プロに聞いた!4,000万円の住宅ローンを組むには年収はいくらであれば良い?

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家を購入しようとすると、4,000万円という壁があります。

東京カンテイによると2016年の新築マンションの平均価格は5,087万円でした。

頭金1,000万円を用意したとしても、4,000万円は住宅ローンを組む必要があります。

これから住宅ローンを組もうとしている人の中には、

  • 4000万円の住宅ローンを組むには年収がいくらあればいいのだろう
  • 年収の何倍まで借りるのが適正なのだろうか
  • 4000万円を借りるのに年収以外の基準はあるのだろうか

等々のことを思っている方も多いと思います。

結論からすると、4,000万円の住宅ローンを組むには、666万円~800万円の年収が適正範囲になります。

そこで今回の記事では4,000万円の住宅ローンを組むための「年収」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたは4,000万円の住宅ローンを組むにはどの程度の年収が適正なのか理解できるようになります。

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1.「8倍基準」だと年収500万だと4,000万円借りれるが・・・

適正な年収倍率は5~6倍

冒頭の結論で、4,000万円の住宅ローンを借りる適正年収は666万円~800万円と述べました。

これは年収の5~6倍が適正として算出した数字です。

ただし、銀行の審査基準としては年収の8倍までを基準として有しており、実際には年収500万円あれば4,000万円まで借りることは可能です。

適正な住宅ローンの年収倍率は年収の5~6倍ですが、銀行は8倍程度まで融資をしてくれます。

無理なく返せる金額と、銀行が貸してくれる金額は異なるということがポイントです。

「8倍基準」が存在する理由

では、なぜ銀行は適正な年収倍率を超えてでも貸してくれるのかというと、それには理由がります。

銀行は、住宅ローンのうち、長期固定金利のローンに関しては、住宅金融支援機構へ債権を売却できる仕組みを持っています。

住宅金融支援機構とは、旧住宅金融公庫のことです。

住宅金融支援機構では、現在、民間の銀行が貸し出した住宅ローンを証券化し、それを銀行から買い取るという仕事をしています。

銀行は住宅金融支援機構から回収業務だけを請け負います。

銀行は固定金利の住宅ローンを貸したらすぐに、住宅金融支援機構へ債権を売却します。

銀行は債権を売却した時点で利益が確定し、債務者(お金を借りる人)が返済できなくなっても損失を受けることはありません。

つまり、固定金利の住宅ローンについては、銀行としてはいくら貸出を行っても痛くもかゆくもないのです。

住宅ローンを借りる人でも、全額変動金利で借りる人は少ないです。

固定と変動を半々にする等、組み合わせて住宅ローンを組む方が殆どです。

最近は超低金利であるため、全額固定金利で借りる方も少なくありません。

そのため銀行としては、住宅ローンを貸すリスクは非常に少なく、適正返済額を超えて貸しても構わないのです。

銀行が貸し出しをし過ぎて、返済できなくなった場合、そのリスクを負うのは住宅支援機構が証券化した証券を購入した投資家になります。

銀行自体は、住宅ローンの貸し出しリスクはほとんど取っていません。

そのため、銀行は適正借入額を上回る年収の8倍まで貸してくれるのです。

以上、ここまで8倍基準だと500万を見てきました。

では次に年収500万円の人が年収の8倍である4,000万円を借りたらどうなるのかについて見ていきます。

2.実際に「8倍」で借りるとどうなる?

決して贅沢な買い物ではない

2016年の首都圏における新築マンションの平均価格は5,000万円です。

首都圏の平均価格であるため、5,000万円のマンションは決して贅沢な買い物ではありません。

近年は若年世帯よりも高齢者世帯の方が資産を有している傾向にあることから、住宅を購入する際、親から子供への住宅取得資金を支援するケースが増えてきました。

親からの支援は、片側の親から500万円ずつ支援するようなケースが多いです。

両親から500万円の支援があれば、自己資金は1,000万円となるため、4000万円の住宅ローンを組めば、なんとか「平均」のマンションを購入することができます。

5,000万円は平均的な価格であるため、子供たちは決して贅沢な家を購入している訳ではありません。

あくまで平均的な物件を購入するだけでも、親からは1,000万円を調達し、銀行からは4,000万円を借入しないと、購入できないのです。

そのため、現実的に普通の物件を購入するのでも、住宅ローンを4,000万円は借りたいところです。

そこで、4,000万円を借りると毎月の返済額はどうなるかを見てみます。

4,000万円を借りた場合の金利

2018年12月時点では、35年の住宅ローンの中で、最安値帯の金利は1.090%です。

4,000万円を1.090%で35年の住宅ローン(元利均等返済、ボーナス返済無し)で組むと、毎月の返済額は114,599円になります。

年間返済額は1,375,188円です。

ここで、年間返済額を年収で割った数字を返済比率と言います。

適正な返済比率は20%程度です。

以下に、4,000万円の借入をした場合、年収倍率を5.0倍から8.0倍までスライドさせた場合の返済比率の数値を以下に示します。

倍率年収年間返済額返済比率
5.0倍8,000,000円1,375,188円17%
6.0倍6,666,667円1,375,188円21%
7.0倍5,714,286円1,375,188円24%
8.0倍5,000,000円1,375,188円28%

上表を見ると、年収が6,666,667円(年収倍率6倍)の人であれば、返済比率が21%であるため、おおむね適正の範囲内であることが分かります。

適正な返済比率は高くても25%です。年収5,714,286円(年収倍率7倍)の人であれば、苦しいですが、一応、返済比率が25%を下回っています。

一方で、年収5,000,000円だと、返済比率は25%を超えてしまいます。これは危険水域です。

ちなみに銀行は返済比率が30%でも貸してくれます。

実際、年収5,000,000円の人が、毎月114,599円の住宅ローンを返済していくのは、かなりキツイと思われます。

年収の8倍で住宅ローンを借りてしまうと、返済比率の面からしても、高いと言わざるを得ません。

返済比率の観点からしても、4000万円を借りる場合は、返済比率が6.0倍の666万円程度の年収が必要となります。

以上、ここまで8倍で借りるとどうなるかについて見てきました。

では次に、適正年数に満たない場合はどのようにすべきでしょうか。

そこで次に適正年収に満たない場合の対応方法について見ていきます。

3.適正年収に満たない場合の対応方法

平均年収では平均価格の物件は買えない

2016年における都道府県別の平均年収は、1位が東京都で605万円になっています。

2位が神奈川県の544万円です。

全国トップの東京都の平均年収ですら、住宅ローン4,000万円の適正年収である666万円を下回っています。

つまり、平均的な年収では、平均価格の物件は購入できないということになります。

ましてや、20代後半や30代前半の若い夫婦では、平均年収に届いていない人が殆どのため、4,000万円の借入はもっとできないということになります。

一方で、65歳定年を考えると、35年ローンを組む場合、30歳で住宅ローンを組むことがベストになります。

では、30歳の若い夫婦が贅沢をせず、あくまでも平均的な価格の物件を購入するにはどのようにしたら良いでしょうか。

この場合は、夫婦で収入を合算して住宅ローンを組むしかありません。

例えば、東京都の30歳男性の平均年収は515.6万円です。

また30歳女性の平均年収は429.7万円です。合算すると世帯収入は945.3万円になります。

世帯収入が945.3万円であれば、4,000万円は十分余裕を見て借りることができます。

夫の単独収入では住宅ローンが組めない場合は、夫婦合算の世帯収入で住宅ローンを組むことになります。

世帯収入を前提として住宅ローンを組む方法

世帯収入を前提として住宅ローンを組む方法としては、次の2つの方法があります。

  1. 妻を連帯保証人として夫が単独で住宅ローンを組む方法(連帯保証の方法)
  2. 夫と妻が共有で物件を購入する方法(共有の方法)

連帯保証の方法では、夫が単独所有者になるため、住宅ローンを返済する債務者は夫だけになります。

仮に、後で妻が子育てに専念するために会社を辞めたとしても、債務者は夫だけのため、特に問題はありません。

連帯保証の方法は、妻が退職しやすい住宅ローンの組み方と言えます。

一方で、共有の方法は、夫婦がそれぞれ住宅ローン控除を受けることができます。

また不動産を売却したときも、3,000万円の特別控除を夫婦それぞれが受けることができます。

共有の場合、各種の税制優遇措置がW適用できるというメリットがあります。

妻が退職する可能性の低いキャリアウーマンであれば、共有はメリットのある住宅ローンの組み方と言えます。

以上、ここまで適正年収に満たない場合の対応方法について見てきました。

ただし、連帯保証や共有の方法にも注意点があります。

そこで次に世帯年収を前提とした場合の注意点について見ていきます。

4.世帯年収を前提とした場合の2つの注意点

注意点1.意外と早い離婚の現実

世帯年収を前提とした連帯保証や共有の方法でも落とし穴があります。

それは離婚をした場合です。

住宅ローンを組む際は、あまり離婚のことまで考えたくないですが、実は離婚の現実は割と早く訪れます。

国内では結婚後5年未満で離婚をする人は、全体の32.1%いると言われています。

しかも30~34歳の女性が最多です。

5年未満の離婚となると、住宅ローンがほとんど返済されていない状況です。

連帯保証や共有を解消するには、不動産の売却が基本になります。

運良くマンションが値上がりして住宅ローン残債以上で売却できれば問題ありませんが、売却額が住宅ローンを下回っている場合(オーバーローンの状態)だと、売却後の残債を自己資金で返済しなければなりません。

注意点2.住宅ローンを払えなくなると問題になる

オーバーローンだと、売却に踏み切れない人も多いため、離婚後も連帯保証や共有状態を引きずったまま不動産を所有し続けることになります。

連帯保証人は、離婚後に夫が自己破産してしまうと連帯保証人に返済義務が回ってきます。

また共有では共有者の同意がないとずっと売却できない状態になります。

いずれにしても、離婚後、元パートナーが住宅ローンを払えなくなった場合は、自分も巻き込まれる可能性があります。

連帯保証人や共有は離婚の際に問題となることを知っておきましょう。

尚、離婚と不動産については下記に詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。

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2018年12月現在のオススメ住宅ローン

2018年12月現在のオススメの住宅ローンを紹介します。

正直なところ、銀行が潰れるのは考えにくいのもありますので、金利順で並べています。(※最新情報は各金融機関をご確認ください。)

一般的には、固定金利と変動金利を組み合わせて借りるのが一般的。

【固定金利で比較】住宅ローンの比較・ランキング

固定金利の中でも一番借り入れが多い10年固定でのオススメ順です。

今後、金利は上がると予想されるため、固定金利がむしろ有利。

【変動金利】住宅ローンの比較・ランキング

変動金利は金利が下がるときには有利です。

ただし、現状では変動金利は上がり傾向にあります。

【フラット35】比較・ランキング

金利はどうしても上がってしまいますが、返済計画を確定したい場合はフラット35もオススメです。

【借り換え】住宅ローンの比較・ランキング

借り換えを考えるなら金利が低い今がチャンス。

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5.まとめ

以上、4000万円の住宅ローンを組むには年収はいくらであれば良いのかを解説してきました。

4000万円を借りる場合には、世帯収入等で666万円程度は必要です。

8倍基準で借り過ぎないよう注意してください。

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