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家の売却にはどんな方法がある?相続の場合はどうすればいいの?

投稿日:2016年11月4日 更新日:

家の売却ははじめての人がほとんどだと思います。しかも、今では相続した家が不要になって売る人も増えてきています。

  • 相続で家を売却することになったけれども、相談する相手がいない
  • 信頼できる不動産会社を知らないけどどうしよう・・・

など、何度も経験しようがない家売却では、そんな悩みをもつ方も多いのではないでしょうか。

誰かに相談する前に、普通に家を売却する方法や、相続の場合の家の売却方法を知りたいでしょう。

そこで、今回の記事では「家の売却方法」にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことで、あなたが家を売却する方法を理解し、自分に合った方法が選べるようになることを約束します。

1.家の売却方法には3つある

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家の売却方法として、下記3つがあります。

  1. 自分で売る
  2. 不動産仲介を利用して第三者に売る
  3. 不動産会社に買い取ってもらうという

何がオススメなのかを含めて詳しく説明しますが、先に最近の相続により売却事情をかんたんに説明します。

1-1.相続で売主になるケースは多い

本題に入る前に相続で売るケースが非常に多いため、最初の知っておくべきことを話します。

今回の売却予定の家が相続ではない場合は、読み飛ばしてください。

相続は資産家だけの問題ではありません。税金を払う「相続税」の問題は資産家だけの問題ですが、親の財産を相続するというのは、サラリーマン家庭でも起こります。

相続で揉めるのはサラリーマン家庭に多い

しかも相続で揉めるケースは資産の少ないサラリーマン家庭が多いのです。

資産家は死ぬ前から相続対策をしているため、実はドラマのように揉めるケースというのはあまりありません。何も対策していないサラリーマン家庭こそ、相続で揉めるのです。

相続で最も揉めるケースは、親が現金を殆ど持っておらず、家だけ資産として残したパターンです。

相続財産は相続人の共有名義となるため、相続財産を分割しなければなりません。

しかしながら不動産の場合は現金化しなければ分けることが出来ません。

例えば、姉妹の一方が嫁に出ており、もう一人の娘がそのまま親の家に住んでいるようなケースが遺産分割で揉めるケースです。

1つしかない家を仲良く相続するには売却が早い

1つしかない不動産を仲良く分割するには、売却して現金化するという解決策があります。

現金であれば、1円単位で綺麗に分割することが可能です。

今まで全く不動産に縁のなかった普通のサラリーマン家庭の娘たちが、相続をきっかけに売主にならなければいけないケースはとても多いのです。

ちなみに相続した不動産を売却した時にかかる税金が掛かりますが、特例によりほとんどの人は不要です。

1-2.売却方法3つ

ここから本題に入ります。通常、家を売る方法には、3つあります。

  1. 自分で売る
  2. 不動産仲介を利用して第三者に売る
  3. 不動産会社に買い取ってもらうという

方法です。

自分で売る

1つ目の「自分で売る」という方法です。

これは親せきや隣地の人など、買主が既に見つかっている場合は可能です。

特に隣地の人や近隣で商売をしている人に持ちかけると、欲しいという反応が返ってくる可能性は有ります。

高く売れる可能性が有りますので、やってみる価値はあるでしょう。

自分で売る場合のメリットとデメリット

これは仲介手数料が発生しないという点がメリットです。

また診療所やカーディーラーなど、近隣で商売をしている人は駐車場を欲しがっている可能性が有ります。

このような方に売ると高く売れる可能性が有ることがメリットです。

「自分で売る」のデメリットは、全て自分でやらなければならないという点です。

登記手続きも法務局へ行けば親切に教えてくれるため、自分でもできます。

時間と労力がとてもかかるという点がデメリットです。

不動産仲介を利用する

2つ目は「不動産仲介を利用する」方法です。

これが最も一般的な不動産の売却方法となります。

不動産会社に買主を探してもらい、売却出来たら不動産会社に仲介手数料を支払います。

仲介手数料は成功報酬ですので、売却できなければ発生しません。

不動産を仲介で売却する場合のメリットとデメリット

これは買主を探してもらえるメリットがあり、またプロが介在しているため安心して取引が可能です。

売却後に買主からのクレーム等のトラブルがあっても、担当した不動産会社に相談ができるというメリットもあります。

「不動産仲介を利用する」のデメリットは、売却までに多少の時間がかかるという点です。

売却期間は通常、3カ月程度です。また仲介手数料も発生します。

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不動産会社に買い取ってもらう

3つ目は「不動産会社に買い取ってもらう」方法です。これは買取と言われます。

不動産会社が転売目的で仕入れのために購入します。買取転売は、通常価格の80%程度です。

不動産会社に買取してもらう場合のメリットとデメリット

買取は不動産会社が買主となるため、短時間で確実に現金化できます。また近所の人にも売却を知られることはありません。

「買取」のデメリットは価格が安くなるという点です。市場価格の80%が買取価格の目安となります。

ただ、最近では一括査定の登場によりだいぶ価格差が小さくなってきました。のちほど詳しく説明します。

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1-3.必ず相続登記を行う必要がある

両親が持っていた家を相続して、その家に住んでいる場合は「相続登記」を完了させる必要があります。

相続登記とは、家の所有者が亡くなったときに、相続を継いだ人を名義人に書き換えることです。

相続で取得した不動産が「相続登記」がされており、名義がしっかり「あなた」になっていることを再確認しておきましょう。

もしされていない場合は、司法書士などに相談をして「相続登記」を済ませるようにしてください。

以上、家の売却方法と必要な手続きについて見てきました。

肝心の売却方法ですが、結局どれがオススメなのかわからないという方も多いと思います。

そこで次の章で筆者がオススメする売却方法を紹介します。

2.筆者オススメの売却方法は仲介

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筆者のおすすめ方法は、2つ目の不動産仲介の利用です。

市場価格で普通に売る方法で、最も多くの方が、不動産仲介による売却を選択しています。

不動産を高く売るためには、多くの購入希望者を集めることが基本になります。

そのためには複数の不動産会社に売却を依頼し、売却を手伝ってもらうのがオススメです。

2-1.不動産仲介には3つの契約方法がある

不動産仲介には①専属専任媒介契約と、②専任媒介契約、③一般媒介契約の3種類があります。

  ①専属専任媒介契約 ②専任媒介契約 ③一般媒介契約
他業者への依頼 × ×
自己発見取引 ×

①専属専任媒介契約と②専任媒介契約をしてしまうと、他の不動産会社とは契約ができません。

①専属専任媒介契約や②専任媒介契約は、不動産会社を保護するための契約形態であり、不動産会社には有利な契約ですが、売主には不利な形となります。

媒介契約の詳細は下記にさらに詳しく解説しています。

不動産の売却で不動産会社と締結する「媒介契約」について徹底解説

「媒介」とか「仲介」とか「あっせん」等々、不動産を売却しようとすると似たような言葉が登場します。 媒介・仲介・あっせんは、基本的にはどれも同じ意味です。  また媒介契約の中にも「一般」とか「専任」とか ...

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2-2.筆者のオススメは一般媒介契約

③一般媒介契約で複数の不動産会社に依頼し、たくさんの購入希望者を集めてもらいましょう。

仲介手数料に関しては、契約を決めた1社だけに成功報酬で支払えばいいので、一般媒介で契約しても、専任媒介で契約しても、結局は同じです。

以上、筆者のおすすめの方法について見てきました。

それでは、「仲介」に絞って、さらに得するおすすめの方法をご紹介します。

3.便利な一括査定サイトの利用して信頼できる不動産会社を探す

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一般媒介で複数の不動産会社と契約すると言っても、多くの不動産会社を知らないのが通常です。

そこで更にお勧めの方法があります。それは不動産一括査定サイトを利用する方法です。

不動産一括査定サイトを利用すると、6社程度の不動産会社から売却予想価格を無料で査定してもらえます。

この際、査定額はバラバラに出てきますが、これらは予想価格なので、はっきり言って意味がありません。

しかしながら、一括査定サイトを使うと、一度に6社の不動産会社と出会えることが可能となります。

ここに一括査定サイトの最大のメリットがあります。

高い査定額を得るために一括査定サイトを利用する方がいますが、無責任な高い予想価格を集めたところで、全くナンセンスです。

一括査定サイトを使うと、6社の不動産会社と効率よく出会えます。

そこで6社に一般媒介契約をお願いすれば良いのです。そうすれば、通常の6倍のパワーで不動産売却を行うことが出来ます。

6社あれば、良い動きをする不動産会社は、少なくとも1~2社はあるはずです。

恐らく、そのような動きの良い会社が、良い買主を連れてきますので、非常に納得感のある売却活動ができます。

3-1.一括査定のオススメはHOME4U

不動産売却の一括査定サイトはいくつかありますが、複数の不動産会社がきちんと比較できる7つのサイトを徹底比較しました。

先に結論を伝えると運営している会社がNTTグループのHOME4Uをオススメしています。

NTTグループ運営の安心感はもちろん、利用者数500万人、2001年から運営と実績No.1の一括査定です。

また、提携している不動産会社もNTTならではの厳重な審査を行っています。

とにかく安心できる大手の不動産会社のみでOKという方はすまいValueでもいいでしょう。

すまいValueは、国内大手不動産会社6社(三井のリハウス/三菱地所ハウスネット/住友不動産販売/東急リバブル/野村の仲介/小田急不動産)に査定依頼ができる唯一の一括査定サイトです。

不動産売却を成功させるカギが「信頼できる不動産会社」を見つけられるかです。

まずは、HOME4Uで信頼できる不動産会社に査定依頼を実施。次に依頼できる不動産会社が少ないor今一であれば、最大10社に唯一依頼ができる(他サイトは最大6社)リガイドも同時に利用することをオススメします。

下記が主流なサイト一覧と各サイトの特徴です。

※入力項目に「延床面積」と「土地面積」があります。延床面積の目安として、「4人家族/一戸建て/4LDK」で40坪(130㎡)が平均です。

サイト名 提携不動産会社 対応地域 利用者数 運用歴 強み 弱み
HOME4U 550社 全国 500万人
※2016/12時点
2001年~ 利用者実績、運営歴ともにNo.1
・NTTグループ運営だから安心!
提携している不動産提携不動産会社が少なめ
すまいValue 6社(超大手会社のみ) 全国
※一部の地域を除く
非公開 2015年~ 超大手の不動産会社のみで安心
・国内の3大大手の「三井不動産」「住友不動産」「東急リバブル」が比較できる唯一の一括査定
地元密着の不動産会社は探せられない
ソニー不動産 未公開 東京・神奈川・千葉・埼玉のみ 非公開 2014年~ 国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化 一都三県のみしか対応できない
リガイド 550社 全国 非公開 2006年~ 一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、厳選に不動産会社をチェックしている
提携不動産会社が少なめ
イエイ 1,000社 全国 300万人
※2016/02時点
2007年~ 悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
スマイスター 1,000社 全国 350万人
※2015/12時点
2006年~ ・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能 運営会社が広告会社
イエウール 1,400社 全国 450万人
※2015/03時点
2013年~ ・比較できる不動産会社がNo.1
・利用者数が多い安心の実績
運営歴が浅い
【一番のオススメ】一括査定の利用者数、運営歴No.1「HOME4U」
https://www.home4u.jp/
HOME4U

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

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超大手の不動産会社のみに相談するなら「すまいValue」
https://sumai-value.jp/
すまいValue

すまいValue公式サイト
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【関東限定】売手にとにかく特化!「ソニー不動産」
https://sony-fudosan.com/
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ソニー不動産公式サイト
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一度の申し込みで最大10社が比較できる唯一のサイト「リガイド」
http://www.re-guide.jp/
リガイド

リガイド公式サイト
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提携社数は1,000社以上、悪徳会社を徹底排除「イエイ」
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売却だけでなく賃貸の査定も行える「スマイスター」
https://www.sumaistar.com/

スマイスターは売却のみではなく、賃貸した場合の査定も行えますので、まだ売却しようかどうか迷っている方には大変オススメです。

下記が実際に筆者がスマイスターで申込をした画面です。

「売却査定」と「賃料査定」が出ていることが分かると思います。

スマイスターの不動産会社選択画面

スマイスターの不動産会社選択画面
https://www.sumaistar.com/

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不動産一括査定についてさらに詳細が知りたい方は下記記事をご確認ください。

不動産一括査定は大丈夫?利用者のリアル評判とデメリットまとめ

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ここまで不動産売却のおすすめの方法について見てきました。

それでは最後に家売却の成功する秘訣と注意点について見ていきます。

4.家売却を成功する秘訣と注意点について

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家売却の秘訣は、多くの買主を集め、買主同士を競争させることにあります。

不動産は、「ぜひ買いたい」という人が、たった2人居るだけで、価格が吊り上がるという性質を持ちます。

そのため、本来、高く売るといのは非常に簡単な商品なのです。

しかしながら、専任媒介で仲介を依頼してしまうと、買主を集める能力が1社に依存してしまうため、「ぜひ買いたい」という人を2人も集めることができません。

そのため注意点としては、媒介契約の形態です。

専任媒介の契約期間は通常、3ヶ月となります。

3ヶ月の専任媒介をやってみて、売れなかったので、結局3か月後に一般媒介に切り替えるという話は、本当に多いです。

売主には、最初から一般媒介で押し切る意気込みが必要と言えるでしょう。

5.不動産売却後に発生する税金

不動産を売却するということは、「所得」が発生することになります。

所得とは、平たくいうとサラリーマンでいう給料と同じです。

残念ながら我が国では、給料から所得税というものが差し引かれています。

つまり所得が発生するということは、税金が発生するということです。

不動産も例外ではありません。

ただし、不動産の場合は、税金が控除される特例がいくつか用意されています。

詳細については下記記事でご確認ください。

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6.まとめ

以上、家の売却方法について見てきました。

キーワードはHOME4Uなどの一括査定サイトを使って、複数の不動産会社と一般媒介です。

一括査定サイトは不動産会社と効率よく出会える強烈なツールです。

売却の際には、是非、活用してみましょう。

これで損しない!不動産を売るなら不動産一括査定

不動産を高く売るなら「不動産一括査定サービス」をがおすすめ。

不動産一括査定サービスとは、インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービス

不動産売却の一括査定サイトはいくつかありますが、複数の不動産会社をきちんと比較できるサイトを厳選して紹介します。

中でも筆者はNTTグループが運営しており、「個人情報をしっかり管理」「NTTによる厳しい審査を通過した不動産会社のみ提携」「運営歴、利用者数がNo.1」のHOME4Uをオススメしています。

不動産売却を成功させるカギが「信頼できる不動産会社」を見つけられるかです。

まずは、HOME4Uで依頼できる不動産会社を確認する。

あまり不動産会社が見つからないということであれば、リガイドも同時に利用することをオススメします。

下記が主流なサイト一覧と各サイトの特徴です。

※入力項目に「延床面積」と「土地面積」があります。延床面積の目安として、「4人家族/一戸建て/4LDK」で40坪(130㎡)が平均です。

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  • 安心のNTTグループ運営、個人情報をしっかり管理
  • 2001年から運営と一括査定でNo.1の老舗
  • 累計利用者数:500万人以上で一括査定No.1
  • 入力約3分でのかんたん一括査定※筆者実測値
  • 無料、全国対応
  • 提携不動産会社数:約550社

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  • 超大手不動産会社6社のみだから安心!
  • 入力約3分でのかんたん一括査定※筆者実測値
  • 無料、全国対応(田舎などは対応していない)
  • 年間の成約件数:10万件の実績

※一部の田舎では対応していないため、その場合は最初に紹介した「HOME4U」をオススメします。

悪徳不動産会社を徹底排除「イエイ」

イエイ
  • 悪徳の不動産会社を徹底排除
  • サポート代行によるお断りサービスあり
  • 入力約3分でのかんたん一括査定※筆者実測値
  • 無料、全国対応
  • 累計利用者数:300万人以上
  • 提携不動産会社:1,000社以上

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