中古住宅を購入したときの住宅ローン控除の適用要件と必要書類一式

投稿日:2017年11月12日 更新日:

新築物件を購入した際は、当然のように住宅ローン控除を適用してきた人も多いと思います。

住宅ローン控除は中古住宅でも適用できますが、要件を備えた中古物件を購入しないと住宅ローンは適用できません。

また住宅ローン控除が適用できると思って購入した物件でも、売却時に他の特例を使ってしまったため、住宅ローン控除を適用できない場合もあります。

買換えで中古住宅を購入する方は、特に注意が必要です。

これから中古住宅への買い替えや中古住宅の購入を考えている人の中には、

  • 中古住宅で住宅ローン控除を適用できる場合を知りたい
  • 住宅ローン控除が適用できなくなる場合を知りたい
  • 中古住宅で住宅ローン控除の適用を受ける場合の手続き書類を知りたい

等々のことを思っている方も多いでしょう。

そこで今回の記事では、住宅ローン控除の中の「中古住宅」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことで、あなたは中古住宅のおける住宅ローン控除について理解し、自分が購入した中古住宅で住宅ローン控除が適用できるかどうかを知ることができます。

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1.住宅ローン控除とは

1-1.住宅ローン控除額

住宅ローン控除は、新築住宅の購入だけに使えるものではありません。

住宅ローンは、個人が住宅を新築したり、新築または中古の住宅を購入したり、現在住んでいる住宅をリフォームした際にも適用されます。

金融機関から返済期間10年以上の融資を受けて住宅の取得等をした場合には、所定の手続きをとれば、自分がその住宅に住むことになった年から一定期間にわたり、居住の用に供した年に応じて、所定の額が所得税から控除されます。

住宅ローン控除により控除される金額は、以下の通りです。

ローン控除額 = 年末借入金残高 × 控除率

控除対象 借入限度額 控除率 控除期間 所得税の 最大控除額 住民税の 控除限度額
4,000万円 1.0% 10年間 400万円 所得税の課税総所得金額等の合計額×7%

※上表は消費税率が8%または10%の場合になります。
※住民税の控除限度額とは、所得税から控除しきれない場合に翌年の住民税から控除される分になります。

ただし、最高額が136,500円です。

1-2.住宅ローン控除の具体例

例えば、下表のような条件の世帯がいるとします。

項目 内容
家族構成 夫婦と子供2人
住宅借入金の年末残高 4,000千円
ローン控除前の所得税額 422,500円

この場合、ローン控除額は以下のように計算されます。

ローン控除額 = 4,000万円 × 1.0% = 400,000円 < 422,500円

求められたローン控除額はローン控除前の所得税額より低いため、そのまま400,000円が所得税から控除される形となります。

以上、ここまで住宅ローン控除について見てきました。

では中古住宅を購入した場合、どのような要件の住宅であれば住宅ローン控除が適用できるのでしょうか。

そこで次に中古住宅で住宅ローン控除の適用が受けらえる物件の要件について見ていきます。

2.住宅ローン控除の適用要件

2-1.中古住宅の要件

住宅ローン控除を受けられる中古住宅には、以下のような要件があります。

控除が受けられる中古住宅の要件

  1. 中古住宅を取得し、平成21年1月1日から平成33年12月31日までに、その住宅を自己の居住の用に供すること。
  2. 取得の日から6ヶ月以内に、自己の居住の用に供すること。
  3. 床面積が50㎡以上であること
  4. 居住用と店舗等の居住用以外の部分があるときは、床面積の2分の1以上が居住用であること。
  5. 次の1・2のいずれかに該当すること。
    1. 建築されたから20年以内(耐火建築物※の場合は25年)の家屋であること
    2. ロ.築後年数にかかわらず新耐震基準に適合することが証明されたものであること又は、既存住宅瑕疵担保保険に加入しているもの(加入後2年以内のものに限る。)

※耐火建築物とは、建物登記簿に記載された構造が、鉄骨造、鉄筋コンクリート造、石造、れんが造の家屋をいいます。

マンションは耐火建築物になります。

2-2.住宅ローン控除を受ける際の注意点

まずポイントとしては、床面積が50㎡以上であるということです。

40㎡程度のコンパクトマンションに買換えてしまうと、住宅ローン控除の適用がありません。

また築年数もポイントです。

もし、築25年を超えるようなマンションを購入する場合は、新耐震基準に適合していることの証明されたもの」もしくは、「既存住宅瑕疵担保保険に加入しているもの」の物件であれば、適用可能です。

築年数の古いマンションは、価格が安いことが魅力ですが、住宅ローン控除が適用できない可能性もありますので、要件に合致するかどうかを十分に確認するようにしてください。

尚、既存住宅瑕疵担保保険については、下記に詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。

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尚、上記要件5の1・2のいずれにも該当しない中古住宅を購入した場合、購入後、自分で耐震改修工事を行った場合は住宅ローン控除の適用を受けることができます。

耐震基準または経過年数基準を満たしていないものを要耐震改修住宅といいます。

要耐震改修住宅の取得の日までに耐震改修工事を行う申請をし、かつ、その者の居住の用に供する日等までにその耐震改修工事により耐震基準に適合することが認められたときは、住宅ローン控除を適用できます。

購入後、耐震改修をする予定の人であれば、自分が住む前に耐震改修工事をしてしまった方が、住宅ローン控除が適用できるため、お得になります。

以上、ここまで適用要件について見てきました。

中古住宅で住宅ローン控除を受ける場合は、物件の要件以外にも注意点があります。

そこで次に住宅ローン控除が受けられないケースについて見ていきます。

3.住宅ローン控除が受けられない3つのケース

3-1.控除が適用できないパターン

上述した物件の適用要件を満たしている場合でも、以下のケースでは住宅ローン控除を受けることができません。

  1. その年の合計所得金額が3,000万円を超える年
  2. 中古住宅の取得において、その取得が配偶者や親族等の特殊関係者(その取得時から引き続き生計を一にする者に限る)から  行われるとき
  3. 入居した年のほか、その年の前年または前々年あるいはその年の翌年または翌々年に居住用財産(マイホーム)を譲渡して次のような特例を受けるケース
    1. 居住用財産の3,000万円の特別控除
    2. 所有期間10年超の居住用財産を譲渡した合の軽減税率の特例
    3. 居住用財産の買換えの特例
    4. 中高層耐火建築物等の建設のための買換えの特例※
      ※中高層耐火建築物等の建設のための買換えとは、個人が首都圏や近畿圏、中部圏の特定の既成市街地等の区域にある土地と建物を譲渡し、原則としたその譲渡した年の12月31日までに、その譲渡した土地等の敷地の上に建築されたマンション等の全部または一部を取得した場合に取得価額を引き継ぐことができる特例です。

3-2.買換えする人の注意点

ここで、特に注意が必要なのか、買換えによって中古住宅を取得する人たちです。

上記要件のうち、売却で3.1~2の特例を使った場合は、新しく購入した中古住宅で住宅ローンが使えません。

上記3.1~2の特例というのは、売却時に昔購入した時の金額よりも高く売れて売却益が出た場合に利用する特例です。

売却益とは売却した物件が、以下の計算式で表される譲渡所得がプラスになった場合のことを指します。

課税譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 > 0

尚、譲渡所得がマイナスとなった場合、買換えで「居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を使う場合があります。

この特例を使った場合は、新しく購入した中古住宅で住宅ローン控除を適用することは可能です。

つまり、売却した物件で利益が出た人が節税のために他の特例を使った場合は、住宅ローン控除は使えません

逆に、売却した物件で損失が出た人が税金還付を受けるために特例を使った場合は、住宅ローン控除の適用を受けることができるということになります。

尚、売却時における所得税の特例については、下記に詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。

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以上、ここまで控除が受けられないケースについて見てきました。

それでは最後に住宅ローン控除を受けるための手続き書類についてご紹介します。

4.中古住宅を購入したときの手続き書類

住宅ローン控除の適用を受けるには、控除を受ける金額の計算明細書のほか、確定申告時に以下の書類を添付して、税務署に提出する必要があります。

  1. 売買契約書の写し
  2. 土地と建物の登記事項証明書
  3. 住民票の写し
  4. 金融機関等の借入先から交付された「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」
  5. 築後年数要件に該当しない場合は耐震基準適合証明書等

尚、レアケースですが、購入した中古住宅の全所有者のローン返済を引き継ぐ契約で中古住宅を購入した場合には、「債務の承継に関する契約書の写し」も必要になります。

通常、全所有者の抵当権は解除された状態で物件を購入しますので、「債務の承継に関する契約書の写し」は、ほとんどの場合、不要です。

また耐震基準適合証明書は、建築士事務所や指定確認検査機関、登録住宅性能評価機関等に耐震診断をしてもらい、発行してもらう書類です。

この書類も、「建築されたから20年以内(耐火建築物※の場合は25年)」といった築年数の要件を満たしていれば、そもそも不要です。

5.まとめ

以上、中古住宅を購入したときの住宅ローン控除の適用要件について徹底解説してきました。

中古住宅の購入で住宅ローンを適用する際は、細かい要件がありますので、注意深く確認するようにしましょう。

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