贈与税の住宅取得等資金の非課税制度の適応条件と手続き方法

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住宅価格が高騰する中、現実的に頼りになるのが親からの支援です。

親からの支援は贈与となるため、支援を受けた場合、「住宅取得等資金の非課税制度」を活用することがオススメです。

親からの支援を受ける人の中には、

  • 家を買うための贈与なら贈与税がかからないと聞いたが本当だろうか
  • 親からの支援が贈与にならないようにするためにはどうしたら良いのだろうか
  • いくらまでなら親から支援を受けても大丈夫なのだろうか

等々のことを思っている方も多いのではないでしょうか。

そこで今回の記事では、「住宅取得等資金の非課税制度」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたは住宅取得等資金の非課税制度を理解し、制度を活用できるようになります。

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1.住宅取得等資金の非課税特例とは

住宅取得等資金の非課税特例とは、親などから住宅取得のための贈与を受けた人が、贈与を受けた年の翌年3月15日までにその資金を自分の住宅の購入に充て、同日までに居住の用に供した場合、その資金のうち一定額までは贈与税が非課税となる制度

ここで贈与税とは、個人から現金や不動産といった財産の贈与を受けた場合に受贈者に係る税金です。

受贈者とは、財産を「もらった人」になります。

贈与税は、無償で財産をもらうだけでなく、例えば時価よりの著しく低い価格で財産を購入した場合や、金銭の支払いがないのに不動産の名義を変更した場合、借金の免除を受けた場合等も贈与税の対象となります。

贈与は、財産を渡す方も、もらう方も個人であることが条件です。どちらか一方が法人である場合は贈与にはなりません。

通常、贈与は年間110万円までであれば基礎控除額の範囲内であるため、贈与税はかかりません。

これを暦年贈与制度と呼びます。

親から受ける支援が年間で110万円であれば、資金の目的がどのようなものであっても、贈与税は発生しないのが原則です。

ところが、住宅の自己資金となると、110万円というのは物足りない金額です。

たとえ親に経済力があったとしても、この贈与税の上限枠がある限り、資金の支援が進みません。

そこで、子供が住宅を購入する場合に限り、700万円または1,200万円の範囲で贈与税を非課税としたのが住宅取得等資金の非課税特例なのです。

以上、ここまで住宅取得等資金の非課税特例について見てきました。

現状では、非課税限度額は700万円または1,200万円ですが、非課税限度額の詳細について次に解説します。

2.非課税限度額は将来どうなるのか

住宅取得等資金の非課税限度額は、住宅の新築または取得の契約時期に応じて次のように定められています。

契約年月消費税率10%が適用される場合左記以外の場合
質の高い住宅一般住宅質の高い住宅一般住宅
平成28年1月1日~平成31年3月31日1,200万円700万円
平成31年4月1日~平成32年3月31日3,000万円2,500万円1,200万円700万円
平成32年4月1日~平成33年3月31日1,500万円1,000万円1,000万円500万円
平成33年4月1日~平成33年12月31日1,200万円700万円800万円300万円

尚、この特例は暦年課税または相続時精算課税のいずれかと併用して適用することが可能です。

相続時精算課税とは、一旦2,500万円までの贈与を非課税で認め、相続時に贈与した財産を相続財産に加算して相続税を清算する制度

後で相続時に相続税が課税されることになりますが、先に2,500万円までをとりあえず非課税でもらえるという制度になります。

課税を先送りにすることができるというメリットがあります。

暦年贈与の方は、相続時の精算というものはなく、110万円まで非課税でもらえます。

相続時精算課税は、一度、相続時精算課税を適用すると暦年贈与が適用できなくなるため、注意が必要です。

暦年課税と住宅取得等資金の非課税特例を併用すると、一般住宅の場合、「700万円+110万円=810万円」まで非課税で受け取ることが可能です。

相続時精算課税と住宅取得等資金の非課税特例を併用すると、一般住宅の場合、「700万円+2,500万円=3,200万円」まで非課税で受け取ることが可能です。

ただし、2,500万円に関しては、相続時に相続税の課税対象となります。

以上、ここまで非課税限度額について見てきました。

では、住宅取得等資金の非課税特例はどのような住宅でも使えるのでしょうか。

そこで次に適用対象となる住宅についてご紹介します。

3.適用対象となる住宅の条件

適用対象となる住宅は以下の通りです。

以下の住宅は、前節で言うところの一般住宅に該当します。

  1. 新築又は取得した住宅の床面積(区分所有建物の場合はその専有部分の床面積)が50㎡以上240㎡以下で、かつ、その家屋の床面積の2分の1以上に相当する部分が受贈者の居住の用に供されるものであること
  2. 取得した住宅が次のいずれかに該当すること
    1. (新築住宅の要件)建築後使用されたことのないもの
    2. (中古住宅の要件)建築後使用されたことのあるもので、その取得の日以前20年以内(耐火建築物の場合は25年以内)に建築されたもの
    3.  (中古住宅の要件)建築後使用されたことのあるもので、耐震基準に適合するものであることにつき、次のいずれかの書類により証明がされたもの
      1. 耐震基準適合証明書
      2. 建設住宅性能評価書の写し(耐震等級(構造躯く体の倒壊等防止)1、2又は3であるもの)
      3. 既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約が締結されていることを証する書類
    4. (リフォームの要件)建築後使用されたことのある住宅用の家屋(上記2)及び3)に該当しないものに限ります。)で、その住宅用の家屋の取得の日までに同日以後その住宅用の家屋の耐震改修を行うことにつき、次の申請書等に基づいて都道府県知事などに申請をし、贈与を受けた年の翌年3月15日までにその耐震改修によりその住宅用の家屋が耐震基準に適合することとなったことにつき、次の証明書等により証明がされたもの
申請書等証明書等
建築物の耐震改修の計画の認定申請書耐震基準適合証明書
耐震基準適合証明申請書(仮申請書)耐震基準適合証明書
建設住宅性能評価申請書(仮申請書)建設住宅性能評価書の写し(耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)1、2又は3であるもの)
既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約の申込書既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約が締結されていることを証する書類

住宅は、新築も中古もリフォームも適用対象となりますが、全てにおいて50㎡以上240㎡以下という面積要件を満たす必要があります。

尚、中古もリフォームも「既存住宅売買瑕疵担保責任保険(以下、「瑕疵担保保険」と略)」に加入していると住宅取得等資金の非課税特例が使えます。

瑕疵担保保険に加入している物件は、他にも不動産取得税や登録免許税の軽減措置があります。

瑕疵担保保険については、下記に詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。

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以上、ここまで適用対象となる住宅について見てきました。

では、質の高い住宅とはどのような住宅なのでしょうか。

そこで次に質の高い住宅について解説します。

3.質の高い住宅の3つの要件

住宅取得等資金の非課税特例では、質の高い住宅を購入すると、贈与の非課税枠が700万円から1,200万円へ上がります。

ここで、質の高い住宅とは、以下の住宅の通りです。

  1. 断熱等性能級4若しくは一次エネルギー消費量等級4以上であること
  2. 耐震等級(構造躯体の倒壊防止)2以上若しくは免震建築物であること
  3. 高齢者等配慮対策等級(専用部分)3以上であること

質の高い住宅を証明するには、以下の書類が必要となります。

証明書などの種類証明対象の家屋
住宅性能証明書イ 新築をした住宅用の家屋
ロ 建築後使用されたことのない住宅家屋
ハ 建築後使用されたことのある住宅家屋
ニ 増改築等をした住宅用の家屋
建設住宅性能評価書の写し
長期優良住宅建築等計画の認定通知書等の写し及び住宅用家屋証明書(その写し) 又は認定長期優良住宅建築証明書イ 新築をした住宅用の家屋
ロ 建築後使用されたことのない住宅家屋
低炭素建築物新等計画認定通知書等の写 し及び住宅用家屋証明書(その写又は認定 低炭素住宅建築証明書

以上、ここまで質の高い住宅について見てきました。

住宅取得等資金の非課税特例どのような人でも使えるわけではありません。

そこで次に適用対象者について解説します。

4.住宅取得等資金の非課税特例の要件

親などのお金をあげる人の方を贈与者、子供のようにお金をもらう人の方を受贈者と呼びます。

対象者要件
贈与者贈与者は、受贈者の直系尊属です。父母の他、祖父母や曾祖父母からの贈与も対象となります。
受贈者その年の1月1日現在で20歳以上の贈与者の直系卑属ですので、子や孫が対象です。ただし、贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下の者に限られます。

尚、受贈者は、贈与を受けた年の翌年の3月15日までにその取得した住宅に居住しなければなりません。

新築においては、3月15日までに建物が完成していない場合には、遅滞なく居住することが確実であると見込まれるときには適用を受けることができます。

贈与を受けた年の翌年12月3日までに入居できない場合には、非課税特例の適用ができなくなりますので、注意が必要です。

以上、ここまで適用対象者について見てきました。

では非課税特例の適用を受けるためにはどのようにしたらいいのでしょうか。

そこで次に適用を受けるための手続きについて解説します。

6.住宅取得等資金の非課税特例の適用を受けるための手続き

住宅取得等資金の非課税特例の適用を受けるためには、贈与税の申告書にこの特例の適用の記載をし、一定の書類を添付して、贈与を受けた年の翌年の2月1日から3月15日までに住所地の税務署に申請をする必要があります。

贈与税の申告にあたっての必要書類は以下の通りです。

区分必要書類
新築・中古・リフォーム共通1.計算明細書
2.受贈者の戸籍謄本
3.贈与年の所得金額を明らかにする書類
4.請負・売買契約書
新築住宅・中古住宅の場合のみ5.登記事項証明書
リフォームの場合のみ6.受贈者の戸籍の附票の写し
7.増改築等工事証明書
8.リフォーム工事瑕疵保険付保証明書
一定の築後年数(木造20年・耐火建築物25年)を超える中古住宅の場合9.耐震基準適合証明書、建設住宅性能評価書、既存住宅売買瑕疵保険付保証明書のいずれか
非課税枠の500万円加算を申請する場合のみ10.質の高い住宅の基準に適合することを証する書類

7.まとめ

以上、家購入で活用したい贈与税の住宅取得等資金の非課税制度を徹底解説してきました。

住宅取得等資金の非課税制度を上手く活用し、住宅購入の自己資金を確保するようにして下さい。

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