住宅のプロが教える！適切な住宅ローン返済比率の決め方と注意点

住宅ローンを借りる前に、知っておかなければならないことがあります。

それは、あなたが「借りられる額」と、あなたが「返せる額」は違うという点です。

住宅ローンには審査があるため、審査に通るとあなたは認められたような気分になり、自分の返済能力に過信します。

こらから住宅ローンを借りようと思っている人の中には、

等々のことを思っている方も多いことでしょう。

結論からすると、銀行の融資額を目いっぱい借りてしまうと、今後の生活は苦しくなります。

借入可能額と適正借入額は異なります。

そこで今回の記事では、住宅ローンの適切な「返済比率(返済負担率)」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことで、あなたは適切な返済比率がどれくらいかを理解し、どの程度の金額を借りればよいのか分かるようになります。

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1.住宅ローンの返済比率とは

1-1.定義は額面年収に対する割合

返済比率とは、額面年収に対する住宅ローンの年間返済額の占める割合

別名、返済負担率とも言われます。返済比率を式で表すと以下のようになります。

返済負担率は、一般的に20～25％以内に収めておくことが無理のない水準と言われています。

理想としては20％以内に抑えるのが良いです。

例えば、額面年収800万円の人が、20％の返済比率とすると、年間返済額は160万円(＝800万円×20％)となります。

月額換算すると13.3万円程度です。

返済負担率の分母は額面年収です。

額面年収と手取りの差は、扶養家族や保険等によってことなりますが、ざっくり言うと額面から20～25％くらい減額した数字が手取りとなるイメージです。

そのため、額面年収が800万円の人であれば、実際の手取りが600万円くらいになる場合があります。

年間返済額を160万円に抑えたとしても、手取りに対しては約26.7％の負担比率になります。

1-2.手取りに対する割合

額面年収800万円の人の手取りが600万円とした場合、額面収入に対する返済負担率と手取りに対する返済負担率の関係は以下のようになります。

※額面年収800万円、手取り600万円で計算

額面に対する返済負担率を30％としても、なんとなく大丈夫そうな気がしますが、実際の手取りに対する返済負担率は40％にもなってしまいます。

額面に対する返済負担率を25％に抑えて、やっと手取りに対する返済負担率は33.3％になります。

額面と手取りの金額差が大きいほど、両者の返済負担率との差が広がります。

以上、ここまで返済比率について見ていきました。

それでは次に審査の許容額について見ていきます。

2.住宅ローン審査の許容額

2-1.住宅ローンの審査ポイント

住宅ローン審査を申し込む前に知っておくべきことは、「借りられる額」と「返せる額」の違いです。

住宅ローンでは、物件の担保価値よりも借りる本人の属性が重視されて審査が行われます。

住宅ローン審査のポイントは、下表の通りです。

2-2.条件の良い人は借り過ぎに注意

ここで、大企業のサラリーマンや公務員等で非常に条件の良い人ほど注意が必要です。

条件の良い人であれば、銀行は「ぜひ貸したい！」という状況になり、どんどん貸してくれるためです。

条件の良い人の額面に対する返済負担率は40％程度まで承認されることもあります。

前章でも示しましたが、例えば額面年収800万円、手取り600万円の人であれば、額面に対する返済負担率が40％になると、手取りに対する負担率が53.3％にもなってしまいます。

つまり稼いだ額の半分以上のお金がローンの返済に充てられます。

このような状態だと、ボーナスもほとんどローンで消えてしまうことになり、全く貯金ができません。

子供が小さいうちはなんとか返せても、貯金ができないまま子供が高校生以上になってしまうと学費が払えない状況に陥ります。

実際、銀行が承認してくれる融資額は、「借りられるお金」ではあっても、「返せるお金」ではないということになります。

「借りられるお金」と「返せるお金」は、常に以下の関係にあるということを知っておく必要があります。

銀行が審査して貸してくれるのだから、返せるのだろうと思うのは、大きな勘違いです。

銀行が返済負担率の40％まで貸してくれると言っても、自分で返済負担率を20％まで抑えるように自制心を働かせましょう。

以上、ここまで審査の許容額について見てきました。

それでは次に平均的な生活費について見ていきます。

3.平均的な生活費から自分の生活費を考えよう

3-1.統計上の平均支出

住宅ローンを借りる場合、家計簿をつけていないと自分たちの生活費がどれくらいかかっているのか分からないものです。

ましてや、これから結婚する人はいくらかかるか分からない方もいるでしょう。

そこで総務省統計による2016年の二人以上の世帯（平均世帯人員2.99人，世帯主の平均年齢59.2歳）の平均消費支出を提示してみます。

住居費(家賃地代、設備修繕・維持)を除く平均支出は以下の通りです。

3-2.生活費は30万円弱

上表には、主に下の住宅関連の項目が含まれていません。

ここで、固定資産税及び都市計画税はエリアによっても異なりますが、標準的な住宅でざっくり月10,000円程度です。

またマンションの平均の管理費・修繕積立金は17,430円となります。

そのため、上表の平均支出額265,509円に、固定資産税・都市計画税とマンションの管理費・修繕積立金を合算すると、292,939円となります。

一戸建てであれば、とりあえず管理費・修繕積立金は発生しないため、275,509円程度です。

いずれにしても、住宅ローン返済以外で、約30万円弱は生活費にかかるということになります。

家計簿をつけていない方は、生活費は住宅ローン以外で約30万円かかると思っておけば良いでしょう。

以上、ここまで平均的な生活費について見てきました。

それでは次に借入額と月額返済額について見ていきます。

4.借入額と月額返済額の妥当性

4-1.借入額別の返済額

借入額と月額返済額を計算してみます。

条件としては、35年の固定金利1.5％、ボーナス返済無しで毎月の返済額を算出しています。

生活費には約30万円かかるため、例えば3,500万円を借りたとしても返済額が107,164円のため、毎月40万円のお金が必要となります。

毎月の返済額を107,164円とすると、年額返済額は1,285,968円となります。

仮に返済比率を20％とすると、年額返済額1,285,968円の人の額面収入は6,429,840円となります。

4-2.物件価格と必要年収

まとめると、年収650万円くらいの人が3,500万円を借りると、毎月40万円程度の支出が必要となります。

感覚的に、返済比率が20％でも決して余裕がる数字ではないことが分かります。

しかも都内の新築マンションであれば、7,000～8,000万円は当たり前です。

7,000～8,000万円のローンを組もうとすると、返済比率を20％として年収1,300万円程度は必要となります。

都内で7,000～8,000万円のマンションを購入するのであれば、共働きでも世帯収入を1,300万円程度に維持していかないと、厳しいです。

共働きであれば、今後も夫婦で仕事を続けていくことが出来そうかを十分に見極めて上で、購入しましょう。

以上、ここまで借入額と月額返済額について見てきました。

それでは次に理想的な返済比率について見ていきます。

5.プロが教える！理想的な住宅ローンの返済比率

5-1.住宅価格から考える

マンションを購入する際、上記のように生活費から積み上げていくらを借りるかを計算するような人は実際にはマレです。

むしろ、普通は物件価格ありきで考えている人の方が多いです。

住宅ローンよりも「○○駅の徒歩10分圏内のマンション」という物件の物理的な条件の方が先に検討されます。

そこで、次に物件の金額ありきで考えてみることにします。

東京カンテイによると、2016年における首都圏の新築マンションと一戸建ての平均価格は5,087万円であったと発表されています。

つまり、特別な贅沢をしなくても、首都圏で新築住宅を購入しようとすると、少なくとも5,000万円はかかるということです。

一方で、2018年6月時点における35年ローンの金利で、銀行に最も多く採用されているのは、1.090％となっています。

5,000万円の物件を35年固定金利(1.090％)のフルローン(ボーナス返済無し)で購入すると、毎月の返済額は143,249円となります。

年の返済額は1,718,988円となります。

5-2.返済率と年収

年間返済額を1,718,988円とした場合、返済比率に対する額面年収の関係は下表の様になります。

理想的な返済比率は20％ですので、年収860万円の人であれば5,000万円の住宅をフルローンで購入しても問題ありません。

ただし、例えば30歳で住宅を購入しようとしても、30歳の時点で年収860万円に届いている人は、そう多くはないです。

そのため、奥さんとの収入も併せて、世帯収入が690万円弱であれば、返済比率は25％以内であるため、なんとかやっていける水準になります。

平均的な生活費を月30万円だとすると、住宅ローンを込みで月443,249円のお金が必要です。

年に換算すると、5,318,988円です。

年収690万円の人の手取りはちょうど530万円程度であるため、ギリギリであると言えるでしょう。

返済比率が30％とすると、額面年収が5,729,960円で済みます。

ただし、額面年収が570万円程度の人は、手取り年収が450万円程度です。

年間5,318,988円のお金が必要となることを考えると、完全に赤字になります。

よって、やはり返済比率は20～25％以内とするというのは、妥当な水準です。

返済比率25％がちょうど損益分岐点であって、それより上になると家計の収支が赤字になる可能性があります。

将来のための貯金等を考えれば、やはり返済比率は20％程度に抑えておくことが理想的と言えるでしょう。

5-3.自己資金を増やす

では、年収860万円までいかないと、平均の家すら買えないのかといえば、そんなことはありません。

自己資金を加えていくことで返済率20％に近づきます。

ここで、再度、35年固定金利(1.090％)で、自己資金を追加して借入金額を変動させることで、返済比率20％を維持した形で必要額面年収を計算してみます。

物件価格は5,000万円とします。

例えば、ご主人と奥様の両方の家から500万円ずつ出してもらい、自己資金を1,000万円とすれば、額面年収6,875,940円でも、返済比率20％で5,000万円の家を購入することが可能です。

30歳で35年ローンを組もうとすると、数字としては、かなり現実感を帯びてきます。

30歳で結婚してすぐに家を購入するのであれば、とりあえず、親から援助を受けるか、借りるかをして、1,000万円程度を工面した上で購入するのが現実的であり、堅実です。

5-4.親から住宅資金を工面してもらうには

親から住宅資金を工面してもらうことは、子供からはなかなか言い出せないことです。

特に、男性のご主人の方は口が裂けても言えないという人もいると思います。

そのような場合は、奥様の方で一肌脱いでください。

まずは実親に500万円の融資を頼みます。

娘のお願いなら親は喜んで援助をしてくれます。

嫁側の家が援助するとなると、夫側の家も援助しないわけにはいきません。

夫側の家からも、「こちらも500万円出す」と言ってくれる展開になります。

そのため、住宅を購入する際は、必ず事前に親に相談してください。

親を味方につけておくことが何よりも大切なポイントになります。

自己資金を増やすことによって、返済比率を20％に抑えることを目標にしましょう。

以上、ここまで理想的な返済比率について見てきました。

それでは次に年収の倍率について見ていきます。

6.年収の倍率で変わる借入可能額

6-1.返済比率と年収倍率との関係

住宅ローンは返済比率の他に、年収との倍率によっても借入可能額が決まってきます。

銀行の審査場の許容範囲は年収の8倍までとするところが多いです。

ここで、先ほどの表を再掲します。

上表は、5,000万円の物件を35年固定金利(1.090％)のフルローン(ボーナス返済無し)で購入した場合、年の返済額である1,718,988円から返済比率と年収の関係を見た表です。

右側に記載している数値は、5,000万円を額面年収で割った数字になります。

つまり年収の何倍を借りているのかを表した数字になります。

銀行の審査基準は、年収の8倍を目安としているところが多いです。

そのため、上表で言うと返済比率25％の人は年収倍率が7.2倍であるため借入可能ですが、返済比率30％の人は年収倍率が8.7倍であるため、借入が難しくなります。

やはり、返済比率が25％というのが、年収倍率から見ても許容範囲であるということができます。

6-2.適正年収倍率は5～6倍

返済比率が30％を超してしまうと、年収倍率の観点からしてもアウトになります。

返済比率が30％の人の額面年収は、5,729,960円となりますが、手取りは4,500,000円程度です。

上記シミュレーションでは、年間に必要となるお金が5,318,988円でした。

銀行は年収倍率が8倍、返済比率は40％まで貸してくれます。

しかしながら、年収倍率8.7倍、返済比率30％では赤字になります。

つまり借りることができても返せない金額となっています。

繰り返しますが、「借りられる額」と「返せる額」は違うということを、改めて認識しておくことが需要になります。

年収倍率は8倍以内、かつ、返済比率は25％以内が一つの目安です。

余裕を持った返済をする場合は、年収比率は5～6倍程度といったところでしょう。

以上、ここまで年収の倍率について見てきました。

それでは次に完済時とのバランスについて見ていきます。

7.完済時とのバランスも考える

7-1.65歳完済が基本

住宅ローンを借りる際は、返済比率の他に、完済時の年齢を考慮する必要があります。

完済時年齢は、65歳とするのがベストです。

実際、銀行は80歳完済までの計画でも貸してくれますが、65歳以降の年金生活ではとても住宅ローンは返済できません。

現在でも、定年退職をきっかけに住宅ローンが支払えずに自己破産をする人がいます。

ましてや、今の現役世代の人たちは、年金がもらえるかどうかも定かではありません。

そのため、返済期間を65歳で完済させる計画にすることが大切になります。

7-2.年金では足りない現実

65歳での完済を考えると、理論的には30歳以下で35年ローンを組まない限り、65歳で完済することは無理です。

しかしながら、現在では晩婚化が進んでおり、40歳近くで結婚する人も少なくありません。

銀行は80歳完済まで認めてくれるため、45歳までなら35年ローンを組むことができます。

ただ、標準的なサラリーマンのもらえる年金は月16万円です。

専業主婦は6万円もらえるため、夫婦の年金は合算すると22万円になります。

上記で、生活費は住宅ローン以外で約30万円弱かかると説明しましたが、年金生活だけだと、この時点で既に赤字です。

実際には教育費等がないため、切り詰めることが可能ですが、それでもさらに住宅ローンの支払いとなると、とても年金だけでは払いきれません。

よって、まずは65歳定年まで返せるローン期間を考慮することが必要になります。

40歳でローンを組む場合は、25年ローンになります。

完済期間も「借りられる額」と「返せる額」を狂わせる要因の一つです。

借りられるのは80歳までですが、返せるのは65歳までです。

住宅ローンを組む際は、65歳完済で、かつ、返済比率が20％以下になるようなローン設計を立てるようにしましょう。

以上、ここまで完済時とのバランスについて見てきました。

最後に住宅ローン選びに便利なサイトについてご紹介します。

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今後、金利は上がると予想されるため、固定金利がむしろ有利。

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ただし、現状では変動金利は上がり傾向にあります。

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9.まとめ

以上、借りる前に知っておきたい適切な住宅ローン返済比率(返済負担率)について見てきました。

住宅ローンの返済比率は20％以内、年収倍率は5～6倍が適切です。

銀行に言われるままに満額を借りてしまうのは危険です。

自分で自制心を働かせて、返せる額を借りるようにしましょう。

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