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遺産分割協議で揉めている人必見!家売却の不動産一括査定を賢く利用する方法

投稿日:2016年12月15日 更新日:

相続の問題は税金だけではありません。多くの場合、問題となるのが税金ではなく分割の問題です。

親が家を持っていれば、死後、その家をどうやって相続人間で分けるのか、分割の問題が発生します。分割の問題は、資産家でなくても生じます。

親が1円でも残していけば、その1円をどうやって分けるのかという問題が発生します。

相続による遺産分割の問題は全ての人に関わる問題なのです。

そこで今回の記事では、遺産分割で悩んでいる方に向けて、不動産一括査定サイトの利用による解決方法をご紹介します。

遺産分割をする際には、資産の時価を知り、客観性・公平性・妥当性を持った形で分ける必要があります。

皆の納得感を得るには、資産価値の適正把握が欠かせません。

この記事を読むことで、あなたは遺産分割を公平に解決する考え方を知り、コストをかけずに納得感のある時価を把握することができるようになります。

イエイ

1.一括査定サイトは時価の把握に役立つ

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遺産相続をするさい、よく理解しておかないといけないのが「時価」の把握です。この「時価」が大切な理由は後ほど詳しく説明します。

その「時価」を正確に客観的に把握できるのが、一括査定サイトです。

ですので、①不動産の一括査定サイトについて簡単に説明→②時価が大切な理由→③一括査定のオススメを紹介という流れで説明していきます。

一括査定サイトとは、本来、不動産を売却する際に、いくらくらいで売却できそうか、事前に売却予想額を無料で取得できるサイトです。

6社程度から査定額を取得することができるため、1社だけの意見よりも客観性が高まります。

1-1.一括査定サイトは時価の把握にも可能

一括査定サイトを利用することで、時価の把握が可能となります。

一括査定サイトは、売却を前提にしているサービスではありますが、実際に不動産を売却するのではなく、時価の把握だけでも一括査定サイトは利用できます。

不動産の売却は、後から「やっぱり止めます」という話は良くあることです。売却はあくまで選択肢の1つというスタンスで一括査定サイトを時価の把握のみに使ってください。

これは弁護士さんもおすすめの方法ですので、一括査定サイトを使って不動産の時価把握を行ってみましょう。

1-2.一括査定サイトの注意点

ただし、1点注意です。というのも、不動産会社にとってみれば、あなたの不動産の仲介もしくは買取を行えて、初めて売り上げが立ちます。

ですので、中には必死に営業をしてくる会社もありますので、売るつもりがなくても推されて契約してしまう人がいます。

相続する人同志で話し合いが済んでいれば、売却して現金化して相続すれば均等に分割できるため、問題になりませんが、話し合いが済んでいない状態での契約は、揉める元になりますので、やめましょう。

ちなみに、あなたの不動産が高値で取引されるようなものであればあるほど、不動産会社の営業マンは必死になります。

ここまで一括査定サイトとは何かについて見てきました。

それでは次に遺産分割で良く揉めるケースについて見ていきますが、不要な方は読み飛ばして頂き「5.時価を正確に把握するのは一括査定を利用」に進んでください。 

2.一般家庭ほど遺産分割で揉める

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遺産分割で揉める人たちは、実は資産家とは限りません。むしろ資産をほとんど持っていない一般家庭の方が中心です。

例えば、親の資産が自宅をわずかな貯金だけで、娘が3人いるような場合です。

2人の娘は嫁に行き、残りの1人は結婚をせずに親の実家に暮らし続けているようなケースがあります。

以下、実家に住み続けている娘をA子、嫁に行った2人をB子、C子とします。

2-1.遺産分割で揉めるケースの例

このようなケースの場合、親の実家を売却してしまうと、A子の住居が奪われてしまいます。

そのため売却して現金を3人で仲良く分けることができません。

しかしながら、A子だけが実家に住み続けることは、残りのB子とC子に何も相続されない形となるため、不公平感が生じます。

そのため、親の実家を売却したらいくらになるのかの時価を把握し、それを3等分した現金をA子がB子とC子に支払うという方法が理想的な解決方法となります。

相続財産は、本来は子供であるA子、B子、C子には平等に分割されるべき資産です。

但し、不動産は綺麗に分割することはできません。現金であれば綺麗に3等分することができますが、不動産では分割できないため、遺産の分割で不公平感が生じてしまうのです。

これは、資産の少ない一般家庭特有の問題となります。

2-2.資産家は遺産分割であまり揉めない 

一方で、資産家は遺産分割であまり揉めることは少ないです。

親は不動産の他、現金や株などの資産を複数持っており、この不動産はA子、あの現金はB子というように、均等に分割することが可能です。

遺産分割協議で揉めて泥沼化するケースは、実は資産をたくさん保有している資産家よりも、資産をわずかしか保有していない一般家庭の方が多いのです。 

以上、ここまで遺産分割で揉めるケースについて見てきました。

それでは次に時価と相続税評価額の違いについて見ていきましょう。 

3.時価と相続税評価額の違い

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相続は、子供からは言いにくい問題であり、親はよく勉強していますが、子供は無知であるパターンが多いです。

そのため、子供の方は時価と相続税評価額が違うことすら、知らないことも良くあります。

特に、不動産は相続税評価額によって資産額が評価されています。

現金は、現金の金額がそのまま相続税評価額ですが、不動産は時価とは同じではありません。

3-1.時価1,000万円の更地(土地)が相続財産800万円 

例えば、現金1,000万円は、相続財産としては1,000万円で評価されます。

一方で、時価が1,000万円の更地は、相続財産としては800万円程度で評価されます。

そのため、相続税評価額が1,000万円の現金と相続税評価額が1,000万円の不動産をそのまま分割してしまうと、不公平な分け方になってしまいます。

このようなケースでは、相続税評価額が800万円の更地は、1,000万円の現金と同等の資産価値があることを知っておく必要があります。

3-2.建物の相続税評価額は固定資産税評価額となる

また建物の相続税評価額は固定資産税評価額となります。

建物の固定資産税評価額は、税収を安定化させるための評価額のため、築年数で大きく変動することはありません。

そのため、新築当時は時価よりも安いのですが、いずれ逆転して、築古となると時価よりも固定資産税評価額の方が高くなってきます。

築年数の古い建物は、時価がゼロの建物でも固定資産税評価額が残っています。

このようなケースで相続税評価額を基準に遺産分割を行ってしまうと、実際には価値が無いのに、価値があるものという前提で遺産を分割することになります。

時価がゼロなのに相続税評価額が50万円の建物を、現金50万円と同じように分割してしまうと、不公平となるのです。

以上、ここまで時価と評価額の違いについて見てきました。

それでは次に気になる特に時価と票が核の差が大きいケースについて見ていきましょう。

4.時価と評価額が乖離しているケース

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時価と評価額が大きく異なる不動産には、下記があります。

  • アパート1棟
  • 投資用ワンルームマンション等の賃貸物件
  • タワーマンションの高層階
  • 底地、借地権付き建物

賃貸物件は、建物は借家権割合による評価減、土地は貸家建付地評価減により、時価よりも安くなっています。

またタワーマンションの高層化も時価よりも相続税評価額の方がだいぶ安いです。 

一方で、底地や借地権付建物は時価よりも評価額が高くなっています。

底地の評価額が400万円の物件でも、時価は100万円程度となっているような場合が有ります。

底地や借地権は相続税路線価の借地権割合が相続税評価額を決定しますが、底地や借地権は需要が低いため、時価は相続税評価額よりも安くなるケースが多いです。 

このように不動産に関しては、相続税評価額よりも時価の方が安くなっているケースや、高くなっているケースがあります。

そのため遺産分割協議は、時価を把握しないと公平に分割することはできません。

まずは時価がいくらなのかを把握しないと、公平な遺産分割ができないのです。

以上、ここまで時価と評価額が乖離しているケースについて見てきました。

それでは、次に気になる時価を把握する方法について見ていきましょう。 

5.時価を正確に把握するのは一括査定を利用

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不動産を相続した場合は、売却するかしないかに関わらず、最初に説明した不動産の一括査定サイトを使って査定を行うのがオススメです。

まずは、親が残してくれた資産は、いったいいくらくらいの価値があるのかを知ることが、遺産分割協議の第一歩です。

売却できる物件であれば、現金化して分割すれば良いですが、事情によって売却できない不動産もあります。 

売却できない不動産も、いくらの価値があるのか、一括査定サイトで査定を行いましょう。

一括査定サイトでは、売却予想額、つまり時価を無料で把握できます。

5-1.時価が分かれば平等に分割が可能

時価が分かれば、その時価を元に、不動産を相続する相続人が、他の相続人に現金で支払うことで平等に分割することができます。 

仮に、現金を支払うことは出来ずとも、「本当の時価は○○万円だけども、現金がないから△△万円にして欲しい」と言えば、仲の良い兄弟なら納得してくれます。

本当の時価が一体いくらなのか分からない中で、値引きをすると、揉める原因となります。

全ての相続人がしっかりと時価を把握することが、納得感を生み、話が丸く収まるコツになります。

5-2.弁護士に相談しても一括査定をオススメされる

このように、一括査定サイトを使った遺産分割協議の方法は、弁護士に相談しても同じことを言われます。

一括査定サイトによる時価把握は弁護士もおすすめの方法です。

最初から一括査定サイトを使っていれば、弁護士への相談費用も節約できます。

弁護士に相談する前に、一括査定サイトで時価を把握して、自分たちで遺産分割協議を円満に解決しましょう。

5-3.一括査定のオススメはイエイ

不動産売却の一括査定サイトはいくつかありますが、複数の不動産会社がきちんと比較できる以下の5つのサイトがおすすめです。

中でも筆者は悪徳な不動産会社を徹底的に排除している、不動産会社への断りも代行してもらえるイエイを利用することをオススメしています。

不動産売却を成功させるカギが「信頼できる不動産会社」を見つけられるかです。

まずは、イエイで依頼できる不動産会社を確認する。依頼できる不動産会社が少ないor今一であれば、イエウールやオウチーノも同時に利用することをオススメします。

下記が主流なサイト一覧と各サイトの特徴です。

※入力項目に「延床面積」と「土地面積」があります。延床面積の目安として、「4人家族/一戸建て/4LDK」で40坪(130㎡)が平均です。

サイト名 提携不動産会社 対応地域 利用者数 運用歴 強み 弱み
イエイ 1,000社 全国 300万人
※2016/02時点
2007年~ 悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
イエウール 1,400社 全国 450万人
※2015/03時点
2013年~ ・比較できる不動産会社がNo.1
・利用者数が多い安心の実績
運営歴が浅い
スマイスター 800社 全国 350万人
※2015/12時点
2006年~ 電話での査定依頼も可能 運営会社が広告会社
オウチーノ 500社 全国 非公表 2003年~ ・運営が不動産会社で安心
・運営履歴が一番長い、安心の実績
査定会社が大手に偏っている
リガイド 400社 全国 非公表 2006年~ 登録企業を全て公開 登録企業が少ない
一番のおすすめ「イエイ」はコチラ → https://sell.yeay.jp/
イエイ

イエイ公式サイト
https://sell.yeay.jp/

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イエウールはコチラ → https://ieul.jp/
イエウール

イエウール公式サイト
https://ieul.jp/

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スマイスターはコチラ → https://www.sumaistar.com/
スマイスター

スマイスター公式サイト
https://www.sumaistar.com/

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6.まとめ

以上、ここまで遺産分割協議で揉めている人でも使える家売却用の不動産一括査定サイトの紹介を見てきました。

イエイなどの不動産一括査定サイトは不動産を売却する人だけが使うサイトとは限りません。

遺産分割協議などで、不動産を売却したくなくても時価を把握しなければならない人たちにとっても有効です。

相続したら、まずは一括査定サイトを使って資産の価値を把握しましょう。

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不動産一括査定サービスとは、インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。

不動産売却の一括査定サイトはいくつかありますが、複数の不動産会社がきちんと比較できる以下の3つのサイトがおすすめです。

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  • 悪徳の不動産会社を徹底排除
  • サポート代行によるお断りサービスあり
  • 入力約3分でのかんたん一括査定※筆者実測値
  • 無料、全国対応
  • 累計利用者数:300万人以上
  • 提携不動産会社:1,000社以上

提携している不動産会社No.1「イエウール」

イエウール
  • 提携不動産会社数No.1の1,400社
  • 累計利用者数:450万人
  • 入力約3分でのかんたん一括査定※筆者実測値
  • 無料、全国対応
  • 運営が2013年~と少し浅め

 

一括査定で一番の老舗「スマイスター」

スマイスター
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  • 2006年~運用と歴史があり安心
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  • 提携不動産会社:700社

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