家売る時期やタイミングはいつが良い?最高額で売るための見極めポイント

家売る時期やタイミングはいつが良い?オリンピック前の2019年がベストって本当?

家などの不動産は高額商品。

どうせ売るなら少しでも高く売りたいと考えますよね。

しかも家の場合、元の金額が高いため、時期が異なるだけで数百万円違うことも起こりえます。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 家を売るオススメの時期を知りたい
  • 家を高く売るコツを知りたい

そこで今回は家を売るベストな時期やタイミングをお伝えします。

この記事を見ることで、あなたは家を最もベストなタイミングで売却することが出来るでしょう。

すぐ分かる本記事の結論

家を売るベストな時期・タイミング

  • 東京オリンピックを考慮すると2020年3月がベストな売り時である可能性が高い
  • 売却活動に3ヶ月ほどは掛かるので、2019年12月~2020年1月に査定をする
  • まずは複数の不動産会社に机上査定をお願いしていくらで売れそうなのかチェックする
    ※詳細は「高く売るために信頼できる不動産会社を探す」に書いています。
株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.家売る流れと売れるまでの期間

最初に家売る流れと売却に要する期間を解説します。

家は、最初の査定から引渡完了まで4~5ヶ月程度かかります。

家売る流れと要する時間

家売る流れと要する時間

最初に価格査定を行い、媒介契約を締結します。

媒介契約とは不動産会社に依頼する仲介の契約のこと

その後、売却活動(売出価格の決定と内覧対応)を開始し、買主が見つかったら売買契約を締結します。

不動産の売却では売買契約と引渡を1ヶ月ほど空けるのが通常。

買主はその間に住宅ローンの本審査を行い、売主はその間に引越を行います。

物件の引渡しでは、最終的な物件の引渡と残金決済がなされます。

要する時間に差が出るのは売却活動開始~売買契約締結まで

家の売却では、売却活動の開始から売買契約締結までの売却に要する期間が不確定な部分です。

売却に要する期間は、標準は3ヶ月ですが、短い人は1ヶ月程度、長い人は1年以上かかることもあります。

ここで、公益財団法人東日本不動産流通機構では、首都圏不動産流通市場の動向(2018年)において不動産を売りに出してから成約するまでの平均日数を公表しています。

過去10年間の売却に要する平均日数を示すと以下の通りです。

売却に要する平均日数

売却に要する平均日数

※出典:公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2018年)」より

売却に要する平均日数(10年間)を見てみると

  • マンションは「71.5日」
  • 戸建は「88.9日」
  • 土地は「95.9日」

です。

平均から見ても、マンションも戸建ても、概ね約3ヶ月程度で売却できていることが分かります。

2.家を売るベストなタイミング2~3月

家売る季節のタイミングは2~3月が最も適切です。

公益財団法人東日本不動産流通機構では、首都圏不動産流通市場の動向(2018年)において、月別の中古住宅の取引件数を公表しています。

2018年の月別成約件数(マンション)

2018年の月別成約件数(マンション)

2018年の月別成約件数(一戸建て)

2018年の月別成約件数(一戸建て)

※出典:公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2018年)」より

マンションも戸建ても3月がピークに取引されています。

売れる時期は「3月」、売れない時期は「8月」

3月は、4月の引っ越しシーズンに向けて物件が最も動くタイミング

逆に、お盆が入る8月は非常に取引件数が少ないです。

8月を挟んでしまう場合には、売却期間が長期化する傾向があります。

2~3月に引渡を持っていくには、10~12月頃から準備をすることが必要

以下にベストタイミングのモデルケースを示します。

家売るのにベストなタイミング

家売るのにベストなタイミング

タイミング良く売却するのであれば、遅くとも12月には売却をスタートするのが良いでしょう。

ただし、無理に合わせる必要はありません。

それぐらいの時期になりそうであれば、なるべく3月に合わせるという感覚が良いでしょう。

3.引越のタイミングはつなぎ融資で調整

買い替えを行う場合は、引越しのタイミングも考慮して売却活動をすることが必要。

買い替えには、売却を先に行う売り先行と、購入を先に行う買い先行の2通りがあります。

売り先行のスケジュール

売り先行は、住宅ローンが残っていれば売却で返済して購入に移ることができるため、二重ローンを避けことができるというメリットがあります。

ただし、売り先行は引越を1回で終わらせようとすると、タイミングの調整が難しいという点がデメリットです。

売り先行の全体スケジュールを示すと以下のようになります。

売り先行の流れ

売り先行の流れ

売り先行では、引越を1回で終わらせるためには、売却と購入の売買契約をほぼ同じタイミングで行う必要があります。

買い先行のスケジュール

一方で、買い先行は、先に引っ越してしまうため、タイミングを無理に合わせる必要がなくなるというメリットがあります

ただし、買い先行は住宅ローンが残っている場合、購入する住宅との二重ローンが発生するという点がデメリットです。

買い先行の全体スケジュールを示すと以下のようになります。

買い先行の流れ

買い先行の流れ

引越しのタイミング調整は買い先行の方が遥に簡単。

売り先行でもつなぎ融資を使うとタイミング調整がしやすくなります。

つなぎ融資とは買い替えにおいて購入物件の代金支払いが売却物件の代金入金よりも先に来た場合など、一時的な資金不足を解消するために利用できるローン

つなぎ融資のイメージ

つなぎ融資のイメージ

つなぎ融資を使えば、売り先行を選択していた人が、急に購入物件が決まったり、想定外に売却が長引いたりしたときに、タイミングのズレを調整することができます。

また、疑似的に買い先行になりますので、先に引っ越すことができ、引越しのタイミングが合わせやすくなります。

引越しのタイミング調整が非常に楽になりますので、売り先行を予定している人は、つなぎ融資の利用も併せて検討した方が良いでしょう。

つなぎ融資については下記記事でさらに詳しく解説しています。

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4.築年数の適切な時期は20年以内

築年数に関しては、築20年以内に売ることをオススメします。

公益財団法人東日本不動産流通機構より首都圏における2018年の戸建てとマンションの築円ン数別の物件割合を示します。

青が成約した物件の割合で、赤が売れ残っている在庫の割合です。

戸建て築年数別の物件割合状況

戸建て築年数別の物件割合状況

※出典:公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2018年)」より

戸建ては築25年まで在庫よりも成約の割合が高く、築25年以内の物件は良く売れていることが分かります。

マンション築年数別の物件割合状況

マンション築年数別の物件割合状況

※出典:公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2018年)」より

一方で、マンションは築20年まで在庫よりも成約の割合が高く、築20年以内の物件に人気が集中しています。

戸建てもマンションも、築20年以内であれば売却しやすいということ。

築20年以内が売りやすいのが住宅ローン控除の要件があるから

築20年以内の物件が売りやすい理由の一つに買主が利用する「住宅ローン控除の要件」があります。

住宅ローン控除とは返済期間が10年以上のローンを組んで住宅を購入した際、自分が住むことになった年から一定の期間に渡り、所定の額が所得税から控除される税金特例

中古住宅の場合、買主が住宅ローン控除を利用できるのは、原則として以下の年数以内の物件となっています。

  • 木造戸建て住宅などの非耐火建築物:20年以内
  • マンションなどの耐火建築物:25年以内

そのため、住宅ローン控除を利用できない築年数に差し掛かると、買主に節税メリットがなくなるため、売却しにくくなります。

また、戸建てに関しては、銀行の担保査定が建物価格についてゼロ円と査定されるため、融資も受けにくくなるという理由もあります。

瑕疵担保保険を付けることで住宅ローン控除が受けられるようになる

戸建てで築20年、マンションで築25年を過ぎてしまった物件でも、瑕疵(かし)担保保険を付保することで買主が住宅ローン控除を利用できるようになります。

  • 瑕疵担保保険とは、住宅の特定部分の隠れた瑕疵が見つかった場合に生じる補修費用などの経済的な負担を保険金でカバーすることができる保険
  • 瑕疵とは、売買契約の目的物が通常有すべき品質・性能を欠くこと(シロアリや雨漏りなど)

公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会が、2017年11月に不動産の日アンケート 2017年3月に公表している「土地・住宅に関する消費者アンケート調査」をご紹介します。

アンケートの中では、瑕疵担保保険加入時の売却の効果について調査を行っています。

その調査結果は以下の通りです。

売却時の瑕疵担保の効果

売却時の瑕疵担保の効果

※出典:公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会「土地・住宅に関する消費者アンケート調査」より

調査結果によると、

  • 「買い手が早く見つかった」が47.1%
  • 「自宅の売却が希望価格で売れた」が43.5%

となっています。

つまり、瑕疵担保保険を付保すると売却しやすくなるため、特に築20年超の戸建や築25年超のマンションを売却する人オススメです。

瑕疵担保保険は「インスペクションの合格」「新耐震基準」が必要

瑕疵担保保険を付保するには、

  1. 「インスペクションに合格していること」
  2. 「新耐震基準を満たしていること」

の2つの要件が必要です。

  • インスペクションとは、主に柱や基礎、壁、屋根などの構造耐力上主要な部分や、外壁や開口部などの雨水の浸入を防止する部分について、専門家による目視や計測等の調査のこと
  • 新耐震基準とは、昭和56年6月1日以降に建築された建物のこと

インスペクションには5万円、瑕疵担保保険の付保には5万円程度かかります。

合計で10万円程度かければ、売却しやすくなりますので、リフォームするよりは費用対効果はかなり高いといえるでしょう。

瑕疵担保保険については下記記事でさらに詳しく解説しています。

不動産を売却するなら知っておきたい瑕疵担保責任の内容と注意点
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5.保有期間が5年に高い人は5年を超えてからがオススメ

家の売却のタイミングでは、最低でも保有期間は5年を過ぎてから売却すべきす。

5年超の保有期間がないと、税金面で不利になります。

家を売った際、譲渡所得が発生すると税金が生じます。

譲渡所得の計算式は以下の通りです。

譲渡所得 = 譲渡価額(売却額) - 取得費(購入額) - 譲渡費用(掛かった費用)

※取得費とは土地は購入価額、建物は購入価額から減価償却費を控除した額
※譲渡費用は仲介手数料等の売却に要した費用

譲渡所得がプラスであれば税金が発生し、マイナスであれば税金は発生しないことになります。

譲渡所得がプラスの場合、税金は譲渡所得に税率を乗じて求めます。

税金 = 譲渡所得 × 税率

税率は5年を境に税率が異なる

税率については不動産の所有期間によって決まります。

1月1日時点において所有期間が5年超の場合は長期譲渡所得、1月1日時点において所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得と分類されます。

短期譲渡所得と長期譲渡所得の堺

短期譲渡所得と長期譲渡所得の堺

それぞれの税率は以下の通りです。

所有期間所得税住民税合計税率
短期譲渡所得30%9%39%
長期譲渡所得15%5%20%

税金を安くするためには、長期譲渡所得のタイミングで売却することが基本です。

譲渡損失が出た場合の特例

一方で、譲渡損失(マイナスの譲渡所得のこと)が生じた場合、税金の還付を受けることができる特例があります。

  • 買い替えする場合:マイホームの買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
  • 買い替えしない場合:マイホームに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

上記の2つの特例には、売却する資産の所有期間が「5年超であること」という要件があります。

譲渡損失が発生した場合には、所有期間が5年超でないと税金還付を受ける特例が利用できません。

譲渡所得がプラスでもマイナスでも、税金特例の恩恵を受けるには所有期間5年超が必須です。

4年目くらいで売却を考えている人は、もう1年待ってから売却した方が良いでしょう。

譲渡損失に関わる特例については下記記事でさらに詳しく解説しています。

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6.株価が下がる翌年に売る

過去の傾向を見ると家の価格は、株価の動きに遅れて波がやってきます。

売却するベストの時期やタイミングを探るなら、株価がピークに達した翌年に売ることをオススメします。

以下に、過去の東京の地価公示の価格推移と、日経平均株価の推移のグラフを示します。青のラインが東京都の地価、赤のラインが日経平均株価の動きです。

東京都の地価公示の平均価格と日経平均株価の推移

東京都の地価公示の平均価格と日経平均株価の推移

赤のラインが株価、青のラインが土地価格を示します。

株価は不動産価格の先行指標と呼ばれており、不動産の価格は株価に1~2年程度遅れて動きます。

よって、株価が下がったら、その次の年に売却すればピークを捉えて売却することが可能です。

現在、日経平均株価は総じて上昇傾向にあるため、まだまだ不動産価格は上がることが予想されます。

株価については、今後の懸念材料としてオリンピックの終了があります。

前回の1964年のオリンピックの年を見ると、翌年は株価が下がっていました、

当時は高度経済成長の真っただ中にあったため、その後すぐに回復。

今回の東京オリンピックでは、一旦株価が下がると短期で回復するかどうかは微妙なところ。

世界的に見て、オリンピックの翌年はその国の株価が下がることが多いです。

家を売却するのであれば、2020年~2021年にかけて売却するのが最も良いといえます。

つまり今の時期から動き出すのがベストと考えます。

オリンピックにより特化した内容については下記記事でさらに詳しく解説しています。

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7.高く売るために信頼できる不動産会社を探す

信頼できる不動産会社を見つける

不動産売却で大事なことは、「信頼できる不動産会社を探せるか」。

不動産会社によって、得意としている不動産も異なりますし、この地域は得意・不得意などあります。

中には売却金額に数百万、数千万の差が出ることも。

ただ、あなただけの力でそのような不動産会社に出会えることは難しいと思います。

不動産会社を1社1社回って話を聞いていても、逆に迷うことになり時間ばかりが過ぎてしまいます。

そこで筆者がオススメしているのが「不動産一括査定サービス(サイト)」です。

一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

一括査定サービスの仕組み

一括査定サービスの仕組み

複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。一括査定の流れとしては下記の通り。

一括査定の流れ

一括査定の流れ

えぇぇ!!!こんな便利なサービスがあるんですね!
ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒

不動産一括査定のオススメは 「すまいValue」「HOME4U」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

その中でも

の4つを特にオススメしています。

筆者も不動産一括査定(「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 イエウール 」)を利用しました。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

不動産査定書を3社より入手

不動産査定書を3社より入手

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し細かいので、流し読みする程度でOKじゃぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生
不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
こう見ると、上4つがずば抜けているんですね!
正確にはセンチュリー21はフランチャイズ経営なので、「三井不動産」「住友不動産」「東急リバブル」の3強じゃよ!
フクロウ先生
フクロウ先生

不動産売買は超大手に偏っている

「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社です。

超大手不動産会社3社で不動産仲介の約30%のシェアを持っています。つまり、不動産売買した人の中で3人に1人は、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。

それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。

超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。

そしてこの3社に唯一依頼できるのが「 すまいValue 」です。なので「すまいValue」は外せません。

超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社とも比較する

ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。

また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。

両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと。買主と売主から手数料をもらえるため、利益相反の関係になる。アメリカは両手仲介は禁止されています。

売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会社も比較することをオススメします。

その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

売らなくてもOK!簡易的な机上査定&メール連絡も可能

紹介したサイトは、簡易的な机上査定も可能です。

また、イエウール以外は備考欄を設けており「メールでの査定額提示を希望」の旨を記載することで、不動産会社に伝わります。

ご要望・ご質問の欄にメールでの査定額を希望

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
どの一括査定なら「机上査定」「メール要望」が使えるんですか?
下記に比較してまとめてみたぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生
一括査定机上査定備考欄
すまいValue
HOME4U
イエウール  
SRE不動産(※旧ソニー不動産)

一括査定サイトは下記記事でさらに詳しく解説しています。

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まとめ

家売る時期とタイミングについて解説してきました。

家を売るには適切な季節や築年数、所有期間があります。

タイミングを見極め、できるだけ高く売るようにしましょう。

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