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家を売却するときの流れ/知っておくべきポイントと注意点を徹底解説

投稿日:2016年11月1日 更新日:

初めて家を売却する方は、売却の流れを知っておくと便利です。というか、あとから「あの時、こうしておけば良かった」というのが無くなります。

そこで、今回の記事では不動産を売却するときの「流れ」にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことで、あなたは家の売却の流れを知って、予め準備しておくべき事、注意しておくべき事が理解できるようになることを約束します。

イエイ

1.家を売却するときの流れを解説

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家の売却の流れは、おおまかに言うと

  1. 査定
  2. 不動産会社との媒介契約
  3. 売却活動開始
  4. 買主が見つかる
  5. 売買契約締結
  6. 引渡

の流れになります。

2の不動産会社との媒介契約以降は、不動産会社が進めてくれますので、基本的にはお任せとなります。

不動産会社との媒介契約後は、あなたは不動産会社にとってのお客様になりますので、基本的には不動産会社に全て任せれば良いのです。

一方で、売主が自己判断で行わなければならないのが、「1.査定」⇒「2.不動産会社との媒介契約」までです。

売主の判断で売却の成否が決まるとすれば、ここの「2.不動産会社との媒介契約」までが肝と言えるでしょう。

以上、ここまで家を売却するときの流れを解説してきました。

それでは次にそれぞれの流れのポイントや注意点についてお伝えします。

2.それぞれの流れのポイントや注意点

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話を売主が自力で行わなければならない「1.査定」⇒「2.不動産会社との媒介契約」までの流れに絞ります。

2-1.「査定」のポイントや注意点

1つ目の「1.査定」ですが、いずれにしても査定は行う必要があります。査定とは売れそうな価格を知るということです。

査定を行うことにより、①売値を決める、②資金計画を立てるという2つのことが可能になります。不動産は立地を考慮すると、どの物件も唯一無二の存在です。

そのため缶ジュースのように1本110円という共通概念がありません。土地の値段も景気によって上下しますので、今の定価を知るためにも価格査定は必要となるのです。

価格査定をしないと、自分が安く売っているのか、高く売っているのか、そもそも分かりません。まずは不動産の価値を知ることが売却の第一歩となるのです。

2-1-1.査定相場を知るにはHomMaが便利

不動産の査定に関しては、匿名査定サイト「HowMa(ハウマ)」を使うと簡単にできます。

近所にも、不動産会社にも知られることはないので、気楽です。入力項目も簡単で、一瞬で価格が出ます。精度も非常に高いので、使ってみるのをお勧めします。

匿名査定サイトについては「不動産の売却査定を匿名で知るおすすめの方法を紹介」で詳しく触れています。お勧めサイトも載っていますので、是非、ご覧ください。

2-2.「不動産会社との媒介契約」のポイントや注意点

次に2つ目の「②不動産会社との媒介契約」について解説します。

不動産会社に買主を見つけてもらうことを、仲介や媒介、あっせんなどと呼びます。どれも同じことですが、不動産会社に仲介を依頼する契約のことを媒介契約と呼びます。

媒介契約については、「専属専任媒介契約」、「専任媒介契約」、「一般媒介契約」の3種類があります。それぞれの主な違いは下表の通りです。

  専属専任媒介契約 専任媒介契約 一般媒介契約
他業者への依頼 × ×
自己発見取引 ×

上表の自己発見取引とは、売主が自分で買主を見つけてくるということです。

自己発見取引は、そもそも難しいため、ここではあまり重要視しません。

ポイントとなるのは「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」では契約期間中は他の不動産会社に仲介を依頼できなくなってしまうことです。

専任媒介契約の契約期間は3カ月ですが、仮に契約した不動産会社の動きが悪かった場合は、上手く売却することができません。

不動産会社を選んで契約するのは売主の判断です。

ここで売却がスムーズに行くかどうかを決めることになりますので、不動産会社の選定と媒介契約は慎重に行うことがポイントとなります。

以上、それぞれの流れのポイントや注意点について見てきました。

それでは次に気になる家売却を成功させるための秘訣についてご紹介します。

3.家売却を成功させるための秘訣

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3-1.成功確率を上げるには

家売却を成功させるためには、複数の不動産会社と契約し、不動産会社選びの失敗確率を下げることにあります。

不動産会社を一社に絞るから失敗するのであって、複数社に依頼すれば、その失敗確率は下がります。

失敗確率を下げることは成功確率も上げることにも繋がります。

複数の不動産会社と契約を行うには、一般媒介契約をする必要があります。仲介手数料は成功報酬ですので、複数社と契約しても費用が増える訳ではありません。

契約した会社のうち、どれか1社が買主を連れてきた売買契約を成立させれば、その会社のみに仲介手数料を支払えば良いのです。

しかしながら、複数の不動産会社と一般媒介契約をすると言っても、一度に複数の不動産会社に話を持ち込むのは大変です。

そもそも何社も不動産会社を知っている人の方が少ないと思われます。

3-2.一括査定サイトのおすすめな活用方法

そこで登場するのが不動産一括査定サイトです。不動産一括査定サイトは、複数の不動産会社と一気にコンタクトを取れる強力なツールです。

一括査定サイトでは、無料で6社程度から不動産の査定額を取得することができます。

本来は査定を取る目的で使うサイトですが、ここでは査定目的のために利用する訳ではありません。

査定は依頼するものの、目的としては6社の不動産会社と一気にコンタクトを取るために利用します。

3-2-1.一括査定サイトの注意点

一括査定サイトに申し込むと、6社の不動産会社から営業電話がかかってきます。

それぞれ内覧してもらい価格査定を依頼しましょう。査定額はバラバラに出てきますが、中には非常に高い価格で査定額を出してくる会社もいます。

これは売主に高く売れるという期待を持たせ、専任媒介契約を取るための常套手段です。「弊社なら高く売れますよ、ですので仲介は当社だけにお任せください」という話になります。

こちらとしては、複数社と一般媒介契約をすることが目的ですので、この際、査定額の多寡に一喜一憂しないでください。

安い査定額を提示してきた不動産会社であっても、いざ売却活動を開始したら、高く買ってくれる売主を見つけてくれるかもしれません。

一括査定サイトで不動産会社を集めても、中には一般媒介契約を拒否する不動産会社もいます。

このような不動産会社は、最初からやる気がないので、相手にする必要はありません。不動産会社にとってみると、一般媒介は、競争となるため、仲介手数料が入ってくるかどうか分かりません。

タダ働きになる可能性が十分に有り、嫌がるのは当然なのです。そのため、一般媒介でも「やらせて下さい」というガッツのある会社を選ぶようにしましょう。

3-2-2.一括査定のオススメはイエイ

不動産売却の一括査定サイトはいくつかありますが、複数の不動産会社がきちんと比較できる以下の5つのサイトがおすすめです。

中でも筆者は悪徳な不動産会社を徹底的に排除している、不動産会社への断りも代行してもらえるイエイを利用することをオススメしています。

不動産売却を成功させるカギが「信頼できる不動産会社」を見つけられるかです。

まずは、イエイで依頼できる不動産会社を確認する。依頼できる不動産会社が少ないor今一であれば、イエウールやオウチーノも同時に利用することをオススメします。

下記が主流なサイト一覧と各サイトの特徴です。

※入力項目に「延床面積」と「土地面積」があります。延床面積の目安として、「4人家族/一戸建て/4LDK」で40坪(130㎡)が平均です。

サイト名 提携不動産会社 対応地域 利用者数 運用歴 強み 弱み
イエイ 1,000社 全国 300万人
※2016/02時点
2007年~ 悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
イエウール 1,400社 全国 450万人
※2015/03時点
2013年~ ・比較できる不動産会社がNo.1
・利用者数が多い安心の実績
運営歴が浅い
スマイスター 800社 全国 350万人
※2015/12時点
2006年~ 電話での査定依頼も可能 運営会社が広告会社
オウチーノ 500社 全国 非公表 2003年~ ・運営が不動産会社で安心
・運営履歴が一番長い、安心の実績
査定会社が大手に偏っている
リガイド 400社 全国 非公表 2006年~ 登録企業を全て公開 登録企業が少ない
一番のおすすめ「イエイ」はコチラ → https://sell.yeay.jp/
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それでは、最後に家売却する上で注意しなければならないことについて見ていきましょう。

4.家売却する上で注意しなければならないこと

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家の売却は価格設定に始まり、価格設定に終わります。

不動産会社の査定を見て、「こんなはずじゃない、もっと高く売れるはずだ」と思って、査定額より高い価格設定をしても、実際にはなかなか売れません。

これはひとえに、買主も価格を容易に比較できる状況にあることが理由です。買主も簡単にインターネットで周辺物件の値段を調べることが可能なため、高すぎる価格はすぐに分かってしまいます。

よほど買主が特別に気に入ってくれるか、もしくは騙されて購入するかしない限り、逸脱した高い価格設定では売れないのです。

そのため、査定額を謙虚に受け止め、適正な価格設定を行うことが注意点となります。適正な価格設定も、やはり一括査定サイトを利用するのが簡単です。

5.まとめ

いかがでしたか?家を売却するときの流れ/知っておくべきポイントと注意点を徹底解説してきました。

ポイントは複数社と一般梅系契約を行うことです。

後から「あの時、一括査定サイトを使って一般媒介をしておけば良かった」と後悔しないようにしましょう。

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不動産を高く売るなら「不動産一括査定サービス」をがおすすめ。

不動産一括査定サービスとは、インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。

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