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家売却をするときは仲介がいいの?不動産のプロが徹底解説

投稿日:2016年10月28日 更新日:

家を売却するときに迷う1つが「仲介」でするのか「買取」にするのかだと思います。一般的には「仲介」の方が多いです。

これから家を売却する人の中には

  • そもそも本当に仲介がいいのか知りたい
  • 家を売却で仲介をお願いするときの注意点を知りたい
  • もしくは仲介でお願いするときのポイントや知っておくべき事を知りたい

と思っている方も多いのではないでしょうか。

そこで、今回の記事では不動産売却における「仲介」にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことで、あなたが家を売却するときに仲介で問題ないのかを判断でき、また仲介をお願いした時のポイントや注意点を知ることができることを約束します。

イエイ

1.家売却の仲介と買取

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家を売却する際の方法として、「買取」と「仲介」の2種類があります。

今回は仲介を中心にお伝えしますが、理解を深めるために、不動産会社への買取と比較しながら解説していきましょう。

1-1.買取について

初めに買取について説明します。買取とは不動産会社に直接家を売却する取引です。買主はプロである不動産会社になります。

プロであるため判断が早く、間際になってローン審査が通らずに買えませんという事態は発生しません。

買取は不動産会社が転売目的で行います。そのため、物件に多少の不具合があっても、その修繕は不動産会社の方で行って、次の買主へ売却します。

プロの不動産会社はリスクを承知の上で購入するため、売却後、クレームが来るようなこともありません。

不動産会社に直接売るため仲介手数料は発生しません。

1-1-1.買取のメリットとデメリット

早く確実に売れるというのが買取のメリットになります。

一方で買取はどうしても価格が安くなります。買取は不動産会社が在庫リスクを抱えます。在庫リスクとは、上手く売却できないと損切りをしなければならないリスクです。

不動産は価格が大きいため、売却損も大きくなります。そのため在庫リスクを小さくするために、少しでも安く買おうとします。

一般的には買取の値段は仲介の相場に比べて80%程度となるため、▲20%引きで売却することになります。

1-2.仲介について

次に仲介について説明します。仲介とは不動産会社が買主を探してくれる取引です。買主は素人の個人になります。

素人であるため判断が遅く、場合によっては間際になって住宅ローンの審査に通らず、売買が破談する可能性もあります。

売却価格については、エンドユーザである個人が直接購入するため、相場で売却できるのが一般的です。

また物件に隠れた瑕疵があった場合は、売却後のクレームとなることがあります。

この場合、一義的には不動産会社の重要事項説明義務違反ということになりますが、最悪の場合、売買契約の解除につながることもあり得ます。

1-2-1.仲介のメリットとデメリット

市場価格で高く売れるというのが仲介のメリットになります。

一方で、仲介で売却する場合、買主が見つかるまで時間がかかります。一般的な売却期間は3カ月となります。値段設定が安いと早く売れますが、高すぎると3ヶ月経っても売れません。

また契約が成立すると、不動産会社への仲介手数料は発生します。

仲介手数料は物件価格が400万円超の取引であれば3%プラス6万円が上限値となります。

1-3.仲介手数料から見た買取金額の上限値

仲介の場合、不動産会社は在庫リスクを抱えることはありません。

売主と買主の両方から仲介手数料が取れれば、1つの取引で6%+12万円の報酬を得ることが可能です。

仮に買取の価格が相場の95%になってしまうと、在庫リスクを抱えているのにもかかわらず、仲介手数料よりも儲けが小さくなってしまいます。

そのため買取はどんなに高くなってもある程度のところで限界点が来ます。

買取価格も買取業者同士に競争させると金額を上げることは可能です。

ただ、価格が上がっても6%の仲介手数料から比較しても、90%くらいが上限値となるでしょう。

以上、仲介と買取について見てきました。

それでは次に気になる媒介契約の種類について見ていきましょう。

2.仲介契約には3つの契約方法がある

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  専属専任媒介契約 専任媒介契約 一般媒介契約
他業者への依頼 × ×
自己発見取引 ×

媒介契約には「専属専任媒介」と「専任媒介」、「一般媒介」の3種類があります。

「専属専任媒介」と「専任媒介」では、1つの不動産会社と契約すると、他の不動産会社とは契約できません。

2つの契約はほぼ同じですが、自己発見取引の部分が異なります。

自己発見取引とは、売主が自分で買主を見つけてくることです。専属専任媒介契約では、この自己発見取引が禁止されています。

2-1.専属専任媒介と専任媒介が存在する理由

「専属専任媒介」と「専任媒介」は売主が他の不動産会社と契約できないため、売主に不利に働きます。

何故、このような契約形態があるかというと、不動産会社を守るためにあります。

仲介手数料は成功報酬のため、他の不動産会社と競争となると、成功確率が非常に下がるため、不動産会社の経営が極端に不安定になってしまいます。

不動産会社にもある程度、安定した経営基盤を与える必要があるため、このような不動産会社を保護する契約形態があるのです。

2-1-1.専任契約が存在する理由は買主の保護

不動産会社の経営基盤を守る理由は買主の保護にあります。

元々、宅建業法は買主の利益を保護するためにある法律です。買主が問題ある物件を掴まなくても良いように、取引の安全性を図るために仲介が存在します。

良く知っている物件を売る売主と、よくわからない物件を買う買主では、買主の方が情報量は圧倒的に少なく不利な取引と言えます。

不利な買主を守るためには経験豊富な不動産会社の存在が欠かせません。

不動産会社の収益が不安定で、どんどん潰れていたら買主を守ることは出来ないでしょう。

買主の保護を行うためにも、不動産会社にはある程度安定した経営をしてもらう必要があるのです。

2-2.売主に有利なのは一般媒介

一方で、「一般媒介」は売主が複数の不動産会社と契約することが可能です。

2社と一般媒介契約をすれば2倍のパワーで売却活動ができます。当然ながら良い買主が現れる機会も増えます。

売主にとっては「一般媒介」で複数の不動産会社へ依頼する方が、売却活動は圧倒的に有利になります。

また仲介手数料は成功報酬のため、媒介契約を成立させた不動産会社のみ得られることができます。

そのため複数の不動産会社と一般媒介契約を行っても、費用面で不利になるということはありません。

以上、媒介契約の種類について見てきました。

それでは次に仲介の際に知っておくべきポイントと注意点について見ていきます。

3.仲介の際に知っておくべきポイントと注意点

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不動産会社にとっては、一般媒介で契約されると不利になるため、一般媒介を嫌がります。

そのため様々な理由をつけて専任媒介契約に持ち込もうとしますので、ここは知っておくべきポイントです。

また不動産会社の営業マンは歩合制で雇われている人も多いのも知っておくべきポイントです。

歩合制の営業マンは専任媒介契約で契約を取るのに必死です。

売主と専任媒介契約が取れれば、後は安く売却したとしても、売主からは仲介手数料が獲得できるからです。

強引に媒介契約を迫ってくる営業マンもいますので注意をしましょう。

3-1.一括査定を利用して複数の不動産会社と一般媒介しよう

一気に複数の不動産会社と一般媒介を行う方法でオススメが一括査定です。

ネットの普及にともない一括査定というサービスが出てきました。

一括査定を利用すると、あなたの不動産情報にマッチする不動産会社を自動に探してくれる優れものです。

3-1-1.一括査定のオススメはイエイ

不動産売却の一括査定サイトはいくつかありますが、複数の不動産会社がきちんと比較できる以下の5つのサイトがおすすめです。

中でも筆者は悪徳な不動産会社を徹底的に排除している、不動産会社への断りも代行してもらえるイエイを利用することをオススメしています。

不動産売却を成功させるカギが「信頼できる不動産会社」を見つけられるかです。

まずは、イエイで依頼できる不動産会社を確認する。依頼できる不動産会社が少ないor今一であれば、イエウールやオウチーノも同時に利用することをオススメします。

下記が主流なサイト一覧と各サイトの特徴です。

※入力項目に「延床面積」と「土地面積」があります。延床面積の目安として、「4人家族/一戸建て/4LDK」で40坪(130㎡)が平均です。

サイト名 提携不動産会社 対応地域 利用者数 運用歴 強み 弱み
イエイ 1,000社 全国 300万人
※2016/02時点
2007年~ 悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
イエウール 1,400社 全国 450万人
※2015/03時点
2013年~ ・比較できる不動産会社がNo.1
・利用者数が多い安心の実績
運営歴が浅い
スマイスター 800社 全国 350万人
※2015/12時点
2006年~ 電話での査定依頼も可能 運営会社が広告会社
オウチーノ 500社 全国 非公表 2003年~ ・運営が不動産会社で安心
・運営履歴が一番長い、安心の実績
査定会社が大手に偏っている
リガイド 400社 全国 非公表 2006年~ 登録企業を全て公開 登録企業が少ない
一番のおすすめ「イエイ」はコチラ → https://sell.yeay.jp/
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イエイ公式サイト
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イエウールはコチラ → https://ieul.jp/
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以上、仲介の際に知っておくべきポイントと注意点について見てきました。

それでは次に家を売却する時の仲介の流れについて見ていきます。

4.家を仲介で売却するときの流れ

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4-1.告知書の記載

不動産会社と媒介契約をした後は、不動産会社から告知書の記載を求められます。

告知書とは、売主しか知らない事実を不動産会社に伝えるアンケート調査シートのようなものです。

例えば自殺があったとか、床の下が腐っている、シロアリが発生しているなど外形からは分からない事実です。告知書は正直に告白してください。

たとえ価格が下がったとしても、後から損害賠償を受けるよりは、ずっと安く済みます。

不動産仲介における重要事項説明は買主を守るために行います、後からトラブルにならないよう、正しく告知をしてください。

4-2.内覧対応

契約後、暫くすると不動産会社が購入希望者を内覧のために現地へ連れてきます。

遠隔地の物件は不動産会社に任せてください。その際、鍵の管理等は不動産会社とルールを決めておきましょう。

希望価格に到達した買主が現れたら、契約となります。

後々、買主が住宅ローンの審査が通らない可能性もあるため、ある程度の与信調査を不動産会社へお願いしておきましょう。

ちなみに売却活動の中で不動産会社に色々なお願いをすると思いますが、これらは全て仲介手数料に含まれています。

安心して色んな質問をしましょう。また売買契約時点では、仲介手数料の半額を支払うのが一般的です。

4-3.引き渡し

最後に引渡となります。契約から引き渡しまでは1ケ月程度です。

引渡で残金の入金を確認したら、物件の鍵を引き渡して完了です。この際、残りの仲介手数料の半額を支払うことになります。

ここまで、仲介の流れについて見てきました。

最後に家を売却する時の必要書類について確認します。

5.家売却で必要な書類

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不動産会社に仲介を依頼すると、必要な書類は不動産会社から指示がありますので、その指示に従ってください。

不動産売却で必要な書類のさらに詳細ついては「不動産売却に必要な書類を図解付きでわかりやすく解説」に詳しく記載してありますので、ご参照ください。

5-1.確定申告で重要な「売買契約書」

売買では特段必要ないのですが、売却後の確定申告で重要な書類が1つあります。

それは今回売却する物件を購入した当時の売買契約書になります。これは所得税を計算する上で非常に重要な証拠書類となります。

昔の売買契約書の有無は不動産会社から確認が取られないため、確定申告の段階になって初めて気付くことになります。

不動産を売却する場合は、真っ先に昔の売買契約書が残っているかどうかを確認しましょう。

不動産売却における確定申告方法については「不動産売却時の確定申告方法を初心者でも分かるように解説」をご確認ください。

6.まとめ

いかがでしたか?仲介について解説してきました。一般媒介を活用すれば、どの不動産会社に依頼すべきか迷うことはなくなります。

一般媒介は売主にとって有利な契約形態ですので、一般媒介での契約を検討してみましょう。

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不動産一括査定サービスとは、インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。

不動産売却の一括査定サイトはいくつかありますが、複数の不動産会社がきちんと比較できる以下の3つのサイトがおすすめです。

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