夢のマイホームを購入するには、一体頭金をいくら用意しておけば良いのか気になる方も多いと思います。
頭金は多ければ多いほど、良い家を購入でき、住宅ローンの返済も楽になります。
しかしながら潤沢な頭金を用意できる人はそう多くはいません。
これから家を購入する人の中には、
- 家の購入で頭金の目安を知りたい
- 最低必要となる頭金はいくらかを知りたい
- 頭金が全くないとどうなるかを知りたい
等々のことを思っている方も多いと思います。
そこで今回の記事では、「家の購入における頭金の目安」にフォーカスしてお伝えいたします。
この記事を読むことで、あなたは頭金の目安はいくらくらい必要なのか、頭金の必要額はどのように考えれば良いのかについて分かるようになります。
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目次
1.フルローンの購入でも必要となる頭金と目安
家を購入する際、頭金を全くゼロとすることはできません。
住宅ローンには、住宅ローンで組める対象になるものと、住宅ローンの対象とはならないものがあります。
住宅ローンの対象とはならないものとは、いわゆる諸経費部分と呼ばれるものです。
例えば、土地と建物を購入する注文住宅の場合、以下のような項目については、住宅ローンの対象となります。
- 土地価格
- 請負工事費
- 設計料
- 水道利用加入金(自治体による)
- 外構工事の費用
一方で、住宅ローンの対象とはならない諸経費部分があります。
注文住宅で発生する諸経費部分は、以下のとおりです。
- 仲介手数料
- 土地の不動産取得税
- 土地の登録免許税
- 登記のための司法書士手数料
- 土地の契約書に貼付する印紙税
- 建物および設計料に係る消費税※
- 建物の不動産取得税
- 建物の登録免許税
- 登記のための司法書士手数料
- 請負契約書に貼付する印紙税
- 消費税
- 建物の火災保険料
- 保証料(保証会社に支払う費用)
- ローン手数料
イメージとしては、土地や建物に直接的に関係する費用は住宅ローンの対象となりますが、税金や保険料、司法書士等の専門家に支払う報酬、銀行への手数料に関しては、住宅ローンの対象とはなりません。
住宅ローンの対象にならない諸経費部分については、頭金(自己資金)で対応することになります。
一般的に、頭金(諸経費部分)の物件価格(土地建物価格)に対する目安は以下の通りとなります。
| 物件種別 | 頭金の目安 |
|---|---|
| 新築マンション・建売住宅 | 物件価格の4％ |
| 中古住宅 | 物件価格の7～10％ |
| 注文住宅 | 物件価格の10％ |
中古物件は不動産会社へ支払う仲介手数料が発生するため、新築マンションや建売住宅に比べ諸経費が高くなります。
また、注文住宅では土地の購入で仲介手数料が発生します。
また土地の購入では「つなぎ融資」と呼ばれる融資を利用しますが、そのつなぎ融資のローンも加わることによりさらに割高となります。
以上、フルローンの購入でも必要となる頭金と目安について見てきました。
では、銀行で住宅ローンを組む場合、頭金はどれくらい必要なのでしょうか。
そこで次に銀行は頭金を求めているわけではないについて見ていきます。
2.銀行は頭金を求めているわけではない
銀行で住宅ローンを組む場合、頭金は少なくとも物件価格の10％は用意しておくことが望ましいです。
しかしながら、必ずしも頭金が10％ないと融資してくれないわけではありません。
最低でも100万円程度用意しておけば、融資を受けることは可能です。
実は銀行は比較的、アグレッシブに住宅ローンを貸そうとします。
銀行にとってみると、住宅ローンは美味しい商品であるため、ぜひ貸したい融資だからです。
そのため、銀行は住宅ローンの適正基準よりも高い融資基準を設けています。
適正な住宅ローンの借入額を判断する指標には、「返済比率」と「年収倍率」、「完済年齢」の3つがあります。
銀行の有している基準と適正基準を比較すると以下の通りです。
| 銀行の基準 | 適正基準 | |
|---|---|---|
| 返済比率 | 30％ | 20％ |
| 年収倍率 | 8倍 | 5倍 |
| 完済年齢 | 80歳 | 65歳 |
銀行の融資基準は、どれも適正基準より高めです。
銀行の融資基準通りに借りてしまうと、借り過ぎということになります。
借り過ぎには十分注意するようにして下さい。
尚、住宅ローンの適正基準については、下記に詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。
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以上、ここまで銀行は頭金を求めているわけではないについて見てきました。
では、頭金の金額はどのように考えたら良いのでしょうか。
そこで次に適正購入額は頭金と適正借入額の合計について解説します。
3.適正購入額は頭金と適正借入額の合計
家を購入する場合、頭金はいくらかというよりは、適正借入額と使える頭金の合計額が購入できる物件の価格ということになります。
【諸経費込みの購入額】
諸経費込みの購入額 ＝ 頭金 ＋ 適正借入額
例えば、年収800万円のＡさんが35年ローン(金利1.4％、ボーナス返済無し)を組む場合、返済比率を20％とすると、借入可能額は4,425万円となります。
もし、頭金を442.5万円用意することができるのであれば、諸経費込みで4,867.5万円の物件を購入することができます。
一方で、仮に購入したい物件(諸経費込み)が5,000万円だったとします。
その場合、Ａさんの適正借入額は4,425万円であるため、頭金としては575万円用意しなければならないことになります。
頭金は、まずは諸経費部分を確保する必要はありますが、欲しい物件と適正借入額に差がある場合には、その差についても頭金として用意する必要があります。
以上、ここまで適正購入額は頭金と適正借入額の合計について見てきました。
では、頭金はたくさん用意できるまで物件購入を待つべきなのでしょうか。
実はそうとも言い切れません。
そこで次に頭金よりも早く借りる方が得について見ていきます。
4.頭金よりも早く借りる方が得
住宅ローンを借りる場合、65歳で完済するという完済年齢を意識しなければなりません。
30歳であれば35年ローンを組むことができますが、45歳であれば20年ローンということになります。
2018年2月時点では住宅ローンの最頻金利は35年で1.400％、20年で1.320％となっています。
ここで、同じ年収800万円の人が、35年ローンと20年ローンを返済率20％で借りた場合、借入可能額は以下のようになります。
| 金利 | 借入可能額 | |
|---|---|---|
| 35年ローン | 1.400％ | 4,425万円 |
| 20年ローン | 1.320％ | 2,811万円 |
このように、住宅ローンは早く借りた方が多く借りることができます。
例えば、同じ5,000万円の物件を購入するにしても、30歳で35年ローンを組む人は575万円で済みますが、45歳で20年ローンを組む人は、2,189万円も頭金が必要となってきます。
頭金は、住宅を早く購入すればするほど、少なくて済みます。
頭金の目安はいくらか必要かと言うのは住宅ローンを組むときの年齢によっても変わります。
尚、住宅ローンは新婚ですぐに組んだ方が得になります。
新婚で家を購入することについては、下記に詳しく記載していますのでぜひご参照ください。
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以上、ここまで頭金よりも早く借りる方が得について見てきました。
予算が確定すれば、次に行うのは購入できる家のイメージ化です。
そこで次に予算別で購入できる家をイメージ化するについてご紹介します。
6.予算別で購入できる家をイメージ化する
頭金と借入額が決まれば、家の購入予算が確定します。
家の予算が確定したら、一体、どのような家を建てることができるのか、気になる人も多いのではないでしょうか。
マンション等であれば、新築マンションのスペックは、全国でもほぼ同じであるため、価格の差は土地価格、つまりエリアの差だけになります。
そのため、東京のマンションと青森のマンションでは、建物の仕様自体にそれほど大きな差が出ることはありません。
一方で、予算が分かっても、どのようなスペックの家が建つか分からないのが注文住宅です。
注文住宅は、自分でスペックも注文して、ゼロから設計して家を建てるため、予算に応じてイメージ化しにくい部分が多いです。
注文住宅で予算から完成建物をイメージ化するには、「 LIFULL HOME’Sの住宅メーカーカタログ比較サービス 」を利用するのが便利です。
LIFULL HOME’Sでは、予算別に応じて、注文住宅のカタログを無料で取得することができます。
また、注文住宅は、依頼する住宅メーカーに応じても、技術力やデザインセンスが異なるため、同じ予算でもかなり出来栄えが異なる住宅となります。
特に、デザインセンスについては気になる方も多いと思います。
デザインセンスは直接予選として目に見える形とはならず、住宅メーカーによって異なります。
例えば、同じ3,000万円の注文住宅を建てたとしても、デザインセンスの高い住宅メーカーで建てれば、その価値は3,000万円以上にもなります。
そのため、注文住宅の場合、予算だけではなく、デザインセンスの良い住宅メーカーを選ぶとうこともとても重要になります。
LIFULL HOME’Sは、地元のデザインセンスの高い住宅メーカーからもカタログを取ることができます。
デザインセンスに関しては、正直、大手の住宅メーカーよりも、地元で頑張っている中小の住宅メーカーの方が良かったりする場合も往々にしてあります。
地元のデザインセンスの高い住宅メーカーを知っている人は、そう多くはないはず。
LIFULL HOME’Sを使えば、ネームバリューのとらわれずに、本当に良い住宅メーカーを発掘することが可能です。
注文住宅で予算把握をするのであれば、LIFULL HOME’Sをぜひ、使ってみましょう。
7.まとめ
以上、家を購入する前に知りたい頭金の目安と購入できる家の予算を徹底解説してきました。
頭金は少なくともマンションや建売住宅では4％程度必要です。注文住宅なら10％は必要になります。
ただし、購入したい物件と適正借入額に差があれば、その分が必要となる頭金になります。
また、住宅ローンを組む時期が早ければ、その分、必要となる頭金も減ります。物件価格や適正借入額、年齢等を加味した上で、頭金を決めるようにして下さい。
