【家売却の流れ】7つのステップと7つの注意点

更新日:

家を売却する機会なんて、人生のうちで、そう何度もありませんね。

でも、絶対に失敗したくない!と思っている方が多いのではないでしょうか。

  • あらかじめ売却の流れを知って、心の準備をしておきたい
  • 家を売るのは初めてで、一体なにから始めればいいのか分からない・・・
  • なるべく高くスムーズに売却するためには、どうしたらいいの?
  • 余計なトラブルに巻き込まれないために、気を付けることは?

このようなお悩みを解決するため、家売却の流れと7つの注意点を詳しく解説していきます。

マンションと一戸建てでは、それぞれ注意点が異なります。

また、相続・共有・住み替えなど、シチュエーションごとの注意点もあります。

ぜひポイントを押さえて、大切なマイホーム売却を成功させましょう。

勉強することがいっぱいだなぁ・・・
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
フクロウ先生
フクロウ先生
ポイントを押さえてわかりやすくレクチャーするから、ワシを信じてついてくるのじゃ!

1.家売却の流れ

家売却の大まかな流れと売却期間

フクロウ先生
フクロウ先生
まずは入門編!全体をイメージするのじゃ!

最初に、大まかな家売却の流れを押さえましょう。

不動産会社による価格査定→媒介契約→売り出し価格の決定→内覧対応→売買契約→引渡→確定申告 

家を売り出してから売買契約を結ぶまでの一般的な売却期間の目安は、

  • マンション:スムーズにいって3~4ヶ月
  • 一戸建て:スムーズにいって6ヶ月 

売り出す前に不動産会社を選ぶ期間や、売買契約を結んでから引き渡すまでの期間を含めると、プラス1~2ヶ月かかります。

余裕を持ったスケジュールを立てましょう。

家の売買は、一年のうち1~3月がピークで、次に9~11月に動きが盛んになります。

家を買いたい人が多い時期に売り出せば、スムーズに成約しやすくなります。

そのほかに、立地・築年数・売り出し価格も成約までの期間に大きく影響します。

まずは売却ステップのスタートとなる「価格査定」を早めに済ませて、不動産会社にスケジュールを相談してみるといいですね。

家売却の7ステップ

それではさっそく、家売却の7ステップを詳しく見ていきましょう。

【ステップ1】査定:不動産会社の査定を受けよう

家売却にあたり、不動産会社の査定を受けることは必要不可欠です。

では、どこの不動産会社へ依頼するべきか。

始めの作業にして、最も大切なポイントです。

地域で馴染みのある地元不動産会社や、集客力のある大手不動産会社など、不動産会社の選定はとても悩ましいですね。

実は、どこの不動産会社に売却を依頼するかによって、売れる値段は大きく差が出ます。

それは、不動産会社にはそれぞれ「得意分野」や「得意エリア」があるから。

家から一番近い不動産会社に行けばいいとは限りません。

複数の会社に査定を依頼し、じっくり比較してみることが大切です。

どこに頼むか悩んじゃう・・・
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
フクロウ先生
フクロウ先生
そんなときは一括査定が便利で安心じゃ!

あなたの家を最も高く売ってくれる不動産会社を効率よく見つけるためには、「 イエウール 」「 HOME4U 」などの一括査定サービスが便利です。

簡単な入力をするだけで、あなたの家の売却を得意とする不動産会社をピックアップして、まとめて査定を依頼することができます。

一括査定についてはこちらの記事で詳しくご紹介しています。

殿堂
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【ステップ2】媒介契約:不動産会社と契約を結ぼう

不動産会社の査定を受けたら、信頼のおける不動産会社を選んで、媒介契約を締結します。

媒介契約は、家の売却の仲介を依頼するための契約です。

不動産会社を選ぶときには、次の点に注意して選びましょう。

注意ポイント

  • 査定額が高いだけではなく、査定根拠をしっかり説明してくれる
  • 販売戦略(広告の出し方など)を具体的に説明してくれる
  • 営業マンの専門知識が豊富で相性が良いと感じる

媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3つの種類があります。

それぞれの契約の特徴を下にまとめましたが、結論から言うと、「一般媒介契約」を選ぶのがおすすめです。

複数の不動産会社との契約 自己発見取引 (自分で買主を見つけること)

契約種類契約の有効期間レインズへの登録
一般媒介契約無制限だが、3ヶ月以内が一般的売主の希望による
専任媒介契約×3ヶ月以内媒介契約締結日から7日以内
専属専任媒介契約××(親戚や知人が買ってくれることになっても仲介手数料が発生)3ヶ月以内媒介契約締結日から5日以内

最も大きな違いは、2社以上の会社と契約できるかどうかです。

複数の会社と契約できるのは、「一般媒介契約」だけです。

不動産会社に支払う仲介手数料は、最終的に購入者を見つけて売買を成立させてくれた不動産会社だけに支払う成功報酬です。

「一般媒介」で2社以上と契約した場合、売買を成立させた不動産会社だけが仲介手数料を得られるので、それぞれの不動産会社が競い合って販売活動をしてくれます。

そのため、早くスムーズに買主を見つけるためには、3~4社の不動産会社と「一般媒介」で契約し、一気に販売活動を進めるのがおすすめです。

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【ステップ3】売り出し:いくらにする?不動産を売り出そう

売り出し価格の決定権は売り主にあります。

立地、築年数、売却時期などの状況を考慮して、不動産会社に相談しながら価格を決めましょう。

売り出し価格を決める上でのポイントは3つです。

【ポイント1】値下げ交渉に備えた価格設定をする

買い手からの値下げ交渉はつきものです。

どのくらいまでの値下げ交渉に応じるかを想定して、実際の販売価格に上乗せしておけば、値下げを求められたときに、気持ちの余裕をもって対応することができます。

もちろん、場合によっては、値下げ交渉には応じないつもりで価格を設定する場合もあります。

値下げ交渉されたときに対応を考えるのではスムーズに回答できませんので、あらかじめ不動産会社と相談しておきましょう。

【ポイント2】確実に短期間で売るためには、相場より割安の価格設定にする

売却を急いでいるなら、競合物件よりも割安な価格を設定することによって、確実に短期間で売れる可能性が高くなります。

とはいえ、あまり安く設定しすぎると、なにか問題がある物件ではないかと疑われてしまうので、不動産会社とよく相談して決めましょう。

【ポイント3】強気価格で、高値売却にチャレンジする

「売却期間に余裕がある、高く物件を売りたい」という人は、相場よりも高めの価格設定での売り出しにチャレンジしてみるのもよいでしょう。

人気のエリアや、築年数が短い物件、内装や設備が充実しているマンションなどは、多少割高でも売れる可能性は十分にあります。

ただし、築年数が古くて立地もイマイチなら、高値にチャレンジするのはおすすめできません。

高めに価格設定しすぎて、売り出し期間があまり長くなると、売れ残りのイメージがついて、ますます売れなくなる負の連鎖に陥ります。

強気価格でチャレンジする場合も、不動産会社と相談の上で慎重に設定しましょう。

できるだけ高く売りたいけど、売れ残っても困るなぁ・・・
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
フクロウ先生
フクロウ先生
物件によって判断が難しいから、プロである不動産会社にじっくり相談することが大切じゃ。

【ステップ4】内覧:購入希望者が見学に来るのでチャンス

家を売り出すと、実際に物件を見てみたいという内覧希望者からの問い合わせがあります。

内覧の時に良い印象を持たれるように、部屋をすっきり、キレイに掃除しておき、いつでも対応できるように備えておきましょう。

水回りはプロのハウスクリーニングを頼むのもおすすめです。

バルコニーや備え付けの収納スペースの中も見せられるように準備しておきましょう。

内覧日に、まだ自分が住んでいれば立ち合いますが、もう退去していたら、不動産会社に任せておけばいいので立ち合いは不要です。

空き家だと遠慮せずに隅々まで見てもらえるわね!
ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
フクロウ先生
フクロウ先生
その通り。ただし、居住中のほうが傷みが目立たなかったり、実際の生活をイメージしてもらえる利点もあるのじゃ。

内覧についてはこちらの記事で詳しく解説しているので合わせてご覧ください。

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【ステップ5】売買契約

買い手が見つかったら、売主・買主・双方の不動産会社の立ち合いのもと、いよいよ売買契約です。

不動産会社の宅地建物取引士による「重要事項説明書」の内容説明があります。

「重要事項説明書」には取引物件に関しての全ての内容が記載されています。

内容を隅々まで理解し納得した上で、売買契約を締結しましょう。

しっかりと不動産会社ならどこを重点的に見るべきか教えてくれます。

また、売買契約では買主から売主に対して、売買代金の数パーセントの手付金が支払われます。

万が一、買主の住宅ローンが通らなかったなどの理由で契約が白紙になってしまった場合には、手付金を返還しなければなりません。

売主の住宅ローンが残っている場合

売買契約では、次のステップの「引き渡し&決済」の日程が決まるので、この日にローンを繰り上げ返済する予定であることを金融機関に連絡しておきましょう。

住宅ローンを借り入れたときに家に設定された抵当権を抹消するための書類を準備してもらえます。

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売主が契約時に用意しておくもの

登記識別情報(または権利証)、実印、印鑑証明書、固定資産税納付書、収入印紙代、仲介手数料の半額、本人確認書類など。

殿堂
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【ステップ6】いよいよ引き渡し&決済

売買契約を締結したら、引き渡しと決済の準備にとりかかります。

引き渡しに必要な書類を揃え、引き渡し時に退去を完全に済ませることが必要です。

決済日には、不動産会社もしくは銀行に売主・買主・不動産会社・司法書士が集まります。

平日の午前中に決済を行うのが一般的です。

手続きの内容は、残代金の受領、司法書士に登記申請の依頼、固定資産税・都市計画税の清算、関係書類・鍵の引渡し、諸費用の支払い等です。

売主の住宅ローンが残っている場合には、受領した売買代金で一括繰り上げ返済します。

抵当権抹消のための必要書類を銀行から受け取り、司法書士に提出します。

司法書士から法務局へ書類が持ち込まれると、家の登記名義が買主に変更され、売主の住宅ローンの抵当権抹消登記も行われます。

引き渡すもの

  • 玄関や勝手口など、すべての鍵
  • 設備の取扱説明書、保証書
  • マンションの管理規約、使用細則
  • 建築確認通知書、検査済証
税金やマンションの管理費を前払いしていたら、売主が負担することになっちゃうの?
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
フクロウ先生
フクロウ先生
決済前日までは売主負担、以降は買主負担で日割り計算するのが一般的じゃ。
それなら安心ね♪
ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒

【ステップ7】確定申告:売買翌年3/15まで

確定申告の期間は、売却日の翌年2/16頃~3/15までです。

確定申告が必要なのは、「家を売って利益が出た場合」と「損失が出たので税金の還付を受けたい場合」です。

ただし、マイホームの売却なら「3,000万円の特別控除」という特例があり、非課税となることが多いので安心してください。

3,000万円の特別控除について

一定の要件を満たせば、3,000万円までの利益は非課税となります。

ただし、3,000万円の特別控除を使うときでも、確定申告が必要です。

主な要件は、

  • 以前に住んでいた家屋や敷地の場合、住まなくなった日から3年目を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
  • 売った年の前年及び前々年にこの特例の適用を受けていないこと。
  • 売り手と買い手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。

下記の記事で詳しく説明しています。

殿堂
3,000万円特別控除とは?不動産を売却しても税金を払わなくてもいい理由

個人の方が不動産を売却しやすくするため、国は様々な税政策を実施しています。 不動産を売却した時は下記5つの特例があります ...

損失が出て、税金の還付が受けられる場合

マイホームを売却して損失が出たら、給与所得などに課税される所得税が戻ってくる(還付される)場合があります。

税金の還付が受けられるケースは2つあります。

  1. マイホームを買い替えて、譲渡損失が生じたとき
  2. 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき

売却損が出た場合、確定申告は義務ではありませんが、しっかり申告して税金を取り戻しましょう。

税金については、こちらの記事で詳しく解説しています。

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税理士へ依頼する?自分で確定申告する?

家を売却したときの確定申告は、書類作成の時間がとれれば、自分でも可能です。

無料相談会などを活用しましょう。

確定申告を税理士に頼む場合には、5~10万円程度の費用がかかります。

税理士に依頼するのがおすすめなケースは、

  • 忙しくて平日に休みを取れない人
  • 売却益が多額になりそうな場合
  • 家の取得費用がわからない場合
  • 手続きが不安なので、専門家に任せたい人

筆者はよく「 税理士ドットコム 」を使って税理士を探すことをオススメしています。

税理士ドットコムはコチラ → https://www.zeiri4.com/
税金の支払い時期

利益が出た場合に支払う税金は、「所得税」と「住民税」です。

所得税は確定申告のタイミングで支払うので、基本的に3/15までになります。

ただし、銀行口座からの引き落としを選ぶと、4月後半ごろの引き落としになります。

住民税は、所得税とはタイミングがずれていて、6月頃に納付書が送付されてきます。

2.家売却の7つの注意点

家を売却するときの7つの注意点は次のとおりです。

一つ目は、マンションでも一戸建てでも、だれでもあてはまる注意点です。

二つ目以降は、該当するところだけ読んでみてくださいね。

家売却の7つの注意点

  1. 家の欠陥についての注意点
  2. 一戸建て売却の注意点
  3. マンション売却の注意点
  4. 住宅ローンが残っている家を売る場合の注意点
  5. 共有名義の家売却の注意点
  6. 相続した家を売却するときの注意点
  7. 買換え(住み替え)の場合の注意点

注意点1.家の欠陥についての注意点

家を売却した後に欠陥が見つかると、売主は責任を取らなければなりません。

これを、売主の「瑕疵担保責任」といいます。

瑕疵とは:通常有すべき品質・性能を欠いていること

瑕疵担保責任の対象は「隠れた瑕疵」、つまり、通常の注意を払っても発見できなかった瑕疵です。

売却したあとに不具合が発見された場合、契約に基づき、売主は損害賠償などの責任を負います。

隠れた瑕疵の具体例は、

  • 土地・・・土壌汚染、地下埋設物など
  • 建物・・・シロアリ被害、雨漏り、給排水設備の不具合など
瑕疵担保責任を負う期間を限定するのが大切

民法では、瑕疵担保責任を負う期間は「買主が瑕疵を発見してから1年間」です。

なにも特約を付けないと、家を売却してから10年後であっても、買主が瑕疵を発見したら損害賠償請求ができることになってしまいます。

そこで、不動産の売買では、売買契約時に瑕疵担保責任の期間を引渡しから2~3ヶ月に限定することが一般的です。

瑕疵担保責任をできる限り免責することも大切

特に、土壌汚染と地下埋設物については、売買契約書の特約で免責しておくのがおすすめです。

土壌汚染の除去費用や、地下埋設物の撤去費用は、かなり莫大になることがあるからです。

不動産会社と相談して、買主の同意が得られるかどうか確認しましょう。

瑕疵は隠さないことが大切

大切なのは、知っていることは隠さない、ということです。

知っていることを隠して売ると、瑕疵担保責任は免責されません。

瑕疵があることを知っているなら事前に伝えて、重要事項説明書に記載してもらいましょう。

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注意点2.一戸建て売却の注意点

一戸建てを売却するときには、隣地との境界を明確にする必要があります。

最近、区画整理された住宅地などでは、測量済みで、隣地との境目に境界標が確認できるケースがほとんどです。

でも、古くからの住宅地などでは、境界標がなく、どこまで自分の土地なのか明確にわからないケースが珍しくありません。

境界が確定してないと、境界に関する紛争に巻き込まれる可能性があるので、買主にとってリスクがあります。

そのため、一戸建てを高くスムーズに売るためには、売却までにできるだけ境界を確定させておくほうが有利です。

法務局に備え付けられている「地積測量図」の他に、「現況測量図」「筆界確認書」などを自宅に保管してあるかどうか探してみましょう。

ただし、境界を確定しなければ、絶対に一戸建てが売れないわけではありません。

買主が了解すれば、測量を行わず、登記記録面積での売買(公簿売買)も可能ですので、不動産会社に相談してみましょう。

境界確定と測量を行う場合には、土地家屋調査士に依頼します。

土地家屋調査士は隣接する土地の地権者に立ち会いを求め、境界について承諾をもらって、「筆界確認書」に押印してもらいます。

そして、新しい境界標を埋め込んで、測量を行います。

境界確定測量には概ね2ヶ月以上かかるので、不動産会社に相談しながら、売却活動と並行して進めましょう。

フクロウ先生
フクロウ先生
境界の確定を希望する買主さんは多いのじゃ。
どうして?
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
フクロウ先生
フクロウ先生
ご近所トラブルを避けられるからじゃ。スムーズに売りたければ、早めに境界を確認しておこう。

境界についてはこちらの記事もご覧ください。

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注意点3.マンション売却の注意点

マンション管理費と修繕積立金については、売り主があらかじめ支払っておきますが、決済日に日割りで清算することが出来ます。

マンションの引き渡し日以降は買主負担となるのが一般的です。

管理費等を長期間、滞納していて支払い困難な場合には、不動産会社に相談しましょう。

売買契約時の取り決めで、売買代金から滞納額を差し引いてもらうなどの取り扱いも可能です。

修繕積立金については、売却するときに戻ってくるものだと誤解されがちですが、そうではありませんので注意が必要です。

修繕積立金は、マンションの大規模修繕費用に対して、マンションの管理組合が積立しているお金です。

自分が住んでいる間に、一度も大規模修繕が行われなかった場合でも、返還されません。

注意点4.住宅ローンが残っている家を売る場合の注意点

まず、売却価格の査定を受けましょう。

査定額から仲介手数料などの諸費用を除いた残りの金額で、住宅ローンを返済できるか確認します。

もしも、売却金額がローン残高を下回ってしまう場合、抵当権が残ってしまうので、売ることができません。

そこで、このような場合にローンが残っている家を売る方法を3つご紹介します。

自己資金でローン残債の返済をする

預金で返済するか、親族などにローン残債を肩代わりしてもらえるとスムーズです。

買い替え(住み替え)ローン

金融機関の商品には、買い替え(住み替え)ローンというものがあります。

売る家の残ったローンと、次の新しい家のローンを合わせて借り入れることをいいます。

買い替えローンを利用すれば、売却代金でローンを完済できなくても、不足分を補填しながら新しい家を購入することができます。

ただし、新しい家の担保価値を上回るローンを組むことになると、審査を通るのは簡単ではありません。

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任意売却

住宅ローンが返済できず滞納してしまった際に、金融機関の合意を得て売却する特殊な方法です。

任意売却が認められれば、ローン残高よりも売却金額が低くてローンが残ってしまっても、特別に抵当権を抹消してもらえます。

任意売却ならば、残ってしまった借金を減らしてもらえる場合も多いので、金融機関とうまく交渉できるかがポイントです。

任意売却は専門の会社に依頼するのがおすすめですが、詐欺も多いので注意してください。

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注意点5.共有名義の家売却の注意点

共有名義とは、自分以外にも所有者がいる場合のことをいいます。

登記事項証明書(登記簿謄本)に「持分2分の1」などと記載されていれば、共有です。

共有とは、不動産の全体について、数人で所有している状態

家が共有名義の場合、原則として共有者全員の同意がなければ売却できません。

例えば夫婦二人でそれぞれ2分の1の持分となっていても、物件の面積を2分の1だけ売却するということはできません。

それでも、どうしても自分の持分のみを売りたいという場合は、法律上は可能ですので、共有持分の買取を扱っている専門業者に買い取ってもらう手段もあります。

共有の場合についてはこちらの記事もご覧ください。

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相続した家を売却する場合には、まず「相続登記」が必要です。

相続登記は、不動産の登記を、亡くなった人の名義から相続人の名義に変更する手続き

相続登記をするためには、不動産を誰の名義にするか話し合った上で、相続人全員が署名した「遺産分割気協議書」の作成が必要です。

相続登記に必要な書類は以下の通りです。

  • 遺産分割協議書
  • 相続登記の申請書類
  • 相続人全員の戸籍謄本、住民票、印鑑証明書
  • 被相続人の戸籍謄本、住民票の除票
  • 土地の固定資産税評価証明書
  • 土地の登記事項証明書

なお、遺言書があって、遺言通りに相続登記を行う場合には、遺産分割協議書と相続人全員の印鑑証明書は不要です。

相続登記で複数の相続人の共有名義にした場合、売却するときに共有者全員の同意が必要となります。

共有名義での売却は手間がかかるので、相続登記は代表者一人の名義にしておいて、売却してから代金を他の相続人と分ける方法も認められています。

相続登記の申請書類は、自分で作成することも可能ですが、司法書士に依頼する人が大半です。

司法書士に相続登記を依頼すると、5万円前後かかりますが、印鑑証明書以外については職権で代理取得してもらえるのでとてもラクです。

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注意点7.買換え(住み替え)の場合の注意点

家を買換えるには、売りと買いのタイミングがとても重要です。

「売り先行」と「買い先行」それぞれのスケジュールの特徴をみていきましょう。

売り先行:住んでいる家を売却してから、新しい家を買うこと

メリット

  • 売却代金が確定するので、新しい家の資金計画が立てやすい。
  • なかなか売れなかったらどうしよう、と焦らずにすむ。

デメリット

  • 新しい家がすぐに決まらなかった場合、新居に移るまで仮住まいをしなくてはならず、2度の引っ越し費用がかかる。

買い先行:新しい家を買ってから、今までの家を売ること

メリット

  • スケジュールに余裕があるので、納得いくまで物件を探すことができる。

  • 仮住まいの必要がないので引っ越しが1度で済む。

  • 今までの家を、空き家の状態で売るので、内覧の対応をしなくてすむ。

デメリット

  • 売れるまでが長引くほど、二重ローンの負担が続く。

  • 今までの家がいくらで売れるか分からず、新しい家を買うための資金計画が立てにくい。

フクロウ先生
フクロウ先生
今住んでいる家の住宅ローンを払い終えている人なら、スケジュールに余裕がある「買い先行」がおすすめじゃ。住宅ローンが残っている場合は、「売り先行」を選ぶ人が多いぞ。
迷っちゃうから、不動産会社に相談してみるわ♪
ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒

買換えについてはこちらの記事もご覧ください。

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まとめ

いかがでしたでしょうか。

大切なマイホーム、ぜひ納得できる金額でスムーズに売りたいですね。

家売却のスタートは、不動産会社の査定を受けること。

あなたの家を高く売ってくれそうな、信頼のおける不動産会社をしっかり見極めることが、成功のカギです。

わからないことはなんでも不動産会社に相談しながら進めましょう。

納得いく売却になるといいですね!

これで損しない!不動産を売るなら不動産一括査定

不動産を高く売るなら「不動産一括査定サービス」をがおすすめ。

不動産一括査定サービスとは?

インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。
不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定サービスと一言でいっても、たくさん存在します。(筆者が知っているだけでも数十のサービスが存在する。)

筆者としては、その中でも大手・中堅~地域密着までの不動産会社をきちんと比較できるサービスに厳選。

中でも信頼できる不動産会社」に依頼が行えるオススメサイトを紹介します。

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  • すまいValue :他の一括査定では依頼できない超大手の不動産会社に査定依頼ができる
  • ソニー不動産 :売り手専門のエージェント制を採用している ※ただし、1都3県限定です。

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