一戸建て売却の流れと媒介契約・売買契約時の注意点

不動産は一生に一度の大きな買い物。

「売る」のも「買う」のも何度も経験ができないことなので、初めての「一戸建て売却」は戸惑う人も多いのではないでしょうか。

この記事では、一戸建て売却の流れや、契約周りの注意点について分かりやすく解説いたします。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 一戸建て売却はどんな流れで進むの?
  • 実際どんな「契約」をするの?気をつけるべき点は?

一戸建て売却の全体の流れ

「一戸建てを売却しよう」と決めてから、最後の引き渡しまで。一体どのような過程があるのでしょうか。

一般的には以下のような流れで進んでいきます。

不動産売却の全体の流れ

一戸建て売却の全体の流れ

この図を見て分かるように、売却の第一歩は物件の価格査定です。

そこから始まって、一般的には引き渡しまで4.5ヶ月ほどの期間を要します。最初の準備などから考えると半年くらいの期間を見ておくと良いでしょう。

ただし、「④売却活動の開始」から「⑥売買契約の締結」まではケースによって所要期間のバラつきが非常に差が大きいというのが実状です。

例えば不動産会社に「この物件の売りが出たら教えて下さい」と登録されていた場合は数日以内に買い手がつく場合もありますし、逆に半年経っても決まらないケースもあります

あくまで『一般的な流れ』として、まずはフローを理解しましょう。

販売活動に向けた準備について

上記の図で「一戸建てを売り始めてから、確定申告をして全てが終わる」までの流れが理解できたら、それぞれの動きや注意すべきポイントなどを解説していきます。

STEP1.相場調査

まずは、ざっくりとした資金計画の参考として、査定前に下準備として自分で相場を調べておきましょう。

自分で調べる方法は様々ですが、下記の5つの方法は信頼できる情報です。

売却相場を自分で調べる5つの方法

  1. 不動産ポータルサイト「SUUMO」「HOME’S
  2. 国土交通省の「不動産取引価格情報検索
  3. 不動産流通機構の「REINS
  4. 一般財団法人 資産評価システム研究センターの「全国地価マップ
  5. 固定資産税通知書を参照する

5つの方法、それぞれの使い方や詳細については別記事「一戸建て売却は苦戦しやすい?高額査定してもらう6つのコツ」のなかで解説しておりますので、ご確認ください。

STEP2.価格査定依頼

下調べが終わったら、不動産会社への査定がファーストステップです。

不動産会社が算出した査定額はあくまで、その不動産会社がいくらで売れそうか判断した価格です。

不動産会社ごとに、実績や算出方法が異なるので、不動産会社によって査定額がバラバラになってしまうことが一般的です。

その為、不動産査定は複数の不動産会社に依頼して、比較検討することがとても大切です。

一戸建て売却で最も大切なのは不動産会社選び」の章で複数社にまとめて査定依頼できる方法について解説していますので、是非、ご確認ください。

STEP3.不動産会社の決定・媒介契約の締結

不動産会社を無事見つけることができたら、正式に売買仲介を依頼するために「媒介契約」を締結します。

仲介のことを不動産用語では「媒介」と呼んでおり、仲介をお願いするために「媒介契約」を締結する流れとなります。

「媒介契約」には「一般媒介契約」「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」の3種類があります。

  • 一般媒介契約:他の不動産会社に重ねて依頼することができる
  • 専属専任媒介契約・専任媒介契約:他の不動産会社には重ねて依頼することができない

「複数社に査定依頼をして比較検討しましょう」と説明しましたが、基本的に、媒介契約も複数社と締結して競わせるのが理想です。

なので、特にこだわりがない場合、複数の不動産会社に依頼ができる一般媒介契約がオススメと言えます。

媒介契約が不動産売却成功のカギ

媒介契約が不動産売却成功のカギ

媒介契約について詳しくは、別記事「一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の特徴とそれぞれの違い」で詳しく解説しております。

販売活動~引き渡しまでの流れについて

STEP4.販売活動

売り出し価格を決める際には、自分の希望だけで決めてしまうのは危険です。

不動産会社の査定価格や市場の動向、周辺の売却事例、いつまでに売りたいのか、などを踏まえて慎重に決めましょう。

実際に家に興味を持ってくれた人が出たら内覧対応になります。

室内の物をなるべく収納にしまうなど少しでも生活感が出ないように内覧対策をしていきましょう。

内覧対策について詳しくは、別記事「マンションや戸建ての売却は「内覧」が大事!準備から当日の対応方法」で詳しく解説しております。

STEP5.売買契約

お互いの条件に合意をしたら、買主と「売買契約」を結びます。必ず契約内容を細かくチェックしてください。

契約の際、大よそ売却金額の5%~10%の手付金を受け取るのが一般的です。

売買契約の流れについて詳しくは、別記事「不動産売却の売買契約日の手順について分かりやすく解説」で詳しく解説しております。

STEP6.引渡

売主・買主・不動産会社・司法書士が集まり、売り主は代金の支払いを受け、鍵や備品などの受け渡しをします。

その日のうちに、司法書士が登記を申請(所有権の移転等)します。これで売却は完了です。

また、不動産を売却して利益が出た場合は、確定申告をする必要があります。

売却した都市の翌年2/15頃~3/15までの確定申告を忘れないようにしましょう。

確定申告について詳しくは、別記事「不動産売却の確定申告の必要性と流れ4ステップ・必要書類一覧」で詳しく解説しております。

一戸建て売却で最も大切なのは不動産会社選び

最初に述べたように、一戸建ての売却はスムーズに進むこともあれば、半年経っても決まらないというケースもあります。

できることなら、なるべく高く・スムーズに売却を成功させたいわけですが、その大部分は不動産会社の手腕にかかっています。

だからこそ、複数の不動産会社に相談しながら、心強い味方になってくれる不動産会社を探すことが大切になります。

ただ、複数の不動産会社を自分で調べて、1社ずつ何度も査定依頼を進めるのは大変です。

そんな時に不動産一括査定サイトの活用を強くオススメします。

不動産一括査定とは、売却を検討している不動産の情報を入力するだけで、複数の不動産会社から不動産の売却価格の査定を出してもらうことができるサービスのこと

便利な不動産一括査定サイトですが、筆者が知っているだけでも30はあります。

多くのサイトが乱立し、どのサイトを使えば良いか素人には分かりづらくなってしまっています。

実績や信頼性、提携不動産会社の質など、総合的に判断すると筆者は下記の3つをオススメします。

一括査定サイトのオススメ3選

  1. 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる「 すまいValue
  2. NTTグループで安心、一番歴史があり実績抜群の「 HOME4U
  3. 地域密着の不動産会社にも数多く依頼ができる「 イエウール
  4. ※番外:一括査定と合わせて使うことで効果を発揮する「 SRE不動産(※旧ソニー不動産)

実績や信頼性はもちろんですが、上記3サイトは、机上査定での査定依頼が出来る点も大きなポイントになります。

机上査定とは、依頼時に入力した物件の基本情報を基に算出する査定方法で、不動産会社の担当者に物件を見てもらう必要もなく、家に居ながら気軽に査定額を知ることが可能です。

依頼時にメールで査定額を提示して欲しい旨を備考欄で伝えておけば、査定結果や担当者とのやり取りはメールで進むので、営業電話にも悩まずにやり取りすることも可能です。

オススメサイトの併用が鉄則

一括査定サイトごとに提携会社の性質は異なる為、売却を成功するためには、複数の一括査定サイトの併用がオススメです。

サイト選びのポイントとしては、売却物件のエリアに応じて、下記のような使い分けがいいでしょう。

所在地別地域毎のおすすめ

対象物件種別

おすすめポイント

物件所在地に応じたおすすめの使い方

不動産一括査定は、各社の特徴を活かして、複数社への査定依頼がおすすめです。

都心(東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫・京都・奈良)の場合

一括査定サイトの他にも、売主専門の不動産仲介会社SRE不動産への相談がおすすめ

県庁所在地など比較的人口が多い都市の場合

すまいValueで大手へ、HOME4Uで地元密着から大手へ査定依頼することで漏れなくチェック

田舎など人口が少ない都市の場合

地方の提携企業も多いHOME4Uとイエウールの併用使いがおすすめ

査定対象の物件種別を比較

  • ◎特化してる
  • ○対応している
  • △要相談
  • ×対応していない
サイト名戸建マンション土地投資物件農地
○○○△△
○○○△△
○○○△○
○○○○×
○○○××
×◎×××
○○○△○
○○○△△
サイト名戸建マンション土地投資物件農地

提携会社数・特徴

サイト名提携会社数特徴公式サイト
大手不動産6社
※小田急不動産、住友不動産販売、野村の仲介、三菱地所ハウスネット、東急リバブル、三井のリハウス
・大手不動産6社にまとめて査定依頼できる
※この6社に依頼できるのはすまいValueのみ
公式サイト
1,300社以上・NTTグループで安心、実績も抜群
・フリーダイヤルの相談窓口あり
・大手、中堅、地域密着の会社にバランスよく依頼できる
公式サイト
1,600社以上・地方や田舎に強い公式サイト
1,800社以上・匿名査定対応
・地方含めて対応エリアが広い
公式サイト
2,000店舗以上・不動産メディア認知度No.1
・最大10社から一括査定可能
・不動産会社の特徴で選べる
公式サイト
2,500店舗以上・マンションに特化
・賃貸も同時査定可能
公式サイト
1,700社以上・サポート体制が充実
・様々な物件種別に対応
公式サイト
約700社以上・収益物件に特化
・最大10社から一括査定可能
公式サイト

まとめ

一戸建てを売却するまでの流れと、「売却を成功できるかどうかは不動産選びにかかっている」ということは理解頂けましたか?

売りに出しても何ヶ月も売れなかったり、希望価格を大幅に下げざるを得なかったりすると、売り主にとって非常にストレスになります。

大切な「我が家」の売却を満足のいく形で終わらせるためにも、ぜひ複数の不動産会社に問い合わせて力強いパートナーを見つけてください。

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