家を売却する人必見！絶対に知っておくべき全知識を公開

日本人も一生のうち、何回も家を買換える人も増えてきました。今回は家の中でも戸建住宅を中心に話をします。

これから戸建やマンションを売却する人の中には

• 家を売却したときの相場が知りたい
• 家の売却方法が知りたい
• 家の売却時の税金が知りたい
• 家の売却を成功するコツが知りたい・注意点が知りたい

と思っている方も多いことでしょう。

そこで、今回の記事では業界歴30年になる筆者が「家を売却する人が絶対に知っておくべき全知識」をお伝えします。

本記事を見て頂き紹介している方法を実践いただければ、必ず家の売却を成功させることができます。

1.家を売却する上での心得

1-1.中古建物の評価は低い

戸建住宅を売却する人は、まず初めに知っておかなければならないことがあります。それは建物の価値が随分と下がっているということです。

現在、日本はアメリカ並みに中古不動産市場を活性化させようとしていますが、まだまだアメリカのように手入れの行き届いた古い建物に価値を見出す人は少ないのが現状です。

日本人は初モノ好きという国民性があり、とにかく新築が大好きです。そのため新築でない中古の戸建は、購入者からの評価が低いのが現状です。

1-1-1.戸建住宅は築20年で市場価値がゼロ

戸建住宅の建物は、築20年で市場価値がほぼゼロになると言われています。

今の建築技術だと、築20年の戸建住宅は、正直、十分に住めます。

また戸建住宅は築15年程度で外壁塗装や、給湯器の交換などを行っているため、管理の行き届いた家であれば、相当の修繕費やリフォーム費をかけてきているのも事実です。

1-1-2.修繕やリフォームは評価されない

しかしながら、これらの修繕に関しては、あまり評価されないのが実態です。

そのため戸建の査定を行うと、ショックを受ける人が多いです。

ただし、不動産一括査定サイトなどを利用して、不動産会社を複数競わせることで売れる可能性も出てくるのが最近の傾向です。

不動産一括査定サイトの詳細については「不動産一括査定について」をご確認ください。

1-2.建物の評価は難しい

建物の評価というのは難しく、築年数で一律に評価を下げるのは、実態からかけ離れている面もあります。

建物は購入者が、たまたま気に入ってくれれば高値がつく可能性もあり、査定額と売却額に差異が出やすい部分でもあります。

戸建を売る心得としては、戸建は査定に出すと、自分の思っている以上に建物価格の評価が低いという点が挙げられます。

ここまで家を売却する上での心得について見てきました。

それでは次に家の売却相場を調べるおすすめ方法について見ていきましょう。

2.家の売却相場を調べるおすすめ方法

売却相場を調べるだけであれば、匿名サイトである「HowMA」が便利です。

HowMAは全国の戸建の査定が可能です。入力項目はとりあえず、住所と土地面積、建物面積、間取り、築年数だけで足ります。

建物価値は、本来、内見しないと分からないのですが、築年数や建物面積といった客観的な数字だけでどれくらいの価格が出るのかをあらかじめ知っておくことは重要です。

HowMAでは、どうやら築23年あたりで建物価値を機械的にゼロと査定しているようです。

築年数でバッサリと建物価格を一律にゼロにする考え方は、不動産会社に査定依頼しても同じです。

売主としては納得感が無いかもしれませんが、築年数と建物価値の考え方は、一つの見方として知っておいた方が良いでしょう。

以上、家の売却相場を調べるおすすめ方法でした。

次に家の売却方法についてご紹介します。

3.家の売却方法について

戸建の場合、「価値が下がっている部分」や「印象が悪い部分」というのは、建物です。

逆に「魅力を感じてもらえる部分」も建物であると言える場合が有ります。

土地の価値は相場がありますので、周辺の物件と大きな差を生みませんが、戸建で良くも悪くも価格の差を生み出す部分は建物であると言えます。

3-1.更地化して売る方法

そのため、戸建であまりにも築年数が古い場合は、取壊して更地として売るという方法もあります。

ピカピカの更地であれば、購入希望者も増え、売却しやすく価格も上がる可能性が有ります。

実際にプロの不動産会社は築古物件を購入して、更地化して売却しています。

個人でもプロが行うこの手法を真似することは可能です。

ちなみに木造戸建住宅の取壊し費用は坪4～6万円程度です。延床面積が30坪の建物であれば、取壊し費用は120万円～180万円となります。

意外と大きな金額ではないのではないでしょうか。

3-2.リフォームせずに売る方法

また戸建を売却する場合、複数の不動産会社に見てもらい、建物についての意見をもらうことも重要です。

複数の不動産会社からの建物の評価が高ければ、そのまま売却するのが良いです。

但し築年数が20年未満で建物評価が低いとしてもリフォームまでして売却することはお勧めしません。リフォーム費用がそのまま売却額に転嫁できるとは限らないからです。

例えばリフォームに300万円費やしたとして、売却価格がプラス300万円上回るとは限らないのです。

リフォームについては買主が行えば良いと割り切った考えで、売却した方が良いでしょう。

以上、家の売却方法について見てきました。

それでは次に家の売却する上で成功するためのコツと注意点について見ていきましょう。

4.家売却で成功するコツと注意点

戸建の売却のコツは複数の不動産会社を使うことです。特に築年数が20年未満の建物の場合は、不動産会社によって評価額が異なることがあります。

また建物に価値を見出してくれる買主が現れれば、高く売却することも可能です。

そのためには複数の不動産会社と一般媒介契約を行い、可能な限り多くの購入希望者に物件を見てもらう必要があります。

4-1.専任媒介契約は注意が必要

専属専任媒介契約や専任媒介契約では、購入希望者を集める力が一社に依存してしまうため、多くの人の目に触れる機会が乏しくなります。

戸建売却の場合、一社依存になる専任媒介系の契約には注意が必要です。

多くの人の目に触れることができれば、中には建物をとても気に入ってくれる買主も現れるチャンスも増えます。

4-2.複数の不動産会社と一般媒介契約を締結する

そのためには複数の不動産会社と一般媒介契約を締結し、たくさんの購入希望者を集めることがコツと言えるでしょう。

不動産会社を多く探す方法として、不動産一括査定サイトが大変便利です。

不動産一括査定を利用すると、あなたの不動産情報にマッチする複数の不動産会社を自動に探してくれる優れものです。

4-2-1.一括査定のオススメはHOME4U

不動産売却の一括査定サイトはいくつかありますが、複数の不動産会社がきちんと比較できる7つのサイトを徹底比較しました。

先に結論を伝えると運営している会社がNTTグループのHOME4Uをオススメしています。

NTTグループ運営の安心感はもちろん、利用者数500万人、2001年から運営と実績No.1の一括査定です。

また、提携している不動産会社もNTTならではの厳重な審査を行っています。

とにかく安心できる大手の不動産会社のみでOKという方はすまいValueでもいいでしょう。

すまいValueは、国内大手不動産会社6社（三井のリハウス/三菱地所ハウスネット/住友不動産販売/東急リバブル/野村の仲介/小田急不動産）に査定依頼ができる唯一の一括査定サイトです。

不動産売却を成功させるカギが「信頼できる不動産会社」を見つけられるかです。

まずは、HOME4Uで信頼できる不動産会社に査定依頼を実施。次に依頼できる不動産会社が少ないor今一であれば、最大10社に唯一依頼ができる（他サイトは最大6社）リガイドも同時に利用することをオススメします。

下記が主流なサイト一覧と各サイトの特徴です。

※入力項目に「延床面積」と「土地面積」があります。延床面積の目安として、「4人家族/一戸建て/4LDK」で40坪（130㎡）が平均です。

【一番のオススメ】一括査定の利用者数、運営歴No.1「HOME4U」
⇒https://www.home4u.jp/

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超大手の不動産会社のみに相談するなら「すまいValue」
⇒https://sumai-value.jp/

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【関東限定】売手にとにかく特化！「ソニー不動産」
⇒https://sony-fudosan.com/

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一度の申し込みで最大10社が比較できる唯一のサイト「リガイド」
⇒http://www.re-guide.jp/

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提携社数は1,000社以上、悪徳会社を徹底排除「イエイ」
⇒https://sell.yeay.jp/

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売却だけでなく賃貸の査定も行える「スマイスター」
⇒https://www.sumaistar.com/

スマイスターは売却のみではなく、賃貸した場合の査定も行えますので、まだ売却しようかどうか迷っている方には大変オススメです。

下記が実際に筆者がスマイスターで申込をした画面です。

「売却査定」と「賃料査定」が出ていることが分かると思います。

不動産一括査定についてさらに詳細が知りたい方は下記記事をご確認ください。

以上、家の売却する上で成功するためのコツと注意点についてについて見てきました。

次に家の売却時の必要書類についてご紹介します。

5.家の売却時の必要書類について

戸建の場合、売主として特に重要な書類は境界関係の資料になります。

売主には境界の明示義務があります。出来れば、売却活動に入る前に隣地所有者(官民)との境界の立会を行い、「筆界確認書」を作成しておくことが望ましいです。

境界が確定したら、確定測量図と言われる実測図も作っておくのがベストです。

確定測量図とは、普通の実測図とは異なり、境界が確定した上での測量図となるため、最も信頼性の高い測量図となります。

併せて、越境物がある場合は隣地所有者と越境の覚書を締結しておきましょう。

1. 筆界確認書
2. 確定測量図
3. 越境の覚書

の3点セットがあると、売却がスムーズに運びます。もちろん他にも基本的な書類は必要です。

詳しくは「不動産売却に必要な書類を図解付きでわかりやすく解説」をご確認ください。

ここまでが家の売却時の必要書類となります。

最後に家を売却した際の税金についてご紹介します。

6.家を売却した際の税金について

居住用財産(マイホーム)を売却し、譲渡益が発生した場合のみ、所得税及び住民税が発生します。

ただし、居住用財産を譲渡した場合、課税譲渡所得の計算において3,000万円の特別控除という特例があります。

譲渡益の課税譲渡所得は以下の式で表されます。

課税譲渡所得　＝　譲渡価額　－　取得費　－　譲渡費用　－　3,000万円(特別控除)

ここで取得費とは購入当時の価格ですが、建物は減価償却後の価格になる点が要注意です。

戸建の場合、減価償却費の影響が大きいため、取得時期によっては譲渡価額が取得費を上回るケースがあります。

しかしながら、このようなケースでも3,000万円をさらに控除することで、課税譲渡所得はマイナスとなる方が多いです。

課税譲渡所得がマイナスであれば、所得税及び住民税は発生しません。ただし、確定申告する必要があるので、その点だけ注意が必要です。

詳細については、不動産売却時の確定申告方法を初心者でも分かるように解説」をご確認ください。

7.まとめ

家を売却する人必見！絶対に知っておくべき全知識を公開について見てきました。

中古の戸建は築古の建物というクセモノがあります。

HOME4Uなどの一括査定を利用して、複数の不動産会社と一般媒介契約を締結し、多くの購入希望者を集めて、建物価値を見出してくれる人を探すのが良いでしょう。