無駄に思える別居中の住宅ローンの注意点とオススメの解決方法

付き合っているときであれば、相手が嫌いになれば簡単に別れることができます。

ところが、嫌いになっても簡単に別れることができないのが「離婚」です。

なかなか離婚ができずに、住宅ローンを払いながら別居を続けている人もいます。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 別居中の住宅ローンの支払いが重い
  • 別居中の住宅ローンと婚姻費用の関係について知りたい
  • 離婚に関する不動産の問題の解消方法を知りたい

今回の記事では、「別居中」の住宅ローンにフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたは別居中の住宅ローンについて理解し、離婚後に不動産の問題を残さないための対処方法を知ることができます。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.価値観が異なる場合は離婚はできない

90%程度の離婚は夫婦の話し合いで決まります。

お互いが嫌であれば、「別れましょう」「そうしましょう」の話で離婚が成立します。

夫婦の話し合いで離婚が成立することを「協議離婚」と言います。

通常の離婚は、この協議離婚で話が終わります。

ところが離婚を切り出しても、相手が反対する場合があります。

それでもなんとか離婚したい場合は、裁判所の力を借りることになります。

裁判所を使った離婚は2種類

裁判所を使った離婚の方法としては、

  1. 離婚調停
  2. 離婚裁判

の2つがあります。

まずは離婚調停で話を付け、それでも無理な場合は離婚裁判というころになります。

この離婚裁判になった場合、争点となるのが離婚原因です。

離婚原因とは、浮気や暴力、ギャンブルなどによる借金等があります。

相手方に離婚原因があれば、裁判所を使って離婚を成立させることができます。

既に浮気などの離婚原因がある人であれば、裁判所の手続きを進めていった方が話が早いです。

性格の不一致だけでは離婚は難しい

単純に相手が嫌いという場合はどうなるのでしょうか。

世間では、このような離婚原因を「性格の不一致」などと呼んだりします。

もう相手のわがままに我慢できないというのも性格の不一致に該当します。

裁判所を使った離婚の場合、単純に性格の不一致だけで離婚を成立させることは難しいのが実態です。

裁判離婚を成立させるには「婚姻関係を破綻させる」

性格の不一致で裁判離婚を成立させるためには、意図的に婚姻関係を破綻させる必要があります。

婚姻関係を破綻させることとは、つまり「別居」です。

具体的には5~10年程度の別居状態が続いていることが、裁判所が婚姻関係は破綻していると認識してくれる目安になります。

ただし、この別居期間中も養育費や住宅ローンは払い続けなければいけないという注意点があります。

このように離婚前に支払う費用のことを「婚姻費用」と呼びます。

そこで、次に気になる住宅ローンと婚姻費用との関係について見ていきます。

2.別居中の婚姻費用はどうなるの?

婚姻費用とは離婚前に相手方に支払う費用

夫婦には、お互いの生活レベルが同等になるように助け合う生活保持義務があります。

そのため、別居中でも婚姻関係が続いている限り、相手方に同等の生活レベルを維持するために支払うのが婚姻費用になります。

婚姻費用は、婚姻関係が続いている限り、相手方から請求される可能性があるため、離婚訴訟中でも請求させると支払い義務が生じます。

婚姻費用は、生活費や子供の学費の他、住宅ローンなどの居住費も含まれます。

別居期間が長ければ長いほど、婚姻費用の負担も大きくなります。

別居期間が長く続くと、自分の生活も苦しくなるため注意が必要です。

婚姻費用を滞納してしまうと、給与が差し押さえられてしまうこともあります。

別居中の住宅ローン支払いは住んでいる人により異なる

別居中での住宅ローンの支払については、住宅ローンを払っている家に

  1. 自分が住んでいる場合
  2. 相手方が住んでいる場合

で考え方が異なります。

自分が住んでいる場合

住宅ローンを払っている家に自分が住んでいる場合は、基本的に婚姻費用を減額してもらえることはありません。

この場合の住宅ローンの支払いは、財産形成の一部としてみなされます。

婚姻期間に作った財産については、財産分与の際、相手方に原則、半分を渡すことになります。

この場合の住宅ローンの支払いは、財産分与するための資産をせっせと作っている行為になっていると言えます。

相手が住んでいる場合

住宅ローンを払っている家に相手が住んでいる場合は、婚姻費用が減額される可能性があります。

相手が住んでいる場合は、本来相手方が支払う家賃相当額を支払っているとみなさせる可能性があるためです。

住宅ローン以外の婚姻費用をどれだけ支払うべきかについては、夫婦の個別的な事情を考慮して決定されます。

婚姻費用を減額するには、専門家に一度相談することをオススメします。

日本司法書士センター(法テラス)であれば、無料相談を受けていますので、一度、活用してみるのも良いでしょう。

以上、ここまで婚姻費用と住宅ローンについて見てきました。

では、離婚したくて始めた別居について、注意点はないのでしょうか。

3.別居中に気をつけたい慰謝料

離婚には、婚姻費用の他、離婚が成立すると財産分与という資産の分割問題も生じます。

さらに、追い打ちをかけて発生するのが「慰謝料」です。

慰謝料とは、浮気や暴力などの有責行為があって離婚する場合、婚姻生活中に味わった精神的苦痛に対して支払われる費用

性格の不一致が原因で離婚しようとしても、浮気をしてしまうと相手に慰謝料まで取られてしまうことになります。

別居中に婚姻費用を払った挙句、慰謝料まで請求され、財産分与までしなければならないということになると、踏んだり蹴ったりです。

一方で、「性格の不一致」や「価値観の相違」等、どちらか一方が悪いわけではない場合は、慰謝料の請求が認められないケースが多いです。

単純に相手のわがままが耐え切れないだけなのに、さらに浮気の汚名によって慰謝料まで請求されてしまうのは腹立たしい限り。

離婚が成立すれば、いくらでも自由になれますので、別居中の浮気はくれぐれも我慢するようにしてください。

以上、ここまで別居中の注意点について見てきました。

別居を継続して、晴れて離婚が成立すると、その後には財産分与の壁が待ち受けています。

不動産を財産分与する場合、別居中に財産分与するか、もしくは離婚後に財産分与をするかで考え方が異なります。

4.家の財産分与は離婚前か離婚後かどちらが良い?

離婚をする際は、原則として家は売却することがベストです。

しかしながら、相手方がそのまま今の家に住み続けたいという条件があり、それを飲まざるを得ない場合もあります。

相手方に家を財産分与する場合、

  1. 離婚前に財産分与する場合
  2. 離婚後に財産分与する場合

の2通りが考えられます。

離婚前に財産分与する場合

離婚成立前に相手方に家を財産分与することは、夫婦間の贈与になります。

例えば、夫が妻に家を贈与すると、もらった妻の方に贈与税が発生

ただし、婚姻期間が20年を過ぎた後に贈与が行われる場合、最高2,110万円までは贈与の非課税枠があります。

20年以上の夫婦であれば、贈与を使った方が得になる場合があります。

離婚後に財産分与する場合

離婚後に財産分与をすると、今度は逆に家を譲った方に譲渡所得税が発生する可能性があります。

例えば、夫が妻に財産分与すると、夫に譲渡所得税が発生する可能性があります。

離婚後に、夫名義の家を妻に分与すると、時価で売却したものとみなされます。

その時価が、購入額よりも高く、売却益が出ていると判断されると、その売却益に対して所得税及び住民税が発生します。

そのため、時価が購入額よりも高くなっている場合は注意が必要です。

財産分与でも3,000万円の特別控除は使える

財産分与であっても、マイホームの分与に関しては3,000万円特別控除という特例が使えます。

この特例を使うと、ほとんどの場合所得税は発生しません。

3,000万円特別控除を使いながら、財産分与の譲渡所得税を回避するようにしてください。

3,000万円特別控除については、下記に詳しく記載していますのでぜひご参照ください。

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以上、ここまで別居と不動産の財産分与について見てきました。

離婚を前提に別居している場合、ぜひ検討したいのが賃貸への切替です。

5.離婚を前提に別居する場合は売却する

離婚時に注意をしたい点は、住宅ローンの組み方です。

  1. 妻が連帯保証人の場合
  2. 夫と妻が連帯債務の場合

は、離婚をしてもこの関係が解消されるわけではありません。

連帯保証や連帯債務については、今の住宅ローンを完済しない限り続きます

離婚によって自動的に解消されません。

離婚後も連帯保証や連帯債務が続くと、離婚後に住宅ローンの支払いができなくなるような事態が発生した場合、連帯保証人や連帯債務者に債務の返済義務が生じてしまいます。

そのため、別居中に家を売却して住宅ローンを完済しておくことがベストです。

家は売却して離婚まで賃貸に切り替えがオススメ

保有している家は売却し、2人とも賃貸に切替ておくことをオススメします。

近年は住宅価格が高騰しており、家を売却してもローン残債を完済できる可能性があります。

家を売却して現金化しておけば、財産分与の際、簡単に分けられるというメリットもあります。

まずは家の価値を知ることから始めましょう。

家の価値を知るには、不動産の一括査定サイトを使って、複数業者からの査定を取るのがオススメです。

家の価値を知るために「不動産一括査定サイト」を利用する

一括査定サイトでは最大6社から一度に査定額を取ることが可能です。

一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

一括査定サービスの仕組み

一括査定サービスの仕組み

複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。一括査定の流れとしては下記の通り。

一括査定の流れ

一括査定の流れ

一括査定サイトでは高い価格や安い価格がバラバラに出てきます。

査定額を比較するのが大切

査定額を比較するのが大切

一括査定サイトを使うことで高く売ることが出来るので、今では家を売る人は当たり前のように使われています。

また、家を売らずに財産分与する場合も、複数社の査定額が出るため、金額に納得感が出ます。

財産分与は、基本的に夫と妻の話し合いで決めることが基本。

家の価値については、お互い納得すればそれで十分になります。

一括査定サイトを利用して「これくらいで売れそうだから、こう分けよう」という形で十分。

一括査定サイトは机上査定で簡易的な査定も取れますので、ぜひ利用してみましょう。

一括査定のオススメは 「すまいValue」「HOME4U」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

その中でも

の4つを特にオススメしています。

筆者も不動産一括査定(「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 イエウール 」)を利用しました。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

不動産査定書を3社より入手

不動産査定書を3社より入手

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
知名度がある大手に依頼すれば問題ないですか?
売却を成功させるなら大手・中堅・中小を幅広く依頼した方がいいぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

売らなくてもOK!簡易的な机上査定&メール連絡も可能

紹介したサイトは、簡易的な机上査定も可能です。

また、イエウール以外は備考欄を設けており「メールでの査定額提示を希望」の旨を記載することで、不動産会社に伝わります。

ご要望・ご質問の欄にメールでの査定額を希望

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
どの一括査定なら「机上査定」「メール要望」が使えるんですか?
下記に比較してまとめてみたぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生
一括査定机上査定備考欄
すまいValue
HOME4U
イエウール  
SRE不動産(※旧ソニー不動産)

離婚での家売却については、下記記事に詳しく解説しています。

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6.まとめ

無駄に思える別居中の住宅ローンの注意点と解消方法について解説してきました。

別居は婚姻関係を破綻させるためには必要です。

余計な婚姻費用や慰謝料の発生には注意し、できれば別居中に不動産を売却してしまいましょう。

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