家が高く売れるには理由がある!家売却を成功させるための全知識

投稿日:2016年9月5日 更新日:

不動産は安く購入することはプロでも難しいですが、高く売却することなら素人でも簡単にできます。

家の売却には、きちんとした理論があります。

理論を無視して売却を行うと、家は高く売れません。

損をしない家の売り方をするためには、「家はなぜ高く売れて、なぜ安く買えないのか」という理屈をきちんと分かっておく必要があります。

これから家を売却したい人の中には、

  • 家を高く売りたい!
  • 家を高く売るためにはどうしたら良いのか知りたい!
  • なぜ家は高く売れて、安く買えないのかを知りたい!

等々のことを思っている方も多いと思います。

そこで今回の記事では、「家の売却」について、その理論から、見積もり、流れ、高く売却する方法といったところまで、徹底的に解説いします。

この記事を読むことで、あなたは、「なぜ家は高く売ることができるのか」という理由が分かり、家を高く売却するための具体策を知ることができます。

家を売る前に、ぜひ、最後までお読みください。

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1.家売却は理論から考えると「必ず高く売れる!」

需要と供給曲線で家売却は成り立つ

モノの価格は需要と供給の関係によって決まります。

需要が増えれば価格が上がり、供給が増えると価格は下がります。

需要と供給、価格と数量の関係を表したものを需要供給曲線と呼びます。

一般的なモノの需要供給曲線は以下のようなグラフになります。

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モノの需要供給曲線

価格は、需要曲線と供給曲線のクロスした交点で決まります。

このような需要供給曲線は、工場生産品が該当します。

工場でモノを作り過ぎれば、供給曲線が右にズレることで、交点が下がり、価格は下がります。

一方で、商品に人気が出ると需要が増えます。

需要が増えれば需要曲線が右にズレることで、交点が上がり、価格が上がります。

ここまでが一般的なモノの値段が決まる特徴です。

家や土地などの不動産の価格特徴

不動産は工場生産品ではありません。

立地を加味すると、どの不動産も世界で一つしかないものになります。

つまり、同じ不動産は2つと作れません。

同じ不動産が2つ以上作れないということは、供給量が増えないことを意味します。

供給量が増えないものを供給曲線で表すと、供給曲線は垂直になります。

不動産の需要供給曲線を表すと、以下のようなグラフになります。

不動産の需要供給曲線

不動産は立地を考慮すると、世界に一つしかありません。

マンションですら、位置や階数を考慮すれば、同じものは2つ存在しません。

そのため、同じ家は供給が増えないため、供給曲線は図のように垂直になります。

不動産の価格と数量の関係は、供給曲線が垂直になっている需要供給曲線で表されるという点がポイント

需要増加時の家価格への影響

一般のモノは供給曲線が右斜め上の曲線になります。

それに対して不動産の供給曲線は垂直です。

供給曲線が「右斜め上の曲線」なのか、「垂直」なのかは、需要が増加したときに価格の変化に大きな違いを及ぼします。

以下の図は、「右斜め上の供給曲線」と「垂直の供給曲線」を重ね合わせた図です。

その図に対し、需要量を変化させたときの様子です。

モノと不動産の需要量変化による価格の変化

需要量が増えることは、需要曲線①から需要曲線②のように右にズレることを意味します。

需要が増えた場合、「右斜め上の供給曲線」では価格が少ししか上がりませんが、「垂直の供給曲線」では価格が大きく上がることが分かります。

「垂直の供給曲線」の場合、需要が増えると価格が大きく上昇するという性質を持ちます。

これは例えば有名絵画のオークションなどでも見られる現象です。

有名絵画も典型的な「垂直の供給曲線」です。

オークションで需要が重なると、価格は一気に跳ね上がり、とんでもない価格で落札価格が決まることになります。

重要なのは需要者側の競争

家のような不動産は「垂直の供給曲線」です。

「この家が欲しい」という人が2人以上揃うと、需要者側に競争原理が生まれます。

つまり需要が増えるため、価格が一気に吊り上がります。

「この家が欲しい」というAさんとBさんが現れた場合、Aさん用にもBさん用にも同じ家を供給できれば、AさんとBさんの間に競争は発生しません。

ところが不動産の場合は、同じ家を供給できないため、AさんとBさんの間に競争が生まれ、価格が高くなるのです。

  • 家を高く売却するポイントは、購入希望者を増やし、購入希望者同士を競争させる
  • 購入希望者を一度に増やすには、複数の不動産会社に一般媒介で仲介を依頼する

その具体的な方法については、後ほど詳しく解説します。

不動産は理論上、必ず高く売れるということを理解しておいてください。

購入時は逆を行う

一方で、「垂直の供給曲線」では、安く購入するということはとても難しいことだと分かります。

購入の際は、他人と競争してはいけません。

競争してしまうと、すぐに価格が高くなり、安く買えなくなります。

不動産を安く購入するには、他人と競争せず、売主と買主が一対一の関係で購入する必要があります。

一対一の取引を相対取引と呼びます。

不動産を購入する場合は、相対取引に持ち込むのが常套手段です。

余談ですが、安く購入するためには、「騙して買う」という悪い方法も存在します。

これを本当に実践しているのが悪徳任売業者です。

任意売却において悪い業者が売主を騙して安く物件を購入するという詐欺手口があります。

詐欺が存在するくらいですので、不動産を安く購入するというのは、理論上、とても難しいです。

一方で、理論上、可能なのは「高く売ること」です。

きちんと理論を理解して、やり方さえ間違わなければ、家は必ず高く売れます

家を売却する場合は、不動産の「垂直な供給曲線」という特徴を生かし、必ず需要者側に競争を発生させるようにして下さい。


以上、ここまで家売却の理論について見てきました。

では、この理論に沿って、家を高く売却するためにはどのようにしたら良いのでしょうか。

そこで次に家売却の流れについて見ていきます。

2.家売却の流れは大きく7ステップ

家の売却の流れは、下図のように、①売却準備、②価格査定、③媒介契約、④販売活動、⑤売買契約、⑥引渡、⑦確定申告の大きく7つのステップに分かれます。

家の売却の流れ

ステップ1.売却準備

最初に売却の準備を行います。

戸建の場合、売主は土地の境界明示の義務がありますので、もし隣地との境界が明示できない場合であれば、測量を行ってください。

土地の境界明示に関しては、下記に詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。

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マンションの場合、管理費や修繕積立金の滞納がある場合、未納分の支払いを済ませ、滞納を解消しておきます。

管理費や修繕積立金の滞納は、マンション価格を下げる原因となります。

マンションの管理費や修繕積立金については、下記に詳しく記載しています。ぜひご参照ください。

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また買い替えを行う場合には、売却を先に行う「売り先行」か、購入を先に行う「買い先行」のどちらを行うのかを決めておく必要があります。

引越のスケジュールや購入する住宅のための自己資金はいくら必要となるのか等の全体の売却計画を最初に立てます。

売却には3ヶ月程度かかるため、早めの準備が必要です。

買い替えについては、下記に詳しく記載しています。ぜひご参照ください。

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ステップ2.価格査定

売却を決めたら、次は査定です。

住宅ローンの残債が残っている場合は、売却額でローン残債を返済できるかどうかを確認する必要があります。

まずは銀行に問合せ、現在のローン残債の正確な数字を確認します。

ローン残債の確認と同時に、査定も行います。

査定は売却予想額です。

査定額がローン残債よりも高ければ問題ありません。

査定額がローン残債よりも低い場合は、貯金の取崩しや住み替えローンによって残債を返済します。

住み替えローンとは、新たに購入するマンションの住宅ローンに加え、売却額とローン残債の差額分も借りるローンのことです。

住宅ローン残債が残っている際の家の売却については、以下の記事で詳しくご紹介しています。ぜひご参照ください。

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査定を取った段階で、住宅ローンの返済が難しそうであれば、売却を取りやめるという選択肢もあります。

売却を本格的に決定する前に、まずは査定を取ってみて、本当に売れるのかどうかを確認する必要があります。

また、住宅ローン残債の問題がない人でも、査定を取る必要はあります。

適正な売出価格を決めるためにも、売却予想額はあらかじめ知っておく必要があります。

買い替えを行う場合でも、売却によって自己資金がどの程度確保できそうかを知る必要はあります。

そのため、査定は売却計画の初期段階で取る必要があります。

高く売却する理論を実践するために、査定は無料の一括査定サイトを使うというのがポイントです。

ここはとても大事なポイントですので、「4.家売却の見積もり査定は一括査定を使え」で詳細を説明します。

ステップ3.媒介契約

不動産会社に仲介を依頼する契約を「媒介契約」と言います。

買主に競争原理を働かせる売却を行うためには、一般媒介契約を締結します。

媒介契約については、次章で詳しく解説しますので、ここでは割愛します。

ステップ4.販売活動

販売活動期間はおよそ3ヶ月です。

家を高く売るためには、インスペクションを受け、住宅瑕疵担保責任保険に加入することがお勧めです。

インスペクションとは、「既存住宅の建物状況調査」のことです。

インスペクションに合格すると、住宅瑕疵担保責任保険に加入ができます。

インスペクションについては、下記に詳しく記載しています。ぜひご参照ください。

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瑕疵とは通常有すべき機能を欠いている状態のことです。

例えば、シロアリによる床下の腐食や雨漏りが該当します。

住宅瑕疵担保責任保険に入ると、物件に瑕疵があっても保険で対応できるため買主が安心して物件を購入することができます。

住宅瑕疵担保責任保険については、下記に詳しく記載しています。ぜひご参照ください。

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また、売主が販売活動中に対応すべきことは購入希望者への「内覧」です。

内覧とは、購入希望者が物件を見てみたいと言ったときに、中を見せてあげる売主としての対応です。

売却まであと一歩の段階ですので、内覧はしっかり準備して対応する必要があります。

内覧については下記に詳しく記載しています。ぜひご参照ください。

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ステップ5.売買契約

買主が決まれば、いよいよ売買契約です。

契約時には売買契約書の読み合わせや、手付金の受領、仲介手数料の半額の支払いを行います。

手付金については、下記に詳しく記載しています。ぜひご参照ください。

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また売買契約書の中には、難しい用語が登場します。

売買契約書に出てくる専門用語については、下記に詳しく記載しています。ぜひご参照ください。

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ステップ6.引渡

引渡は、売買契約から約1ヵ月後に行われるのが通常です。

引渡では、①買主からの残金の入金と②売主の抵当権の抹消、③買主の抵当権設定を同時に行います。

引渡の儀式としては、売主から鍵を引き渡すことになります。

ステップ7.確定申告

家を売却し後、以下の人は確定申告をする必要があります。

  1. 譲渡所得が発生して所得税を納める必要がある人。
  2. 譲渡所得が発生したため、特例を使って税金を抑えたい人。
  3. 譲渡損失が発生したため、特例を使って税金を取り戻したい人。

基本的には、家の売却では、ほとんどの人が「確定申告をすべき人」または「確定申告をした方が良い人」に該当します。

確定申告については、後ほど詳しく解説しますので、ここでは割愛します。


以上、ここまで家売却の流れについて見てきました。

では家を高く売却するには、具体的にどのようにすれば良いのでしょうか。

そこで次に家を高く売却する方法についてご紹介します。

3.家を高く売却する方法

信頼できる業者は探せないが大前提

一般論として言われることですが、家を高く売却するには「信頼できる業者を選ぶこと」が必要です。

しかしながら、このアドバイスは不動産会社から見た業者目線のアドバイスです。

あなたは、果たして信頼できる業者を選ぶことができるでしょうか。

先日、筆者はホームページを制作するため、ホームページ業者を選ぶという仕事を行いました。筆者はホームページ制作に関しては素人です。

最初に、複数のホームページ業者から制作費用の見積もりを取りました。金額はどの会社も似たりよったりでした。

どの会社も1度しか面談しませんでしたが、一番感じが良く、頑張ってくれそうな営業マンがいる会社にホームページの制作を依頼することを決めました。

ところが、そのホームページ業者に発注してみたところ、「仕事は遅い」、「出来栄えも悪い」、「名前は間違いまくる」、「着手金の説明はない」等々、後から問題が次々と出てくる散々な業者でした。

その経験を通じて、筆者は「信頼できる業者なんか選べない」と確信しました。そもそも、仕事などは一緒に仕事をしてみないと、その人が信頼できる人がどうかは分かりません。

一度も不動産の売却を依頼したことのない会社を信頼して選べという方が無理な話です。筆者はホームページ制作業者の業者選びに失敗しました。

その失敗を通じて、業者を1社に選んでしまうということは、失敗するリスクを背負うことでもあるということが、よく分かりました。

不動産の売却でも、不動産会社を1社に限定してしまうのは、とてもリスクがあります。

ただし、不動産の売却では、不動産会社を1社に絞る必要はありません。

実は、不動産の売却では、一般媒介と呼ばれる複数の会社に仲介を重ねて依頼できる契約形式があります。

そこで次に媒介契約の種類についてご紹介します。

媒介契約の種類は3つ

媒介とは仲介・あっせんのことを意味します。

不動産会社に仲介を依頼するときに結ぶ契約を媒介契約と言います。

媒介契約には、一般媒介契約と、専任媒介契約・専属専任媒介契約(以下、専任系媒介契約)の3種類があります。

それぞれの特徴は下表の通りです。

特徴 一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
他業者への依頼 重ねて依頼ができる 重ねての依頼ができない 重ねての依頼ができない
自己発見取引 認められる 認められる 認められない
制約に向けての不動産会社の義務 努力義務 積極的努力義務 積極的努力義務
不動産会社の業務処理状況の報告義務 特になし 2週間に1回以上の報告 1週間に1回以上の報告

一般媒介契約と専任系媒介契約の最も大きな違いは、他の不動産会社に重ねて依頼できるかどうかです。

一般媒介契約では、他の不動産会社に重ねて仲介を依頼することができるため、何社も同時並行で仲介を依頼することができます。

結論、筆者としては契約するなら一般媒介契約を強くオススメしています。

つまり、複数の業者から見積もりを取ったとしても、あえて不動産会社を選ぶ必要はありません。

ちなみに不動産会社に支払う仲介手数料は、成功報酬です。

売買を決めてくれた1社のみに支払います。

複数の不動産会社に仲介を依頼しても、結局、1社だけに依頼したときと仲介手数料は同じです。

不動産の売却の場合には、見積もりをもらった全ての不動産会社に発注することができます。

業者選びに迷うことや、後悔することもありません。

需要者側の競争を促す方法

売却理論では、家は、買主である需要者側に競争が発生すると高くなると説明しました。

需要者側に競争を発生させるためには、複数の購入希望者が、ほぼ同時に購入希望を出してくれると、買主間で競争が生まれます。

一般媒介契約で、同時に複数の不動産会社へ依頼すれば、確率的に購入希望者の数は増えます。

不動産の仲介手数料は成功報酬のため、一般媒介の場合、不動産会社は頑張らないと仲介手数料がもらえません。

そのため、複数の不動産会社に依頼すると、不動産会社同士の競争関係が生まれます

本来、下の左図のように買主が直接競争してくれるのが望ましいですが、なかなか左図のような状態を作ることができません。

一方で、右図のような状態なら作り出すことは可能です。

仲介手数料がもらえるのは、早い者勝ちとなるため、不動産会社は何とかして売却を決めようと頑張ってくれるのです。

一般媒介契約の効果

一般媒介契約で複数の不動産会社に同時に仲介の依頼をすると、高く売却できるという効果があります。

実際、住宅ローンの保証会社が保証会社の主導で担保に入っている不動産を売却する場合、複数の不動産会社に同時に一般媒介を依頼する手法が用いられます。

保証会社は、不良債権を回収するために、不動産を少しでも高く売却しなければなりません。

そこで、複数の「お抱えの不動産会社」に同時に声をかけ、一般媒介契約によって、一気に売りさばきます。

不動産会社は競争となるため、早く高く売却できるようになります。

複数の不動産会社に一般媒介で依頼する手法は、保証会社などでは、古くから普通に行われていることなのです。

以上、ここまで家を高く売却する方法について見てきました。

では、「お抱えの不動産会社」を持っていない一般個人が、このように複数の不動産会社に同時に一般媒介契約を依頼できるのでしょうか。

その答えは「できます」。

しかも一括査定サイトを使えば簡単にできます

そこで次に家売却の見積もり査定について見ていきます。

4.家売却の見積もり査定は一括査定を使え

見積査定の本来の意味

家の見積もり査定は、従来から不動産会社が無料で行ってくれます。

しかしながら、見積もり作業には、結構、手間も時間もかかります。

見積もり査定は、売主にとっては資金計画を立てるためや、売出価格を決めるためにも必要なことです。

では、なぜ不動産会社が手間のかかる価格査定をわざわざ無料でやってくれるのでしょうか。

それは、不動産会社は売主から仲介の依頼を何としても欲しいからです。

不動産会社は不動産と言う売物がないと商売になりません。

商売はあくまでも売物ができてこそ、商売のスタートラインに立つことができます。

お客さんが不動会社に訪れて、売物が一つもなければ、買い物のしようがありません。

つまり、全く商売にならないのです。

不動産会社は常に「売物件の情報」を重視して集めます。


不動産会社にとっては、「買い希望の情報」よりも「売物件の情報」を集める方が価値はあるのです。

売主からの見積もり査定の依頼は、「売物件の情報」を集めることのできる貴重なチャンスです。

そのため、多少手間がかかっても、不動産会社は喜んで見積査定を行います。

不動産会社にとっては、タダで見積もりをしてあげることで、売主から売却の仲介を得られるきっかけが得らえます。

見積もりは、不動産会社にとって、大切な営業活動の一つなのです。

不動産会社は、実はお金を払ってでも見積もりをしたいのです。

一括査定サイトのカラクリ

一括査定サイトを使うと、複数の不動産会社から見積もりを無料で取ることができます。

不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のイメージ図

では、なぜ一括査定はこのようなサービスが実現できるのでしょうか。

不動産会社はお金を払ってでも見積もりをしたいという話をしました。

一括査定サイトでは、実はこの不動産会社の希望を上手く利用して収益をあげています。

まず、不動産会社は一括査定サイトを運営している会社に業者登録を行います。

一括査定サイトの運営会社は、見積もりの査定依頼が来ると、登録している業者に「見積もりの依頼が来ました」と連絡します。

すると、不動産会社は1万円を一括査定サイトの運営会社に支払うことで、見積もりに参加することができます。

不動産会社としては、1万円支払うことになりますが、労せずして売物件情報を集めることができるため、その価値があります。

例えば、6社が査定を行うと、一括査定サイトの運営会社のところに6万円がポンっと入ってきます。

もちろん、一括査定サイトの利用者は無料です。

「なぜ無料で6社からも査定が取れるのだろう」と疑問に思うかもしれません。

実は不動産会社が一括査定サイトの運営会社に見積もりの度にお金お支払っていますので、利用者は無料でも全く問題ないのです。

一括査定サイトの上手な使い方

家を高く売るためには、複数の不動産会社へ一般媒介契約で依頼することが重要です。

複数の不動産会社へ一般媒介契約で依頼することを目的とすると、一括査定サイトほど便利なツールはありません。

一括査定サイトは、絶対に使うべきです。

もちろん、査定結果を知るためにも使う意味はありますが、売主にとって本当に価値があるのは査定結果ではありません。

本当に価値のあることは、一括査定サイトを使うことで、複数の不動産会社へ一般媒介契約を依頼できることなのです。

そのため、一括査定サイトは「不動産会社との出会いツール」として利用してください。

一括査定サイトを「不動産会社との出会いツール」として使えば、「お抱えの不動産会社」などいない一般個人でも、一度に複数の不動産会社に一般媒介による依頼が可能です。

見積もり査定額は、あくまでも売却予想額です。

売却予想額に一喜一憂してもあまり意味がありません。

重要なのは、「需要者側に競争原理を生み出すこと」です。

間違っても、一括査定サイトを使って、1社に不動産会社を絞り込むという使い方はしてはいけません。

見積もりしたくらいで、信頼できる業者など、見分けることはできないからです。

実際、筆者の知人は不動産の売却で、一括査定サイトを使って全社に一般媒介で売却を依頼しました。

その結果、見事、査定額以上の価格で売却することができました。

しかも、一番高い買主を連れてきた不動産会社は、3番目に高い査定額を出した不動産会社だったとのことです。

つまり、見積もり額は、あくまで売却予想額なので、当てにならないということです。

もし、筆者の知人が一番高く査定してくれた不動産会社に専任系媒介契約で依頼していたら、高くは売却できなかったことになります。

一括査定サイトを使って高い見積額を取ること自体には、全く意味はありません。

一括査定サイトで意味があることは、複数の不動産会社に一般媒介で依頼することなのです。

一括査定のオススメは「HOME4U」「すまいValue」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

中でも複数かつ信頼できる不動産会社を比較できる8つのサービス(サイト)に厳選。

その中でも

  • 多くの不動産会社を比較、でも安心できるNTTグループ運営のHOME4U
  • 大手の不動産会社6社のみに査定依頼ができるすまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門の数少ない不動産会社ソニー不動産

の3つを特にオススメしています。

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し見にくく、そこまでじっくり見る必要はありません。流し読みしてください。

2017提携不動産会社

2017提携不動産会社
※出典:2017年度不動産売買仲介件数は不動産業統計集より

上記表を見ると、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「センチュリー21グループ」「東急リバブル」の4社が他の不動産会社に比べて、仲介件数が一桁多いことがわかると思います。

計算してみましたが、日本の不動産売買の仲介件数全体の38.3%をその4社で占めています。

それだけ日本の不動産売買の取引は、大手に偏っているということです。


以上のことからも、筆者としては、最低でもこれら大手に最低でも1社には依頼できないと話にならないと思っています。

そして結論からいうと、「HOME4U」を特にオススメしています。

HOME4U

筆者が「HOME4U」をオススメしているのは下記の通り。

HOME4UはNTTグループ運営である安心感はもちろん、利用者数500万人、2001年から運営と利用者、運営歴がNo.1の一括査定です。

また、HOME4Uは「中堅」や「地方」の不動産会社にも依頼ができますので、よりあなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

大手よりも、中堅や地方の不動産会社の方が、特定地域は強かったりしますからね。

でも、中には変な不動産会社がいるのでは・・・?と心配する人もいますが、安心してください。

HOME4Uで依頼できる不動産会社はNTTならではの厳重な審査を行っております。

HOME4Uはコチラ → http://www.home4u.jp/


人口が多い都市にお住まいの方は、大手4社中3社に唯一依頼ができるすまいValueも非常にオススメできます。

すまいValue

すまいValueは、先ほど紹介した取引実績TOP4社のうち3社に査定依頼ができる唯一のサービス。

つまり、大手不動産会社のみに特化しており、取引実績(上位4社中3社に査定依頼ができる)から見てもまず間違いないのは事実です。

大手不動産会社は、人口が多い都市は非常に得意としていますので、人口がそこそこ多い都市を売却検討されている方はすまいValueが良いでしょう。

すまいValueはコチラ → https://sumai-value.jp/

逆にいうと、すまいValueの弱点は、地方には対応していない可能性が高い点です。

その場合は、1つ目に紹介したNTTグループが運営するHOME4Uがオススメです。


また、さらに1都3県(東京・神奈川・埼玉・千葉)で売却を検討されている方はソニー不動産が非常にオススメできます。

ソニー不動産

ソニー不動産は、エージェン制を採用している、国内では数少ない不動産会社。

分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、ソニー不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

しかも今なら不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえます。

初めてでよく分からない不動産の売却の基礎から成功の秘訣までが学べます。

まずは気軽に相談だけでもしてみると良いでしょう。

ソニー不動産はコチラ → https://sony-fudosan.com/


少し長くなりましたので、再度まとめます。

不動産売却成功のシナリオ

        
  • 大手不動産会社も含めて、多くの不動産会社に相談したい!でも安心したいという方はHOME4U
  • 人口がそこそこ多い不動産を売却検討の方はすまいValue
  • 【1都3県限定】売主のことのみ考えてくれるソニー不動産

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

サイト名 提携不動産会社 対応地域 利用者数 運用歴 強み 弱み
HOME4U 900社 全国 500万人
※2016/12時点
2001年~

利用者実績、運営歴ともにNo.1
・NTTグループ運営だから安心!
・3位の「東急リバブル」に依頼ができるHOME4U(他依頼が行えるのはすまいValueのみ)

提携不動産会社が少なめ
すまいValue 6社(超大手会社のみ) 全国
※人口の少ない都市は未対応
非公開 2015年~ 超大手の不動産会社のみで安心
・仲介件数1位の「三井不動産」2位の「住友不動産」に査定依頼が行える唯一の一括査定
地元密着の不動産会社は探せられない
ソニー不動産 非公開 東京・神奈川・千葉・埼玉のみ 非公開 2014年~ 国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化
・不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえる!
一都三県のみしか対応できない
リガイド 600社 全国
非公開 2006年~ 一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、厳選に不動産会社をチェックしている
提携不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社 全国 420万人 2004年~ 賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開 全国
※マンション専用
360万人 2011年~ 売却だけではなく賃料査定も同時に行える
・最大9社からの査定結果を比較できる
査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
イエイ 1,000社 全国 300万人
※2016/02時点
2007年~ 悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
イエウール 1,400社 全国 450万人
※2015/03時点
2013年~ ・比較できる不動産会社がNo.1
・利用者数が多い安心の実績
運営歴が浅い
スマイスター 1,200社 全国 350万人
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不動産一括査定についてさらに詳細が知りたい方は下記記事をご確認ください。

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以上、ここまで家売却の見積もり査定について見てきました。

高く売る方法が分かったところで、次に気になるのは売却に要する費用です。

そこで次に家売却の費用について見ていきます。

5.家売却にかかる費用6種類と相場

不動産の売却の費用の中には、

  1. 仲介手数料
  2. 抵当権抹消費用
  3. 売買契約書に貼付する印紙税
  4. 土地の測量費
  5. 立退料
  6. 取壊し費用

の主に6種類があります。

このうち、必ず発生するのは、①仲介手数料、②抵当権抹消費用、③売買契約書に貼付する印紙税の3つです。

以下、①仲介手数料、②抵当権抹消費用、③売買契約書に貼付する印紙税の3つについて解説します。

仲介手数料の相場

仲介手数料は成功報酬になります。

複数の不動産会社に一般媒介で依頼しても、仲介手数料を支払うのは、買主を決めてくれた1社のみになります。

そのため、1社だけに専任系媒介契約をしても、複数の不動産会社に一般媒介契約をしても、発生する仲介手数料は同じです。

一般媒介契約で依頼することは、売主にとって一つも損はなく、得しかありません。

仲介手数料は、宅地建物取引業法の中で、不動産会社が受領できる報酬の上限が決まっています。

報酬上限は、取引額によって、下表のように定められています。

取引額 仲介手数料(税抜の速算式)
200万円以下 取引額×5%
200万円超400万円以下 取引額×4%+2万円
400万円超 取引額×3%+6万円

通常、家の売却額は400万円超となることがほとんどであるため、仲介手数料は「取引額×3%+6万円」となります。

仲介手数料の支払い時期は、売買契約時に50%、引渡時に50%を支払うのが一般的です。

仲介手数料は、専任系媒介契約の方が値引はしやすいです。

専任系媒介契約であれば、不動産会社は売主側からの仲介手数料を確実に取れるため、多少値引しても「やむなし」という考えを取ることができるためです。

但し、不動産を高く売却する理論からすると、専任系媒介契約はお勧めできません。

仲介手数料は全体の3%と考えれば、一般媒介で1割高く売却した方が得と言えます。

仲介手数料の値引にはこだわらず、一般媒介で家を高く売却することを追求することをお勧めします。

尚、仲介手数料については、以下の記事で詳しく記載しています。ぜひご参照ください。

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抵当権抹消費用の相場

住宅ローンが残っている不動産を売却する場合、売却と同時に抵当権を外すことになります。

抵当権とは、つまり担保のことです。

少し本格的な表現をすると、住宅ローンを借りている債務者が不動産などを自分の手元にとどめたまま債務の担保として提供し、債権者がその担保物件から優先的に弁済を受けることができる権利のことを言います。

住宅ローンが完済しきっていない家は、登記簿謄本に以下のように抵当権の記載が残ったままになっています。

権利部(乙区) (所有権以外の権利に関する事項)
順位番号 登記の目的 受付年月日・受付番号 権利者その他の事項
1 抵当権設定 平成○○年〇月〇日
第△△△△号
原因 平成○○年〇月〇日設定
債権額 3,000万円
利息 年0・70%(月割計算、ただし月未満の期間は燃65日の日割計算)
損害金 年14%(年365日の日割計算)
債務者 東京都○○区○○一丁目2番3号  ○○ ○○
抵当権者 東京都○○区○○四丁目5番6号  株式会社○○銀行

家の売却時には、具体的にはこの登記簿謄本の抵当権の記載を削除することを行います。

これを抵当権の抹消と呼びます。

抵当権を抹消は、司法書士が法務局に行って行います。

そのため、抵当権の抹消費用としては、①抵当権抹消のための登録免許税と②司法書士へ支払う費用になります。

登録免許税とは、税金の呼び名ですが、実際には法務局へ支払う手数料のようなイメージのお金です。

登録免許税は、法務局の人たちが登記簿謄本の記載内容を変更したりするための費用だと考えておけば良いです。

抵当権抹消に必要な①登録免許税と②司法書士手数料は以下のようになります。

登記費用 内容 費用
登録免許税 抵当権抹消 不動産1個につき1,000円
司法書士手数料(目安) 抵当権抹消代理手続き 15,000円程度

抵当権は、土地と建物に両方に付いているのが通常です。

そのため、登録免許税は土地と建物の2個の不動産とカウントされ2,000円となります。

司法書士手数料はあくまでも目安であり、依頼する司法書士によって金額が異なります。

司法書士に関しては、不動産会社が手配してくれます。

自分で司法書士を探す必要はありません。

抵当権抹消に関しては、下記に詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。

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印紙税の相場

売買契約書には、証紙と呼ばれる切手のようなものを貼りつけます。

これを印紙税と言います。印紙税は売買契約書に証紙を貼付け、割印を押すことで納税したことになります。

不動産の売却の際、売買契約書に貼付する印紙税は、売買契約書に記載する売買金額の額によって決まります。

平成26年4月1日~平成30年3月31日までの間に作成された不動産の売買契約書に関しては、印紙税の額は、下表のとおりです。

契約書に記載する売買金額 貼付する印紙税
1万円未満
1万円以上10万円以下
10万円超50万円以下
50万円超100万円以下
100万円超500万円以下
500万円超1,000万円以下
1,000万円超5,000万円以下
5,000万円超1億円以下
1億円超5億円以下
5億円超10億円以下
10億円超50億円以下
50億円超
金額の記載のないもの
非課税
200円
200円
500円
1,000円
5,000円
10,000円
30,000円
60,000円
160,000円
320,000円
480,000円
200円

以上、ここまで家売却の費用について見てきました。

不動産を売却した後は、最後に確定申告が待っています。

そこで次に確定申告について見ていきます。

6.家売却後に必要な確定申告の流れと方法

不動産を売却したときは、荒っぽい表現をすると、購入した金額よりも高く売却できた場合、つまり儲かった場合には、その利益に対して所得税がかかります。

厳密には不正確な表現ですが、とりあえず税金は売却「額」ではなく、売却「益」に対して発生するものという理解で構いません。

個人が不動産を売却して、譲渡所得が発生した場合には、所得税が発生します。

譲渡所得とは、以下の計算式で計算されるものです。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用

「譲渡価額」は売却した不動産の売却金額です。「取得費」とは売却した不動産の購入額です。

但し、建物は減価償却後の価額となります。「譲渡費用」とは売却に要した仲介手数料等の費用です。

原則としては、譲渡所得がプラスであれば、所得税が発生しますので、確定申告する必要があります。

譲渡所得がマイナスであれば、所得税は発生しませんので確定申告は不要です。

但し、家のようなマイホームには、売却時になるべく税金が発生しないように色々な特例が設けられています。

また、家は年数が経つと価格が下がることが通常であるため、売却すると、ほとんどの人は譲渡所得がマイナスになります。

そのため、譲渡所得がマイナスになった場合、源泉徴収税の還付を受けることができるという特例もあります。

これらの特例を使える不動産は、居住用財産と呼ばれるマイホームに限ります。居住用財産の要件は以下のものになります。

  1. 現に居住している家屋やその家屋と共に譲渡する敷地の譲渡の場合
  2. 転居してから3年後の12月31日までに、居住していた家屋やその家屋と共に譲渡するする敷地の譲渡の場合(この間に貸付や事業用に供していても適用となる)
  3. 災害などにより居住していた家屋が滅失した時は、災害のあった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、その敷地だけ譲渡する場合
  4. 転居後に家屋を取り壊した場合には、転居してから3年後の12月31日までか、取壊し後1年以内か、いずれか早い日までに譲渡する場合(取壊し後にその敷地を貸し付けたり、事業の用に供したりすると適用外となる)

譲渡所得がプラスのことを譲渡益、譲渡所得がマイナスのことを譲渡損と呼びます。

「譲渡益が生じる場合」・「譲渡損が生じる場合」と「売却」・「買換え」の切り口によって、特例は以下の5つとなります。

譲渡益 譲渡の種類 特例
譲渡益が生じる場合 (所得税が発生) 売却 3,000万円の特別控除
売却 所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
買換え 特定の居住用財産の買換え特例
譲渡損が生じる場合 (所得税が戻ってくる) 買換え 居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
売却 居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

これらの特例を使いたい場合は、確定申告をする必要があります。

結局のところ、確定申告は、譲渡益が発生した人、または譲渡損が発生した人も、「した方が良い」ということになります。

たとえ、売却損が出たとしても、源泉徴収の還付を受けることができます。

居住用財産を売却した人は、ほぼ全員が確定申告をするべき人という結論になります。

尚、それぞれの特例に関しては、以下の記事で詳しく記載しています。ぜひご参照ください。

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7.まとめ

以上、家を高く売却できるのには理由がある!家売却の理論や方法を徹底解説してきました。

供給曲線が垂直となる不動産は、需要者側に競争が発生することで、高く売却することが可能です。

個人で家を高く売却するには、複数の不動産会社に一般媒介で仲介の依頼を行うことが、理論的に高く売るための実践方法になります。

複数の不動産会社に一般媒介で仲介の依頼をするには、一括査定サイトを使って一度の複数の不動産会社を呼び寄せる方法が便利です。

一括査定サイトを上手に使って、家を高く売却しましょう。

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