不動産売却 税金

不動産買取業者の見つけ方とお得な税金還付について徹底解説

投稿日:2016年11月12日 更新日:

不動産を早く確実に処分したい方の中には、不動産会社による「買取」を検討している方も多いと思います。よくある売却方法が「仲介」ですが、仲介になると時間が掛かってしまいます。

居住用財産であれば、安く売っても所得税が戻ってきます。税金還付まで考慮すると、買取はおすすめです。

そこで今回の記事では、「買取」について、特に業者の見つけ方と税金還付についてお伝えします。

この記事を読むことで、あなたが「買取」でも高く売る方法を習得し、なおかつお得な税金還付についても知識が得られることを約束します。

1.不動産の買取とは

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不動産の買取とは、買取転売を業として行っている不動産会社への売却のことを指します。

一般的には、不動産会社に仲介をお願いして売り手を見つけてもらうのが主流です。

不動産会社は買取転売によって、利益を得るため、買取業者はあなたから不動産を安く買うことになります。買取業者にとっては、あなたから不動産を購入することは商品の仕入に該当します。

買取業者は、商品を安く仕入れることが最大の関心事です。

そのため、買取業者は安くしか購入してくれないため、買取業者への売却は安くなってしまいます。

買取業者の売却額の目安としては、相場の80%程度です。

1-1.不動産買取業者へ売却することのメリット

一方で、買取業者に売却することもメリットはあります。

それは早く確実に売却できるという点です。通常、仲介によって買主を探す場合、3ヶ月程度の売却期間を要します。

買主が見つからない時は、3ヶ月経っても売れない場合もあります。しかもいくらで売れるのか最後まで分かりません。

それに対して買取であれば、買取業者が提示した価格で即決で売却ができます。買主候補者が現れる度に行う内覧対応や、買主との条件交渉等、煩わしい部分が一切なくなるため、とにかく楽です。

1-1-1.仲介だと破談となるケースも多い

また、仲介の場合は、個人の方が買主になりますが、住宅ローンの審査が通らず、破談となるケースもあります。

せっかく売買契約までこぎつけたのに、最後に全て帳消しとなり、一から売却活動をやり直すような事態もあり得ます。

買取業者は、元々、銀行から融資を受けられる規模の不動産会社行っているため、与信が個人よりも格段に高いです。そのため確実に売却することができます。

以上、ここまで不動産の買取について見てきました。

それでは次に本題である買取でも高く売る方法について見ていきましょう。

2.買取でも高く売る方法

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買取でも高く売る方法を考える上で、買取業者がどのような仕組みになっているのかについて考えてみましょう。

2-1.買取業者はどのように安く購入しているか

買取の最大のデメリットは売却金額が安いということです。この点を少しでも改善できれば、売主にとって買取はかなりのメリットが出てきます。

一方で、買取業者は昔から存在しますが、買取業者は「安く仕入れる」ためのあらゆるノウハウを有しています。

買取業者にとって不動産を恒常的に安く仕入れるということは相当に難しく、買取業者は不動産を安く仕入れるために、日々、努力をしているような状況です。

2-1-1.買取業者は相対取引で不動産を購入している

買取業者が不動産を安く購入するために行っている鉄則としては、相対取引で不動産を購入するということです。

相対取引とは、他社との見積比較をすることなく、他の不動産会社との競争原理を排除した形で購入する取引です。

他社と比較されることが無く、買取業者の提示価格で売主が納得さえすれば、安く購入することができる訳です。

買取業者が不動産を相対取引で安く購入する方法には、例えば次のような例もあります。

  • 買取業者が仲介を行う普通の不動産会社とあらかじめ提携している。
  • 仲介を行う不動産会社が売主と専任媒介契約を締結する。
  • 仲介会社は3ヶ月間ダラダラと売却活動を行う。
  • 売主がイライラし始めたところで買取を進める。
  • そこであらかじめ提携していた買取業者が登場する。
  • 売主は既に諦めモードになっているため、買取業者の意のままに納得してしまう。
  • 買取業者は安く買えて大成功。
  • 不動産会社は売主からも買取業者からも仲介手数料をもらえるため大成功。
  • 売主だけが泣きを見る。

つまりまとめると、相対取引の逆を付けば、売主であるあなたが高く売れるというわけです。

2-2.買取でも高く売るには相対取引の逆を行う

このように騙されて買取業者に売却してしまうのは最悪です。

買取を選択するのであれば、初めから売主主導で買取を選択し、買取業者同士で買取価格を競争させることが重要となります。

買取業者は安く購入するために相対取引を行いますが、高く売るためには、その逆である入札を行うことになります。

よって複数の買取業者も、見積を提示させ、競争させることが少しでも高く売る方法となるのです。

従来、買取業者同士を集めて価格比較を行うことは、非常に大変でした。

自分で買取業者を探し出し、何社も見積を取ることになる訳ですが、そもそも買取業者を探し出すこと自体が難しい行為でした。

2-2-1.不動産買取の一括査定サイトを利用する

しかしながら、今ではその手間も省け、初心者でも簡単に買取業者に入札形式で相見積もりすることができるようになりました。

それを可能にしてくれるのが、不動産買取の一括査定サイトです。

買取一括査定サイトでは、売却物件を入力するだけで、買取業者の各社が一斉に買取金額を提示させることが可能です。

初心者でも入札による売却と同じようなことを簡単に行うことができます。

高い価格を提示してくれる買取業者を選べるため、買取でも最大限高く売ることが可能です。何社も比較した中から最も高い買取価格を選ぶことが可能なため、納得感があります。

買取で売却するのであれば、買取一括査定サイトを使うことがおすすめです。

2-2-2.一括査定のオススメはHOME4U

不動産売却の一括査定サイトはいくつかありますが、複数の不動産会社がきちんと比較できる7つのサイトを徹底比較しました。

先に結論を伝えると運営している会社がNTTグループのHOME4Uをオススメしています。

NTTグループ運営の安心感はもちろん、利用者数500万人、2001年から運営と実績No.1の一括査定です。

また、提携している不動産会社もNTTならではの厳重な審査を行っています。

とにかく安心できる大手の不動産会社のみでOKという方はすまいValueでもいいでしょう。

すまいValueは、国内大手不動産会社6社(三井のリハウス/三菱地所ハウスネット/住友不動産販売/東急リバブル/野村の仲介/小田急不動産)に査定依頼ができる唯一の一括査定サイトです。

不動産売却を成功させるカギが「信頼できる不動産会社」を見つけられるかです。

まずは、HOME4Uで信頼できる不動産会社に査定依頼を実施。次に依頼できる不動産会社が少ないor今一であれば、イエイやイエウールも同時に利用することをオススメします。

下記が主流なサイト一覧と各サイトの特徴です。

※入力項目に「延床面積」と「土地面積」があります。延床面積の目安として、「4人家族/一戸建て/4LDK」で40坪(130㎡)が平均です。

サイト名 提携不動産会社 対応地域 利用者数 運用歴 強み 弱み
HOME4U 550社 全国 500万人
※2016/12時点
2001年~ 利用者実績、運営歴ともにNo.1
・NTTグループ運営だから安心!
提携している不動産会社が少なめ
すまいValue 6社(超大手会社のみ) 全国
※一部の地域を除く
未公開 2015年~ 超大手の不動産会社のみで安心
・国内の3大大手の「三井不動産」「住友不動産」「東急リバブル」が比較できる唯一の一括査定
地元密着の不動産会社は探せられない
ソニー不動産 未公開 東京・神奈川・千葉・埼玉のみ 未公開 2014年~ 国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化 一都三県のみしか対応できない
イエイ 1,000社 全国 300万人
※2016/02時点
2007年~ 悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
スマイスター 1,000社 全国 350万人
※2015/12時点
2006年~ ・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能 運営会社が広告会社
イエウール 1,400社 全国 450万人
※2015/03時点
2013年~ ・比較できる不動産会社がNo.1
・利用者数が多い安心の実績
運営歴が浅い
【一番のオススメ】一括査定の利用者数、運営歴No.1「HOME4U」
https://www.home4u.jp/
HOME4U

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

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超大手の不動産会社のみに相談するなら「すまいValue」
https://sumai-value.jp/
すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

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【関東限定】売手にとにかく特化!「ソニー不動産」
https://sony-fudosan.com/
ソニー不動産

ソニー不動産公式サイト
https://sony-fudosan.com/

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提携社数は1,000社以上、悪徳会社を徹底排除「イエイ」
https://sell.yeay.jp/
イエイ

イエイ公式サイト
https://sell.yeay.jp/

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売却だけでなく賃貸の査定も行える「スマイスター」
https://www.sumaistar.com/

スマイスターは売却のみではなく、賃貸した場合の査定も行えますので、まだ売却しようかどうか迷っている方には大変オススメです。

下記が実際に筆者がスマイスターで申込をした画面です。

「売却査定」と「賃料査定」が出ていることが分かると思います。

スマイスターの不動産会社選択画面

スマイスターの不動産会社選択画面
https://www.sumaistar.com/

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不動産一括査定についてさらに詳細が知りたい方は下記記事をご確認ください。

不動産の一括査定は大丈夫?利用者のリアル評判とデメリットのまとめ

不動産を売りたいと考えていてインターネットで色々なサイトを見ていると「不動産一括査定」や「不動産売却の一括査定」がよく紹介されていると思います。 そこであなたも下記「ひよこ生徒」のような疑問や不安があ ...

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※「スマイスター」には、仲介の査定額を査定するだけのサービスもあるため、間違えないように注意してください。

以上、ここまで買取でも高く売る方法について見てきました。

それでは、次に安く売った時のお得な税制について見ていきます。

3.安く売った時のお得な税制について

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3-1.譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

居住用財産(マイホーム)を売却して譲渡損失が出た場合、確定申告を行うと所得税が戻ってきます。

この制度には

  1. 単純な売却
  2. 買換え

のそれぞれに同様の制度があります。

  1. 単純な売却では「居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」
  2. 買換えでは「居住用財産の買換えにかかる譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」によって、3年間にわたり他の給与所得から繰り越して控除することか可能となります。

それぞれ詳しくお伝えします。

3-1-1.居住用財産の譲渡損失の繰越控除の計算例

ここで、買換えで譲渡損失が発生した場合の具体例を見ていきましょう。

計算の前提条件は以下のようになります。

【買換えで譲渡する資産】

  • 平成6年に6,000万円で購入した自宅
  • 平成28年6月に4,000万円で買取業者に売却
  • 減価償却費:400万円
  • 譲渡費用:126万円(仲介手数料)

【買換えで購入した資産】

  • 6,500万円で新たに自宅を購入

【他の所得】

  • 平成28年の給与所得:800万円(源泉徴収税額62万8,900円)
  • 平成29年の給与所得:850万円(源泉徴収税額71万600円)
  • 平成30年の給与所得:900万円(源泉徴収額79万2,200円)、この年の所得控除額は250万円とする。
  • その他の所得は無し

①平成28年の計算

  1. 譲渡損失の計算
    譲渡価格 - 取得費(減価償却後) - 譲渡費用
    = 4,000万円 - (6,000万円 - 400万円) - 126万円
    = ▲1,726万円
  2. 損益通算
    800万円 - 1,726万円 = ▲926万円
  3. 所得税
    926万円が源泉聴取額62万8,900円よりも大きいため、この年の所得税はゼロ。62万8,900円の全額が還付されます。

②平成29年の計算

  1. 繰越控除
    850万円 - 926万円 = ▲76万円
  2. 所得税
    76万円が源泉徴収税額71万600円より大きいため、この年の所得税はゼロ。源泉徴収税額71万600円の全額が還付されます。

③平成30年の計算

  1. 繰越控除
    900万円 - 76万円 = 824万円
  2. 所得税額
    (824万円 - 250万円) × 20% - 42万7,500円 = 720,500円
    ※250万円は当該例の平成30年の所得控除額
    ※42万7,500円は所得が330万円超695万円以下の控除額
  3. 復興所得税額
    720,500円 × 2.1% = 15,130円
  4. 所得税額合計
    720,500円 + 15,130円 = 735,630円 ⇒ 735,600円
  5. 還付額
    792,200円 - 735,600円 = 56,600円

買換えではなく単純に売却した場合の「居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」についても、還付額の計算方法は基本的に同じになります。

これらの特別控除について、さらに詳細が知りたい方は「不動産を売却した時の3,000万円特別控除について徹底解説」をご確認ください。

4.まとめ

いかがでしたか。「損益通算及び繰越控除の特例」の制度を知っていれば、仮に安く売却したとしても、所得税でかなり取り戻すことが可能です。

買取で売却損を出すことで、所得税の還付を受ければ、買取で安く売ることのデメリットは相当軽減されることになります。

むしろ、早く確実に売却でき、3年間源泉徴収の還付を受けることはかなりのメリットです。

買取のHOME4Uなどの一括査定サイトを使って、買取を検討してみるものも良いでしょう。

不動産のプロが徹底比較!一括査定のおすすめランキング

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まずは、HOME4Uで依頼できる不動産会社を確認する。あまり不動産会社が見つからないということであれば、少し提携不動産会社数が多いイエイイエウールも同時に利用することをオススメします。

下記が主流なサイト一覧と各サイトの特徴です。

※入力項目に「延床面積」と「土地面積」があります。延床面積の目安として、「4人家族/一戸建て/4LDK」で40坪(130㎡)が平均です。

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  • 入力約3分でのかんたん一括査定※筆者実測値
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  • 入力約3分でのかんたん一括査定※筆者実測値
  • 無料、全国対応(田舎などは対応していない)
  • 年間の成約件数:10万件の実績

※一部の田舎では対応していないため、その場合は最初に紹介した「HOME4U」をオススメします。

悪徳不動産会社を徹底排除「イエイ」

イエイ
  • 悪徳の不動産会社を徹底排除
  • サポート代行によるお断りサービスあり
  • 入力約3分でのかんたん一括査定※筆者実測値
  • 無料、全国対応
  • 累計利用者数:300万人以上
  • 提携不動産会社:1,000社以上

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