【家の相続財産】遺産分割する前に必ず知っておきたい全知識

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「相続は資産家だけの問題で、我が家には関係ない」、残念ながらこの考えは間違いです。

亡くなられる方が1円でも財産を持っていれば、相続は全ての人に発生します。

財産なんか家以外にほとんどない、実はこれが揉める最大の原因となるのです。

親が家を一つだけ残して亡くなってしまった場合の相続人の中には、

  • どうやってこの財産を分けるべきか揉めている!
  • 財産を分けるための基本的な考え方を知りたい!
  • あまりお金をかけずに資産価値を知りたい!

等々のことを思っている方も多いことでしょう。

そこで今回の記事では、「家が一つしかない相続財産の遺産分割」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことで、あなたは家が一つしかない場合の遺産分割協議をする上での必要な知識を知ることができます。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.遺産相続は財産がない人ほど揉める

税金では揉めない

冒頭にも書きましたが、相続の話は資産家だけの問題ではありません。

あえて言えば、むしろ資産のない人ほど問題が発生します。

例えば、父親1人と娘2人の家族を考えます。

この父親は、亡くなったとき、相続税評価額が3,000万円の家と、300万円の貯金がありました。

相続税には基礎控除額というものがあります。

それは以下の計算式で表されます。

基礎控除額=3,000万円+法定相続人×600万円

この家族の場合、法定相続人は2人のため、基礎控除額は4,200万円です。

父親の財産は家と現金の合計で3,300万円であったため、基礎控除額以内の財産になります。

よって、この家庭では「相続税」は発生しません。

そのため相続税については、払う必要が無く、何も問題がないような気がします。

分割で揉めるケースが多い

ところが、問題はその後です。

相続をすると、相続財産は相続人の共有状態で持つことになります。

娘2人の場合は、家も姉と妹で2分の1、貯金も姉と妹で2分の1ずつ持つということになります。

ここで問題となるのが、例えば、妹は嫁に行き、姉だけが父親の住んでいた家にそのまま住み続けているというようなケースです。

離婚して片方の娘だけが戻ってくるような場合は、良くあるパターンです。

現金は仲良く2分の1ずつできるのですが、家を仲良く2分の1にすることができません。

例えば、家だけを姉、貯金だけを妹という感じでわけでも、姉は3,000万円、妹は300万円の資産を相続することになり、大きな不平等が生まれます。

そうすると、

  • 「お姉ちゃんだけズルイ!」
  • 「何言ってるの、お父さんの介護、どれだけ大変だったと思ってるの!!」
  • 「でもお姉ちゃんは、子供のころも新品のお洋服買ってもらっていたじゃい!」
  • 「何で、今さら子供のころの話を持ち出すの!!」

という感じで、揉めます。

実際に、裁判でもこのように子供のころの不公平感まで持ち出す人というのは存在します。

子供のころに感じていた不平等感が、相続時になって、爆発するというケースは多いのです。

ちなみに、相続の遺産分割で揉めている裁判のほとんどが、資産が5,000万円以下のケースです。

例えば、上述のような例でも、父親に家の3,000万円の他に、現金も3,000万円あれば、家と現金を姉妹で仲良く2分割することが可能です。

実は資産家は分けられる資産を十分に持っていますので、分割で揉めることは少ないのです。

相続で揉める人は、むしろ分けるほどの資産の無い人ほど、分けられないため揉めるのです。

以上、ここまで.財産がない人ほど揉めるについて見てきました。

それでは次に相続税評価額と時価について見ていきます。

2.知っておきたい!相続税評価額と時価の意味

筆者のところに相続で相談に来る方は、そもそも不動産の時価と相続評価額が異なることを知らない人が多いです。

そのため、時価と想像税評価額との関係について見ていきます。

時価とは、不動産を今売却したときの売却価格

売却して現金に換えたらいくらなのかという値段が時価です。

一方で、不動産の相続税評価額とは、一定のルールに基づき機械的に算出される価格

不動産の場合、土地と建物で評価額の出し方が異なります。

建物評価額

まず、建物については、固定資産税納税通知書に記載されている建物評価額が相続税評価額になります。

建物の評価額は、新築当初は建築工事費の約50~60%の金額になります。

その後、建物評価額は3年に1度見直しが行われますが、ほとんど下がりません。

固定資産税評価額は、固定資産税を計算する根拠となる価格であるため、税収を下げたくない行政としては、評価額をあまり下げないのです。

例えば、築20年以上の木造戸建て住宅であれば、建物の時価はゼロとされることが多いですが、建物固定資産税評価額は残っています。

これをゼロとしてしまうと、固定資産税を取れなくなってしまうためです。

そのため、建物固定資産税評価額は、新築当初は時価よりも安く、築年数が相当古くなると逆に時価よりも高いという性質を持っています。

土地評価額

一方で、土地については相続税路線価というものを用いて評価を行います。

相続税路線価は国税庁のホームページで誰でも見ることが可能です。

路線価については下記記事で詳しく解説しています。

路線価とは?路線価図の見方と目安と相続性評価の計算例

路線価とは、相続や贈与時の土地の評価額を求めるために道路(路線)に付された価格 路線価とは、一般的に国税庁のホームページ ...

続きを見る

土地の相続税評価額は、原則的に相続税路線価に面積をかけたものになります。

さらに地型や雪面道路の条件により、奥行価格補正や側方路線影響加算等と呼ばれる修正を行います。

道路に一面だけ面しており、平坦な通常の戸建用地であれば、基本的に「路線価×面積」が相続税評価額になります。

路線価については、地価公示の80%程度の価格水準です。

地価公示とは、国が毎年行う全国に定めた標準地の価格になります。

地価公示は、基本的に時価を表しています。

そのため、土地については、相続税評価額は時価の80%が評価額になります。

建物は築年数により、時価よりも安かったり、高かったりします。

土地は、時価よりも安いです。

よって、相続税評価額は時価とは異なるという点がポイントになります。

以上、ここまで相続税評価額と時価について見てきました。

それでは次に現金との分け方について見ていきます。

3.遺産を現金で分ける方法

現金はそのまま相続性評価額

現金については、現金の金額がそのまま相続税評価額になります。

現金を300万円持っていると、300万円そのものが相続税評価額となります。

つまり現金の時価と相続税評価額は同じです。

相続税評価額で分けると不平等になる

話を単純化して相続税評価額が800万円の「土地」と800万円の「現金」を兄弟2人で相続した場合を考えます。

この場合、2人で財産を分割する場合、兄に土地、弟に現金という風に仲良く平等に分けることができそうな気がします。

ところが、土地については相続税評価額であるため、時価ではありません。

土地の相続税評価額は時価の80%程度です。

仮に兄が土地を相続してすぐに売却すれば、1,000万円の現金を得ることができます。

このため、実は2人が同額で分けたつもりの資産も、実は兄には1,000万円、弟には800万円で分割していたということになります。

そのため、相続財産は、不動産も時価に置き換えて評価し直さない限り、平等に分けたことになりません。

特に不動産をもらった方は、売却すると相続税評価額よりも価格が高くなるケースが多いため、得をする傾向

ただ、当初の姉妹の例のように、どちらかが家に住む場合は、家を売却できないため、平等に分けられないケースがあります。

しかしながら、相続税評価額だけでは、家をもらった姉が実際にはどれだけ得をしているのか正確には分かりません。

よって、平等性を考えるためにも、遺産分割を行う前には不動産の時価を把握する必要があるのです。

以上、ここまで現金との分け方について見てきました。

それでは次に時価を知る方法について見ていきます。

4.両者が納得できる時価を出す方法

オススメは一括査定サイト

時価を求める場合は、不動産の一括査定サイトを利用するのがオススメです。

不動産一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のイメージ図

複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。不動産一括査定の流れとしては下記の通り。

不動産一括査定の流れ

不動産一括査定の流れ

不動産の一括査定サイトは、無料で複数の不動産会社から売却予想価額、つまり時価の査定を受領することができます。

一括査定サイトのオススメは 「すまいValue」「HOME4U」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

その中でも

の4つを特にオススメしています。

筆者も不動産一括査定(「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 イエウール 」)を利用しました。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

不動産査定書を3社より入手

不動産査定書を3社より入手

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果。※少し細かいので流し読みする程度でOK

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

不動産売買は超大手に偏っている

「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社でBIG3と言われています。

超大手不動産会社3社(BIG3)で不動産仲介の29.96%。不動産売買の3人に1人は、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。

それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。

超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。

そして上位3社に唯一依頼できるのが「 すまいValue 」です。なので「すまいValue」は外せません。

超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社の話も聞く

ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。

また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。

両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと。買主と売主から手数料をもらえるため、利益相反の関係になる。アメリカは両手仲介は禁止されています。

売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会も比較することをオススメします。

その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

すまいValue 」「 HOME4U 」「 SRE不動産(※旧ソニー不動産) 」「 イエウール 」のさらに詳細を見ていきます。


◆どの地域でも外せない「すまいValue」

超大手不動産会社3社に唯一依頼ができるのが「 すまいValue 」です。

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

すまいValueは超大手の不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのは事実

ただし、超大手の不動産会社は取引額が大きい不動産に力を入れる傾向が強いです。また、両手仲介が多いのも事実です。

次に紹介する両手仲介なしの「 SRE不動産(※旧ソニー不動産) 」、大手・中堅・地域密着をバランスよく依頼が可能な「 HOME4U 」を合わせて申し込んでおくことをオススメします。

すまいValue公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆両手仲介無し「SRE不動産(旧ソニー不動産)」※一都三県、大阪、兵庫の方限定

SRE不動産

SRE不動産(旧ソニー不動産)公式サイト
https://sony-fudosan.com/

SRE不動産は、ソニー不動産より名称変更してできた会社。中身はソニー不動産の時と何ら変わりません。

SRE不動産は、エージェント制を採用している、国内では数少ない不動産会社。

エージェント制とは、分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、SRE不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

SRE不動産はソニーグループが運営。成約価格の納得度、顧客志向、サービスの先進性でNo.1を獲得しており安心・実績抜群。

東京、神奈川、千葉、埼玉、大阪、兵庫の方は、申し込んでおくことをオススメします。

SRE不動産(※旧ソニー不動産)の公式サイトはコチラ

◆NTTグループの安心運営!運営歴も長く実績抜群「HOME4U」

大手・中堅・地域密着にバランスよく依頼したい。そんな人は「 HOME4U 」がオススメ。

HOME4U

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

HOME4UはNTTグループが運営、2001年からサービス開始で運営実績No.1と安心感抜群の一括査定。

NTT系は審査が厳しいことで有名。不動産会社をしっかりチェックして厳選しています。

とりあえず迷ったらHOME4Uにしておけば間違いないでしょう。

入力が面倒な方は、お電話にて代行入力が可能です。

連絡先:0120-444-529(受付時間:平日10時30分~18時)

※入力代行は、株式会社NTTデータ スマートソーシング社により行われます。

HOME4U公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆【地方や田舎に強い】中堅・地域密着に数多く依頼ができる「イエウール」

上記で紹介した一括査定を使っても、不動産会社が1社しか見つからない・・・そんな時は「 イエウール 」を使ってみてください。

イエウール公式サイト

イエウール公式サイト
https://ieul.jp/

イエウール 」は参加している不動産会社が1,900社と一括査定No.1となっています。

つまりあなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

特に地域密着の不動産会社は、小さい会社というのもあり、社長自身が担当になることが多く、手厚いサポートが受けられることができます。

イエウール公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。


少し長くなりましたので、再度まとめます。

【まとめ】不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

※もし迷われるようでしたら、お問い合わせフォームよりお気軽に連絡ください。適切なサービスを紹介させていただきます。

サイト名参加不動産会社対応地域利用者数運用歴強み弱み
すまいValue 6社(超大手会社のみ全国
※人口の少ない都市は未対応
10万人以上/年2015年~超大手の不動産会社のみで安心
仲介件数TOP3に査定依頼が行える唯一の一括査定
地域密着の不動産会社は探せられない可能性あり
SRE不動産(※旧ソニー不動産) SRE不動産(旧ソニー不動産)のみ東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫のみ非公開2014年~国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化、両手仲介なし
・成約価格の納得度、顧客志向、サービスの先進性でNo.1
一都三県・大阪・兵庫のみしか対応できない
HOME4U 1,300社全国700万人
※2018/12時点
2001年~

2001年から運営と一括査定で一番歴史あり
・NTTグループ運営だから安心!

入力項目が少し多い
イエウール 1,900社全国1,000万人
※2017/02時点
2013年~・利用者数が1,000万人とNo.1の安心実績
・参加不動産会数1,900社は一括査定No.1
運営歴が浅い
リガイド 600社全国
非公開2006年~一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、収益物件に強い不動産会社が多数参加
参加不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社全国420万人2004年~賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開全国
※マンション専用
360万人2011年~売却だけではなく賃料査定も同時に行える査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
おうちダイレクト 不明
中堅、地域密着の不動産会社
関東:東京・神奈川・千葉・埼玉
関西:大阪府
非公開2018年~Yahooの巨大広告を駆使して購入検討者を多く探せられる関東:1都3県、関西:2府2県のみしか対応できない
イエイ 1,000社全国300万人
※2016/02時点
2007年~悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない

不動産鑑定士による鑑定評価をする方法もあり

別の方法として、不動産鑑定士による鑑定評価を取得する方法がありますが、あまりオススメはできません。

不動産鑑定士による鑑定評価は、有料ですし、依頼者の意図によって価格が意図的に操作される可能性もあります。

例えば、姉と妹で価格のことで揉めた場合、姉が不動産鑑定士に時価の評価を依頼すると、姉が「安く評価して欲しい」と要望を出せば、価格が安く評価される可能性があります。

そのため不動産鑑定士による鑑定評価を取るのであれば、姉と妹が両方で共同発注をするなど、どちらか一方に偏らないように対策を取っておく必要があります。

不動産鑑定士に鑑定評価書や不動産査定書を依頼した場合の料金相場

この記事を読む方は、仕方なく不動産鑑定士による不動産査定を取らなければならない人だと思われます。 そもそも不動産鑑定士と ...

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時価を知るために不動産鑑定を使うのはもったいない

ただし、わざわざ時価を知るためだけに、不動産の鑑定評価を取得するのは馬鹿馬鹿しいです。

不動産の一括査定サイトであれば、複数社の意見が同時に聞けるため、むしろ客観性が高まります。

査定額は、各社バラバラに出てきますが、むしろその方が自然です。

査定額の平均値を取るなどして、お互いに「時価は平均値にしよう」と決めおくことが重要です。

ただし、仮に裁判になった場合は、一括査定サイトの価格は信用性に欠けると見なされてしまいます。

裁判の場合には、お互いに鑑定評価書を取得して、時価の正当性を主張しあうことになります。

遺産分割による不動産売却については下記記事で詳しく解説しています。

相続で遺産分割するため土地や家の売却を検討!オススメの査定方法は?

不動産などの相続で遺産を分割するには、「時価の把握」が欠かせません。 たまに、固定資産税の評価額を見て、不動産価格を決め ...

続きを見る

以上、ここまで時価を知る方法について見てきました。

それでは最後に揉める前に分割方法を決めておくについて見ていきます。

5.揉める前に分割方法を決めておく

相続が発生する前に決めておく

家が一つしかない場合の遺産分割においては、「どうやって分割するのか」をあらかじめ決めておくことが重要です。

これは、相続人同士の決めごとなので、どれが正解というものはありません。

例えば、冒頭の例のように、3,000万円の家と300万円の現金を姉妹で分ける場合も、姉が3,000万円の家をもらい、残りの現金は全て妹がもらうということで、2人が納得すればそれで構わないのです。

血を分けた兄弟・姉妹であれば、本音はあまり揉めたくないはずです。

またどちらか一方が過度に我慢するようなことも避けたいのも本音でしょう。

遺産分割の手順

そのため、まずは遺産分割にあたり、以下の作業を行ってください。

  • 不動産の時価を把握する
  • 分割方法を決める
  • 売却をするのであれば、売却を行う
  • 売却をしないのであれば、精算を行うかを決める

例えば、冒頭の姉妹の例であれば、売却もできず、精算も額が多き過ぎるため難しいでしょう。

そのような場合は、例えば葬儀費用や七回忌までの費用は姉が負担する、登記費用は姉が負担する等々の案を提示することで、妥協点を見出す必要があります。

理想的には、親が死ぬ前に相続人間で遺産分割の方法について、話し合っておくことがベストです。

遺産分割の問題については、法定相続人が2人以上であれば誰にでも生じうる問題です。

相続の問題は相続税の税金だけが問題として取りざたされますが、実は問題は税金よりも分割の方が問題となります。

親は残された子供たちが揉めることを望んではいません。

分割対策は自分たちの問題として認識し、早めに分割方法を決めておきましょう。

6.まとめ

以上、家が一つしかない相続財産を遺産分割する際に知っておきたい基礎知識について見てきました。

相続が生じたら、まずは時価の把握です。

残された資産が、いくらなのかを把握することから始めましょう。

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