住宅ローンで担保提供をする前に知っておきたい抵当権について徹底解説

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はじめて住宅ローンを組み人の中には、「住宅が担保に取られる」ということに、少しぎょっとする人も多いのではないでしょうか。

担保は学校では習わないことですし、人生に一度くらいしか遭遇しないことなので、「よく分からない」というのが当然です。

これから住宅を購入しようとしている人の中には、

  • 担保ってそもそも何なの?
  • 担保に取られるって、物件を銀行に奪われるってことなの?
  • お金を返せなくなったらどうなるの?

等々の不安を抱いている人も多いのではないでしょうか。

そこで今回の記事では、住宅ローンの「担保」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたは住宅ローンの担保について理解できるようになります。

ぜひ最後までご覧ください。

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1.住宅ローンの担保とは「抵当権」のこと

担保とは抵当権のこと

担保とは、デジタル大辞泉(小学館)によると「将来生じるかもしれない不利益に対して、それを補うことを保証すること、または保証するもの。」という意味です。

担保と言う表現は、どちらかと言うと口語的表現ですが、法律用語で置き換えると「抵当権」という表現の方が正しくなります。

住宅ローンで家に担保を付けるということは、「抵当権を設定する」ということと同義です。

そこで、以下より「担保」という言葉は「抵当権」という言葉に置き換えます。

担保=抵当権」だと思ってください。

抵当権とは、少々難しい表現をすると、「債務者が不動産などを自分の手元に留めたまま債務の担保として提供し、債権者がその担保目的物から優先的に弁済を受けることができる担保物件のこと」を指します。

ここで、抵当権の話をすると、債務者とか、債権者とか、抵当権者とか等の似たような言葉が登場します。

慣れないと分かりにくいため、言葉を整理しておきます。

  当事者
呼び名 お金を借りている人 お金を貸している人
所有者(または本人) 銀行・サービサー※
債務者 債権者
抵当権設定者 抵当権者

※サービサーとは銀行から債権を譲り受けた債権回収会社のこと。

債務者とは、お金を返す義務のある人、つまり住宅ローンを借りる人です。

債権者とは、お金を返してもらう権利のある人、つまり銀行等になります。

抵当権を設定した場合、債権者と抵当権者は同じです。

抵当権は登記簿謄本に登記される

抵当権を設定すると、具体的には土地と建物の登記簿謄本に抵当権の内容が登記されます。

抵当権は登記簿謄本の「乙区」と呼ばれるところに、以下のように記載されます。

権利部(乙区) (所有権以外の権利に関する事項)
順位番号 登記の目的 受付年月日・受付番号 権利者その他の事項
1 抵当権設定 平成〇年〇月〇日
第*****号
原因 平成〇年〇月〇日設定
債権額 金5,000万円
利息 年1.5%(年365日の日割計算)
損害金 年18.250%(年365日の日割計算)
債務者 ○○市○○12番地34  ○○ ○○
抵当権者 ○○市○○56番地78  ××銀行
共同担保 目録(〇)第****号

登記簿謄本の記載事項には、どこの銀行からいくら借りているのかというのが分かります。

個人の借金の金額というのは、かなりディープな個人情報と思われますが、実は個人の借金情報というのは、とてもオープンな情報です。

登記簿謄本は、誰でも閲覧することができますので、登記簿謄本さえとれば、隣の人や会社の上司が、いくら借金しているのかというのが分かることになります。

昨今、個人情報がとてもうるさい世の中ですが、個人の借金情報は昔からフルオープンになっていても、特に問題は発生していません。

登記簿謄本への記載は債権者の権利を「公に示す」ために行っているものです。

最初にお金を貸した人が、後からお金を貸す人に対して、「私はこの人に先にいくら貸していますよ」と示すことが目的です。

登記簿謄本に借金の額が記載されていれば、後からお金を貸そうと思っていた人が、踏みとどまることもできます。

抵当権の設定では、借金の金額がバッチリ明記されるため、何となく気持ち悪い気がする人も多いです。

ただ、抵当権の記載は、債務者のためではなく、債権者のために行っているということを理解しておきましょう。

物件の評価額を決める「担保評価」をする

抵当権を設定する場合、一応、物件の評価額を決める担保評価を行います。

新築マンションの場合は、販売額が満額担保評価額となります。

中古物件では市場価格の70%程度が担保評価額となることがあります。

ただし、住宅ローンの場合、本人給与から返済されるため、必ずしも担保評価額と借入可能額が同じではありません。

担保評価に関しては下記に詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。

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担保なしで住宅ローンを組む場合

尚、担保なしで住宅ローンを組む場合は、抵当権が設定されることはありません。

担保がないということは、債権者にとってとてもリスクが高いため、無担保住宅ローンはとても金利が高いです。

担保なしで住宅ローンを組むことはイレギュラーなケースです。

担保なしで住宅ローンを組むことについては、下記に詳しく紹介していますので、ぜひご参照ください。

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以上、ここまで住宅ローンの担保について見てきました。

抵当権について、もう少し理解を深めたいと思います。

そこで次に抵当権と質権の違いについて見ていきます。

2.抵当権と質権の違い

質権も抵当権も担保提供のこと

抵当権と似たようなものに質権と言うものがあります。

質権の定義は以下の通りです。

質権とは、債権者が債権の担保として債務者から引渡を受けた物や権利を、債務の弁済があるまで留置することによって、債務者にその債務の弁済を間接的に強制し、また弁済がない場合には、その物や権利から優先的に弁済を受けることができる権利である。

では、ここでもう一度抵当権の定義を見てみます。

債務者が不動産などを自分の手元に留めたまま債務の担保として提供し、債権者がその担保目的物から優先的に弁済を受けることができる担保物件である。

抵当権も質権も、同じくお金を借りるための担保提供のことを指します。

質権とは、具体的に質屋の利用です。

質屋を利用する人は、「質屋にロレックスの時計を売った」というような表現をする人がいます。

しかしながら、この表現は正しくはありません。

ロレックスの時計を質屋に置くことは、質屋からお金を借りるという行為を行っています。

期限まで質屋にお金を返せば、ロレックスの時計は自分の元へ戻ってきます。

ロレックスのような動かせるものは「動産」と呼ばれます。

動産に担保権を設定することを質権であり、不動産に担保権を設定することを抵当権です。

違いは「債務者が利用できる」かどうか

動産は簡単に動かせることができるため、担保を設定しようとする際は、債権者の手元に留める必要があります。

もし債務者の手元に置いたままお金を貸してしまうと、その間に債務者が動産を壊す、

または動産を売却する等の行為が行われてしてしまうかもしれないためです。

一方で、不動産は簡単に動かせるものではありません。

そのため、債務者の手元に置いたまま担保権を設定しておいても、問題ないのです。

債務者からしてみると、質権ではお金を借りている間、質権を設定した物を利用することができません。

それに対し、抵当権ではお金を借りている間、抵当権を設定した物を利用することができます。

そのため、債務者にとって見ると、抵当権は自分の家に住みながら、担保を設定できるというメリットがあります。

質権で住宅ローンを組もうとすると、銀行が債務者の家に住むということになります。

抵当権は、担保を設定しながらも、債務者が自分で担保物件を自由に使えるという点が最大の特徴です。

以上、ここまで抵当権と質権の違いについて見てきました。

住宅ローンで抵当権を設定すると、銀行によっては住宅ローンでも根抵当権を設定する銀行があります。

そこで次に抵当権と根抵当権の違いについて見ていきます。

3.抵当権と根抵当権の違い

根抵当権とは法人が利用する抵当権のこと

住宅ローンは基本的に抵当権で組まれます。

ところが、一部の銀行では住宅ローンを根抵当権で設定する銀行もあります。

そのため、根抵当権についても触れておきます。

根抵当権とは、基本的に商売を行っている法人が利用する抵当権の種類です。

根抵当権は、担保する債権の最大限度額(極度額)を決めておき、その枠の範囲であれば、何度もお金を貸し借りできるという抵当権になります。

通常、抵当権では登記簿謄本に抵当権を設定します。

設定の際は登録免許税や司法書士への手数料が発生します。

また、お金を完済した際は、抵当権の抹消登記を行います。

この際も登録免許税や司法書士への手数料が発生します。

つまり、抵当権は設定と抹消で費用がかかります。

根抵当権はビジネスで使うもの

商売を行っていると、運転資金でお金が必要となり、銀行からお金を借りることがあります。

ビジネスではお金の入金が後になることが多いですが、その間に仕入れ代金や外注費用が発生してしまうと、企業は運転資金として一時的にお金を借ります。

例えば、建築工事を請け負う工事業者をイメージすると分かり易いと思います。

建築工事は、竣工時にお金が支払いますが、工事期間中は、請負工事業者が下請けへ支払う代金等を立替ています。

このような立替資金が運転資金です。

企業が毎回、取引の度に抵当権の設定と抹消を繰り返していたら、手間もコストもかかります。

また請負工事などは現場によっても受注金額が異なるため、借入額も毎回異なることになります。

そこで、根抵当権を設定しておけば、いちいち抵当権の設定や解除の手間が省けます

極度額までであれば、いつでも借りたり返したりを繰り返すことができるため、企業にとっては根抵当権の方が便利です。

運転資金の借入の場合、入金があった時点で借入を返済することができます。

借入期間は住宅ローンとは異なり、超短期です。

企業でよく見かける根抵当権のパターンは、本社ビルなどに根抵当権を設定しているようなケースです。

本社ビルのローンはとっくに返していたとしても、本社ビルに根抵当権を設定しておくことで、運転資金の資金調達をスムーズにしているのです。

住宅ローンの根抵当権のメリット

このような根抵当権ですが、新生銀行などの一部の銀行では、住宅ローンを根抵当権で設定しています。

根抵当権の住宅ローンと言っても、原則的には普通の住宅ローンと変わりません

メリットとしては、極度額設定をしているため、極度額の範囲であれば、追加で借りることができるという点です。

例えば、住宅ローンを借りながら、リフォームを行うため、追加でお金を借りたいという場合があります。

その際、極度額以内であれば、設定している根抵当権の中からリフォーム代金を借りることができます。

追加ローンのために、わざわざ審査や新たな抵当権の設定をすることなく、借りることができるため、便利です。

そのため、住宅ローンを組んだ以降、他のローンも組む可能性のある人は、根抵当権の住宅ローンはメリットがあります

銀行としても、根抵当権にしておけば、また別のローンを組んでくれる可能性があるため、顧客の囲い込みにもなります。

3-4.住宅ローンの根抵当権のデメリット

ただし、根抵当権でも注意点があります。

まず、根抵当権は、借りたり返したりを繰り返すことを前提として設定する抵当権であるため、完済しても解除希望を出さなければ、抵当権の設定が残ったままになります。

通常の抵当権であれば、完済することによって、銀行が抵当権を抹消してくれます。

根抵当権の場合、完済しても次にローンを組む可能性があるため、根抵当権はつきっ放しです。

完済後、抵当権設定が不要な場合には、解除希望を忘れずに出すということが注意点になります。

また、根抵当権がついたまま、新たに他の銀行から借入れを行おうとすると、債務者の残額が極度額とみなされるため、追加借り入れが不利となる点に注意が必要です。

例えば、A銀行で住宅ローンを借りながら、B銀行で不動産投資ローンを借りることを考えます。

この場合、B銀行で不動産投資ローンを借りることのできる額は、A銀行の住宅ローンの残高が加味されることが通常です。

例えば、不動産投資ローンの融資枠が1億円あったとします。

住宅ローンの残債がゼロの人であれば1億円を借りることができますが、2,000万円の住宅ローン残債が残っている人は8,000万円までしか借りることができません。

これが通常のパターンです。

ところが、A銀行で根抵当意見を設定している場合、債務者は極度額の範囲の中で、自由に借入を追加することができます。

B銀行から見ると、A銀行で極度額一杯まで借金しているのと同じです。

例えば、根抵当権の極度額が5,000万円で、住宅ローン残債が残り2,000万円の人がいたとします。

この人が、1億円の不動産投資ローンを組もうとした場合、8,000万円まで借りられるのではなく、5,000万円までしか借りることができません。

他の銀行から借入れを行う場合、残高が実際の残高ではなく、極度額とみなされます。

そのため、住宅ローン以外に、「他の銀行でローン」を組む可能性のある人は、根抵当権はデメリットとなります。

不動産投資ローンのような大きなローンを他行で組む可能性のある人は、根抵当権の住宅ローンは避けるべきでしょう。


以上、ここまで抵当権と根抵当権の違いについて見てきました。

住宅ローンの場合、抵当権と根抵当権の差はわずかです。

住宅ローンを根抵当権としている銀行は、顧客の囲い込みが狙いというだけです。

次章以降の話題は抵当権も根抵当権も同じ話になります。

では次に次章より抵当権の実行について見ていきます。

4.抵当権の実行とは

競売と質流れ

抵当権の設定をすると、怖いのはやはりお金が返せなくなったときの対応です。

上述の質権でも、お金が返せなくなった場合は、質屋が預かっていたロレックスの時計を売ることになります。

これを「質流れ」と呼びます。

質屋を利用する人は、そもそもお金を返せないことが前提の人が多いです。

そのため、「質屋に売った」という表現を使います。

厳密には質屋へは売っているのではなく、質権を設定してお金を借り、返せなくなったので質流れになったということになります。

質屋が店頭で預けた高級時計を売っているので、まるで質屋に下取りで売ったような感覚となっているだけなのです。

抵当権においても、「質流れ」と同じようなものがあります。

それは「競売」です。

競売は、債務者がお金を返せなくなった場合に、債権者が裁判所に申立てて、代わりに売却してもらうというシステムになります。

抵当権の場合、債権者が不動産を預かっているわけではないので、質権のように自らの店頭で不動産を売るということはできません。

売却手続きの部分を、裁判所に代行して行ってもらいます。

ブラックリスト

住宅ローンを滞納しても、競売はすぐに開始されるわけではありません。

住宅ローンは1~2ヶ月程度滞納であれば、督促が行われます。

すぐには競売になりません。

次に住宅ローンの滞納が3ヶ月以上になると、ブラックリストに載るため、注意が必要です。

ブラックリストとは、信用情報機関の事故情報リストのことを指します。

事故情報とは、住宅ローンの延滞(滞納のこと)や貸倒れ、破産などの情報です。

信用情報機関には、銀行系、信販・クレジット系、消費者金融系の3つの信用情報機関がり、事故情報リストで共有されます。

そのため、住宅ローンの滞納が生じてブラックリストに載ると、クレジットカードが使えなくなるというデメリットがあります。

銀行系の信用情報機関と信販・クレジット系の信用情報機関がブラックリストを共有しているため、情報は筒抜けです。

ブラックリストに名前が載ると、以下のようなデメリットがあります。

  1. 既に保有しているクレジットカードの利用ができなくなる。
  2. 新規でクレジットカードを作ることができなくなる。
  3. キャッシングやカードローンが組めなくなる。
  4. 自動車ローンや新たな住宅ローン等が組めなくなる。

住宅ローンを返済できなくなった場合、競売になる前の段階で、ブラックリストに載るというデメリットがることを知っておくべきです。

一括返済

さらに住宅ローンの滞納が続くと、銀行から「期限の利益の喪失予告通知」と呼ばれる以下のような一括返済を迫る通知が届きます。

【期限の利益の喪失予告通知】

お客様の住宅ローンのご返済につきまして、再三のご請求にも関わらず未だにお支払いがなく、長期にわたり延滞されていることは極めて遺憾です。
つきましては、延滞金を〇月〇日までにお支払いください。
万が一、期日までにお支払いがない場合は、貴殿のとの契約に基づき、期限の利益を喪失させ、貴殿に対し融資金銭額を一括して返済するよう請求することになります。

この通知は、競売の通知ではありません。

あくまでも一括で返済して欲しいという通知です。

そのため、この段階でもし一括返済をすることができれば競売にはなりません。

一括返済をするには、貯金から返済するか、他の不動産を売却するか等の方法も考えられますが、住宅ローンを滞納するような人は貯金も他の不動産も保有していません。

そのため、今住んでいる家を自ら売却して一括返済するという方法も取ることができます。

これを任意売却と言います。

債権者にとってみれば、債務者が自ら「売却して返します」と言うことであれば、特に拒む理由はありません。

債権者の合意が得られれば、任意売却は認められます。

最終手段が競売

一括返済の請求をしても、債務者が何もしない場合、最終的に債権者は裁判所に競売を申立てることになります。

債権者が競売で強制執行できる権利は法律で認められた権利であるため、債務者が住宅ローンを返済しなければ競売になります。

これを抵当権の実行と言います。

抵当権が実行されても、家が銀行の手に渡るということではありません。

あくまでも競売が実行されるXデーまでは住み続けることが可能です。

競売が実行されると、第三者に売却され、初めて家を失うことになります。

競売は、住宅ローンの滞納が始まってから、競売が実行されるまでは1~1.5年程度かかります。

尚、もし住宅ローン残債よりも競売の売却額が少なければ、残りの残債は競売後も返さなければなりません。

抵当権を付ける担保物件は無くなりますが、無担保物件としての債権は残ります。

住宅ロー残債よりも競売の売却額が大きければ、残りは債務者の手元に戻ってきます。

以上、ここまで抵当権の実行について見てきました。

抵当権を設定する際、担保提供者や連帯保証人という言葉が登場します。

そこで次に担保提供者と連帯保証人の違いについて見ていきます。

5.担保提供者と連帯保証人の違い

担保提供者

通常、住宅を単独所有している人が住宅ローンを組む場合、担保提供者と債務者な同じ人です。

担保提供者に関しては、単独所有の場合はあまり気にする必要がありません。

ところが、住宅を夫婦で共有して持っているような場合は、債務者と担保提供者という概念が発生してきます。

夫婦共有の物件でも、夫のみが住宅ローンを組む場合があります。

共有物件は夫の持分のみに抵当権を設定しても、競売で売却時に価値がでません。

そこで、妻の分も抵当権を設定します。

この場合、妻は債務者ではありませんが、担保物件は提供しているため、担保提供者になります

この場合、競売になれば、担保提供をしている妻の分まで競売にかかります。

尚、妻は債務者ではないため、担保物件の範囲までしか返済義務を負いません。

そのため、競売後に残債が残っていたとしても担保提供者には返済義務が及ぶことはありません

連帯保証人

夫の単独名義であっても、夫婦の収入を合算することを条件に住宅ローンを組む場合、夫が主たる債務者で妻が連帯保証人になるケースがあります。

連帯保証人とは、主たる債務者と連帯して債務を負担する保証人になります。

連帯保証人は債権者から返済を迫られた場合、拒むことができないため、債務者とほぼ同様の立場にある人になります。

連帯保証人は、競売を行っても住宅ローン残債が残ってしまった場合でも、その保証債務は消えません。

この点が担保提供者とは大きく異なる点です。

担保提供者は提供する担保の範囲でしか責任を負いませんが、連帯保証人は債務全体に責任を負っています。

例えば、主たる債務者が自己破産したとしても、主たる債務者は債務を免責されますが、連帯保証人は債務を免責されません。

連帯保証人は担保提供者よりも責任範囲が重いということを十分に知っておく必要があります。

6.まとめ

以上、住宅ローンで担保提供をする前に知っておきたい抵当権について徹底解説について見てきました。

住宅ローンでは、担保は提供しても、真面目に返済する限り、何ら問題がありません。

競売等にならないようにするためにも、返済計画に無理のない、ゆとりを持った住宅ローンを組むようにしましょう。

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