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家の売却でローン残債がある場合は?対処方法を徹底解説

投稿日:2016年10月7日 更新日:

これから家を売却しようとしている人の中で、住宅ローンが残っている場合はどうしたらいいのか知りたいと思っている方も人も多いのではないでしょうか。

「オーバーローン(ローン残債>売却額)」=「任意売却」と勘違いされている方も多いようです。

 そこで、今回の記事では家を売却するときの「ローン残債がある時の売却」にフォーカスして正しい知識をお伝えします。

この記事を読むことで、自分のローン残債の場合、家を売却するとどういう状況になるのか想像できて次の行動に移せることができることを約束します。

後半では任意売却についても触れます。ぜひ最後までご覧ください。

1.ローン残債の状態で家を売却するのは可能か

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1-1.抵当権の抹消がポイント

家を売却する際、ほとんどのケースで住宅ローンの残債が残っていることが普通です。

結論からすると、住宅ローンの残債があっても、家は売れます。但し、抵当権が外れないと、家は売れません。

そのため、家が売れるかどうかは住宅ローンが残っているかどうかではなく、抵当権が外れるかどうかが決め手となります。

抵当権が外すことができれば、家は売れます。具体的には、ローン残債が売却額よりも少なければ、抵当権は問題なく外れます。

1-1-1.ローン残債>売却金額の場合は預貯金でカバー

一方で、問題となるケースはローン残債が売却額よりも大きい時です。

この時も、預貯金を売却金額に合算してローン残債を返済することができれば、抵当権は外すことができます。

1-1-2.ローン残債>売却金額の場合は預貯金でカバーできないときは住み替えローン

さらに問題となるのが、ローン残債が売却額よりも大きく、かつ預貯金もないケースです。

この場合は住み替えローンというものを使います。

住み替えローンでは

  1. 新しく購入する住宅のローン
  2. 売却額とローン残債の「差額」を合算したものを新たに借りるローン

です。住み替えローンを借りることで、売却物件の抵当権を外すことになります。

ここで注意が必要なのは、住み替えローンは誰しもが組めないという点です。

住み替えローンは新たに購入する物件の価格以上の金額を借りることになるため、借りる人の信用力が考慮されます。

審査が通常の住宅ローンよりも厳しく、借りられる人も限られます。

具体的には大手企業や公務員など、安定的な収入が得られる人が審査に通りやすいです。

その他、勤続年数や本人の健康状態なども審査対象となります。

1-2.家購入時に自己資金が少なかった人は危ない

ローン残債が売却額よりも大きくなってしまう人は、新築マンションの購入時に自己資金の頭金が少なかった人たちです。

ローン残債と売却額との関係は、購入時の自己資金割合で決まってきます。

特に新築マンションをフルローンで購入した人は、まず査定を行ってローン残債よりも売却額が高いかどうかを確認するのが良いでしょう。

1-2-1.住み替えローンが組めない人は賃貸にする

ローン残債が売却額よりも大きく、住み替えローンが組めない場合は、売却を諦めるのが現実的です。

それでも引越をしなければいけない時は、現在の家を賃貸し、新たな住居は買わずに借りるという手があります。

ローン残債は賃料収入で返済し、新たな住まいは今までの住宅ローン返済額よりも安い家に引っ越せば、今よりも生活は楽になります。

賃料収入でローン残債が減れば、タイミングを見て売れば良いのです。

以上、ローン残債の状態で家を売却するのは可能かについて見てきました。

それでは次に「任意売却」というものがあります。任意売却について言及します。

2.任意売却はオススメしない

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2-1.任意売却とは

任意売却については、今までの話とは全く異なります。

任意売却は、あくまでも収入が減額したことや、失業などをしたことにより、毎月の住宅ローンが支払うことが出来なくなった人たちの売却手段です。

住宅ローンが支払えなくなると、債権者である金融機関が抵当権を実行します。

抵当権を実行するということは、競売を行うということです。

競売は裁判所を通じて行う債権者を保護する手段で、売却金額は金融機関の元に入ります。

しかしながら、この競売ですが、2週間で強制的に売却期間が終了し、かつ、最低売却価格が市場価格の70%で設定されるため、安い売却価格となります。

そのため債権者である金融機関にとっても回収額が少なくなるというデメリットがあります。

2-1-1.競売による安い売却価格にならないようにするのが任意売却だが

この競売のデメリットを少しでも緩和するために存在する売却方法が任意売却となります。

競売のような裁判所が定める売却方法ではなく、民間で行う任意の売却のことを言い、任意売却と呼ばれています。

任意売却も金融機関が早期に債権回収を図るための売却手段の1つです。

そのため金額は安くなりますが、売却のスタートラインは市場価格の80%くらいのところから始まります。任意売却によって、金融機関と合意を取り、最終的には抵当権を抹消します。

2-2.任意売却をするとブラックリストに載る

但し一度、任意売却をしてしまうと、個人信用情報機関のブラックリストに載ってしまうため、最低5年は新たなローンが組めません。

また任意売却で返済しきれなかったローンも返済の継続を要求されることがあります。

自己破産を申請して借金を無くす方法もありますが、さらにブラックな領域に入りますので、その判断には注意が必要です。

2-2-1.任意売却は毎月の住宅ローンが払えなくなった人の最終手段

つまり任意売却は毎月の住宅ローンが払えなくなって人が取る手段のため、普通に住宅ローンを払えている人には絶対おすすめしません。

ローン残債が売却額よりも大きい状態をオーバーローンと言いますが、オーバーローン、即、任意売却ではないのです。

以上、任意売却はおすすめかいなかについて見てきました。

今まで住宅ローンをきちんと支払ってきた人は任意売却をする必要は全くありません。

多くの方はローン残債があっても普通に売却していますので、ご安心ください。

ここからは任意売却をする必要がある人向けの記事になりますので、住宅ローンを普通に返却した人は不要です。

それよりも今の不動産を高く売る方が大事です。不動産を高く売るコツについては、「不動産売却のコツ/プロが教えるスムーズに高く売る秘訣を紹介」で詳しくまとめています。

次からは気になる任意売却を行う上での注意点について見ていきます。

3.任意売却を行う上での注意点

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任意売却は勝手にすることは出来ません。あらかじめ債権者である金融機関の同意を得る必要があります。

複数の金融機関からお金を借りており、複数の抵当権がついている場合は、さらに大変になります。粘り強く、各債権者の同意を得る必要があり、手間も時間もかかります。

また金融機関が既に競売の申し立てを申請している場合には、競売が実行される前に任意売却を終了させる必要があります。

3-1.任意売却は競売というよりも債権回収の意味合いが強い

任意売却は、どちらかと言うと、競売よりも泥臭い債権回収です。

金融機関によっては、ドライにさっさと競売で終わらせたいという考えるところもあります。

ローンが返済できなくなったら、早めに銀行へ相談に行きましょう。

以上、任意売却を行う上での注意点について見てきました。

それでは次にオススメの任意売却方法について見ていきましょう。

4.オススメの任意売却方法

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任意売却は、任意売却を専門とする不動産会社が行います。街中の不動産会社にふらっと行っても任意売却をしてもらえません。

通常は、任意売却を専門とする業者は金融機関と連携しています。

4-1.まずは金融機関に相談

まずは金融機関に任意売却を専門とする不動産会社を紹介してもらう方法が現実的です。

任意売却業者にいきなり相談に行く方もいらっしゃいますが、まずは金融機関に相談しに行くことが第一歩です。

任意売却の前に月々の返済額を減らす、または一時的に元本の支払いを停止してもらうなどの策があります。

4-2.最終手段として任意売却を頼む

それでもどうにもならない場合は任意売却となるのです。

任意売却に強いところですが、「任意売却相談センター」です。任意売却を専門としており、専門の弁護士もついておりますので安心です。

ここまで、おすすめの任意売却方法について見てきました。

最後に任意売却をする上で必要な書類について触れておきます。

5.任意売却をする上で必要な書類

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任意売却は、基本的には通常の売却と必要書類は変わりません。

但し、以下の書類は、任売専門業者から要求される可能性が有ります。

  • 「住宅ローン借入時の債権者との金銭消費貸借契約書、保証委託契約書」
  • 「競売開始決定通知書、督促状等」(既に競売が申し立てられている時のみ)

その他は登記識別情報や身分証明書、固定資産評価証明書など通常の売却で必要な書類が要求されます。

通常の不動産売却で必要な書類については、「不動産売却に必要な書類を図解付きでわかりやすく解説」に詳しく解説しています。

6.まとめ

いかがでしたか?家の売却でローン残債がある場合はどうしたらいいのか徹底解説してきました。

まずは査定をしてみて、ローン残債と比較してみるのが良いでしょう。

その際は、HOME4Uなどの一括査定サイト使って、一番安い査定額と比較することをオススメします。

保守的な資金計画をした上で、無理な売却は避けることが成功の秘訣です。

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