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家売却の手続き/定年退職して住宅ローンが払えなくなった場合の対処法

投稿日:2016年12月11日 更新日:

最近では、相続した家以外にも「定年にともない田舎暮らしをする」「住宅ローンを払えなくなってやむをえなく」などで家を売却する人が増えてきました。

  • 家を売却するときのそもそもの手続きはどうするの?
  • 手続きに関してどういうポイントで注意すればいいの?
  • 住宅ローンで払えないという理由で売却するのはあり?なし?

上記のような悩みや不安を持っている方は非常に多いです。

そこで今回の記事では、主に定年退職後の家売却の手続きにフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことで、あなたは定年退職後の家売却の指針を得ることができるようになります。

イエイ

1.家売却の手続きについて

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初めに家売却をイメージしてもらうため、家売却の基本的な手続きについてご紹介します。

売却のフローは以下の通りです。 

順番 手続き 内 容
1 不動産会社による査定 最近は無料の一括査定サイトというものがあり、便利になってきました。6社程度の不動産会社に、自分の家がいくらで売れそうか無料で査定依頼を行うことが可能です。
2 不動産会社との面談 不動産会社へは、床のたわみや傾斜、基礎のひび割れなど問題点を開示してください。マイナス部分は買主へきちんと開示し、売却後の訴訟を避けるのが近年の売却の流れです。価格は安くなりますが、訴訟リスクは避けられます。
3 売出価格の決定 いくらで売るかを決定します。早期に売却したいのであれば、高めの価格設定は避けるべきです。早く売却して一日でも早く住宅ローンから逃れることをおすすめします。
4 不動産会社との媒介契約締結 不動産会社と媒介契約を締結し、売却活動をスタートしてもらいます。高く売却する確率を上げるためには、複数社と一般媒介契約を締結することがおすすめです。
5 内覧対応 不動産会社が購入希望者を連れてきますので、売主としてその都度対応します。売却期間は3ヶ月程度が標準的です。
6 買主決定 価格の折り合いがついたら、売却の最終決定をします。
7 売買契約 契約の際、不動産会社による買主への重要事項の説明が行われます。売主は手付金の受領と、仲介手数料の半額の支払が発生します。
8 引渡 売買契約から引渡までは1ヶ月程度です。その間に、引越しや不要な家財道具の処分を行います。残金は引渡時に受領し、住宅ローンの抵当権も引渡と同日で抹消します。仲介手数料の残額も支払います。
9 確定申告 売却後は翌年の3月中旬までに確定申告を行います。譲渡損失が発生している場合は、源泉徴収の還付を受けることが可能です。

また売却に必要な書類は「不動産売却に必要な書類を図解付きでわかりやすく解説」で詳しく解説しています。気になる方は、ご参照ください。

以上、ここまで家売却の手続きについて見てきました。

それでは次に定年後の不動産売却について見ていきましょう。

2.定年後に考えることは収入の見通し

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定年後の家売却で一番に考えるべきことは、今後の収入の見通しです。年金以外の収入をいかに確保するかが重要となります。

日本人男性の平均寿命も80歳程度と言われていますが、逆に言えば80歳を過ぎても半分の方は生きていることになります。

そのため90歳程度まで生きることを前提に、これから収入を組み立てる必要があります。

当初はアルバイト等で食いつなぐ必要がありますが、定年後であっても、残り20年程度は収入の確保を考える必要があります。

2-1.定年後の働き口で多いのは人の紹介

定年後の働き口は、人の紹介で確保することが最も良いです。

現在は、ハローワークで人を募集すると、65歳以上の定年退職者が殺到するような時代です。

ハローワークで仕事を探そうとすると、競争が激しく、いつまでも就職口が決まりません。

高齢者はハローワークで職探しをしようとすると、「その他大勢」に埋もれてしまうのです。

2-1-1.高齢者の職探しは紹介してもらうのがベスト

そのため高齢者の職探しは紹介が望ましいです。あなたには「実績」という強みがあります。

あなたと一緒に仕事をしたことのある人であれば、あなたの働きぶりや実績を高く評価してくれます。

紹介の方が、あなたのプライドも傷つかず、なおかつ、時給も高くなる可能性は大きいです。

今までの人脈を生かして、頑張って紹介で働き口を確保しましょう。

収入の見通しが立った後は、定年退職後の方が次に検討すべきは売却ではなく賃貸です。

そこで次に賃貸の検討について見ていきましょう。

3.家を貸すことも検討しよう

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不動産はお金を生み出す資産ですので、安易に売却する必要はありません。

特に収入源の少ない高齢者は、自宅を賃貸することを検討すべきです。

3-1.最近はマイホーム思考よりも賃貸思考が多い

最近は、若い世代の方は家を買わずに賃貸する人たちが増えています。

特に最近では戸建賃貸の需要も伸びていますので、一戸建てでも賃貸できる可能性は十分に有ります。

また最近ではシングルマザーも増えてきました。このような方たちは学童保育のある小学校学区に移り住みます。

3-1-1.戸建賃貸の需要が増えてきている

そのため必ずしも駅に近くなくてもシングルマザーによる戸建賃貸の需要が存在します。

家賃は市町村からの補助で支払うため、家賃補助をもらっているシングルマザーに家を貸すと、家賃は市町村が直接振り込んでくれるところも多いです。

そのため家賃の不払いもなく安定収入に繋がります。

駅から離れた戸建住宅街でも、思わぬところに賃貸需要はあるため、賃貸は検討すべきです。

3-2.人に貸せれば、住宅ローン支払い額にも充てられる

人に貸せることが分かれば、今の自宅は人に貸して、自分は住宅ローン支払い額よりも安い賃料の賃貸物件に引越すことをおすすめします。

自宅を賃貸に貸しておけば、90歳くらいになって本当に働けなくなった時でも、元自宅の家賃収入は残ります。

自力で払えない住宅ローンは家賃収入の力を借りて返済しましょう。

以上、ここまで賃貸の検討について見てきました。

それでは次に最後のステップとなる売却について見ていきます。

4.家売却の検討する際の判断基準

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定年後に家を売却される方は、住宅ローンの返済がかなり進んでいるため、売却金額だけで住宅ローンを完済できる可能性のある人たちは多いです。

売却額が住宅ローン残高を上回っていれば、売却は良い選択肢と言えます。

子供が巣立っている方であれば、売却して狭い家に引越すことも可能です。

狭い家であれば、家賃も抑えることができますので、今よりは月々のキャッシュフローは楽になります。

4-1.最近は賃貸アパートがたくさんあり住む場所には困らない

最近は相続対策で賃貸アパートが供給過剰の状態です。

そのため少し探すだけでも、月の家賃が3~4万円の物件がゴロゴロ出てきます。

賃貸であれば固定資産税や修繕費も発生しませんので、その分お得です。

実は定年後に無理して家を持っていても良いことはありません。

老後の思わぬ出費の第1位は、家の大規模修繕です。

老後に家の修繕で何百万円も出てしまうため、大規模修繕で老後の資金を大きく取り崩してしまう方はたくさんいます。

そのため、定年退職をきっかけに家を売却することは、実は賢い選択肢なのです。

以上、ここまで売却の検討について見てきました。

それでは最後に具体的な賃貸と売却の検討方法について見ていきましょう。

5.賃貸と売却を同時に検討できるサイトを利用

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賃貸と売却を同時に検討できる便利なサイトがあります。それは「不動産価格.net」です。

「不動産価格.net」では最大6社に無料で査定依頼をすることが可能です。

しかもどこの不動産会社が査定をするのか、地図上で確認でき、その操作性も抜群です。

その不動産会社に査定依頼するかどうかを選択することもできるため、安心感があります。

他の一括査定サイトでは、どの不動産会社が査定するのか分からないようなサイトもありますが、「不動産価格.net」ではそのような心配もありません。

5-1.不動産価格.netがおすすめな理由

「不動産価格.net」で特におすすめなのが、賃貸ダブル査定というサービスメニューです。

賃貸ダブル査定を選択すると、賃貸したらいくらで貸せるか、売却したらいくらで売れるかを同時に査定してくれます。

この機能は、月々の住宅ローン返済に困って売却を考えている人にとってみれば、とても便利な機能です。

賃貸と売却に関して、複数社の意見を無料で簡単に集めることができます。

既に住宅ローン返済がきつくなっている方は、「不動産価格.net」を使って、取り急ぎ、査定依頼をしてみましょう。

6.まとめ

以上、定年後に住宅ローンが払えなくなった人が行うべき判断ステップと手続きについて見てきました。

定年後は、住宅ローンの借金を抱えるよりも、賃貸で安い家賃を支払っていた方が正直、気楽です。

売却で肩の荷をおろし、楽しい老後を過ごしましょう。

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