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転職やリストラで住宅ローン返済がきつい人/オススメの家売却査定方法を紹介

投稿日:2016年12月13日 更新日:

転職やリストラによって、収入が激減したことで住宅ローンの返済がきついと感じている方は少なからずいらっしゃいます。そんなときの解決方法に家の売却があります。

  • 家の売却は何から始めたらいいんだろうか?
  • とりあえず家売却の無料査定を受けたいけど、どうしたらいんだろうか?
  • そもそも家の価格はどうやって成り立っているんだろうか?

上記のような悩みや不安をお持ちではないでしょうか?最近では、親の介護に伴い離職された方も、収入が減ったことで、住宅ローンの返済に悩みを抱えている人も増えてきています。

そこで今回の記事では、住宅ローンの返済で困っている人向けの「家の売却」にフォーカスしてお伝えいたします。

家の売却には価格査定が伴いますが、この記事では価格査定のポイントについてもご紹介いたします。

イエイ

1.家売却の査定のポイント

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初めに家の売却を検討するための無料査定について紹介します。

住宅ローンの返済で困っていても、まずいくらで売却できそうなのか分からないと判断をすることができません。

1-1.一番きついのが住宅ローンの返済額

収入が減ったことで、一番きついのは住宅ローンの月々の返済です。

売却額が住宅ローン残高を上回っていれば、売却して家賃の安い賃貸に引っ越すことが可能になります。

この選択で月々の支払はかなり楽になります。一方で、売却額が住宅ローン残高を下回っていれば、売却後も住宅ローンの返済が続いてしまいます。

売却額が住宅ローン残高を下回っていても、現預金を併せて住宅ローンを返済できれば、一気に住宅ローンを返済することが可能です。

1-2.家を売却するかどうかを判断する3つのポイント

そのため、住宅ローンの支払がきつくなったからと言って、すぐに家の売却とはなりません。

家を売却するかどうかは、

  1. 売却額
  2. 住宅ローン残高
  3. 現預金

の3つの関係で決まります。

②住宅ローン残高と③現預金については、ご自身で既に分かっているため、あとは売却額がいくらになるかという事前予測が重要になります。

この①売却額の予想がいい加減だと、売却の判断に大きな狂いが生じます。

そのため、実際に不動産会社に物件を内見してもらい、しっかりと査定を依頼しましょう。

1-3.家の査定には無料一括査定が便利

家の査定には、イエイなどが行っている無料一括査定が便利です。

一括査定サイトでは、無料で6社程度の査定を受けることが可能となります。

インターネットではHowMa(ハウマ)のように簡易的に不動産の価格を調査できるサイトもありますが、内見をせずに相場だけの価格で判断をしてしまうのは少し危険です。

今の家に基礎のひび割れや床のたわみなど、何らかの問題を抱えている場合は、減価の対象となります。

そこをしっかり内見してもらって査定を行わないと、重要な判断を誤ることになります。

1-3-1.査定で損しないポイントは内覧してもらうこと

査定で損をしないポイントは、実際に物件を内覧してもらった上で価格を査定してもらうことです。

この際、家が傾いている、危険な擁壁が越境しているなどの問題点は、不動産会社にしっかりと告知をしてください。

収入が減っている段階では、売却価格は保守的に見て返済計画を立てることが望ましいです。

一括査定サイトでは、6社程度から査定額を集めることが可能です。

幅広く不動産会社の意見を聞いて、売却額の目安を立てましょう。

次の章からは少し専門的な話になります。とにかく早く査定をしたいという方は、「4.おすすめの一括査定サイト」に進んでください。

以上、ここまで価格査定のポイントについて見てきました。価格査定を行うと、自分の家の査定額に愕然とする方がいます。

そのため家の市場価格の性質をあらかじめ知っておくとショックが和らげます。

そこで次に気になる家の価格の性質について見ていきます。

2.家の価格の性質

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日本人は新築が好きであるという性質を持つことから、建物の価格は新築と中古では大きな差を生みます。

一戸建ての場合、建物の価格は以下の図のようなイメージで下がっていきます。

新築直後は、誰かが住んだ瞬間に中古物件となるため、ここで一度価格が大きく下がります。

そこから築10年程度までは築浅物件ということで、比較的価格が安定します。

また築15年以上経過すると、設備更新や外壁塗装の時期を迎えるため、ここでも価格が急激に下がってきます。

さらに築20~25年で価値がゼロとして評価されます。

2-1.土地の価格は市場価格の動向で決まる

一方で土地の価格については、市場価格の動向によって決まります。

購入した時期が土地価格の安い時期であれば、その後土地が値上がりしている可能性は有ります。

土地価格が高い時期に購入していると、その後土地が大きく値下がりがあります。

土地価格は値下がるときは急激に下がるという性質を有しているため、購入時よりも土地が値下がっているような物件は、土地建物全体価格が大きく値下がりしている可能性が有ります。

2-2.無料査定は土地と建物の双方が加味される

無料査定による査定額は、土地と建物の双方の価格を加味して査定されます。

土地価格は年によって値段が変動しますので、家の時価はその都度査定しないと分かりません。

ただし、建物価格は年々下がるという傾向ははっきりしていますので、築年数が経過するほど、家の価格は下がります。

少しでも高く売却して住宅ローンを返済したい場合は、売却を先延ばしにするメリットはありません。

一番高く売れるのは「今」なので、早めに無料査定を行いましょう。

以上、ここまで家の価格の性質について見てきました。

それでは次に売却計画と並行して行う家計の見直しについて見ていきましょう。

3.家計の見直しをしよう

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転職やリストラで収入が減ってしまった場合は、月々の支払い状況の見直しから始めます。

転職で収入が減った場合や、無職になると、1年目は相当きついです。

住民税は前年の所得に対しても発生する為、支払が発生します。また自分で国民年金に加入し直す場合は、年金負担額も増加します。

そのため、収入が減ったにもかかわらず、増える出費もあるため、家計の見直しは早急に着手する必要があります。

3-1.固定費の見直し

家計の見直しのポイントは、まずは固定費の削減です。

家計の固定費には、住宅ローンなどの住居費や、駐車場代、固定資産税及び自動車税等の税金、電話やインターネットの通信費、保険料、雑誌や新聞の購読料、子供の塾代などがあります。

これらは一定額が自動的に支出されてしまいますので、売却や解約による支出カットが必要となります。

3-2.現預金を増やしていくことを考える

収入が減った時に、一番に考えなければいけないことが、どうやったら預貯金を増やしていけるかです。

自由に使える現金をある程度確保していかないと、今後さらに困ったことが生じます。

収入が減った時に、預貯金を増やす方法は支出の削減しかありません。

固定費を削減して、手残りを増やすことを考えましょう。

3-3.家計の固定費の中で一番大きな金額は住居費

家計の固定費の中で一番大きな金額を占めるものは、住宅ローン等の住居費です。

月々の住宅ローンの負担を減らすには、売却して今の住宅ローン支払額よりも安い家賃のところに引っ越すというのが賢明です。

そんなことをしたら、将来住む家が無くなるという心配をする方もいらっしゃいますが、一概にそうとは言えません。

月々の支払額を押さえることで、現金を貯めていき、将来、現金が貯まったら、小さい中古マンションをキャッシュで購入すれば良いのです。

現金を貯めないとこのような選択もできないため、一生苦しいままで終わります。

3-4.賃貸派の方が実はお金持ち

実際、サラリーマンの中でも、「家も持たない」、「車も持たない」という家計は「現金をたくさん持っている」傾向にあります。

最近では、家も車も持たない若い世代が増えていますが、このような家計では住宅ローンも抱えていないため、マイナスもありません。

一見すると家賃の支払が大変なように見えますが、住宅ローンもないため常にプラスの資産の中で生きています。

3-5.賃貸で自由に使える現金を持っている家計は強い

家は賃貸で借りていて、自由に使える現金持っているというタイプの家計の方が、実は収入が減った時に一番強いです。

これは店舗を借りて営業しているお店に似ています。借りていれば、例えば近くに競合店が出店したことにより売上が落ちてしまっても、撤退をすることで環境変化に対応可能です。

収入が減るということは大きな環境変化です。先の見えない今の状況では、保有よりも賃貸の方が強いのです。

以上、ここまで家計の見直しについて見てきました。それでは次に住宅ローン返済で困ったときに使える無料査定サイトについての紹介です。

4.おすすめの一括査定サイト

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無料一括査定サイトには様々なサイトがありますが、中でも「不動産価格.net」がおすすめです。

不動産価格.netでは、賃貸した場合の賃料収入、売却する場合の実勢価格を比較査定できる「賃貸ダブル査定」という機能が備わっています。

そのため貸したらいくらになるかということも検討することが可能です。

4-1.賃貸にして住宅ローン以上の家賃収入が取れれば賃貸を選ぼう

もし他人に貸して住宅ローン以上の家賃が取れれば、貸すことをお勧めします。

自分たちは今の住宅ローン返済額よりも安い家賃のところに引っ越せば、月々のキャッシュフローも改善して、なおかつ、自分たちの家も温存できるという最高のシナリオを描くことができます。

将来、収入が安定してきた時点で、また自分の城に戻れば良いのです。

しかもその時は、他人の家賃が住宅ローンを返済してくれていますので、住宅ローンの返済が進んだ形で自宅に戻ることが可能です。

今よりも良い状態で復活することができます。

そのため住宅ローンの支払が厳しい場合は、「不動産価格.net」の賃貸ダブル査定で貸すか売るかの両方を検討してみることが良いでしょう。

最初に貸したらいくらかを検討して、次に売却したらいくらかを検討するのがおすすめです。

5.まとめ

以上、転職やリストラで住宅ローンがきつくなった人の売却の判断ポイントについて見てきました。

家を売却して賃貸で引っ越すと、気持ちがとても楽になります。

賃貸であれば、いつでも逃げることが可能です。「逃げるは恥だが役に立つ」とは自分の戦う場所を選べという意味です。

とりあえず今は家賃の安いところに引越して、戦う場所を選びましょう。

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