家売る流れは7ステップあり!家を売る前に読んでほしい完全ガイド

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仲介の流れ

これから家を売るにあたり、「なんだかよくわからないけど、不安だな…」と感じていませんか?

不安に感じるのは、これからの手順がわかっていないから。

人間は、「わからない」ものには不安を抱くものです。

「不安」だけならまだしも、家を売るという状況において「わからない」ということは、売却後に「もっと高く売れたかも」「こんなハズじゃなかった」という不利益や後悔をもたらす可能性があるのです。

こちらでは、あなたの不安を無くすため、そして好条件で家を売ることができるために、家を売る流れをお伝えしていきます。

家を高く売るためのお得情報

家を高く売るポイント:「信頼できる不動産会社」を探せるかがポイント

家売却のお得情報

家売却のお得情報

一括査定の 「 すまいValue 」「 HOME4U を使うと厳選された優良不動産会社に相談ができます。

※詳細を先に見たい方は「【重要】高く家を売るコツは手順2の査定依頼」をご確認ください。

※一戸建てやマンション売却については、下記記事でさらに詳しく解説しています。

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亀梨奈美 (元大手不動産会社T社)

【執筆・監修】元大手不動産会社T社

亀梨奈美

大手不動産会社T社に4年勤務。在籍時代は、都心部の視点を中心に契約書や各書面のチェック、監査業務を従事。プライベートでも不動産購入を2回、売却を1回経験。注文住宅で家を建てた経験もあり。

経歴大手不動産会社T社(4年勤務)

1.家を売るまでの7つの流れと大事なポイント

家を売る方法は「仲介」が一般的。ですので、まずは家を仲介で売却するときの流れを説明します。

もう1つ買取という方法もあります。買取については「こちらの章」で解説しています。

家を売るまでに必要な手順は、全部で7つです。

家を売却するときの流れ

家を売却するときの流れ

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
なにか手順が多くて難しそうなんだけど・・・
ポイントを掴めばそうでもないぞ
フクロウ先生
フクロウ先生

手順1.手順売却準備

家を売ることになったら、まずは売却の準備をしましょう。

具体的にするべきことは、

  1. 相場を調べる
  2. 必要書類を準備する

の2つです。

相場を調べる

まず取り掛かるべきなのは、あなたの家の相場を調べることです。

とはいえ不動産業者でもないのですから、「私の家の査定額はズバリ○○万円!」なんてわからなくて当然です。

大事なのは売れる目安を知ること。

周辺の相場だけでも認識しておくと、いざ不動産会社に査定をお願いするときにも「事前知識」として役立つんですね。

また不動産会社の中には、高額査定を出してあなたを騙すような人もいます。

査定額が高すぎる不動産会社は危険

査定額が高すぎる不動産会社は危険

悪徳業者に騙されないためにも、事前にしっかり自分で相場を確認することが大事じゃよ
フクロウ先生
フクロウ先生

相場を調べる簡単な方法は、SUUMOHOME’Sなどのサイトで、あなたの家に似た条件の家の価格を調べることです。

さらに詳しく知りたい場合は、次の2つのサイトを利用してみましょう。

レインズ・マーケット・インフォメーション
レインズ・マーケット・インフォメーション

レインズ・マーケット・インフォメーション

国土交通大臣が指定する、不動産流通機構が運営するサイトです。

SUUMOなどのサイトも相場の参考にはなりますが、掲載されているのはあくまで「売り出し価格」。

実際にその物件が売れる金額ではないということです。

レインズマーケットインフォメーションは、過去に実際に契約にいたった物件の情報を見ることができるので、より的確な相場情報を得ることができるといえます。

レインズ・マーケット・インフォメーションはコチラ → http://www.contract.reins.or.jp/

土地総合情報システム
土地総合情報システム

土地総合情報システム

レインズ・マーケット・インフォメーションは、戸建とマンションの成約事例しか検索できません。

土地の相場を調べたい場合は、土地総合情報システムの「不動産取引価格情報検索」を利用するのが便利です。

こちらは、国土交通省が実施した不動産売買した人へのアンケートの結果を閲覧することができるサイトです。

土地総合情報システムはコチラ → http://www.land.mlit.go.jp/webland/

必要書類の準備

家を売りに出したら、すぐにでも売れる可能性があります。

売買契約には必要な書類が多いですから、売却前に準備しておくと安心できます。

必要になる書類は、以下の通りです。

家を売るときに必要な書類

  • 権利証・登記識別情報(こちらは査定依頼のときにもあった方がいいです)
  • 住民票(登記情報と現住所が異なる場合、媒介契約時に必要だといわれることもあります)
  • 家を取得したときの契約書(売買契約書や建築請負契約書)
  • 固定資産税納税通知書(直近のもの)
  • 各設備の説明書(お風呂・キッチン・トイレなど)
  • 管理規約や使用細則(マンションの場合)
  • 実印
  • 本人確認書類(免許証やパスポートなど)
  • 住宅ローン残高証明書

売買契約時には「印鑑証明書」も必要になりますが、有効期限があるので、売買契約が決まってから用意した方がいいです。

家を売るときに必要な書類の詳細は下記記事をご確認ください。

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手順2.手順家の査定依頼

さて、家を売る準備ができたら、次の手順は不動産会社に家の査定を依頼することです。

ここでの注意点は、必ず複数社に査定依頼すること。

それは、不動産会社によって査定額が異なるためです。

また複数社に依頼することで、「不動産会社」「担当者」「査定額」の比較をすることができます。

複数社への依頼は一括査定を使うと便利です。

ここは大事なポイントだから後ほど詳しく解説するぞ
フクロウ先生
フクロウ先生
早く見たい方はコチラを先に見てくれ
フクロウ先生
フクロウ先生

手順3.媒介契約

売却を依頼する不動産会社が決まったら、不動産会社とあなたとで媒介契約書を締結します。

媒介契約書には売り出し価格も記載するので、この時までに価格を決める必要があります。

媒介契約については下記記事で詳しく解説しています。

不動産売買時に締結する3つの媒介契約(一般・専任・専属)と特徴・違い
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手順4.販売活動

媒介契約を締結したら、いよいよ販売開始です。

不動産会社は、不動産業者専門の不動産流通サイト「レインズ」や、SUUMOHOME’sなど一般消費者が閲覧するサイトに物件情報を掲載したり、直接、自社顧客に物件を紹介したりして売却活動をおこないます。

内覧を経て購入を決めた顧客は、購入申込をします。

内覧のポイントは下記記事をご確認ください。

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ここで売主、買主で金額や契約日、引渡し日などの合意ができれば、売買契約にいたります。

手順5.売買契約

売買契約では、売買契約書に売主、買主が署名・捺印をし、「重要事項説明」の読み合わせがおこなわれます。

このとき買主から売主に、家の手付金が支払われます。手付金は、売買金額の5~10%ほどが一般的です。

売買契約については下記記事で詳しく解説しています。

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手順6.引渡し

売買契約から約1ヶ月後に、家の引渡しと残代金の決済をします。

買主が住宅ローンを使って家を購入する場合は、ローンを借り入れる金融機関でおこなわれることが多いです。

引渡し完了証に売主、買主が署名・捺印し、売買金額の残金を受領し、鍵を買主に渡します。

手順7.確定申告

家の売却は引渡しをもって完了しますが、売却した翌年には確定申告を忘れずにおこなうようにしましょう。

不動産売却時の税金

不動産売却時の税金

家の売却にかかる税金は、売却益が出たときの譲渡所得税です。

譲渡所得税が課税される場合にも、マイホームの売却や相続した家の売却には、税金の控除特例が適用となるケースがあります。

適用されるには適用要件を満たすとともに、確定申告が必須です。

また家を売ったことで売却損(譲渡損失)が出た場合にも、マイホームの売却であれば損失した分を給与所得と損益通算できるケースがあります。

売却前は、「家の売却で利益が出た場合も損失が出た場合も、税金が控除される可能性があるんだ」と認識しておき、売却後の確定申告までに納税額や控除額を確認するようにしましょう。

そしてくれぐれも確定申告はお忘れなく。

家を売った時の税金や確定申告については下記記事をご確認ください。

マンション売却時の税金の種類
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【重要】高く家を売るコツは手順2の査定依頼

家を売るための7つの手順をお伝えしてきましたが、この中でも一番重要なのは不動産会社を決めるための査定依頼です。

査定依頼は査定額を聞くためだけのものではなく、不動産会社を見極めるためにも重要です。

それは査定依頼を通して、メールや電話口での対応や、査定書の丁寧さとともに、売却するための能力をジャッジすることができるから。

家を査定してもらいながらも、こちらは不動産会社を査定するつもりで査定依頼に臨むべきなんですね。

そのために必ず複数社に査定を依頼して、比較することこそが重要なのです。

そこで便利なサービスが不動産一括査定。

一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

一括査定サービスの仕組み

一括査定サービスの仕組み

複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。一括査定の流れとしては下記の通り。

一括査定の流れ

一括査定の流れ

ただし、一括査定と一言でいってもいくつかのサービスが存在します。

一括査定サイトのオススメは 「すまいValue」「HOME4U」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

その中でも

の4つを特にオススメしています。

筆者も不動産一括査定(「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 イエウール 」)を利用しました。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

不動産査定書を3社より入手

不動産査定書を3社より入手

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し細かいので、流し読みする程度でOKじゃぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生
一括査定×不動産会社のマッチング表

一括査定×不動産会社のマッチング表

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
こう見ると、上4つがずば抜けているんですね!
正確にはセンチュリー21はフランチャイズ経営なので、「三井不動産」「住友不動産」「東急リバブル」の3強じゃよ!
フクロウ先生
フクロウ先生

不動産売買は超大手に偏っている

「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社です。

超大手不動産会社3社で不動産仲介の約30%のシェアを持っています。つまり、不動産売買した人の中で3人に1人は、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。

それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。

超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。

そしてこの3社に唯一依頼できるのが「 すまいValue 」です。なので「すまいValue」は外せません。

超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社とも比較する

ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。

また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。

両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと。買主と売主から手数料をもらえるため、利益相反の関係になる。アメリカは両手仲介は禁止されています。

売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会社も比較することをオススメします。

その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

売らなくてもOK!簡易的な机上査定&メール連絡も可能

紹介したサイトは、簡易的な机上査定も可能です。

また、イエウール以外は備考欄を設けており「メールでの査定額提示を希望」の旨を記載することで、不動産会社に伝わります。

ご要望・ご質問の欄にメールでの査定額を希望

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
どの一括査定なら「机上査定」「メール要望」が使えるんですか?
下記に比較してまとめてみたぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生
一括査定机上査定備考欄
すまいValue
HOME4U
イエウール  
SRE不動産(※旧ソニー不動産)
ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
ふむふむ。家を売る流れはわかったけど、どんな物件の売却でもこの流れになるの?
基本的にはそう思ってもらって構わんよ。だがな、住宅ローンが残る家を売るときには、売却前にもう1つの工程を加えるべきなんじゃ。
フクロウ先生
フクロウ先生

2.ローン中の家を売る前には完済できるかチェックする

家を売るときに、まだ住宅ローンが残っているというケースはよくあります。

ローン中だとしても売却することはできますが、売却するまでに完済しなければなりません。

そのためローンが残る家を売る方は、売却する前にローンを完済することができるのかチェックする必要があります。

家の売却と同時にローンを完済しなければならないのは「抵当権」があるから

そもそもなぜローンを完済しなければ家が売れないのかというと、ローン中の家には「抵当権」というものが設定されているからです。

抵当権とは住宅ローンを借り入れている金融機関が持つ権利

抵当権とは?ややこしい用語を日本一わかりやすく解説

不動産用語の中で、あまり聞き慣れない言葉に「抵当権」というものがあります。 抵当権とは、担保権の設定、つまり、不動産を借 ...

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ローンの返済が滞った場合には、抵当権を行使して家を強制的に競売にかけることができます。

抵当権は住宅ローンの借入と同時に設定され、完済と同時に抹消されます。

抵当権が設定されたままの家は、簡単にいえば借金の担保になっている状態。

そんな家を買う人はいないので、抵当権を抹消させるためにローンを完済してから家を売らなければならないんですね。

もしくは、家を住み替える人は住み替えローンを使うという手もあります。

住み替えローンについては下記記事をご確認ください。

住み替えローンとは?審査のポイントやリスクを小さくする方法を解説

今の家を売却しようとしたら、住宅ローン残債の方が売却額を上回ってしまうことがあります。 このようなときは、住み替えローン ...

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不動産売却にかかる諸費用も考えて完済できるかチェック

抵当権は、売買契約時に抹消しなくても構いません。

多くの場合、残代金を受領したとき、つまり引渡しと同時にローンを完済し、抵当権を抹消します。

残代金を受領した時点で「お金が足りなくてローンが完済できない!」なんてことになれば一大事ですので、本当にローンを完済することができるのか、事前に確認する必要があります。

ただし、例えば「ローン残債が3,000万円だから、3,000万円で家を売却したらローンを完済できる!」とは考えてはいけません。

それは、不動産売却には諸費用がかかるからです。

仲介手数料や印紙代、抵当権の抹消費用などで、不動産売却の諸費用は売却金額の約4%になるといわれています。

諸費用が自己資金から出せるのならいいですが、預貯金が少ない場合は、あらかじめ売却金額に諸費用分を加味しておくのがいいでしょう。

家を売却するときに掛かる費用は下記の通り。

主な項目内容説明支払いの内訳支払い時期
仲介不動産仲介手数料媒介契約を結んだ仲介業者の成功報酬として支払う仲介手数料200万円以下の金額:売買価格×5%×消費税
200万円~400万円まで:売買価格×4%+2万×消費税
400万円~:売買価格×3%+6万×消費税
・売買契約時に
・残金時に
契約時印紙税売買契約書に必要な収入印紙代※1軽減特例適用の場合
100万円超500万円以下は1,000円
500万円超1,000万円以下は5,000円
1,000万円超5,000万円以下は1万円
5,000万円超1億円以下は3万円
売買契約時に
抵当権抹消抵当権抹消費用金融機関に設定されている抵当権を抹消するために必要な手続きに関する費用司法書士報酬:一般的には5,000円~1万円前後
登録免許税:不動産の筆数(個数)×1,000円
残金時清算までに
税金譲渡所得税物件の売却により利益が出た時の、譲渡所得税と住民税 固定資産税(都市計画税)  ※2 別途 復興特別所得税あり
長期譲渡所得:課税長期譲渡所得金額×15%+住民税率5%
短期譲渡所得:課税短期譲渡所得金額×30%+住民税率9%
・所得税は2月16日~3月15日
・住民税は6月、8月、10月、1月などの年4期のどれか
測量測量費用場合により測量依頼費用一般的な測量費用平均:35万円~50万円(土地面積 30~100坪)
官民立ち会い時の測量費用平均:55万円~80万円(国や市の立ち会い)
測量依頼の契約前に
その他処分費、契約費、各種証明書の発行費不要品の処分費用、引っ越し費用、印鑑登録証明書、ローン残高証明、書住民票取得費、その他の清算など、・家族構成による
・物件の条件による
通常、売却決定後に

※1: 平成26年4月1日から平成30年3月31日までの間に作成されるものに限ります。
※2: 復興特別所得税として25年間(2013年から2037年)は、所得税額の2.1%の税率でかかります。

家を売却するときに掛かる費用の詳細は下記記事をご確認ください。

不動産売却に掛かる諸費用一覧リストと内訳・時期を分かりやすく解説

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ローンが残っている家を売却する方法については下記記事でさらに詳しく解説しています。

住宅ローンが残っている家を売る時に確認すべき2つポイントと売却方法3つ
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東京オリンピックに向けて家の価格の高騰。 今、家の売却は絶好のチャンスと言われています。 こんな悩みをスッキリ解消! 住 ...

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ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
住宅ローンが残る家の売却は、しっかり考えないといけないんだなぁ。
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
ところで、家を売るにはどれくらいの期間がかかるものなの?
平均すると、引渡しまでに4~5ヶ月ってところじゃな。
フクロウ先生
フクロウ先生
しかし古かったり場所が悪かったりする家は、半年も1年も売れないことはよくあるんじゃ。そんなときに検討するべきなのが、家を買い取ってもらうということじゃ。
フクロウ先生
フクロウ先生

3.古い家やマンションを売るときは「買取」も検討する

ここまでお伝えした「家を売る流れ」は、不動産会社に「仲介」してもらって家を売るケースです。

実は不動産売却にはもう1つの方法があって、それが「買取」という売却方法です。

買取は、不動産業者に家を買い取ってもらうということ。

つまり買主が一般消費者ではなく、不動産業者になるということです。

以下のような需要が低い物件や、早く売りたい都合があるときは、仲介ではなく買取も検討してみましょう。

買取を選択すべき物件

  • 築年数が古い
  • 立地が悪い
  • 自己物件
  • 再建築不可物件
  • 買い替えのため早く売らなければならない
  • 相続による家の売却で素早い資金化が必要

「買取」は条件の悪い不動産も早期に売却できる方法

不動産業者に家を買い取ってもらう「買取」の最大のメリットは、早期売却できることです。

買主が「買取を専門におこなっている業者」になるので、媒介契約や販売活動は不要。1ヶ月以内での売却・引渡し・売却金額の授受が可能になります。

また仲介による売却は、査定額を提示されてもその金額で売れるという保証はありませんが、買取は「買取額」が提示されます。

いつまでに、いくらで売れるというのが明確になるので、早く確実に売りたいときや、仲介ではなかなか売れないときに適している売却方法だといえます。

「買取」のデメリットは金額が安いこと

早く確実に売れるというメリットがある「買取」ですが、デメリットもあります。

それは、買取金額。業者が買い取る金額は、相場価格の7~8割前後になるのが一般的だと認識しておきましょう。

なぜそんなにも安くなってしまうのかというと、買取業者は相場より安く買い取った物件をリフォームし、転売するからです。

「仕入れ」を安くしなければ転売で利益は出ないので、どうしても相場より安い価格でしか買い取れないんですね。

「早く売ることはできるけど、価格が安い。」買取はそういうものだと理解し、ご自身の状況に応じて選択しましょう。

買取については下記記事で詳しく解説しています。

仲介買取専門家が教える!不動産の「買取」と「仲介」判断基準
ぶっちゃけ高く売れるのは?不動産の「買取・仲介」の違いと選択基準のすべて

「不動産の買取ってどういう仕組み?」 「不動産買取と仲介ってどっちがいいの?」 「買取のデメリットは何があるの?」 不動 ...

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ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
「仲介」と「買取」によって、売却の流れは違うんだね!
そうじゃな。あともう1点、家を売る流れで注意すべきなのが、「土地」の売却じゃ。土地は売却までに時間がかかることもあるんじゃ。
フクロウ先生
フクロウ先生

4.土地を売る前には測量が必要なことも

土地は、隣地との境界が不確定のままでは売却することができません。

境界を確定するには土地の「測量」が必要になりますが、測量には時間も費用もかかります。

以下のような状況であれば土地の売却前に測量しなければならない可能性があるので、事前に確認しておきましょう。

測量の可能性がある土地

  • 境界杭がない
  • 塀やフェンスがなく、境界が曖昧
  • 地価が高い土地で、少しの誤差が売買金額に大きな影響を与える

このようなケースでは、買主に測量を求められるケースが多いです。

逆にいえば、買主に求められなければ測量の必要はありません。

その場合は、公募面積での取引となります。公募面積での土地の売買に違法性はありません。

測量は土地家屋調査士に依頼する必要があり、費用は土地の場所や大きさ、状況によるものなので一概にはいえませんが、30~50万円ほどかかるのが一般的です。

また測量にかかる期間も状況によるところが大きいですが、3~4ヶ月ほどは見ておいたほうがいいでしょう。

測量は買主の希望によっておこなうこともありますが、立地などにより、境界確定が必ず必要だと思われる場合には、売却の前や売却活動と並行して測量をおこなうケースもあります。

土地の測量については下記記事をご確認ください。

境界明示って必要なの?土地売却の手順と一番重要な測量を徹底解説

初めて土地などの不動産を売却する方は、売却手順について知らない人がほとんどだと思います。 売却に必要な書類の多くは、「元 ...

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まとめ

家の売却って、人生の一大事ですよね。だから多くの人は、初めてのことだらけ。家を売ることに不安を抱くのは当然なのです。

家の売却に関して、状況によって様々な疑問や不安が出てくると思います。

そのときは、不動産会社の担当者に遠慮なく聞くことをおすすめします。

彼らの仕事は家を売ることとともに、あなたの不安を解消し、より良い生活に導くことです。

だからこそ、家の売却は不動産会社を比較して選ぶことが一番重要なのです。

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