家の相場はどれくらい?注文住宅・戸建・マンション別の調べ方とポイント

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増税前に家を買おうかなと住宅購入を検討している方も多いのではないでしょうか。

住宅といっても、注文住宅、建売住宅、中古一戸建て、新築マンション、中古マンション・・・いろいろ選択肢があって迷いますね。

住宅購入・建築検討者に対しての調査ではこのような結果が出ています。

Q.検討した種別は?(複数回答)

A.注文住宅62%、新築分譲マンション35%、新築分譲一戸建て34%、中古マンション27%、中古一戸建て25%

※出典:株式会社リクルート住まいカンパニー「住宅購入・建築検討者」調査(2017年度)より

この調査結果を見ると、複数の種別の家を検討した上で、住宅を購入している人が多いことがわかります。

「新築と中古マンション」「注文住宅と建売住宅」など、両方を比較検討してから選べば、予算に応じて満足度の高い家が選べます。

家を建てる時に重要なポイントは、どこまで自分の希望を取り入れるのかということと、どのくらいの予算で家を建てるのかという点です。

この2つがちょうどよく折り合うように、家づくりを検討することが大切です。

では実際に、年収に応じた住宅購入予算がどれくらいなのか、ご存知でしょうか。

この記事では家の相場とあなたに適した住宅購入予算について徹底解説していきます。

一戸建てからマンションまで、家の相場を知って、あなたにぴったりの家を選んでくださいね。

合同会社ラビッツ 代表社員 石川貴裕
不動産売却の教科書の責任者・編集
合同会社ラビッツ 代表社員
石川貴裕

名古屋のIT企業に従事しながら、親族の不動産仲介会社にて不動産売買の実務を経験。不動産売買で損をしている人が多く疑問を感じたため、当サイト不動産売却の教科書を立ち上げ。
───
経歴:不動産仲介10年、電気機器メーカー5年、電子部品メーカー2年、WEBサービス会社5年

1.注文住宅の相場はとてもわかりにくい

注文住宅は、あなたの希望するプランと予算を照らし合わせて、自由にバランスをとりながら家づくりできるのが最大の魅力ですね。

そのため、当然価格もバラバラなので、相場がわかりづらいのがネックです。

そうは言っても、相場が分からないことには、手が届くかどうかわからなくて困ってしまいます。

まずは建築費の相場を押さえた上で、それ以外にどんな費用がかかるか見ていきましょう。

注文住宅の相場は一番わかりにくいんだ。注文住宅は自由度が高いから、メーカーによって値段が違うだけじゃなく、オプションを付けるとどんどん値段が上がるぞ。
フクロウ先生
フクロウ先生

ハウスメーカーの建築費相場(本体工事費)

まずは建物本体の建築費を押さえましょう。

注文住宅の相場は分かりづらいものですが、ハウスメーカーではある程度のグレードづけがあります。

例えば、35坪の家で、安いハウスメーカーなら1,000万円台、中くらいのハウスメーカーなら2,000~3,000万円、高いメーカーだと3,000万円オーバーといった具合です。

ハウスメーカーの坪単価の目安はこちらの通りです。

ただし、「中くらい」「安め」となっているメーカーでも、高いオプション設備をたくさん選択すれば、坪単価はぐんぐん上がります。

グレードハウスメーカー坪単価の目安
高め三井ホーム、ヘーベルハウス60~90万
中~高積水ハウス、ダイワハウス、住友林業、ミサワホーム、トヨタホーム50~80万
安め地元工務店、アイフルホーム、アイダ設計、タマホーム30~60万

坪単価は、その計算方法が法律で定められているわけではありません。

坪単価を、設備を除いた建築費だけで計算している場合と、キッチンなどの設備を含めた標準的な建築費総額で示している場合もあるので注意が必要です。

「うちの会社は坪単価40万ですよ!」と言われたとしても、設備などが入っていないかもしれませんので、ハウスメーカーを坪単価で比較するときには要注意です。

しかも、そのメーカーで標準的な設備を含めた坪単価だとしても、「標準」のキッチンや外壁のグレードなどはメーカーによってまちまちです。

ですから、ハウスメーカーや工務店が提示している坪単価は目安程度に考えましょう。

最終的には、各ハウスメーカーに具体的な見積書を作成してもらって比較するのが確実です。

総合住宅展示場に行けば、構造やそれぞれのメーカーの強みも分かるから相談に行ってみるのもおすすめじゃよ。
フクロウ先生
フクロウ先生

注文住宅の予算別のイメージ

具体的に、予算別に実現できるイメージを表してみます。

予算1,000万円台の場合

地元工務店や安めのハウスメーカーを選んだ上で、間取りや外観をできるだけシンプルにします。

キッチン、風呂、フローリングなどは最も低コストのタイプを選べば予算内におさまるはずです。

予算2,000万円台の場合

自分のこだわりや希望を部分的に取り入れることができます。

キッチンや風呂のグレードを上げる、床暖房を付けるなど、「ここだけはこだわりたい!」という部分をよく吟味してメリハリをつけてプランをたてましょう。

予算3,000万円台の場合

こだわりのポイントを更に増やすことが可能です。

高級なハウスメーカーを選んだ場合はオプションを控えめにしないと予算オーバーする可能性がありますが、安めのメーカーを選べばオプション設備をたくさん選択できます。

予算4,000万円以上の場合

複雑な間取りも可能で、こだわりをふんだんに盛り込むことができます。

ハイグレードのキッチンやお風呂の設備を選び、無垢の床、外壁は高級タイルにするなど、オリジナルの際立つ家づくりが可能です。

注文住宅の建築費以外にかかる費用

ここまで建築費(本体工事費)の相場を見てきましたが、注文住宅で注意したいのは、建築費以外にも様々な費用がかかることです。

注文住宅の購入費用は、(1)ハウスメーカーに支払う建築費(2)別途工事費(3)土地購入費(4)諸費用の合計になります。

様々な費用が必要になるので、建築費だけを予算としてイメージしていると、予算オーバーしてしまいます。

目安としては、建物建築費と土地代金の他に10~15%くらいかかると思っておく

例えば、建築費が2,000万円、土地代金が2,000万円なら、その他に400~600万円前後必要なので、総額で4,400~4,600万円となります。

では、一つずつ詳しく見ていきましょう。

(1)ハウスメーカーに支払う建築費(本体工事費)

住宅建築の本体工事には、仮設工事、土工事、基礎工事、躯体工事、屋根工事から内装、雑工事などの仕上げ工事といった工程が含まれます。

同じ会社で家を建てるにしても、プランが変われば価格も変わってきますので、プランが最終決定するまで価格が分かりません。

(2)別途工事費(付帯工事費)

別途工事費は建物自体の建築費以外に発生するものです。

外構工事

かんたん説明

外構工事とは、ガレージ、フェンス、門扉、駐車場の舗装、造園などの外廻りの工事のこと

家の周囲を塀で囲って門扉を付ける「クローズド外構」よりも、塀を作らない「オープン外構」のほうがコストが抑えられます。

どんな外構工事をするか、どんな素材を選ぶのかによって費用は変わりますが、50坪くらいの土地に家を建てた場合で、外構費用は総額100~300万円くらいかかります。

地盤改良工事

建築予定地の地盤が軟弱な場合には地盤改良が必要となります。

土地が軟弱だと費用が嵩み、100万円前後かかることもあります。

構造によっても必要な工事費用は違うので、ハウスメーカーに地盤調査をしてもらってから、最終的な見積もりを確定します。

冷暖房、カーテン、照明器具の工事費

カーテンやエアコンは自分で後から買うこともできますが、ハウスメーカーを通して注文することも可能です。

一戸建て全体のカーテンと照明器具を手配すると、最低でも30万円程度かかります。

ハウスメーカーのインテリアコーディネーターに相談に乗ってもらえば、センスに自信がなくてもお洒落な家づくりが可能になります。

(3)土地購入費

一般的に都心や立地条件のよい土地は高額ですので、エリアを優先する場合には、小さめの土地や不整形な土地、北道路など、画地の条件を譲って予算を押さえるといいでしょう。

土地を購入する際には、仲介手数料が購入価格の3%+6万円かかります。

その他に、印紙代、登記費用も必要です。

(4)諸費用

具体的には、次のような諸費用があります。

  • 建築確認申請費用(10~20万円)
  • 登記を依頼した司法書士への報酬、登録免許税など
  • 住宅ローンの事務手数料、ローン保証料、火災保険料など
  • 建て替えの場合には、仮住まい費用、引っ越し費用、解体費用

解体費用の相場は、建物の構造・規模・立地によって変わりますが、35坪の一戸建てのケースで総額100~150万円くらいかかるのが一般的です。

地鎮祭や上棟式などの式祭典費用

施主の判断で、行うかどうか決められます。

地鎮祭は5万円前後、上棟式は10万円前後です。

上下水道の負担金

新しく造成された土地に家を建てて上下水道を引くときには、負担金がかかる場合があります。

市区町村によって異なりますが、20万円前後が一般的です。

注文住宅では、建築費も諸費用も、場合によって違います。

無理のない資金計画を立てた上で、ハウスメーカーの見積もりを見ながら、最終的に希望の予算内に収まるように調整しながら計画していくことになります。

注文住宅の予算を抑える3つのコツ

自分の理想に近い家づくりをするために、無駄なコストをかけることなく、いかにうまく予算内で家づくりをするかが大切です。

予算を抑える3つのコツは次のとおり。

注文住宅の予算を抑える3つのコツ

  1. 複数の施工会社の相見積もりをとる
  2. 規格住宅で建てるとお得
  3. 建築条件付き宅地で建てるとお得

詳しく見てみましょう。

コツ1.複数の施工会社の相見積もりをとる

複数のハウスメーカーから見積もりを提示してもらうことを相見積もりといいます。

適性相場も見えてきますし、各社が競い合ってくれるので値下げが期待できます。 

相見積もりをとって価格にバラつきがあると、つい値段ばかりに気を取られて安い施工会社にひかれてしまいがちですが、それだけの理由で施工会社を選んでしまうと、後になって後悔しかねないので注意が必要です。

工事費用だけではなく、それぞれの会社の質や建築後のアフターサービスなどもしっかり見ておきましょう。

コツ2.規格住宅で建てるとお得

注文住宅の中でも、ある程度の間取りパターンの中から選んで建てる住宅のことを、規格住宅といいます。

ミサワホームの「スマートスタイルシリーズ」や、トヨタホームの「LQシリーズ」など、各社にラインナップがあります。

完全に自由な注文住宅と比べると自由度が落ちますが、キッチンや風呂のメーカーを選べたり、間取りの一部は変更できることが多いです。

プランによって価格設定があるので、費用が分かりやすく、完全自由設計よりも割安です。

ただし、間取りがある程度固定されたプランのため、土地のサイズにピッタリ合う場合でないと活用できません。

人気のあるおすすめの間取りの中から選ぶから、失敗も少ないのじゃ。
フクロウ先生
フクロウ先生

コツ3.建築条件付き宅地で建てるとお得

「売主または売主が指定する施工会社で建築をする場合に限り土地を売る」という条件がついた土地を、「建築条件付き土地」といいます。

建築条件付きの土地の売買契約をしたら、一定期間以内に家を建てる契約を指定の施工会社と交わすことになります。

指定する施工会社で建物を建築することが条件のセット販売のため、価格は抑えることができます。

また、あらかじめその土地専用の参考プランが作られていることが多く、建物のイメージをつかみやすいので施工開始までスピーディに進むメリットがあります。

その一方で、間取りが制限されて希望通りに建てられない、設備のグレードが限定されるため希望のものが使えないといったトラブルが起きることもあります。

土地を検討するのと同時に、建物の設計の自由度についてもしっかりと確認をしてから契約をしましょう。

いいや大丈夫じゃ。建物の契約は、土地の契約をした後、プランが決まってからでいいのじゃよ。
フクロウ先生
フクロウ先生

建物の請負契約をしなかった場合には土地契約を白紙に戻せるように、契約書に記載があると安心じゃな。

2.新築分譲一戸建て、中古一戸建ての相場

一戸建て相場の調べ方と3つのポイント

売り出し中の一戸建て相場

現在売り出し中の一戸建て相場について調べたいときには、このようなサイトで検索できます。

新築分譲一戸建て・中古一戸建ての相場サイト

過去の成約相場

レインズ・マーケットインフォメーション」を利用すると、過去の成約価格が検索できます。

一戸建ての相場を調べる際の3つのポイント

ポイント1.土地は消費税の課税対象ではない

一戸建ては、建物と土地がセットの価格で売られるので、建物と土地の内訳がすぐにわからないときもあります。

そのような場合、土地には消費税が課税されないので、消費税額から内訳を逆算できます。

例えば、土地建物の総額が3,500万円で、その他に消費税が120万円かかるとします。

120万円÷0.08(消費税率が8%の場合)=1,500万円なので、

建物が1,500万円で、残りの2,000万円が土地の価格ということになります。

ポイント2.築20年以上の建物は値段が付かない

中古の一戸建ては、築20年以上の建物にはほとんど値段がつかないことが多く、状態が良い場合でも数百万円です。

ほぼ土地の値段で一戸建てが手に入るといえます。

ポイント3.市街化調整区域かチェックする

際立って安い一戸建ては、基本的に建て替えが認められない「市街化調整区域」の物件の場合があります。

間取りや建物の傷み具合に気を取られがちですが、一戸建てを買うときには、家だけでなく土地も購入することになるので、土地の資産価値もしっかり意識しましょう。

市街化調整区域については下記記事をご確認ください。

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諸費用はどれくらい?

一般的に、売主から直接買う場合は販売価格の5%、仲介会社を経由した場合には8%~10%が諸費用としてかかります。

一戸建てを購入する場合の諸費用は、具体的に次のようなものがあります。

  • 仲介手数料(物件価格の3%+6万円)
  • 登記手続きのための司法書士報酬と登録免許税
  • 住宅ローンの事務手数料、印紙代、保証料、火災保険料など
  • 固定資産税、都市計画税の日割り分

3.新築分譲マンション、中古マンションの相場

マンション相場の調べ方とポイント

売り出し中のマンション相場

現在売り出し中のマンション相場について調べたいときには、このようなサイトで検索できます。

新築マンション・中古マンションの相場サイト

中古マンションについては物件数が多いため、情報量も多くなります。

過去の成約相場

レインズ・マーケットインフォメーション」を利用すると、過去の成約価格が検索できます。

マンションの相場を調べる際の3つのポイント

ポイント1.坪単価をモノサシにする

検索サイトで調べるときは坪単価(1坪=3.3平米あたりの単価)をモノサシにすると相場をつかみやすくなります。

「マンションAは坪単価100万円、マンションBは少し築年数が新しいのに坪95万円だから割安だな」という風に比較してみるとよいでしょう。

ポイント2.マンションの価格に大きく左右するのは「立地」と「築年数」

マンションの価格の大部分を左右するのは、立地と築年数です。

特に駅から徒歩7分以内は高めです。

中古物件では一般的に築年数が経つほど価格は下降していきますが、築年数が20年以上になると、値下がり率が小さくなります。

一方で、人気エリアにおいては、中古マンションが値上がりする場合もあるので、中古は築年数に比例して価格が安くなるとは言い切れません。

ポイント3.新古マンションがある

新築マンションと中古マンションの他に、新古マンションと呼ばれる物件があります。

まず、新築マンションの定義は、「竣工後1年未満の物件で、未入居の物件」です。

つまり竣工して1年を過ぎてしまった物件や、数ヶ月だけ住んだ部屋などは、中古物件になってしまい、こういった物件が新古マンションと呼ばれます。

新築マンションを購入するよりは割安なので、新しい物件を検討している人には狙い目です。

諸費用はどれくらい?

新築マンションでは、物件価格のおよそ3~7%です。

中古マンションでは、仲介手数料がかかるため、物件価格のおよそ6~10%です。

あらかじめ諸費用を含んだ予算をたてておきましょう。

マンションを購入する場合の諸費用は、具体的に次のようなものがあります。

  • 中古マンションの場合は仲介手数料(物件価格の3%+6万円)
  • 登記手続きのための司法書士報酬と登録免許税
  • 住宅ローンの事務手数料、印紙代、保証料、火災保険料など
  • 固定資産税、都市計画税の日割り分
諸費用を安く抑えるには融資にかかる費用を抑えればよい。つまり自己資金を増やして借入額を少なくするとよいのじゃ。
フクロウ先生
フクロウ先生
親御さんから贈与してもらう人も多いぞ。
フクロウ先生
フクロウ先生

4.あなたにピッタリの家の予算はどれくらい?

頭金はどれくらい必要?

住宅購入予算を検討する際には、まず用意できる頭金がどれくらいなのかを考えましょう。

購入金額に対して理想は20%ですが、それでは厳しいという場合でも10%の準備はしておきたいところです。

「自己資金ゼロでもマイホームが買える」という営業トークもありますが、通常は必要資金の全額を住宅ローンで借りることはできず、諸費用の一部は自己資金で準備しなければなりません。

住宅購入後の家具購入や生活費のことを考えた上で、無理なく用意できる金額を考えましょう。

頭金についてはこちらの記事もご覧ください。

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年収ごとの適性な予算は?

頭金をどのくらい準備できるかが分かったら、次に自分にとって適正な予算額がいくらなのかを考えましょう。

住宅ローンを借りられる目安は、年収の5倍までという考え方があります。

でも、勤務先や勤務年数などによって違いますが、5倍以上借りられることは珍しくありません。

適正な予算を計算する目安となるのが、住宅ローンの返済負担比率(年間の返済額が年収の何パーセントか)です。

返済負担比率は、多くの金融機関で35%までという基準がありますが、実際は25%以内にしておくと安心と言われています。

年収別に借入額の目安を計算してみましょう。

まずは、安心と言われる返済負担比率25%の場合に、どれくらいの借入額になるか表にしました。

年収年間返済額(年収の25%とする場合)月々の返済額安心な借入額の目安(返済負担比率25%となる額)
400万円100万円83,333円2,800万円
500万円125万円104,166円3,500万円
600万円150万円125,000円4,200万円
700万円175万円145,833円4,900万円

※金利1.3%、借入期間35年として計算

次に、返済負担比率35%とすると、どれくらいまで借入可能なのか、上限額の目安です。

年収年間返済額(年収の35%とする場合)月々の返済額借入額の上限の目安(返済負担比率35%となる額)
400万円140万円116,666円3,900万円
500万円175万円145,833円4,900万円
600万円210万円175,000円5,900万円
700万円245万円204,166円6,800万円

返済負担比率35%の場合、借入審査が通ったとしても、返済は楽ではありません。

家族構成やライフスタイルによっても、無理なく返済できる金額が違いますので、年収だけで判断するのではなく、自分に合った予算をしっかり考えてみましょう。

大切なのは「いくら借りられるのか」ではなく、「いくらなら無理なく返済できるのか」を考えて予算を割り出すことです。

住宅ローンについてはこちらの記事もぜひご覧ください。

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まとめ

いかがでしたか?

わかりづらい注文住宅の相場もイメージできたのではないでしょうか。

「注文住宅と建売住宅」「新築マンションと中古マンション」など、予算と相場をにらんで比較してから決めるといいですね。

一戸建てでもマンションでも、物件価格の他に諸費用もかかるので、「いろいろな費用が積み重なって総額では予算オーバーしてしまった・・・」ということにならないように注意してください。

住宅ローンは無理なく返済できる金額を考えて、余裕をもった資金計画を考えましょう。

あなたにとって理想の住宅購入が出来たらいいですね。

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