【2020年最新版】家を購入するとき知っておきたい7つの減税制度まとめ

【2020年最新版】家を購入するとき知っておきたい7つの減税制度まとめ

家を購入するときには、様々な優遇制度があります。

例えば、「すまい給付金」という制度があるのをご存知でしょうか?

もし初めて聞いた、もしくはそもそも内容が分かっていないという方は、当記事は必ず役に立ちます。

これからお得な減税制度や給付金をまとめて紹介します。

減税制度には、条件を満たせば自動的に減税になるものもありますが、自分で手続きしないと減税にならないことがほとんど

残念なことにハウスメーカー等は、不親切なところだと「自分で手続きしないといけないものが何か」というのを説明してくれません。しかも、期間限定なものばかり。

筆者の周りの知人や友人でも手続きを忘れてしまい、何十万、時には何百万も損した人を見てきました。

家の購入代金は最低でも数千万はしますので、それだけ減税が大きいのです。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 家の購入に使える減税制度を知りたい
  • 住宅ローン控除とすまい給付金について詳しく知りたい
  • 減税制度を受けるうえでの注意点等を知りたい

今回の記事では、住宅ローンとすまい給付金を中心に家購入時に使える減税制度ついて紹介していきます。

1.知っておきたい「住宅ローン減税」と「すまい給付金」

まず最初に「住宅ローン減税」と「すまい給付金」がどういう制度なのかお伝えします。

  • 【住宅ローン控除】毎年の住宅ローン残高の1%を10年間、所得税から控除する制度
  • 【すまい給付金】消費税増税による住宅購入費の負担を軽減するために始まった制度

ローン残高の1%が控除される「住宅ローン減税」

対象となる方

  • 住宅ローンを使う人(新築/中古問わず)

住宅ローン減税とは

正式な名称は「住宅借入金等特別控除」といいます。

減税制度の中では、金額も一番大きくなる可能性があるので、しっかり押さえておきましょう。

住宅ローン控除は、毎年の住宅ローン残高の1%を10年間、所得税から控除する制度

簡単にいうと、その年に納めるはずの所得税のうち、ローン残高に応じた一定額が戻ってくる制度です。

住宅ローン控除は、消費税率の引き上げに合わせて大幅に拡充されています。

適用期日(居住年)~H25.12H26.1~R1.9
最大控除額(10年間合計)200万円(20万円×10年間)  400万円(40万円×10年間)
※住宅の取得等が特定取得以外の場合は20万円
控除率1%1%
控除期間10年間10年間
住民税からの控除上限額 ※控除しきれない額が住民税から控除9.75万円/年(前年課税所得×5%)13.65万円/年(前年課税所得×7%)  

最大控除額は400万円ですが、全員に400万円の減税効果があるわけではありません。

控除額はローン借入額や所得、住宅の性能によっても違います。

住宅ローン減税を受けるための要件

住宅ローン減税を受けるための主な条件を見てみましょう。

  • 【条件1】住宅の引渡し又は工事の完了から6ヶ月以内に、自ら居住する必要があります。
    • 別荘などのセカンドハウスや賃貸用の住宅は対象外です。
  • 【条件2】床面積が50㎡以上であること。不動産登記で確認します。
    • 戸建住宅の場合は壁芯面積、共同住宅の場合は内法面積で判断します。
  • 【条件3】中古住宅の場合、耐震性能を有していること
  • 【条件4】借入金の償還期間が10年以上であること
  • 【条件5】年収が3000万円以下であること

この中でも特に、「住宅ローンの期間が10年以上」という条件は、ちょっと重要です。

将来、繰り上げ返済する可能性があれば、頭の隅に覚えておいてくださいね。

繰り上げ返済は、「期間短縮」か「返済金額減額」が選べますが、10年以下に期間短縮すると、途中でローン控除が終わってしまうので注意が必要です。

住宅ローン減税の手続きの方法

初年度は確定申告

入居の翌年の確定申告時に、税務署に書類を提出します(3/15まで)。

初年度の確定申告では、様々な添付書類が必要です。

ちょっと面倒ですが、大変なのは1年目だけなので、頑張って書類を揃えましょう。

住宅ローン減税の申請方法

住宅ローン減税の申請方法

※出典:国土交通省「住宅ローン減税の申請方法」より

2年目以降は年末調整でOK

給与所得者の場合、2年目からは年末調整で控除を受けることができます。

年末が近くなると、銀行から「残高証明書」が送られてきますので、勤め先に提出しましょう。

夫婦それぞれ住宅ローンを借りる場合

共働きで夫婦それぞれの名義でローンを借り入れするなら、それぞれの名義でローン控除を申請できます。

1人で借入するよりも、夫婦で借入したほうがローン控除をフル活用できる場合がありますので、ローン控除を考慮してローンの借入プランを検討しましょう。

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
確定申告って大変そう・・・
ローン控除を申請する人はとっても多いんだ。税務署の人は慣れていて、親切に教えてくれるから心配いらないよ
フクロウ先生
フクロウ先生

参考サイト

住宅ローン減税のシュミレーション

住宅ローン減税のシュミレーションは、シュミレーションサイトで必要情報を入力することで、自分の控除額を知ることができます。

住宅ローン控除のシュミレーション:入力項目

  • 借入額
  • 返済期間
  • ボーナス返済
  • 金利タイプ
  • 金利
  • 返済方式
  • 返済開始月
  • 住宅の種別
  • 年収
  • 扶養家族
  • 居住地

住宅ローン控除は、入力した条件によって控除額が異なりますので、自分に当てはまる項目のデータを入力して、住宅ローン控除額を確認しましょう。

最高50万円の現金がもらえる制度「すまい給付金」

対象となる人

  • 住宅ローンでも自己資金でもOK(新築/中古問わず)

すまい給付金とは

消費税率8%が適用される住宅を取得する場合、現金最大30万円が給付される制度

「すまい給付金」は収入が低いほど給付金の額が多くなります。

適用期日(入居完了時)平成26年4月~R3年12月
給付金額消費税8%時:最高30万円
消費税10%時:最高50万円に引き上げ予定
※給付金の額は、収入や扶養家族の人数などによって変わります
収入額の目安消費税8%時:510万円以下が目安
消費税10%時:775万円以下が目安
※扶養家族の人数によって変わります

すまい給付金を受けるための主な要件

  • 住宅の所有者:不動産登記上の持分を保有する者
  • 住宅の居住者:住民票で、取得した住宅への居住が確認できる者
  • 収入が一定以下の者
  • 住宅ローンの返済期間が5年以上
  • 住宅ローンを利用しない場合には、年齢50歳以上など一定の条件を満たすこと
  • 登記簿上の床面積が50平米以上
  • 中古住宅を購入する場合は、売主が宅地建物取引業者であること。消費税が非課税とされている個人間売買の中古住宅は対象外。

すまい給付金の手続き方法

入居後に給付申請書と確認書類を、「住まい給付金事務局」へ郵送、または「住まい給付金申請窓口」へ持参して申請します。

申請期限は、住宅の引渡し後1年以内です。

住宅事業者等が申請手続きを代行することも可能なので、住宅を購入した会社に聞いてみましょう。

参考サイト

国土交通省ホームページ:「すまい給付金

すまい給付金については下記記事で詳しく解説しています。

すまい給付金
すまい給付金とは?制度の概要や給付要件・対象となる住宅

すまい給付金とは、一定の所得以下の住宅取得者に対し、現金を給付する制度 住宅ローン控除の効果が及びにくい所得者層に対し、 ...

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すまい給付金のシュミレーション

すまい給付金のシュミレーションは公式サイトで情報を入力することで、自分の、給付額を知ることができます。

すまい給付金のシュミレーション:入力項目(会社員)

  • 取得時の適用消費税率
  • 所有権
  • 住宅ローンの利用
  • 年収
  • 扶養家族

例として、年収400万・扶養家族2人・住宅ローン有の場合、すまい給付金の給付額は、500,000円になります。

2.買い換えの場合におさえておきたい税金控除

不動産を買い替えた時(不動産売却)の売却益のことを「譲渡所得」といいます。

譲渡所得とは、所得税における所得の区分の一つであって、資産の譲渡による所得のこと

この譲渡所得には、住民税と所得税が課税されますが、条件に合った控除特例を使うことで減税することができます。

自宅の住み替えに際しては、次の4つの控除特例によって節税が可能です。

買い替え時に押さえておきたい税金控除

  • 3,000万円特別控除
  • 軽減税率の特例
  • マイホームの買い替え特例
  • マイホームを買い替えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

家を買い替えた場合の控除特例の詳細については以下の記事で詳しく解説しています。

家の住み替えにかかる税金と節税するための全知識
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マンションや戸建てを住み替えるとき、気になるのが税金ではないでしょうか? 不動産の購入、売却には税金が課税されることがあ ...

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売却時の不動産会社に相談可能

 家購入時の「住宅ローン控除」と、家売却時の「譲渡所得(売却益)を控除するための特例」併用ができません。

 どっちが得かシュミレーションしながら、検討する必要がありますが、正直素人には判断しにくい内容です。

 どこに相談すればいいか分からない方は、売却の仲介を依頼する不動産会社にお願いすれば、分からないことも親切に教えてくれます。

買い換えを成功させるための不動産会社選びのコツ

買い替えの場合、資金計画を立てることが大きなポイントになりますが、そのための第一歩が「今の家がいくらで売れるのか」を確認することから始まります。

不動産の売却金額によっては、売却益を購入物件の初期費用に回して、ローンの借入額を減らすことも可能です。

まず、自分の不動産がいくらで売れるのかを把握する為には、不動産会社に査定してもらう必要があります。

しかし、あくまで査定額は不動産会社がいくらで売れそうなのか判断した価格です。

不動産会社ごとに、実績や算出方法が異なるので、不動産会社によって査定額がバラバラになってしまうことが一般的です。

その為、不動産査定は複数の不動産会社に依頼して、比較検討することがとても大切です。

査定額が高すぎる不動産会社は危険

査定額が高すぎる不動産会社は危険

ただ、複数の不動産会社を自分で調べて、1社ずつ何度も査定依頼を進めるのは大変です。

そんな時に不動産一括査定サイトの活用を強くオススメします。

不動産一括査定とは、売却を検討している不動産の情報を入力するだけで、複数の不動産会社から不動産の売却価格の査定を出してもらうことができるサービスのこと

便利な不動産一括査定サイトですが、筆者が知っているだけでも30はあります。

多くのサイトが乱立し、どのサイトを使えば良いか素人には分かりづらくなってしまっています。

実績や信頼性、提携不動産会社の質など、総合的に判断すると筆者は下記の3つをオススメします。

一括査定サイトのオススメ3選

  1. 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる「 すまいValue
  2. NTTグループで安心、一番歴史があり実績抜群の「 HOME4U
  3. 地域密着の不動産会社にも数多く依頼ができる「 イエウール
  4. ※番外:一括査定と合わせて使うことで効果を発揮する「 SRE不動産(※旧ソニー不動産)

実績や信頼性はもちろんですが、上記3サイトは、机上査定に対応してくれる点もポイントになります。

机上査定とは、依頼時に入力した物件の基本情報を基に算出する査定方法で、不動産会社の担当者に物件を見てもらう必要もなく、家に居ながら気軽に査定額を知ることが可能です。

依頼時にメールで査定額を提示して欲しい旨を備考欄で伝えておけば、査定結果や担当者とのやり取りはメールで進むので、営業電話にも悩まずにやり取りすることも可能です。

オススメサイトの併用が鉄則

一括査定サイトごとに提携会社の性質は異なる為、売却を成功するためには、複数の一括査定サイトの併用がオススメです。

サイト選びのポイントとしては、売却物件のエリアに応じて、下記のような使い分けがいいでしょう。

所在地別地域毎のおすすめ

対象物件種別

おすすめポイント

物件所在地に応じたおすすめの使い方

不動産一括査定は、各社の特徴を活かして、複数社への査定依頼がおすすめです。

都心(東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫・京都・奈良)の場合

一括査定サイトの他にも、売主専門の不動産仲介会社SRE不動産への相談がおすすめ

県庁所在地など比較的人口が多い都市の場合

すまいValueで大手へ、HOME4Uで地元密着から大手へ査定依頼することで漏れなくチェック

田舎など人口が少ない都市の場合

地方の提携企業も多いHOME4Uとイエウールの併用使いがおすすめ

査定対象の物件種別を比較

  • ◎特化してる
  • ○対応している
  • △要相談
  • ×対応していない
サイト名戸建マンション土地投資物件農地
○○○△△
○○○△△
○○○△○
○○○○×
○○○××
×◎×××
○○○△○
○○○△△
サイト名戸建マンション土地投資物件農地

提携会社数・特徴

サイト名提携会社数特徴公式サイト
大手不動産6社
※小田急不動産、住友不動産販売、野村の仲介、三菱地所ハウスネット、東急リバブル、三井のリハウス
・大手不動産6社にまとめて査定依頼できる
※この6社に依頼できるのはすまいValueのみ
公式サイト
1,300社以上・NTTグループで安心、実績も抜群
・フリーダイヤルの相談窓口あり
・大手、中堅、地域密着の会社にバランスよく依頼できる
公式サイト
1,600社以上・地方や田舎に強い公式サイト
1,800社以上・匿名査定対応
・地方含めて対応エリアが広い
公式サイト
2,000店舗以上・不動産メディア認知度No.1
・最大10社から一括査定可能
・不動産会社の特徴で選べる
公式サイト
2,500店舗以上・マンションに特化
・賃貸も同時査定可能
公式サイト
1,700社以上・サポート体制が充実
・様々な物件種別に対応
公式サイト
約700社以上・収益物件に特化
・最大10社から一括査定可能
公式サイト

住宅本舗を使うと住宅ローンの一括仮審査ができる

住み替えのための不動産売却新規物件用の住宅ローン契約を同時に進めるのは、とても大変です。

そこでオススメなのが、住宅ローンの仮審査を一括で行えるサービスを使うことです。

銀行によって住宅ローンの金利は異なりますし、審査基準も異なりますが「 住宅本舗 」を使うと、最大6社の住宅ローンの仮審査を一括で行えます。

自分で1社1社探していては非常に面倒。

それが住宅本舗を使うと、1回で自動的にしてくれますので、かなり便利です。

最大6つの銀行にまとめて仮審査申込み

住宅本舗で住宅ローンの比較をする

3.その他の減税制度について

住宅ローン控除、すまい給付金以外の減税制度をまとめた税制度・給付金一覧をお見せします。

章番号項目名対象となる人対象となる家手続き方法手続きする場所
1住宅ローン控除住宅ローンを使う人新築・中古確定申告税務署
2すまい給付金住宅ローンでも自己資金でも新築・中古申請住まい給付金事務局
3贈与税非課税措置贈与を受ける人新築・中古確定申告税務署
4投資型減税(認定住宅新築等特別税額控除)住宅ローンでも自己資金でも(ただし住宅ローン控除と併用不可)新築のみ(長期優良住宅、低炭素住宅)確定申告税務署
5不動産取得税の減税新築・中古申告都道府県税事務所
6固定資産税の減税建物:新築のみ 土地:住宅の敷地なら新築・中古どちらでもOK申告市町村
7登録免許税の減税新築・中古申請法務局

※消費税増税(10%)に伴い住宅取得支援がいくつか見直しされております。最新情報は国土交通省から発表されている「消費税率引上げに伴う住宅取得支援策について」でご確認ください。

それでは、一つ一つみていきましょう。

贈与税の非課税措置と手続き方法

対象となる方

  • 贈与を受ける人(新築/中古問わず)

贈与税の非課税措置とは

父母や祖父母から、住宅取得資金の贈与を受けた場合、一定金額までの贈与について、贈与税が非課税となります。

住宅取得時期や住宅の性能によって、非課税になる金額が違うので、税務署によく確認しましょう。

消費税率10%の場合
住宅取得契約の締結日省エネ等住宅※一般住宅
H31.4.1~R1.3.313,000万円2,500万円
R1.4.1~R2.3.311,500万円1,000万円
R2.4.1~R2.12.311,200万円700万円

※「省エネ等住宅」とは、以下のいずれかの性能を満たす住宅をいいます。

  • 断熱等性能等級4もしくは一次エネルギー消費量等級4以上
  • 耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)2以上もしくは免震建築物
  • 高齢者等配慮対策等級(専用部分)3以上

このほか、東日本大震災の被災者の場合、別に定めがあります

贈与税の非課税措置を受けるための主な要件

要件が非常に細かいので、非課税措置を受けたい場合は、あらかじめ税務署に相談することが大切です。

主な要件

  • 贈与時に贈与者の直系卑属であること。
  • 贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下であること。
  • 贈与年の翌年3月15日までに、住宅取得等資金の全額を充てて住宅用の家屋の新築等をすること。
  • 非課税の対象となる住宅の床面積が50㎡以上240 ㎡以下

贈与税の非課税措置の手続き方法

贈与を受けた翌年の確定申告時に、税務署に書類を提出します(3/15まで)。

必要書類→戸籍謄本、登記事項証明書、新築や取得の契約書の写しなど

参考サイト

国税庁ホームページ:「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税

国土交通省ホームページ:「住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
贈与してもらえば、家が買えそう~
してもらえる環境があるなら、してもらうに越したことはないぞ!今では、ほとんどの方が親の援助を受けているぞ
フクロウ先生
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投資型減税(認定住宅新築等特別税額控除)と手続き方法

対象となる方

  • 長期優良住宅、低酸素住宅を取得した人(新築のみ)

投資型減税とは

耐久性や省エネルギー性に優れた住宅を取得する場合、住宅ローンを利用しなくても所得税が控除される制度

住宅ローン控除の併用はできません。

性能強化に必要な「掛かり増し費用」の10%が所得税から控除されます。

つまり、性能強化のために、通常の住宅よりも多くかかった費用の一部が戻ってきます。

原則的に一度きりの控除ですが、控除しきれない部分は翌年度の所得税から控除されます。

居住年H26.4~R2.12
対象住宅長期優良住宅、低炭素住宅
控除対象限度額650万円
控除率10%
控除期間1年間 ※控除しきれない部分は翌年度の所得税から控除
最大控除額65万円

投資型減税を受けるための主な要件

要件が非常に細かいので、税務署に確認しましょう。

主な要件

  • 新築又は建築後使用されたことのない認定住宅の取得であること。
  • 合計所得金額が3,000万円以下であること。
  • 住宅の床面積が50㎡以上

投資型減税の手続き方法

住宅を取得した翌年の確定申告時に、税務署に書類を提出します(3/15まで)

必要書類→認定住宅の区分に応じた証明書、登記事項証明書、売買契約書の写し、源泉徴収票など

参考サイト

国土交通省ホームページ:「投資型減税

不動産取得税の減税と手続き方法

対象となる方

  • 住宅購入者全員(新築/中古問わず)

不動産取得税の軽減とは

不動産取得税は、土地や家屋を取得したときに課税される都道府県税

一定要件を満たす住宅の場合、以下のような軽減特例を受けられます。

このほか、住宅の敷地についても、一定の軽減があります。

住宅の種類一般住宅・低炭素住宅長期優良住宅
(平成30年3月31日までに新築されたもの)
中古住宅
税率本則4%→3%本則4%→3%本則4%→3%
課税標準からの控除額1,200万円1,300万円築年月日に応じて 100万円~1,200万円
(都道府県によって異なる)

不動産取得税の軽減の手続き方法

都道府県税事務所へ書類を提出します。

必要書類:不動産取得税納税通知書、売買契約書、登記事項証明書など

東京都の場合は、住宅等を取得した日から原則として60日以内に申告します。

詳細は、都道府県によって違いますので、お住まいの都道府県税事務所に確認しましょう。

参考サイト

固定資産税の減税

対象となる方

  • 建物は新築の方
  • 土地は住宅の敷地ならOK(新築/中古問わず)

固定資産税は、毎年、土地や建物を所有している人に課税される市町村税です。

【建物】新築住宅に対する軽減

120平米までの部分について、一定の要件を満たす場合に固定資産税額が2分の1に減額されます。

住宅の種類適用期間固定資産税
一般住宅3年間2分の1
3階建以上の耐火構造・準耐火構造住宅(マンションなど)5年間2分の1
認定長期優良住宅 (平成30年3月31日までに新築されたもの)5年間2分の1

認定長期優良住宅の減免を受けるには、長期優良住宅の認定通知書の写しを提出する必要があります。

一般住宅の場合には特に手続きしなくても自動的に減額される場合が多いですが、自治体により違いますので確認してみましょう。

【土地】住宅用地の特例

住宅用地は課税標準が減額されます。

用地の種類固定資産税都市計画税
小規模住宅用地:200平米以下の部分6分の13分の1
一般住宅用地:200平米超の部分3分の13分の2

住宅を新築した場合には、市町村役場に申告して減額を受けましょう。

中古の場合には、すでに住宅用地として減額されているはずですが、まれに手違いで適用されていない場合があります。

「固定資産税納税通知書」に「住宅用地の特例を適用」などと記載されているかチェックしてみてください。

参考サイト

東京都主税局ホームページ:「固定資産税・都市計画税(土地・家屋)

名古屋市ホームページ:「新築住宅に対する固定資産税の減額について

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
あー疲れたぁ。もうやだよう
あと1つじゃ!がんばるのじゃ!
フクロウ先生
フクロウ先生

登録免許税の減税

対象となる方

  • 住宅購入者全員(新築/中古問わず)

 登録免許税の減税とは

登録免許税は、不動産の所有権が移った時などに、法務局で登記をする際に納める税金

一定の要件を満たす住宅や土地の場合、登録免許税の軽減特例を受けられます。

土地の場合
項目本則軽減措置適用期限
土地の売買による所有権の移転登記2.0%1.5%R2.3.31
建物の場合
項目本則軽減措置適用期限
住宅用家屋の所有権の保存登記0.4%0.15%R2.3.31
住宅用家屋の所有権の移転登記2.0%0.3%R2.3.31
住宅取得資金の貸付け等に係る抵当権の設定登記0.4%0.1%R2.3.31

主な要件

  • 床面積が50 以上であること
  • 住宅用家屋の新築又は取得後1年以内に登記を受けること

登録免許税の軽減の手続き方法

土地の売買については、特に手続きをしなくても自動的に軽減税率が適用されます。

住宅に関する登記について、軽減措置の適用を受けるには、登記申請のときに、その住宅の所在する市町村等の証明書を添付する必要があります。

なお、登記した後で証明書を提出しても軽減税率の適用を受けられませんので注意してください。

スムーズに進めるために、登記を依頼する司法書士に相談しましょう。

参考サイト

国税庁ホームページ:「登録免許税の税額表

法務局ホームページ:「平成29年4月1日以降の登録免許税に関するお知らせ

まとめ

減税措置が受けられるかどうか不安なときは、税務署などに聞いてみましょう。

また、住み替えの時は今回の減税と一緒に使えない場合があります。

もし住み替えを考えている人は、下記記事もご確認ください。

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