することが多いです。

木造アパート経営で一番難しいポイントは「入居者からのイメージが低い」という点です。木造アパートには、「隣戸からの音が漏れる」、「耐震性が弱い」等のイメージが付きまとうため、築年数が古くなると入居者が埋まりにくくなることが多いです。

入居者の中には、家賃を安く抑えるためにあえて木造アパートを選ぶ人も多いです。裏を返すと「木造なら安く借りられるはず」と考える人も多く、木造アパートは高く貸すことが難しくなります。

また、外壁の劣化も早く、外壁塗装などの大規模修繕が定期的に必要になる、という点も木造のデメリットです。築10年を過ぎると、空室も目立ち始め、修繕費もかさんでくることから比較的失敗しやすい構造だといえます。

アパート経営であれば、最初に複数のハウスメーカーから相見積を取り、できるだけ木造以外の構造で安い建築費のアパートを建てることをオススメします。

4.ファミリータイプによる失敗と対策

前章では、アパートの建築構造に関する失敗例を挙げましたが、アパート経営はターゲットも大切です。アパートでは、ファミリータイプを作ってしまったことによる失敗が多くみられます。

3LDKのようなファミリータイプは、面積が広く、必然的に賃料総額が高くなります。一般的に家族世帯の住宅は借りるよりも買った方が安いため、賃貸需要は低くなります。それに対して、単身者で住宅ローンを組んでワンルームを購入するような人はとても少なくなります。単身者は買うことよりも借りることを選択するため、ワンルームは賃貸需要が高くなります

そのため、アパートのような賃貸住宅を建てるときは、ファミリータイプではなく、ワンルーム等の単身者向けの間取りで建てることがオススメです。

ハウスメーカーは最初に3LDKの間取りの提案してくることが多いですが、そのような提案が出てきた場合は単身者向けに描き直してもらいます。

ワンルームは3LDKよりも建築単価が上がってしまいますが、それ以上に賃料単価が上がり、空室リスクも減ることから、ワンルームを建てた方がメリットはあります。

3LDKは失敗しやすい典型的な間取りですので、なるべく作らないようにしましょう。

5.賃貸併用住宅による失敗と対策

次に解説するのは、賃貸併用住宅における失敗です。賃貸併用住宅とは、アパートと自宅が一緒になった建物です。

賃貸併用住宅のメリットとしては、全体の中で住宅を50%以上とすると住宅ローンを使って建物を建てることが可能という点です。住宅ローンはアパートローンに比べ、長期低利で借りることができます。

しかしながら、半分を自宅とした賃貸併用住宅は、非常に中途半端な建物となります。相続でも相続人たちが相続をしたがらず、売却でも売れにくくなるという失敗があります。住宅ローンの金利はたしかにメリットですが、総合的に判断すると、住宅ローン利用の賃貸併用住宅の経営はオススメはできません。

もし、賃貸併用住宅を検討するのであれば、マンションタイプの賃貸併用住宅をオススメしたいと思います。普通にマンションを建て、最上階を自宅にしておけば、将来その自宅を貸し出すことができます。

一棟丸ごと収益物件に変えることができるため、将来、賃貸アパートとして普通に相続や売却も可能です。

賃貸併用住宅は、将来の相続や売却のしやすさを踏まえたうえで、検討するようにしましょう。

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6.軽量鉄骨での店舗誘致の失敗と対策

前章まで、アパート経営に関する解説が続きましたが、本章と次章に関しては、店舗テナントの経営に関する失敗例と対策を解説していきます。

まず、軽量鉄骨で、店舗誘致をしようとして失敗するケースから解説していきます。典型的な失敗は、1階を店舗とし2階以上を住宅とする建物を軽量鉄骨で作ってしまうパターンです。

軽量鉄骨は、梁(柱と柱を繋ぐ横架材)が細いため、柱と柱の間隔が狭くなってしまいます。軽量鉄骨で店舗区画を作ろうとすると、区画内に柱が何本も登場してしまうため、とても使いにくい空間となります。

店舗のテナントは、柱がたくさん出ている区画を非常に嫌がります。柱は棚割りや座席等のレイアウトを制限してしまうため、レイアウトを自由に行いたいテナントにとっては使いにくいのです。

そのため、店舗区画を設ける建物を検討している場合は、軽量鉄骨を避けるようにしてください。店舗区画ではスペースを広くとれる重量鉄骨造または鉄筋コンクリート造がオススメです。

7.一棟貸しによる失敗と対策

土地活用では、一棟貸しによる失敗も多くあります。一棟貸しは、特にコンビニなどの店舗に貸す場合は要注意です。

店舗の一棟貸しは退去リスクが高く、土地活用後、数年で退去されてしまうこともあります。一棟貸しで、最初にそのテナントありきで建てると、建物がそのテナント向け仕様となってしまい、他のテナントが使いにくくなります。

よって、一棟貸しでテナントが退去されてしまうと後継テナントが見つかりにくく、仮にテナントが見つかったとしても大幅に家賃が下がってしまうことが多いです。

一棟貸しの退去リスクは完全に防ぐことはできません。建設協力金でテナントに建物を建てさせると比較的安全ですが、建設協力金であっても退去はされるので注意が必要となります。

建設協力金とは、テナントが土地オーナーに建物資金を貸し出してくれる方式。土地オーナーは銀行ではなくテナントから長期低利で建設資金を借りることができる。

建設協力金の場合、テナントが退去した場合、テナントから借りたお金は債務免除する契約とするのが一般的です。債務免除とは、貸したお金を返さなくても良いという意味になります。

ところが、テナントに退去されてしまうと、債務免除益といって、土地オーナーは「借りたお金をもらった」という扱いになり、税金がかかってしまいます。一棟貸しの建設協力金方式で建物を建てると、テナント退去と債務免除益による課税のダブルパンチをくらうことになります。

建設協力金は一棟貸しのテナント退去を防ぐ対策にはなり得ず、債務免除益の課税リスクも含むということを知っておくことが必要です。

そのため、一棟貸しでは、退去リスクの低いテナント選びがとても重要になります。

具体的には、老人ホーム保育園といった業態は一棟貸しでも退去リスクは低いです。店舗の一棟貸しはリスクが高いので、一棟貸しをするならば退去リスクの低い事業者と契約するようにしましょう。

まとめ

以上、土地活用の失敗例を解説してきました。失敗例と対策をまとめると下表の通りです。

No失敗例対策
1立地による失敗既に土地を持っている場合でも、立地が悪ければ買い替えを進める
2一括借上げ(サブリース)による失敗

自己資金を十分に用意し、空室リスクに備えたうえで一括借上げ(サブリース)を選択しない

3木造アパートによる失敗相見積を取り、木造以外の構造で安い建築費のアパートを建てる
4ファミリータイプによる失敗ワンルーム等の単身者向けの間取りを建てる
5賃貸併用住宅による失敗と対策マンションタイプの賃貸併用住宅を建てる
6軽量鉄骨による店舗誘致の失敗重量鉄骨造または鉄筋コンクリート造で建てる
7一棟貸しによる失敗退去リスクの低いテナントと一棟貸しをする

土地活用は大きな投資を伴いますので、しっかり対策を行って失敗を防ぐようにしましょう。 

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土地の活用などの不動産投資を考えるなら、とにもかくにも自らどういった活用方法があるのかを知って吟味すべきです。

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