不動産売却

不動産売却の流れを初心者でも分かりやすく解説

投稿日:2016年10月29日 更新日:

この記事にたどり着いたということは、あなたは初めての不動産売却に頭を悩ませたくないと思っているのではないでしょうか? 

そして悩みが膨らんだ結果、慎重に進めたいと思うが故に、どんどん行動力が下がってきているのではないでしょうか。

この状況にまでなると、「今はまだ売る必要はないけど、本当に売らないといけなくなった時はどうしたらいいのだろう」考えるようになり、将来の売却活動の不安が日に日に募ってくることでしょう。 

一方、この記事を読んで頂いた方からは、安心して不動産売却に望むことが出来たと連絡を頂ける時があります。

幸いにも、この閲覧者様の希望にかなった内容になっているようです。それは、なぜか?このことを深く見つめなおした事で、その理由が見えてきました。

それは、「ケースごとの失敗しない不動産売却の手順とポイント」を解説しているからでした。

失敗しない根拠として、ケース別の不動産売却の流れを丁寧に回答しているので、そこを評価されたのでしょう。 

このことから分かるように、不動産売却の流れを学ぶ場合でも、しかるべき基礎ステップを経て、ケース別の不動産売却の流れまでを学ぶことが大事なのです。

本日は、あなたにも具体的なケース別の流れを見て頂こうと思います。是非参考にして下さい。

イエイ

1.不動産売却の一般的に流れを覚えよう

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まずは不動産を売却する上で、全ての方が進む一般的な流れについて解説します。売却方法は[買取]と[仲介]がある為、その2つの流れを下記にまとめます。

また、「ケース別の不動産売却の流れ」については、後半でしっかり説明をしているので2章を読み進めてみてださい。

1-1.不動産会社に[買取]を依頼する場合の流れ

  1. 不動産がいくらで売れそうか情報から相場感を掴む(約1週間)
  2. 不動産業者を探す(約2~3日)
  3. 不動産の査定依頼を行う(約2~3日)
  4. 不動産業者と交渉を行う(約1週間)
  5. 不動産業者と売買契約を交わす(約2~3週間)
  6. 所有していた物件を引き渡す

1-2.不動産会社に[仲介]を依頼する場合の流れ

  1. 不動産がいくらで売れそうか情報から相場感を掴む(約1週間)
  2. 不動産業者を探す(約3~4日)
  3. 不動産の査定依頼を行う(約1週間)
  4. 不動産業者に仲介を依頼する媒介契約を交わす(約2~3日)
  5. 不動産の売値を決める(約2~3日)
  6. 不動産を売りに出し、購入者を探す(約1カ月半)
  7. 購入希望者と交渉を行う、所有物件の詳細情報を開示する(約1週間)
  8. 不動産の売買契約書を締結する(約1カ月)
  9. 所有していた物件を引き渡す

これが不動産売却の一般的な流れです。

多くの人はこの手順に沿って売却前の査定に入り、査定額に納得できれば売却に移っていきます。また、不動産を高く売りたい方の多くは[仲介]を選びます。

その理由は[買取]の場合、不動産会社のマージン分で、仲介での販売時より約7割の価格になってしまうからです。

こういったことから、高く売れる[仲介]での売却方法が一般的ですので、それぞれの項目について[仲介]での流れを簡単に説明していきます。

1-3.不動産の相場を掴む

不動産がいくらで売れそうなのか相場観を掴むことは、売値を決める上で非常に大事です。では、どの様に相場を調べればいいのでしょうか?筆者がおすすめする方法としては、下記の3つの方法があります。

1-3-1.アットホーム

【アットホーム】物件相場情報|不動産の売却を無料で一括査定

大手物件検索サイトのアットホームです。国内最大級の不動産情報ネットワークを基にした物件情報データベースを所有しています。

1-3-2.東急リバブル

【東急リバブル】土地価格情報を売出相場から検索|土地売却と土地査定

このサイトは土地の価格調査に適しています。筆者がオススメする理由は、大手不動産企業の東急リバブルが売りに出している土地を、あなたの所有している物件エリアで検索することが出来ることです。

1-3-3.レインズ

不動産取引情報提供サイト(マンション・戸建住宅の売買価格・相場・取引事例の情報公開サイト)

不動産会社が利用できる不動産データベースのことをレインズと呼びます。実は、このレインズでは過去1年間の不動産の売却取引情報を公開しているのです。

あなたの物件所在地を検索すると、直近1年の取引情報グラフと追加検索条件が表示されます。さらに追加検索条件で指定すると、地域や間取りなども絞り込めますので、あなたの物件の条件に近づくように絞り込んでみてください。

上記の3サイトは登録不要で、手間をかけずに相場を知ることが出来ます。この情報はきっと後々役立ちので、必ず実践に移しましょう。

これらサイトの使用方法は、画面に従って進めば簡単に行えますので説明は割愛します。

1-4.不動産業者を探す

不動産の相場感が掴めたら、不動産業者を探しましょう。大手から地元の不動産屋まで不動産会社の特徴は多種多様です。

そこで、筆者のおすすめの探し方をお伝えします。

  1. 不動産一括査定サイトを利用して、信頼ができそうな不動産会社に依頼をする
  2. 一度以上利用したことがあり、信頼できる不動産会社が地元にある場合は、その不動産業者に依頼をする
  3. Google検索やYahoo検索で「不動産売買 地域名」と検索して、気になる不動産会社に依頼をする

ここでポイントを伝えると、不動産売却の成功は「パートナーになる不動産会社とその営業マンで決まる」といっても過言ではありません。

信頼性はとても重要です。昔は親戚や友人の口コミや紹介が信頼できる要因でしたが、現在はネットが中心の社会で、多くの業者がweb上で競争し合い、その分不動産を高く売れる機会が増えています。

そこで、1の方法を活用し、複数の不動産業者に査定を依頼するべきと言えるでしょう。

その理由は、複数社の不動産業者から査定額や対応度を比べることが出来るからです。よりあなたを助けてくれる営業マンに出会えたり、また高く不動産を売却できる可能性が増すでしょう。

不動産一括査定サービスの詳細については、不動産の一括査定について【不動産売却の査定方法の全知識をどこよりも分かりやすく解説】をご確認ください。

1-5.不動産の査定依頼を行う

依頼する不動産業者をある程度絞り込んだら、それぞれの業者に査定の内訳を聞いてみましょう。最初からいい加減な説明だと感じたら、気遣いなどしなくて大丈夫です。納得できるまで説明を求めましょう。

注意すべきは、査定のために訪問した営業マンが、立ち話で査定金額を伝えてクロージングしてくる場合です。

査定というのは複雑な査定方法に伴って、何度も検討を重ねた上で査定価格が出されるので、感覚や口任せで伝えるような査定方法は非常に危険です。

このようなことがあるので、査定内容の説明から、信頼できる会社かどうかを見極めることが売却を依頼する不動産会社選びの重要なポイントです。

1-6.不動産業者に仲介を依頼する(※仲介の場合のみ)

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1-6-1.媒介契約とは

不動産業者にサポートに入ってもらう場合は「媒介契約」を結ぶ必要があります。この媒介契約には、3つの契約形態があります。

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約

それぞれの違いを簡単に解説しますのでご覧ください。

  一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
契約有効期間 原則なし(行政の指導では3か月以内) 3か月以内 3か月以内
自己発見取引 認められる 認められる 認められない
他の業者に依頼する 認められる 認められない 認められない
あなたへの報告義務 なし 2週間に1回以上 1週間に1回以上
レインズへの登録義務・登録完了日 なし 7日以内に登録 登録後、登録済み証を交付 5日以内に登録 登録後、登録済み証を交付

この表をご覧頂くと、あなたが制限される行為や条件が把握できます。筆者としては、信頼できる不動産業者がいる場合は「専任媒介契約」、上記で説明してきた訪問査定をしても、良い不動産業者に出会えなかった場合は「一般媒介契約」をオススメします。

なぜなら一般媒介では、野放し状態にされてしまう場合があるからです。該当する人がいたら紹介する程度の扱いにされてしまう危険性を含んでいるということを覚えておきましょう。

一方専任媒介では、不安を拭いきれない不動産業者に全てを任せることになるので、そう言った意味で危険とも言えるでしょう。

この媒介契約のメリット・デメリットについては、「不動産売却の仲介と手数料・注意点について徹底解説」をご覧ください。

1-6-2.不動産売却の成否は、営業マン選び次第

あなたが不動産を売却したいと強く思っても、いかに高く、早く売れるかという売却の成否は、パートナー会社に所属する営業マン選びにかかっているといっても過言ではありません。

それは、広告などは会社で出してくれますが、販促活動は一人の営業マンにかかっているからです。ではここで失敗しない売却になるように、信頼するべき営業マン選びのポイントをお伝えしておきます。

  • 連絡に対しての返信が早い
  • 希望条件から外れた購入希望者を紹介しない
  • 他の業者が、気がつかないあなたの家の良いところを見付けられる
  • 話をよく聞く
  • 会社内の決定権者である

複数の不動産業者に査定を依頼して、上記のポイントと、算出された査定価格が、想定していた相場とどれくらい差異があるのかを確認しましょう。

また、あなたが良いと思った不動産会社でも、営業マンに納得がいかない場合は、キッパリ伝えて担当を変えてもらうことが重要です。

1-7.不動産の売値を決める(※仲介の場合のみ)

不動産業者に出してもらった査定額を参考に、いくらぐらいの売値で出すかを不動産業者と相談し合って決めましょう。

査定価格よりあまりに高い価格で依頼すると、売却依頼自体断られる場合があります。不動産会社とよく話し合いの上、売値を決めましょう。

1-8.不動産を売りに出し、購入者を探す(※仲介の場合のみ)

売値が決まったら、実際に不動産業者のホームページや店頭広告、さらにポスティングや大手不動産情報サイトに掲載してもらい、少しでも多くの購入者を探してもらいましょう。

1-9.購入希望者と交渉を行う、所有物件の詳細情報を開示する(※仲介の場合のみ)

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購入したいという人が現れた場合、購入希望者が不動産業者と申し込み手続きを行います。その時から、提示している物件の希望購入価格や引渡し日、契約金の支払い方法などの条件交渉が始まります。

相手は当たり前ですが、なるべく安く購入したい為、値引きを要求してくることが多いです。そんな時でも納得のいく不動産売却となるよう、あなたの希望は不動産業者にきちんと伝えましょう。

ここでのポイントは、「不動産を売却してからのトラブルを避けるために、隠れた瑕疵がある場合はその情報を隠さずに開示すること」です。

これを怠ると、後々頭を悩ます問題に発展します。

1-10.不動産の売買契約書を締結する

購入者との売買条件に合意が取れたら、購入者と売買契約書を締結する必要があります。双方納得の上で、最後に売買契約書を取り交わせば売買契約の成立です。

その後は、購入者から手付金を受け取り、あなたは報酬として、不動産業者に支払う仲介手数料の半額を支払います。

なお、購入者から受け取る手付金の目安は売却価格の5%〜10%程度となります。また、契約書の記載内容が今後のあなたの権利を守ることになるので、隅々までしっかりと内容を確認しましょう。

1-11.不動産を引き渡す

売買契約を無事締結できれば、実際に不動産を引き渡します。頭金を除いた売却金額を受け取るのと同時に「抵当権抹消」と「必要書類の準備」を行い、引き渡しの手続きを行います。

これらは、売却を依頼した不動産業者が手配してくれることが一般的です。

また、購入者と現地に立ち合いを行うことを筆者はおすすめします。これは、様々なケースで不動産を売らなければならなくなった時に、複雑な契約内容を確認する意味合いでも立ち会いの行為が重要だからです。

売買決済と同時に物件の鍵の引き渡しを行い、不動産売買を終えることが出来ます。

以上が不動産売却の一般的な流れです。

次は多くの方が悩まれる、「ローンが残っている不動産はどの様に売却は行えば良いか」、「相続などの共有状態の不動産の場合はどの様に行えば良いのか」、などそれぞれのケースの流れについて説明していきます。

この内容を学んで頂ければ「どんな人でも失敗しない不動産売却」に近づくので、じっくりご覧下さい。

2.ケース別の不動産売却の流れ

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2-1.ローンが残っている不動産を売却する場合

多くの方は、そもそもローンが残っていても不動産は売れるの?と思うようです。答えは、住宅ローンが残っていても売却は可能です。

ただし実際には完済してからでないと売却することはできません。そこでキーワードとなるのが、「抵当権」です。

2-1-1.ローンを組むときに設定された自宅の抵当権を外す

不動産を購入した時を思い出して頂けると分かりやすいのですが、各金融機関と住宅ローンを組む際、担保設定の契約を交わしたと思います。

その際に金融機関は、対象となるあなたの不動産に抵当権を設定しています。抵当権とはローンが返済されなくなった時の担保で、返済が滞った時には、この不動産を競売にかけることで融資した金額を回収できる権利のことです。

実は、不動産を売却したい時、抵当権がついたままでも売却は可能です。しかし、当たり前のことですがローンの返済が滞れば、誰が所有していようとその物件は競売にかけられて、競り落とした人に所有権が移ってしまいます。

この理由から、抵当権付きの住まいを購入しようとする人は限りなく少ないと言えるでしょう。

こういったローン付きの場合に売却出来る方法が主に2つあります。それが「一般売却」と「任意売却」です。

2-1-2.一般売却の場合

売却代金は全てローン返済に充て、足りない差額分を現金で支払という単純な方法です。

その他にも、住み替えの場合、ローン残債を新規のローンに上乗せできるといった方法もあります。

しかし、金融機関の立場で考えてみてください。今よりも借主の借入額が増えるため、審査は厳しく行いますよね。

もし融資が認められる場合でも、本当に返済できるのかどうか、慎重に検討した上で利用する必要があるので、担当営業マンかファイナンシャルプランナーなどの専門家に一度相談しましょう。

一般的には「売却するために、設定された抵当権を抹消するのが基本です。」

この抵当権抹消のためにはやはりローンの完済が必要です。これだけ聞くと、「結局ローンを先に完済しないと売れないんだ」と思いますよね。

しかし、実際の取引では、売却代金を受け取ったと同時に金融機関がローン残高を引き落としてもらうことで抵当権を抹消することになるので、先に完済しなくても平気です。安心してください。

2-1-3.任意売却の場合

任意売却とは、専門の不動産業者が金融機関とあなたの間に入って調整を行い、金融機関の合意を得る事で不動産売買価格がローン残高を下回っても売却できる、不動産取引の方法です。

この方法を活用すると、ローン残高のあるまま相場の価格で売却できるようになります。足りない差額分は、無理のない範囲で分割にして支払うことは変わりませんが、「小額ずつ、無理のない範囲で返していくことができます。」

また、借入先の金融機関によっては、任意売却時に残高を減額してもらえる場合もあるので、専門家に相談してみましょう。

重要なことはあくまで、借りたローンはきちんと返したいけど、経済的に支払いが難しくなった方の救済手段であることを理解しておきましょう。

2-2.共有物の不動産を売却する場合

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次に多い悩みとして「兄弟、両親との共有名義の不動産だけど売れるの?」ということが挙げられます。これも結論から伝えると、複数の人が権利を持つ共有名義も認められます。

単独名義でも共有名義でも、不動産は「権利」が重要な要素になるので売却は可能です。しかし、共有名義の不動産には良い点も悪い点もあって、多くの場合は悪い方に傾きます。

このようなことから、共有物の売却手順を知っておく必要があるのです。

そこで、共有物の不動産を売却する場合の方法を3つ紹介していきます。

2-2-1.名義人全員の合意を得て売却

これも当たり前ですが、共有名義の不動産を丸ごと(土地と建物など)売却するためには、名義人になっている方全員の合意が必要です。名義人が3人いた場合、3人全員の合意がなければ売却をすることはできません。

一方、2人〜3人など名義人の人数が少なく、全員が不動産の売却にも前向きな場合、共有不動産の売却はスムーズにいくケースが多いので安心してください。

その際に、必要な手順がこれです。

  1. 代表者を誰なのか明確にする
  2. 義人全員の登記済権利書と登記識別情報の確認を行う
  3. 名義人全員の実印と印鑑証明を用意する
  4. 必要に応じて同意書を作成
  5. 名義人全員から直筆で書類にサインをもらう
  6. 売買時に共有者全員が立会う

覚えておくべきことは、売買契約と決済及び引渡しの時は、前提として共有者全員が立会わなければならないということです。

この時に代理人を立てることもできるので、都合が合わない時は、共有者の誰かに代理人となってもらえるように手配しましょう。

5.お金を振り分けた証拠を残す

この手順で、不動産売却が行えます。

2-2-2.あなたの持ち分だけ売却する

共有名義の不動産は、あなたの持ち分(権利)だけを売却することが可能です。

あなたの持ち分を売却する場合は、共有物の分割協議の手続きを行い、その結果分割された権利部分を売却するといった流れになります。

しかし、この共有物の分割協議も、名義人全員の合意がなければ手続きをすることができません。

このパターンも、全員の合意を得て売却する手順とほぼ同じです。作成書類は専門家や担当営業マンに相談しましょう。

2-2-3.共有名義人にあなたの権利を買い取ってもらう

あなたの持ち分を売却する方法で一般的なのが、他の名義人に自分の持ち分を買取ってもらうという方法です。

具体的には説明するとこうです。「共有物の分割協議の手続きの後に、他の名義人に自分の持ち分を売却する」ということです。

この方法は、不動産を手放したくない名義人の方にとって一番の和解策と言えるでしょう。

2-3.相続物件を売却する場合

相続物件の売却を検討する時というのは、「相続したけれど誰も住む人がいない」といった状態になっているかではないでしょうか?

ここで不動産全般のサポーターをしていた筆者が提案をすると、相続した不動産は放置せずに手放すことをおすすめします。それは、【物件管理や固定資産税の負担】が出てくるからです。

相続の発生によって親族が所有していた不動産を譲り受ける場合、毎年固定資産税がかかります。さらにあなたが居住している不動産でなければ、日々の管理も難しいでしょう。

そこで、相続不動産売却の流れを解説します。相続不動産を売却する際には、次のような流れで手続を進めます。

  1. 遺産分割協議を手順に沿って進め、不動産を取得する相続人を決める
    この時は極力、相続に強い弁護士に入ってもらうようにしましょう。
  2. 不動産の名義を相続人に移す
    この時に専門家に依頼して、相続登記を申請しましょう。
  3. 信頼をおける不動産業者にあなたが相続した物件の売却を依頼する
  4. 無事、買い手が決まれば、所有権移転登記を申請して売却する

この時の注意点は「必要に応じて、売却代金を相続人間で分配するかをしっかり決めること」です。

遺言書などがなく、あなたが代表で相続人になった場合は、この部分を疎かにしないように心掛けてください。

この手順に沿って進めることで、問題を起こさず売却まで行う頃ができます。

3.まとめ

不動産売却の流れとして9つのステップと、それぞれのケースごとの事例を交えてポイントを説明してきました。

不動産売却の流れは大枠を抑えることが最も大事です。各ケースのこと細かい事例に合わせた知識を身につけることも必要ですが、一度大枠の流れを覚えてしまえば後はあまり手間がかからず、専門家や関係者への依頼が出来るようになります。

そして、本文中で何度も繰り返しお伝えしてきたが、大事なことはどのケースでもサポートしてくれる、信頼が出来る営業マンを見つけることです。

不動産売却は、可もなく不可もない営業マンであると、売買金額がそこそこの金額になります。さらに、各ケースの的確なサポートを受けられず、満足感を感じられないどころか売却活動で頭を悩ますことにもなってしまうのです。

なので、こういった不動産売却の流れがあることを理解して、どんなケースでもサポートしてくれる能力の高い営業マンを探すことに必死になってみてください。これが、失敗しない不動産売却の手順と近道なのです。

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