【初心者必見】9割が成功する!不動産売却の流れ7STEPとポイント

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不動産売却の流れ(詳細)

不動産の売却は、人生におけるビッグイベント!大きな金額が動くので、絶対に失敗できませんね。

ポイント

目標は、高く・早く売ること

そのために注意すべきポイントを解説していきます。

まずは、不動産売却の流れを把握して、各段階のポイントを押さえましょう。

全体の流れを知ったうえで、スケジュールを立てることが重要です。

この記事を読んで、手間をかけずに、あなたの大切な財産を高く売りましょう。

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
絶対に失敗できない戦いかぁ・・・。怖いです・・・
わしのレクチャーについてくれば大丈夫じゃ。まずは流れの把握じゃ!
フクロウ先生
フクロウ先生
すまいValue

すまいValue公式サイト
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>業界をリードする大手6社だから間違いない!<
>年間利用10万件越え!最大級の一括査定サイト<

1. 不動産売却の流れ7STEP

まず、不動産売却の流れを押さえておきましょう。

かんたん説明

価格査定→媒介契約→売り出し価格の決定→内覧対応→売買契約→引渡→確定申告

売却期間の目安は、次の通りです。

  • マンション:売り出しから売買契約まで、スムーズにいって3~4ヶ月
  • 土地・一戸建て:スムーズにいって6ヶ月

1年のうちで、マンションや一戸建ての売買成約が最も多いのが1~3月で、次に多いのが9~11月です。

売却希望時期がちょうどこの時期にあたれば、短期間で売却できる可能性が非常に高くなります。

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不動産売却のおすすめの売却時期や時期の決め方について

不動産は売却時期によって売り易さや値段が変わってしまうのをご存知でしょうか。不動産は元々の金額が高いため、売り時を間違え ...

立地条件や築年数によっては、1ヶ月以内に買主が見つかることもありますが、逆になかなか売れないこともあります。

余裕を持ったスケジュールを立てましょう。

もう少し細かく全体像を図示すると下記の通り。印刷して手元に置いておくことをオススメします。

不動産売却の流れ(詳細)

不動産売却の流れ(詳細)

それでは、大きく分けた7ステップについて大事なポイントを見ていきましょう。

【ステップ1】査定:不動産会社の査定を受けよう

一言で不動産会社といっても、星の数ほどたくさんあって迷ってしまいますね。

スムーズに売るために、一番重要なのは、「売却の流れのスタート」のところ。

ポイント

不動産会社による査定を受けて、媒介契約を結ぶ

不動産会社にはそれぞれ得意分野や得意エリアがありますので、売りたい不動産の売却を得意としている不動産会社を見つけることがポイント

良い不動産会社を見つけて、媒介契約を結び、プロに相談しながら進めることが大切です。

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
うーん、やっぱり集客力のある大手?それとも地元の事情ツウの地域店?
正解は・・・まずは一括査定じゃ!
フクロウ先生
フクロウ先生

信頼できる不動産会社を短時間で見つけるためには、一括査定サービスが便利です。

不動産を売却うえで大事なことは、「売却予定の不動産に強く、信頼できる不動産会社を探せるか」です。

不動産会社によって、買い主に対してアピールする広告手法も違えば、説明の仕方も違います。

また、不動産会社によって、得意としている不動産、苦手としている不動産、この地域は得意ではないなど、実力の差が大きく、結果的に売却金額に数百万、数千万の差が出ます。

では、あなたは売却予定の不動産を得意としている不動産会社を探すことはできますか?

正直なところ、知人や親戚が不動産関係でもない限り、そう簡単に見つけることができません。

あなた自身が探そうにも、不動産会社を1社1社回っていては、時間ばかりが過ぎてしまいます。

そこで筆者がオススメしているのが「不動産一括査定サービス(サイト)」です。

不動産一括査定サービスとは?

インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。
不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のオススメは「イエウール」「すまいValue」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

中でも複数かつ信頼できる不動産会社を比較できる8つのサービス(サイト)に厳選。

その中でも

  • 大手から地域密着の不動産会社を一番探すことができる イエウール
  • 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる すまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門の数少ない不動産会社 ソニー不動産

の3つを特オススメしています。

もちろん筆者自身も3回一括査定を利用(「 イエウール 」「 すまいValue 」「 HOME4U 」)し、とても満足しているためオススメさせてもらっています。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真です。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

すまいValueを申し込んで3社から査定書をもらいました

すまいValueを申し込んで3社から査定書をもらいました

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し見にくく、そこまでじっくり見る必要はありません。流し読みしてください。

2018提携不動産会社

2018提携不動産会社

上記表を見ると、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「センチュリー21グループ」「東急リバブル」の4社が他の不動産会社に比べて、仲介件数が一桁多いことがわかると思います。

計算してみると日本の不動産売買の仲介件数全体の38.3%をその4社で占めています。

それだけ日本の不動産売買の取引は、大手に偏っているということ。


以上のことからも、筆者としては、最低でもこれら大手に最低でも1社には依頼できないと話にならないと思っています。

欲を言うと2~3社に依頼できたほうがベターです。

そして結論からいうと、「 イエウール 」と「 すまいValue 」を特にオススメしています。


イエウール公式サイト

イエウール公式サイト
https://ieul.jp/

筆者が「 イエウール 」をオススメしている理由は下記の通り。

イエウールは提携している不動産会社が他と比べて圧倒的に多く1,500社あります。

つまり「大手」「中堅」だけでなく、「地方・地域密着」の不動産会社にも依頼ができますので、あなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

大手や中堅よりも、地域密着の不動産会社の方が、特定の地域に強かったり、社長が自ら相談に乗ってくれるのでサービスが手厚かったりなど良いことも沢山ありますからね。

どうせ同じ1回に申し込みをするのであれば、なるべく多くの不動産会社に相談したほうが、成功する可能性も高いです。

でも、中には変な不動産会社がいるのでは・・・?と心配する人もいますが、安心してください。

イエウールで依頼できる不動産会社は厳重な審査を行っております。

利用者数が1,000万人と一括査定No.1の実力があるため、不動産会社をしっかり選別できているのです。

イエウールはコチラ → https://ieul.jp/
不動産査定・売却なら「イエウール(家を売る)」
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不動産売却・不動産査定をするならイエウール(家売る)【完全無料】で不動産会社に一括査定ができます。

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※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。


人口が多い都市にお住まいの方は、国内TOP4のうち3社に唯一依頼ができる「 すまいValue 」も合わせて申し込むことをオススメします。

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

大手不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのは事実です。

大手不動産会社は、人口が多い都市は非常に得意としていますので、人口がそこそこ多い都市を売却検討されている方は すまいValue も申し込むといいでしょう。

すまいValueはコチラ → https://sumai-value.jp/
不動産・マンションの売却・一括査定|家を売るなら【すまいValue】
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【三井のリハウス】【住友不動産販売】【三菱地所ハウスネット】【小田急不動産】【野村の仲介+】【東急リバブル】の大手6社が ...

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逆にいうと、すまいValueの弱点は、地方には対応していない可能性が高い点です。

その場合は、1つ目に紹介した イエウール がオススメです。


また、さらに1都3県(東京・神奈川・埼玉・千葉)で売却を検討されている方は ソニー不動産 も非常にオススメできます。

ソニー不動産

ソニー不動産公式サイト
https://sony-fudosan.com/

ソニー不動産は、エージェン制を採用している、国内では数少ない不動産会社。

分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、ソニー不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

しかも今なら不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえます。

初めてでよく分からない不動産の売却の基礎から成功の秘訣までが学べます。

まずは気軽に相談だけでもしてみると良いでしょう。

ソニー不動産はコチラ → https://sony-fudosan.com/
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何となく不安と思っている方は「 HOME4U 」がオススメです。

HOME4U

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

HOME4UはNTTグループ運営、2001年からサービス開始で歴史No.1と安心感抜群の一括査定。

NTTといえば、かなり審査に厳しいので有名です。NTTの看板を汚すわけにはいきませんからね。

提携不動産会社は1,000社と多くはありませんが、それだけNTTの審査が厳しくなかなか参加できないとも言えるのです。

HOME4Uはコチラ → http://www.home4u.jp/
不動産売却・不動産査定ならHOME4U
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家や土地を売りたい方は、まずは査定価格の比較からスタートしましょう。HOME4U(ホームフォーユー)は、あの大手不動産会 ...

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少し長くなりましたので、再度まとめます。

不動産売却成功のシナリオ

  • 【ここにしておけば間違いない】大手・中堅~地域密着まで幅広く不動産会社に相談できる!一括査定の中で利用者数No.1の「 イエウール
  • 【大手のみで安心】超大手の不動産会社に唯一相談できる「 すまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門のエージェント制を導入「 ソニー不動産
  • 【どうしても迷うなら】NTTグループ運営、運営歴No.1の「 HOME4U

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

サイト名提携不動産会社対応地域利用者数運用歴強み弱み
イエウール 1,500社以上全国1,000万人
※2017/02時点
2013年~・利用者数が1,000万人とNo.1の安心実績
・参加不動産会数1,500社以上は一括査定No.1
運営歴が浅い
すまいValue 6社(超大手会社のみ全国
※人口の少ない都市は未対応
10万人以上/年2015年~超大手の不動産会社のみで安心
仲介件数TOP3に査定依頼が行える唯一の一括査定
地域密着の不動産会社は探せられない
ソニー不動産 ソニー不動産のみ東京・神奈川・千葉・埼玉のみ非公開2014年~国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化
・不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえる!
一都三県のみしか対応できない
HOME4U 1,000社全国500万人
※2016/12時点
2001年~

2001年から運営と一括査定で一番歴史あり
・NTTグループ運営だから安心!

提携不動産会社が少なめ
リガイド 600社全国
非公開2006年~一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、収益物件に強い不動産会社が多数参加
提携不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社全国420万人2004年~賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開全国
※マンション専用
360万人2011年~売却だけではなく賃料査定も同時に行える査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
イエイ 1,000社全国300万人
※2016/02時点
2007年~悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
スマイスター 1,400社全国4400万人
※2018年3月時点
2006年~・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能運営会社が広告会社

担当者との相性や会社の印象も大事だぞ。ビビビとくる会社に出会うため頑張るのじゃ!
フクロウ先生
フクロウ先生
ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
お見合いみたいね

【ステップ2】媒介契約:不動産会社と契約を結ぼう

相性のいい不動産会社を無事見つけることができたら、「媒介契約」を締結して、正式に売買の仲介を依頼します。

媒介契約には三種類あります。

それが「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」です。

結論から言うと、「一般媒介契約」を選ぶのがおすすめです。

3種類の媒介契約の特徴を比較してみます。

契約形態

複数の不動産会社との契約

自己発見取引 (自分で買主を見つけること)

契約有効期間

レインズへの登録

一般媒介契約

無制限だが、3ヶ月以内が一般的

売主の希望による

専任媒介契約

×

3ヶ月以内

媒介契約締結日から7日以内

専属専任媒介契約

×

×(親戚や知人が買ってくれることになっても仲介手数料が発生)

3ヶ月以内

媒介契約締結日から5日以内

最も大きな違いは、複数の会社と契約できるかどうかです。

2社以上と契約できるのは「一般媒介」だけです。

「一般媒介」で複数の会社と契約した場合、最終的に、購入者を見つけて売買を成立させた不動産会社だけに仲介手数料を支払います。

ですので、売買を成立させて仲介手数料を得るために、それぞれの不動産会社が競って販売活動をしてくれるのが利点です。

早く買主を見つけるためには、3~4社の不動産会社と「一般媒介契約」を結び、一気に販売活動を進めていきましょう。

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不動産売買時に締結する3つの媒介契約(一般・専任・専属)と特徴・違い

媒介とは仲介やあっせんのことです。 一般的には仲介と言うことの方が多いですが、法律用語で仲介のことを媒介と呼んでいます。 ...

【ステップ3】売り出し:いくらにする?不動産を売り出そう

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
値段はだれが決めるの?
値段は、売り主に決める権利があるんじゃ。
フクロウ先生
フクロウ先生
でも値付けは難しいから、プロである不動産会社の意見をよく聞くことじゃな。
フクロウ先生
フクロウ先生

売り出し価格の決め方のコツは、以下のとおりです。

値下げ交渉分を最初から考慮しておくこと

買い手は値下げ交渉をしてくることが多いです!

売却希望価格に少しだけ上乗せして売り出し、値下げ交渉に応じることで、お買い得感を演出するのか?

それとも、絶対にこれ以上は下げられないギリギリの価格で売り出すのか?

あらかじめ値下げ交渉に応じる幅を決めて、スムーズに意思決定できるようにしましょう。

確実に早く売りたいなら、相場より割安で売り出す

確実に早く売りたい場合には、相場より少しだけ割安で売り出せば効果的です。

購入希望者は、不動産ポータルサイト(SUUMOHOME'S)をよく見て、売り出し価格の相場をつかんでいます。

割安な物件は、すぐにアプローチしないと他の人に買われてしまうのがわかっているので、反響は早いはずです。

ただし、あまり安くしすぎると、なにか大きな問題がある物件ではないかと誤解されてしまう恐れがあります。

値下げ幅はホドホドにしましょう。

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最近は気になることがあったら、すぐにスマホで調べることが当たり前になってきました。 Google先生が全て答えてくれます ...

高値売却に挑戦したいなら、強気価格で売り出す手もアリ

「売却は急いでいないので、とにかく高く売りたい」という人は、通常相場よりも少し高めで売り出してみましょう。

人気物件であれば、希少性があるので、多少割高でも売れる可能性は十分にあります。

でも、築年数が古くて立地も悪い物件を高めに売り出しても、割高な価格で売れる可能性はほとんどありません。

販売期間がズルズル伸びていくと、ずっと売れ残っているイメージがついて、ますます売れない負のスパイラルに陥ってしまう恐れがあります。

強気価格は、信頼できる不動産会社に相談してから、慎重に決断しましょう。

不動産会社の査定根拠をよく聞いて決めよう

売却価格を決める際に目安となるのが、不動産会社が示す査定金額です。

もちろん、示された金額より「もっと高く売れるはず!」と思ったら高くするのは売主の自由です。

でも、不動産のプロが成約事例や相場、立地などから算出した金額なので、あまりかけ離れた金額設定は避けた方が無難です。

安すぎても高すぎてもダメ。相場に合った価格設定が大切じゃ。
フクロウ先生
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【ステップ4】内覧:購入希望者が見学に来るのでチャンス

価格を設定したら、いよいよ売却活動が始まります!

問い合わせがあったらすぐ内覧に対応できるように、部屋をキレイにしましょう。

すでに部屋が空き家になっている場合や、土地を売る場合には、不動産会社に任せておけばいいので、売主は立ち合う必要はありません。

購入希望者は、たとえリフォームを予定していたとしても、現在の部屋の印象に左右されてしまいます。

ポイントは、「この部屋に住んでみたい」と思ってもらえるように、最高の状態に整えること。

ポイント

  • 水回りは全体の印象も左右するので、徹底的に掃除しましょう。
  • 第一印象は大事です。玄関から美しく。
  • 収納も全て見せるつもりで。
  • 部屋が広く見えるように、できるだけモノを減らしましょう。
  • ベランダの掃除も忘れずに。
  • たばこやペットのにおいも対策しておく。

内覧についてはこちらの記事もご覧ください。

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【ステップ5】売買契約

買主があらわれて、条件がまとまれば売買契約を結びます。

売買契約は、不動産会社の応接室などに、売主・買主・双方の不動産会社が集まって行うのがポピュラーです。

ここでは宅地建物取引士から、重要事項説明書の説明がされるんじゃ
フクロウ先生
フクロウ先生

重要事項説明書には、登記記録に記載されている権利関係や、万が一の契約解除の規定などが記載されています。

お互いに不明点が無いようしっかり確認し、十分理解したうえで署名捺印をしましょう。

手付金について

売買契約の時点で、物件価格の数パーセントの手付金を買主から受領するのが一般的です。

買主の住宅ローンが通らないなどの理由で契約が白紙になったときには、返却しなければいけない契約が多いので、まだ使わないようにしましょう。

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売主の住宅ローンが残っている場合

売買契約書には、次の「決済・引き渡し」の日程も明記します。

注意ポイント

売主の住宅ローンが残っている場合には、この日に売買代金でローンを繰り上げ返済する予定であることを金融機関に知らせておくのが大切

住宅ローンを借りると、不動産に抵当権が設定されているので、抵当権を抹消するための書類を金融機関に準備してもらいます。

売買契約時に必要なもの

  • 手付金
  • 実印、印鑑証明書
  • 収入印紙代
  • 仲介手数料の半額
  • 本人確認書類
  • 登記識別情報
  • 固定資産税納付書

など

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【ステップ6】いよいよ引き渡し&決済

ポイント

決済日は、売買代金の金額授受と、不動産の引渡・登記申請が行われる大切な日

買主が利用する金融機関などに、売主・買主・不動産会社・司法書士が集まって行われます。

その日のうちに送金や法務局の登記を行う必要があるため、平日の午前中に行われるのが一般的です。

買主から代金の支払いを受けたら、鍵や備品等を引き渡します。

代金の支払いは現金の場合もありますが、多額の現金が動くので、銀行振込を行って、電話等で着金を確認する方法もあります。

売主が授受されるお金

  • 売買代金の残金(手付金を差し引いた額)
  • 仲介手数料の残金
  • 登記費用(司法書士への報酬、登録免許税)
  • 固定資産税、都市計画税の清算金
  • マンションの管理費、修繕積立金の清算金

売主が引き渡すもの

  • すべての鍵
  • 設備の取扱説明書、保証書
  • マンションの管理規約、使用細則
  • 建築確認通知書、検査済証

売主の住宅ローンが残っていた場合

当日、受領した売買代金でローン残高を一括繰り上げ返済します。

繰り上げ返済が完了したら、銀行等から抵当権抹消のための必要書類がもらえるので、これを司法書士に渡します。

登記申請について

決済が終わったら、すぐに司法書士が法務局へ書類を持ち込みます。

この日をもって登記名義が売主から買主へ変更され、売主の住宅ローンの抵当権抹消登記も行います。

固定資産税・都市計画税や、マンションの管理費・修繕積立金の支払いは事前にしておくのじゃ。
フクロウ先生
フクロウ先生
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
一年分前払いしていたら、売主の負担になっちゃうの?
決済前日までは売主負担、以降は買主負担で日割り計算するケースが多いから安心せい。
フクロウ先生
フクロウ先生
ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
じゃあ、払っておくわ♪

【ステップ7】確定申告:売買翌年3/15まで

不動産を売却して利益が出た場合には、確定申告が必要です(売買の翌年3/15まで)。

不動産売却をした時の税金を支払うタイミング

不動産売却をした時の税金を支払うタイミング

「3,000万円の特別控除」などを使いたい場合も、確定申告を行って適用してもらうことになります。

税金の支払い時期

注意ポイント

所得税は確定申告のとき(3/15まで)に支払います。

銀行口座からの引き落としを選ぶこともでき、その場合は4月後半頃になります。

注意ポイント

住民税は6月頃までに納付書が送付されてくるので、金融機関で支払います。4期に分けて支払い可能です。

確定申告のときに税金は全て支払ったと思っていると慌ててしまうので、後から住民税を支払うことを覚えておいてください。

確定申告の必要書類

売買契約書、仲介手数料・印紙税などの領収書コピー、登記事項証明書など

不動産売却の確定申告は自分でできる

税務署や無料相談会で聞きながら、自分でもできます。

ただし、必要書類を揃えたり、確定申告書類を作成するのに2~3日は必要です。

ある程度時間に余裕がある人は、自分でやってみるといいでしょう。

ただし、忙しい人や、手続きが不安な場合は税理士に依頼しましょう。

税理士ドットコム 」などを使うと、この分野に得意な税理士がすぐ見つかります。

税理士に依頼するのがオススメなケース

  • 忙しくて平日に休みをとれない人
  • 売却益が多額になりそうな場合
  • 取得費用がわからない場合
  • 手続きが不安なので、専門家に任せたい人

報酬の相場は5~10万円程度で、不動産の購入費用が判明しているかどうかなどの条件によって変わります。

税理士会や税務署の無料相談会に一度行って、そこで対応している税理士さんに有料で頼んでしまうのも手です。

確定申告が始まってから慌てないように、早めの時期に依頼しておくと安心です。


以上、ここまでが不動産売却の流れ7STEPと重要なポイントです。

ただし、不動産と一言でいっても「一戸建て」「土地」「マンション」「相続」「買い換え」「共有名義」など、人によって条件はさまざま。

それぞれの条件に応じての注意点を説明していきますので、自分の環境に応じて必要箇所へ進んでください。

2. 一戸建て・土地の売却の注意点

一戸建てや土地を売却するときには、特に境界確定に注意しましょう。

なぜ境界の確定が必要なのか

注意ポイント

土地を売却するときには、売主は買主に対して、土地の範囲を特定し、隣地との境界を明確にする必要があり

最近分譲された、区画整然とした住宅地などでは、測量済みで、隣地との境目に境界標が埋め込まれているのも確認できるケースがほとんどです。

でも、親の代から相続した土地などでは、境界標がなく、どこまでが自分の土地なのか明確にわからないケースは珍しくありません。

境界が確定していない土地は、買主にとってリスクがあります。

すでに境界に関する紛争が起こっていても、買主は登記簿などで確認することはできません。

ブロック塀などを隣地との境界として、今まで特に問題なく暮らしているケースでも、境界に関する紛争がいつ起きるかわからないリスクがあります。

ポイント

土地を高くスムーズに売るためには、売却までにできるだけ境界を確定させておくことが大切

また、売却後に売主が境界に関する紛争に巻き込まれる可能性を避けるためにも、境界確定は重要です。

境界の種類と確認方法

境界が確定しているかどうか調べるため、「測量図」や「筆界確認書」などの書類を探しておきましょう。

境界には、民々境と官民境があります。

  • 民々境(ミンミンザカイ):自分の土地と、隣の私有地との境
  • 民境(カンミンザカイ):自分の土地と、道路との境

「確定測量図」があれば、民々境と官民境、すべての境界が確定していることがわかります。

注意ポイント

「現況測量図」は、民々境だけを確定して作成したものと、境界確認を一切行わずに作成されたものがありますので注意

「筆界確認書」があれば、民々境については確定していることがわかります。


次に、官民境については、その道路を管理する役所で調べることができます。

例えば市道に面しているなら、市役所の道路を管理する担当部署で、「境界査定書」などの書類があるかどうか確認してみましょう。

「境界査定書」があれば、官民境は確定しています。

売買前の境界確定の流れ

「確定測量図」があれば、民々境と官民境すべての境界が確定しているので、安心して売却活動に進めます。

「確定測量図」がなければ、不動産会社と相談しながら、測量の準備を進めましょう。

土地家屋調査士に依頼し、隣地所有者に立ち会ってもらって境界を確定した上で、測量を行います。

公道との境界についても、官民境界査定をしておくと理想的ですが、官民境界査定は時間や費用がかるので、民々境の立ち合いだけで売買することも多く行われています。

なお、境界を確定して測量を行わなければ、絶対に土地が売れないわけではありません。

買主が了解すれば、測量を行わず、登記記録面積での売買(公簿売買)も可能です。

例えば、測量費用が高くなってしまう山林や農地などの場合には、公簿売買が一般的です。

土地を高く売るためには、基本的には境界は確定しておいたほうが有利ですが、不動産会社と相談して進めてくださいね。

境界についてはこちらの記事もご覧ください。

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3.マンションの売却の注意点

「ステップ6:引き渡し・決済」の項目でも書きましたが、マンションの管理費と修繕積立金はあらかじめ売主が支払っておく必要があります。

管理費・修繕積立金は精算してもらえる

管理費・修繕積立金は、翌月分を引き落としで前払いしている場合が多いですが、決済日には日割り計算した費用を買主から受領できます。

マンションを引き渡す前日まで売主負担とし、引き渡し日以降は買主負担とするのが一般的です。

管理費等を滞納している場合

管理費や修繕積立金を滞納したまま売買すると、管理組合から買主に、滞納分も含めて請求が行ってしまいます。

ですので、管理費等の滞納があるマンションは、通常の相場では売れません。

管理費等は支払っておくのが一番ですが、長期間の滞納等で支払いが困難な場合は不動産会社に相談しましょう。

売買契約時の重要事項説明書に滞納額を記載し、売買代金から滞納額を差し引いてもらうなど、後でトラブルにならないように注意しましょう。

修繕積立金は戻ってこない!

修繕積立金は「積立金」という名前が付いていますが、売却したときに戻って来るものではありません。

注意ポイント

積立金が返還されると誤解している場合も多いのですが注意

修繕積立金は、数年ごとに行われるマンションの大規模修繕で利用するために、マンションの管理組合が積み立てているお金です。

自分が住んでいる間に、一度も大規模修繕が行われなかったとしても、残念ながら返還されません。

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4.相続した不動産の売却の注意点

相続した不動産を売却する場合には、まず「相続登記」が必要です。

相続登記は、不動産の登記を、亡くなった人の名義から相続人の名義に変更する手続き

相続登記をするためには、不動産を誰の名義にするか話し合った上で、相続人全員が署名した「遺産分割気協議書」の作成が必要です。

相続登記に必要な書類

  • 遺産分割協議書
  • 相続登記の申請書類
  • 相続人全員の戸籍謄本、住民票、印鑑証明書
  • 被相続人の戸籍謄本、住民票の除票
  • 土地の固定資産税評価証明書
  • 土地の登記事項証明書

なお、遺言書があって、遺言通りに相続登記を行う場合には、遺産分割協議書と相続人全員の印鑑証明書は不要です。

相続登記の申請書類は、自分で作成することも可能ですが、司法書士に依頼する人が大半です。

司法書士に相続登記を依頼すると、印鑑証明書以外については代理取得してもらえます。

司法書士の報酬は5万円くらいです。

また、共有名義の場合には、共有者全員が同意しないと売却できませんので注意しましょう。

共有名義での売却は手間がかかるので、相続登記は一人の名義にして売却し、売却後に代金を他の相続人と分ける方法もあります。

5.買換えの場合の注意点

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
住んでるところを売って、新居を買いたいときはどうすれば?同時に進めるなんて大変そう。
スケジュールの調整がポイントじゃ。
フクロウ先生
フクロウ先生

買換えスケジュールには、「売り先行」と「買い先行」のパターンがあります。

それぞれ、メリットとデメリットがあるので、どちらを選ぶか考えてみましょう。

売り先行

住まいをまず売却し、それが売れてから新しい住まいを買うこと

メリット

  • 売却して受け取ったお金を購入資金に充てられるため、資金計画が明確
  • 焦らずに売却を進めることができる

デメリット

  • 自宅を先に売ってしまうので、タイミングが合わないと賃貸への仮住まいが発生
  • 引っ越しが二度になると手間や資金もかかる

買い先行

物件の購入を先に済ませ、後から旧宅の売却を進めること

メリット

  • スケジュールに余裕がある

  • 購入物件の検討にゆっくり時間がかけられる

  • 仮住まいの心配がない

  • 旧宅を空き家にしてから売るので、内覧の対応をしなくてよい

デメリット

  • いくらで売れるのかわからないので、資金計画が立てにくい

  • 旧宅が売れるまでは、二重に住宅ローンを組むことができない

旧宅に住宅ローンが残っているなら、「売り先行」を選ぶ人が多いぞ。
フクロウ先生
フクロウ先生
住宅ローンを完済していて資金に余裕があるなら、スケジュールに余裕がある「買い先行」がおすすめじゃ。
フクロウ先生
フクロウ先生
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
自分だけじゃ決められないわ。不動産会社に相談することは本当にたくさんあるのね。
だから、信頼のおける会社を選ばないとな。
フクロウ先生
フクロウ先生

買換えについてはこちらの記事もご覧ください。

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6.共有名義の不動産売却の注意点

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
キョ、キョーユー名義?
自分以外に所有者がいる場合じゃな
フクロウ先生
フクロウ先生

注意ポイント

不動産が共有名義になっている場合には、共有者全員が同意しないと売却できない

共有かどうかは、登記事項証明書(登記簿謄本)を見ればわかります。

「持分2分の1」などと記載されていれば、共有です。

【共有とは?】共有は、不動産の全体について、数人で所有している状態

マンションを夫婦で共有しているような場合は、夫婦で話し合って売却に同意し、売買契約書に二人とも署名捺印することになります。

持分2分の1だからといって、不動産の面積を半分ずつ所有しているわけではないので、面積の半分だけ売却することはできません。

たとえ100分の1でも共有持分を持っている人がいれば、その共有者も同意しないと不動産全体を売却できないのです。

どうしても自分の持分だけを売りたい場合は?

法律的には、自分の持っている持分だけを売却することはできます。

でも通常は、全体を利用することができない持分を一般の第三者が買うことはありません。

どうしても自分の共有持分だけを売るのであれば、共有持分の買い取りを行っている専門業者に買い取ってもらう方法もあります。

共有の場合についてはこちらの記事もご覧ください。

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まとめ

いかがでしたか?不動産売却の流れは7ステップ。

かんたん説明

価格査定→媒介契約→売り出し価格の決定→内覧対応→売買契約→引渡→確定申告

まずは不動産会社の査定を受けるのがスタートです。

「不動産売却に慣れている」という人は、めったにいません。

でも、プロである不動産会社がついているので大丈夫です。

最初に信頼できる不動産会社を見つけて、あとはそのつど、相談しながら進めていきましょう。

売却の成功を祈っています!

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